Mercado de oficinas de Dubai: alquileres, precios y oferta

CBRE, Q2 2026 frente al Q2 2025: alquileres medios de oficinas +13%, prime +16%. JLL, el mismo trimestre, la misma base: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, prime +13.6%. Esas dos cifras prime — 16% y 13.6% — describen un mismo trimestre y no se reconcilian, así que cada una va junto al nombre de la casa que la publicó y ninguna pertenece a una media.

Una tercera medición añade la parte que más importa para el momento de entrada. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: la tarifa media solicitada se situó en AED 238 por ft² al año sin crecimiento trimestre contra trimestre — el primer trimestre así desde H1 2021. Leídas juntas, las tres dicen: todavía con fuerte subida frente al año pasado, planas frente al trimestre pasado. Ambas cosas son ciertas y usan bases distintas. Citar la cifra interanual dando a entender que el mercado sigue subiendo semana a semana es el error más común en la cobertura de este mercado.

Para el arco más largo: los alquileres de oficinas de la ciudad subieron un 22.4% en el H1 2024 (Knight Frank), un 22.9% a lo largo de 2025 (Cavendish Maxwell) y en torno al 14% en el Q1 2026 (ZāZen Properties). Por distrito, Knight Frank midió DIFC en AED 355/ft² y el Trade Centre District en AED 350/ft² a mediados de 2024, con Za'abeel en torno a AED 550/ft² en 2025–2026 — las direcciones más caras de la ciudad.

La advertencia que tiene que viajar con todo ello: el crecimiento de los alquileres no es la rentabilidad de un inversor. Una rentabilidad depende también de lo que usted pagó, de lo que queda vacío, de lo que se lleva la cuota de servicio y de lo que cuesta el fit-out. La sección 3 trata el lado del precio, y la siguiente pieza de esta serie trata la rentabilidad neta.

JLL, Q2 2026: vacancia de oficinas en toda la ciudad 6.1%, frente al 7.7% un año antes. Por grado: Grade B 8.0% (era 10.9%) y Grade C 10.9% (era 12.7%). CBRE, Q2 2026: ocupación ≈94%, que atribuye a la escasez continuada de stock Grade A; los edificios prime en ubicaciones centrales estaban por encima del 95% a principios de 2026.

La frase correcta es que la vacancia de oficinas está en su nivel más bajo en más de una década. Dos frases que no son correctas, y que aparecen constantemente: «no hay vacancia» — 6.1% no es cero, y Grade C todavía mantiene el 10.9%; y «el mercado más tenso de la región» — en el mismo trimestre de JLL, Abu Dhabi registró una vacancia del 1.4% con disponibilidad prime del 0.1%. Dubai está tenso. Abu Dhabi, más.

La actividad de arrendamiento confirma la dirección: los registros de contratos subieron un 24.6% interanual y un 15.1% trimestre contra trimestre en el Q2 2026 (JLL), y Savills contó 38,082 contratos de oficinas en el trimestre sobre datos de DLD — 27,121 nuevos y 10,961 renovaciones.

Esta es la sección que más a menudo sorprende a un comprador que llega del lado residencial. Cavendish Maxwell, año completo 2025: el precio medio de venta de oficinas alcanzó AED 1,951/ft², un 25.9% más. Betterhomes sobre datos de Property Monitor, julio de 2025: el precio residencial medio fue de AED 1,893/ft². Por pie cuadrado, los dos están a menos del 3% uno del otro. En Downtown la oficina vale el doble que la vivienda: AED 5,130/ft² para oficinas, un 29% más interanual (Knight Frank, 2025), frente a AED 2,504/ft² residencial (Chestertons Mena, agosto de 2025).

El registro de transacciones lo afina más. Sobre registros de DLD del 1 de enero – 19 de mayo de 2026, las oficinas terminadas promediaron AED 2,266/ft² (AED 1,964 a lo largo de 2025) y las oficinas off-plan promediaron AED 4,349/ft² (AED 2,388 a lo largo de 2025) — análisis de registros de DLD publicado por Gulf Business el 21 de mayo de 2026. Por distrito, las operaciones de producto terminado se movieron a AED 2,517/ft² en Business Bay y AED 2,050/ft² en JLT. El ticket medio de oficina subió a AED 6.41M desde AED 3.0M.

Comprar una oficina no es una vía más económica de acceder a la propiedad inmobiliaria en Dubai. Es un perfil de ingresos distinto, y eso es una propuesta distinta.

Volumen, para dar escala: AED 13.1bn de ventas de oficinas a lo largo de 2025 en unas 4,600 operaciones, un 102% más en valor y un 53% más en número — el año más fuerte en once (Cavendish Maxwell). Business Bay y JLT lideraron por número de operaciones con 1,230 y 1,067 respectivamente, por delante de Barsha Heights (267), Dubai Silicon Oasis (147) y Dubai Investments Park (92). Knight Frank contó aparte 167 operaciones de oficinas por encima de AED 10M en 2025, un 114% más que en 2024.

El stock total de oficinas de Dubai es de 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Lo que llega después es donde el registro público se rompe, y la propia horquilla es el hallazgo:

• Savills, Q2 2026: ≈1.9M ft² entregándose en 2026, cartera por encima de 4.2M ft² hasta 2030.
• JLL, Q2 2026: ≈940,000 ft² entregándose antes de que termine 2026.
• Knight Frank, previsión 2026: 24.2M ft² a lo largo de 2026–2030, concentrados en Business Bay, Meydan City, JLT y DIFC, con DIFC por sí solo en 7.7M ft² hasta 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² entregados en 2025, 6.4M ft² en desarrollo para 2026–2027.

El «por encima de 4.2M ft² hasta 2030» de Savills y el «24.2M ft² en 2026–2030» de Knight Frank no son una diferencia de redondeo; casi con seguridad están contando cosas distintas — un grado, una geografía, una definición de «pipeline» frente a otra. Ninguna metodología publicada las reconcilia, así que una cifra de oferta solo es utilizable con el nombre de su autor adjunto.

En lo que todas las casas sí coinciden es en que el espacio nuevo está comprometido antes de abrir. DIFC Square, una de las pocas grandes entregas Grade A del año, estaba sustancialmente prealquilada antes de terminar la obra; Immersive Tower, prevista para julio de 2027, ya tenía espacio significativo bajo oferta en el Q2 2026; y Savills afirma con claridad que la mayor parte de la futura oferta Grade A se prealquilará o será absorbida por la demanda existente, limitando su efecto en el mercado. CBRE registra el mismo mecanismo en DIFC, TECOM y DMCC. El responsable de análisis para MENA de CBRE, Taimur Khan, describió el mercado a principios de 2026 como una de las situaciones de oferta más tensas de su historia moderna.

Esa es la razón estructural de que la oficina off-plan exista como producto: los compradores que no encuentran espacio terminado compran en su lugar un edificio sin terminar. La cuarta pieza de esta serie desmonta ese intercambio.

Si usted compra una oficina para alquilarla, esta es la cifra que más importa. Savills sobre datos de DLD, Q2 2026: las operaciones por debajo de 500 ft² supusieron el 66% de todo el arrendamiento de oficinas, un 17% más trimestre contra trimestre. ZāZen Properties, Q1 2026: en torno al 97% de las transacciones de oficinas implicaron espacio por debajo de 3,000 ft². Demanda por sector, H2 2025: banca y finanzas 32.5%, tecnología 23.1% de los nuevos requerimientos de oficinas — juntos más de la mitad (Knight Frank).

El comprador de oficinas en Dubai alquila una suite pequeña a una pyme, una start-up o una empresa que acaba de mudarse a UAE, no una planta entera a una multinacional — y los datos de registro respaldan esa lectura: la Dubai Chamber of Commerce registró 71,830 nuevas empresas miembro en 2025, llevando el total a 292,486, un 13.2% más (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). Que es precisamente por lo que un producto de oficinas que arranca en 596 ft² es un producto serio y un producto que arranca en una planta completa es otro negocio.

Cuatro límites que cambian cómo deben usarse las cifras anteriores.

• No existe públicamente ninguna cap rate institucional. Ninguna de las cinco casas — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — publica una rentabilidad neta o una cap rate para oficinas de Dubai en un documento de acceso abierto. Toda cifra de rentabilidad de oficinas en circulación, incluidas las de la pieza siguiente, es una estimación de bróker y debe leerse como tal.
• Las medias esconden la concentración. Las ventas de oficinas off-plan en el H1 2026 alcanzaron AED 13.1bn en 1,668 unidades — más que los siete años anteriores juntos (2019–2025: AED 5.48bn en 1,821 operaciones), según un análisis de datos de DLD de Al Masdar Al Aqaari publicado el 2 de julio de 2026. Pero cinco proyectos concentraron el 71.7% de ese valor y el 51.3% de las operaciones: Lumena y Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) y 31 Above (Beyond) — 856 operaciones y más de AED 9.4bn entre ellos. Lumena, Lumena Alta y AHS Tower tienen cada uno su propia página en esta sección. Un puñado de torres sostuvo el mercado de oficinas off-plan durante ese semestre.
• Circulan dos cifras distintas de «AED 13.1bn» y no son la misma medición. Los AED 13.1bn de Cavendish Maxwell son todas las ventas de oficinas del año completo 2025. Los AED 13.1bn de Al Masdar Al Aqaari son solo off-plan del H1 2026. La misma casa da las oficinas off-plan de 2025 en AED 4.6bn. La coincidencia es llamativa, y las dos nunca deben ir en una misma frase sin sus métricas detalladas.
• La liquidez es escasa según los estándares residenciales. Unas 4,600 transacciones de oficinas en un año récord, frente a decenas de miles de ventas de apartamentos. Eso afecta a la rapidez con la que usted sale y a la confianza con la que alguien puede valorar lo que posee.

Los PDF completos de CBRE, Savills, Knight Frank y Cavendish Maxwell están detrás de controles de acceso, así que la mayoría de las cifras anteriores proceden de comunicados y de la cobertura de prensa. Pídanos el documento primario de cualquier cifra que deba sostener peso en su oferta.

Lea a continuación: Comercial frente a residencial: qué cambia en la rentabilidad neta — por qué la brecha de rentabilidad es real en el segmento secundario y de value-add y está ausente en prime, qué le hace el IVA a una compra comercial que no le hace a una vivienda, y qué costes se descuentan del alquiler antes de que usted lo vea. O vuelva a la sección comercial para ver los edificios en sí.

Guía relacionada: Guía de inversión en inmuebles comerciales de Dubai — la pieza paraguas que pone estas mediciones junto a la mecánica de compra, las dos vías del comprador y los veinte edificios.