Oficinas Grade A: qué sostiene realmente una prima de alquiler

JLL, UAE Office Market Dynamics Q2 2026, interanual: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, prime +13.6%. El prime fue el que menos creció. La desocupación por grado cuenta lo mismo desde el otro lado: 6.1% en toda la ciudad (desde 7.7% un año antes), Grade B 8.0% (desde 10.9%), Grade C 10.9% (desde 12.7%); la mejora es más acusada por debajo de la cima.

El mecanismo lo nombró Cavendish Maxwell ya en el Q1 2025: la escasez de Grade A genera un desbordamiento de demanda que empuja los precios hacia arriba en Grade B y C. Un inquilino que no encuentra prime o no puede pagarlo no deja de necesitar una oficina. Ese desbordamiento es el argumento económico para comprar stock secundario y mejorarlo, y la sección 3 es donde ese argumento se pone a prueba.

JLL también registra la respuesta directa del lado de la oferta: se han retirado del servicio activos individuales para una reforma estratégica y así atender requisitos de calidad crecientes. Los propietarios actúan sobre la misma aritmética.

Tarifas en AED por ft² y año, cada una con su fuente y su periodo:

• DIFC — AED 355, el distrito más caro (Knight Frank, mediados de 2024).
• Trade Centre District — AED 350, y +81% en doce meses (Knight Frank, mediados de 2024).
• Za'abeel — ≈AED 550 (Knight Frank, 2025/2026), atrayendo inquilinos por su conectividad céntrica a lo que el informe llama tarifas relativamente competitivas. Es la dirección premium más reciente y está por encima del nivel de DIFC de 2024.
• The Greens, Sheikh Zayed Road West, JLT — por encima de AED 200, tras subir cada uno un 67–77% en doce meses (Knight Frank, mediados de 2024).
• Downtown Dubai — tercer puesto, aproximadamente 1.5 veces más barato que DIFC (Knight Frank, mediados de 2024).
• Media del mercado — AED 238, plana trimestre contra trimestre por primera vez desde el H1 2021 (Savills, Q2 2026).

Dos factores de prima tienen cifras publicadas asociadas, ambas de Chestertons en febrero de 2026 y ambas estimaciones de bróker: un edificio con certificación LEED suma alrededor del 12% sobre la tarifa, y una oficina con fit-out en JLT suma un 15–20% sobre shell and core. Fíjese con precisión en qué es la segunda: una prima sobre el alquiler, no un retorno anual, y tratarla como tal es un error grave. Esa distinción importa, porque la cifra más próxima a «15%» en todo este mercado es una prima de alquiler y se repite rutinariamente como si fuera una rentabilidad.

Como contexto internacional, el prime de Dubái se situaba en USD 68.7/ft²/año en el Q3 2023 frente a 90.1 en la City de Londres, 170.4 en el West End y 106.7 en Singapur (CBRE). Dubái no es caro por estándares globales; simplemente ha dejado de ser barato por los suyos.

La única comparación que zanja esto es la que se hace dentro de un mismo edificio, sobre superficies comparables: cualquier otra compara dos activos distintos. Siete pares así, todos con alquileres de oferta de Bayut a 10 de agosto de 2026:

• Detroit House, Motor City — 2,002 ft²: shell and core a AED 205,392 (103/ft²) frente a fit-out a AED 350,000 (175/ft²). +70%.
• Tamani Arts, Business Bay — 407 frente a 440 ft²: sin amueblar a 164/ft² frente a totalmente amueblada a 250/ft². +52%.
• The Apricot, Dubai Silicon Oasis — 2,028 ft²: AED 155,000 (76/ft²) frente a AED 220,000 (108/ft²). +42%.
• The Apricot — 1,049 ft²: 122/ft² frente a 141/ft². +15%.
• DIFC Square, DIFC: shell and core a 430/ft², amueblada de lujo a 430/ft². 0%.
• Al Shafar Tower 1, Barsha Heights — 1,433 ft²: sin amueblar a 125/ft², con fit-out a 119–120/ft². −4 a −5%.
• Al Asmawi Building, Dubai Investments Park: 110/ft² frente a 100/ft². −9%.

Tres de siete pares muestran una prima real. Cuatro no muestran ninguna, y dos de ellos son negativos. Y el patrón no va de distrito ni de grado: va de tamaño y subdivisión. Los lotes grandes en torres Grade A y B se alquilan a la tarifa por pie del propio edificio, y una planta con fit-out puede valer menos para un inquilino que piensa arrancar las mamparas de otro. Donde aparece la prima es en lotes pequeños, subdivididos y amueblados, y en microunidades por debajo de 350 ft² alcanza su máximo, porque a esa escala el producto es una oficina de servicios: la suite con fit-out de 239 ft² de The Apricot pedía 314 AED/ft²/año, y lotes pequeños de servicios en Arjan pedían 351–370 AED/ft²/año.

Una salvedad, y es grande: ambos lados de cada par anterior son precios de oferta. Un único lote con fit-out que pide AED 350,000 frente a tres lotes en shell que piden AED 205,392 puede significar igualmente que el primero lleva tiempo vacío con una cifra optimista. Las tarifas registradas en Ejari para ese edificio concreto son las que zanjan un diferencial como estos.

La consecuencia práctica, dicha sin rodeos: en la mayoría de los edificios el dinero no está en un fit-out CAT-B completo. Está en subdividir y amueblar, que cuesta menos y mueve más la tarifa. Cuatro guías de precios de fit-out publicadas en Dubái, verificadas en agosto de 2026, iban desde AED 150–300/ft² en el extremo ligero hasta AED 200–550/ft² para una especificación «básica», con un recargo del 40–60% al partir de shell and core porque todo el MEP se construye desde cero. Son tarifas publicadas por los propios contratistas y presupuestadores, así que constituyen un rango de presupuesto, y añada la contingencia del 20–25% que una de ellas recomienda. Una reforma que no mueve el alquiler no se recupera.

La fuerza mejor documentada de este mercado no es la especificación, es el prearrendamiento.

• DIFC Square, una de las pocas grandes entregas Grade A de 2026, estaba sustancialmente prealquilada antes de terminar la obra y siguió comercializándose activamente (Savills, Q2 2026).
• Immersive Tower, con finalización prevista en julio de 2027, ya tenía un volumen significativo de superficie bajo oferta en el Q2 2026 (Savills).
• Savills enuncia el caso general: la mayor parte de la futura oferta Grade A estará prealquilada o absorbida por la demanda existente, lo que limita su impacto en el mercado. CBRE registra lo mismo en DIFC, TECOM y DMCC.
• La ocupación se situó en ≈94% en toda la ciudad y por encima del 95% en edificios prime céntricos (CBRE, Q2 2026 y principios de 2026). En DIFC un bróker describió la desocupación Grade A como próxima a cero frente a más de 8,800 empresas activas (Chestertons, febrero de 2026): la caracterización de un bróker, no una tasa de desocupación publicada.

Eso es aquello sobre lo que se apoya una prima: un inquilino con un plazo, en un mercado donde el edificio alternativo ya está comprometido. También explica por qué el mismo mercado que paga AED 355/ft² en DIFC registra el 66% de sus arrendamientos por debajo de 500 ft²: la escasez es amplia y los tickets son pequeños.

Frente a todo lo anterior, aquí está el edificio mejor documentado de esta sección, no porque sea el mayor, sino porque su registro público se sostiene. Tres líneas de oficinas con sus propios rangos publicados (Classic 596–3,190 ft², Terrace 796–2,702 ft², Garden 1,111–3,690 ft²), un precio de entrada repetido de forma idéntica en el material de la propia promotora y en seis canales independientes en junio de 2026, un plan 10/40/50 y una entrega en Q2 2028 que coinciden entre fuentes, y freehold confirmado para compradores extranjeros.

Dos límites se le oponen. IRTH no publica lista de precios por tipología: solo la cifra de entrada única es pública, y solo para la línea Classic, de modo que la base es el precio de oferta de bróker y no se deriva ningún AED/ft² para este edificio. Y el retorno del 8–10% citado en el material comercial es una previsión, no una garantía.

AHS Tower se asienta en Sheikh Zayed Road, en el extremo premium de ese tramo: los precios de oferta de venta en SZR van de AED 2,697–7,437/ft², con Latifa Tower en el extremo barato y AHS y Sol Luxe en 5,000–7,400. La dirección es real, y el resto merece leerse con atención.

Es una reconversión. La torre se construyó para una entrega en diciembre de 2007, se terminó como un Grand Mercure de 100 llaves y nunca abrió; AHS Properties la adquirió durante 2025 por AED 441M y está sustituyendo la fachada por vidrio, y la obra de fachada es la actividad constructiva que consta públicamente, sin ningún informe de avance fechado detrás. El número de plantas está en disputa (69 según el propio material de AHS, 71 según propsearch). La entrega se cita como Q4 2026 en el folleto y por propsearch, y Q1 2027 por el fundador y por Bayut. Incluso la adquisición está sin cerrar: una fuente señala a Commercial Bank of Dubai como vendedor, otra señala a Remamco / Al Yaqoub Group, y las fechas publicadas se contradicen.

En precio circulan tres cifras y solo una está viva. AED 12M es la entrada histórica de lanzamiento 2025–26, de una única fuente de bróker, no disponible desde el 24 de febrero de 2026. No hay precio primario actual: AHS anunció ese día que la torre se había vendido por completo durante el desarrollo, por más de USD 700M. Lo que existe hoy es un rango de oferta en reventa de AED 15.95M–44.9M en nueve oficinas listadas públicamente de 2,308–7,714 ft², verificado el 15 de agosto de 2026: precios de oferta de agentes terceros, no ventas acordadas. Varias de esas superficies introducidas por agentes quedan fuera de los rangos publicados por la propia promotora (media planta 2,964–3,625 ft², planta completa 6,278–6,695 ft²), de modo que tampoco se deriva ninguna tarifa por pie a partir de ese precio de entrada.

Nada de eso lo convierte en un mal edificio. Lo convierte en un edificio donde «Grade A en SZR» es lo menos informativo que se puede decir, y donde la cifra que importa llega con un número de unidad, una planta, una superficie medida, los plazos pendientes y el consentimiento de transferencia de la promotora adjuntos.

Lumena, en Business Bay, es el otro caso, y su problema es el precio, no la especificación. AED 19M es el precio de lanzamiento de Omniyat, y sigue impreso en lumena.omniyat.com justo encima de las palabras «officially sold out». Nadie puede transaccionar a ese precio. Cada web de terceros que lo repite está citando un precio sin nadie al otro lado.

La entrada comprable es el suelo de la reventa: AED 25.1M, el más barato de doce anuncios de reventa activos que llegan hasta AED 40.4M en Property Finder, a 13 de agosto de 2026, cruzado con anuncios de Cushman & Wakefield (AED 30,922,889 por 4,247 ft² y AED 43,291,361 por 7,329 ft²). Tanto los 19M como los 25.1M son cifras reales. No son la misma transacción.

Una cifra se mantiene fuera de este edificio: un precio de planta completa. La planta completa de 16,649 ft² es genuina, del propio plano de Omniyat, pero ninguno de los doce anuncios era una planta completa, de modo que la superficie es una cifra de plano y no un precio. Pídanos que busquemos la planta en origen.

• ¿La prima es sobre la tarifa o sobre el retorno? Una prima del 15–20% por fit-out y una rentabilidad del 15% son especies distintas. Pregunte cuál de las dos se está citando.
• ¿La comparación se ha hecho dentro de un mismo edificio? Comparar entre distritos una oficina con fit-out contra una en shell compara dos activos y no prueba nada sobre ninguno.
• ¿Oferta o Ejari? Toda prima de la sección 3 es oferta contra oferta. La tarifa registrada del edificio está disponible y es la que usará un banco o un tasador.
• ¿Cuál es el tamaño del lote? La prima en este mercado se adhiere a lotes pequeños, subdivididos y amueblados. En una planta grande de una buena torre, no espere ninguna.

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