Grade-A-Büros: Was einen Mietpreisaufschlag tatsächlich stützt

JLL, UAE Office Market Dynamics Q2 2026, im Jahresvergleich: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, Prime +13.6%. Prime wuchs am wenigsten. Der Leerstand je Segment erzählt dieselbe Geschichte von der anderen Seite: stadtweit 6.1% (von 7.7% ein Jahr zuvor), Grade B 8.0% (von 10.9%), Grade C 10.9% (von 12.7%) — die Verbesserung ist unterhalb der Spitze am deutlichsten.

Den Mechanismus hat Cavendish Maxwell bereits im Q1 2025 benannt: die Knappheit an Grade A erzeugt einen Überlauf der Nachfrage, der die Preise in Grade B und C nach oben treibt. Ein Mieter, der Prime nicht findet oder nicht bezahlen kann, braucht trotzdem weiterhin ein Büro. Dieser Überlauf ist das wirtschaftliche Argument dafür, Sekundärbestand zu kaufen und aufzuwerten — und in Abschnitt 3 wird dieses Argument geprüft.

JLL erfasst auch die Reaktion auf der Angebotsseite direkt: einzelne Objekte wurden zur strategischen Sanierung außer Betrieb genommen, um steigenden Qualitätsanforderungen zu entsprechen. Eigentümer handeln nach derselben Rechnung.

Mieten in AED pro ft² und Jahr, jeweils mit Quelle und Zeitraum:

• DIFC — AED 355, die teuerste Lage (Knight Frank, Mitte 2024).
• Trade Centre District — AED 350, und +81% in zwölf Monaten (Knight Frank, Mitte 2024).
• Za'abeel — ≈AED 550 (Knight Frank, 2025/2026), zieht Mieter über die zentrale Erreichbarkeit zu Mieten an, die der Bericht als relativ wettbewerbsfähig bezeichnet. Es ist die neueste Premium-Adresse und liegt über dem DIFC-Niveau von 2024.
• The Greens, Sheikh Zayed Road West, JLT — über AED 200, jeweils um 67–77% in zwölf Monaten gestiegen (Knight Frank, Mitte 2024).
• Downtown Dubai — dritter Platz, rund 1.5× günstiger als DIFC (Knight Frank, Mitte 2024).
• Marktdurchschnitt — AED 238, erstmals seit H1 2021 unverändert zum Vorquartal (Savills, Q2 2026).

Zu zwei Aufschlagsfaktoren gibt es veröffentlichte Zahlen, beide von Chestertons aus Februar 2026 und beide Maklerschätzungen: ein LEED-zertifiziertes Gebäude trägt rund 12% auf die Miete, und ein ausgebautes Büro in JLT trägt 15–20% gegenüber Shell and Core. Beachten Sie genau, was Letzteres ist — ein Aufschlag auf die Miete, keine Jahresrendite, und es als solche zu behandeln ist ein schwerer Fehler. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn die Zahl, die in diesem gesamten Markt «15%» am nächsten kommt, ist ein Mietaufschlag und wird routinemäßig als Rendite wiedergegeben.

Zum internationalen Vergleich: Dubai Prime lag im Q3 2023 bei USD 68.7/ft²/Jahr, gegenüber 90.1 in der City of London, 170.4 im Londoner West End und 106.7 in Singapur (CBRE). Dubai ist im globalen Maßstab nicht teuer; es hat lediglich aufgehört, nach eigenem Maßstab günstig zu sein.

Der einzige Vergleich, der das klärt, ist einer innerhalb eines Gebäudes, auf vergleichbaren Flächengrößen — alles andere vergleicht zwei verschiedene Objekte. Sieben solcher Paare, alle Angebotsmieten von Bayut, Stand 10. August 2026:

• Detroit House, Motor City — 2,002 ft²: Shell and Core bei AED 205,392 (103/ft²) gegenüber ausgebaut bei AED 350,000 (175/ft²). +70%.
• Tamani Arts, Business Bay — 407 vs. 440 ft²: unmöbliert bei 164/ft² gegenüber voll möbliert bei 250/ft². +52%.
• The Apricot, Dubai Silicon Oasis — 2,028 ft²: AED 155,000 (76/ft²) gegenüber AED 220,000 (108/ft²). +42%.
• The Apricot — 1,049 ft²: 122/ft² gegenüber 141/ft². +15%.
• DIFC Square, DIFC: Shell and Core bei 430/ft², luxuriös möbliert bei 430/ft². 0%.
• Al Shafar Tower 1, Barsha Heights — 1,433 ft²: unmöbliert bei 125/ft², ausgebaut bei 119–120/ft². −4 bis −5%.
• Al Asmawi Building, Dubai Investments Park: 110/ft² gegenüber 100/ft². −9%.

Drei von sieben Paaren zeigen einen echten Aufschlag. Vier zeigen keinen, und zwei davon sind negativ. Und das Muster hängt nicht von Lage oder Segment ab: es hängt von Größe und Unterteilung ab. Größere Flächen in Grade-A- und Grade-B-Türmen werden zur gebäudeeigenen Quadratfußmiete vermietet, und eine ausgebaute Etage kann einem Mieter weniger wert sein, der die Trennwände eines Vorgängers ohnehin herausreißen will. Wo der Aufschlag auftritt, ist bei unterteilten, möblierten, kleinen Flächen — und bei Mikroeinheiten unter 350 ft² ist er am größten, weil das Produkt in dieser Größe ein Serviced Office ist: The Apricots ausgebaute Suite mit 239 ft² wurde zu 314 AED/ft²/Jahr angeboten, und kleine Serviced-Flächen in Arjan zu 351–370 AED/ft²/Jahr.

Ein Vorbehalt, und ein gewichtiger: beide Seiten jedes Paares oben sind Angebotspreise. Eine einzelne ausgebaute Fläche zu AED 350,000 gegenüber drei Shell-Flächen zu AED 205,392 kann genauso gut bedeuten, dass die ausgebaute zu einer optimistischen Zahl leer steht. Die bei Ejari registrierten Mieten für genau dieses Gebäude sind es, was eine solche Differenz klärt.

Die praktische Konsequenz, klar gesagt: in den meisten Gebäuden liegt das Geld nicht in einem vollen CAT-B-Ausbau. Es liegt in Unterteilung und Möblierung, die weniger kostet und die Miete stärker bewegt. Vier veröffentlichte Dubaier Ausbau-Preisübersichten, geprüft im August 2026, reichten von AED 150–300/ft² am unteren Ende bis AED 200–550/ft² für eine «Basis»-Ausstattung, mit einem Zuschlag von 40–60%, wenn aus Shell and Core gestartet wird, weil die gesamte Gebäudetechnik von Null aufgebaut wird. Es sind von Bauunternehmern und Kalkulatoren selbst veröffentlichte Sätze, also eine Budgetspanne — und rechnen Sie die 20–25% Reserve hinzu, die eine davon empfiehlt. Ein Ausbau, der die Miete nicht bewegt, kommt nicht zurück.

Die am stärksten dokumentierte Kraft in diesem Markt ist nicht die Ausstattung, es ist die Vorvermietung.

• DIFC Square, eine der wenigen großen Grade-A-Fertigstellungen des Jahres 2026, war vor Bauabschluss weitgehend vorvermietet und wurde weiterhin aktiv vermietet (Savills, Q2 2026).
• Immersive Tower, Fertigstellung im Juli 2027, hatte im Q2 2026 bereits ein erhebliches Flächenvolumen unter Angebot (Savills).
• Savills beschreibt den allgemeinen Fall: der Großteil des künftigen Grade-A-Angebots wird vorvermietet oder von bestehender Nachfrage aufgenommen, was seine Marktwirkung begrenzt. CBRE erfasst dasselbe in DIFC, TECOM und DMCC.
• Die Auslastung lag stadtweit bei ≈94% und für zentrale Prime-Gebäude über 95% (CBRE, Q2 2026 und Anfang 2026). In DIFC bezeichnete ein Makler den Grade-A-Leerstand gegenüber 8,800+ aktiven Unternehmen als nahe Null (Chestertons, Februar 2026) — eine Maklereinschätzung, keine veröffentlichte Leerstandsquote.

Darauf beruht ein Aufschlag: ein Mieter mit einer Frist, in einem Markt, in dem das Alternativgebäude bereits vergeben ist. Es erklärt auch, warum derselbe Markt, der in DIFC AED 355/ft² zahlt, 66% seiner Mietverträge unter 500 ft² verzeichnet — die Knappheit ist breit und die Tickets sind klein.

Vor diesem Hintergrund hier das am besten dokumentierte Gebäude dieses Abschnitts — nicht weil es das größte ist, sondern weil seine öffentliche Aktenlage zusammenhält. Drei Bürolinien mit eigenen veröffentlichten Spannen (Classic 596–3,190 ft², Terrace 796–2,702 ft², Garden 1,111–3,690 ft²), ein Einstiegspreis, der im Juni 2026 identisch im Material des Bauträgers selbst und über sechs unabhängige Kanäle wiederkehrt, ein 10/40/50-Plan und eine Übergabe im Q2 2028, die quellenübergreifend übereinstimmen, sowie bestätigtes Freehold-Eigentum für ausländische Käufer.

Dagegen stehen zwei Einschränkungen. IRTH veröffentlicht keine Preisliste je Typologie — öffentlich ist nur die einzelne Einstiegszahl, und das nur für die Classic-Linie, weshalb die Grundlage die Maklerangebotsmiete ist und für dieses Gebäude kein AED/ft² ableitbar ist. Und die im Marketing genannte Rendite von 8–10% ist eine Prognose, keine Garantie.

AHS Tower liegt an der Sheikh Zayed Road, am Premium-Ende dieses Abschnitts — die Angebotspreise für Verkäufe an der SZR reichen von AED 2,697–7,437/ft², mit Latifa Tower am günstigen Ende und AHS sowie Sol Luxe bei 5,000–7,400. Die Adresse ist echt, und der Rest ist genaues Lesen wert.

Es ist eine Revitalisierung. Der Turm wurde für eine Übergabe im Dezember 2007 fertiggestellt, als 100-Zimmer-Grand-Mercure abgeschlossen und nie eröffnet; AHS Properties erwarb ihn im Laufe von 2025 für AED 441M und ersetzt die Fassade durch Glas — und die Fassadenarbeiten sind die aktenkundige Bautätigkeit, ohne datierten Fortschrittsbericht dahinter. Die Geschosszahl ist umstritten (69 laut AHS' eigenem Material, 71 laut propsearch). Die Übergabe wird in der Broschüre und von propsearch mit Q4 2026, vom Gründer und von Bayut mit Q1 2027 angegeben. Selbst die Akquisition ist unklar: eine Quelle nennt die Commercial Bank of Dubai als Verkäufer, eine andere Remamco / Al Yaqoub Group, und die veröffentlichten Daten widersprechen sich.

Beim Preis kursieren drei Zahlen, und nur eine davon ist aktuell. AED 12M ist der historische Launch-Einstieg 2025–26, aus einer einzelnen Maklerquelle, seit dem 24. Februar 2026 nicht mehr verfügbar. Es gibt keinen aktuellen Primärpreis: AHS gab an diesem Tag bekannt, der Turm sei während der Entwicklung ausverkauft worden, zu mehr als USD 700M. Was heute existiert, ist eine Angebotsspanne für Wiederverkäufe von AED 15.95M–44.9M über neun öffentlich gelistete Büros von 2,308–7,714 ft², geprüft am 15. August 2026 — Angebotspreise von Drittmaklern, keine vereinbarten Verkäufe. Mehrere dieser von Maklern eingetragenen Flächen liegen außerhalb der vom Bauträger selbst veröffentlichten Spannen (Halbetagen 2,964–3,625 ft², Volletagen 6,278–6,695 ft²), sodass auch aus diesem Einstiegspreis keine Quadratfußmiete ableitbar ist.

Nichts davon macht es zu einem schlechten Gebäude. Es macht es zu einem Gebäude, bei dem «Grade A an der SZR» das Uninformativste ist, was Sie sagen können, und bei dem die maßgebliche Zahl mit Einheitennummer, Etage, gemessener Fläche, offenen Raten und der Zustimmung des Bauträgers zur Übertragung daherkommt.

Lumena in Business Bay ist der andere Fall, und sein Problem ist der Preis, nicht die Ausstattung. AED 19M ist Omniyats Launch-Preis, und er steht noch heute auf lumena.omniyat.com, direkt über den Worten «officially sold out». Niemand kann dazu abschließen. Jede Drittseite, die ihn wiederholt, zitiert einen Preis, bei dem auf der anderen Seite niemand steht.

Der kaufbare Einstieg ist der Boden im Wiederverkauf: AED 25.1M, das günstigste von zwölf aktiven Wiederverkaufsangeboten, die bis AED 40.4M reichen, auf Property Finder, 13. August 2026, gegengelesen mit Angeboten von Cushman & Wakefield (AED 30,922,889 bei 4,247 ft² und AED 43,291,361 bei 7,329 ft²). Sowohl die 19M als auch die 25.1M sind echte Zahlen. Sie sind nicht dieselbe Transaktion.

Eine Zahl bleibt bei diesem Gebäude offen: ein Preis für eine Volletage. Die Volletagenplatte mit 16,649 ft² ist echt, aus Omniyats eigenem Planblatt, aber keines der zwölf Angebote war eine Volletage, also ist die Platte eine Planzahl und kein Preis. Bitten Sie uns, die Etage selbst zu beschaffen.

• Gilt der Aufschlag auf die Miete oder auf die Rendite? Ein Ausbau-Aufschlag von 15–20% und eine Rendite von 15% sind verschiedene Gattungen. Fragen Sie, welche davon genannt wird.
• Wurde der Vergleich innerhalb eines Gebäudes gezogen? Ein lagenübergreifender Vergleich von ausgebaut gegen Shell vergleicht zwei Objekte und beweist über keines davon etwas.
• Angebot oder Ejari? Jeder Aufschlag in Abschnitt 3 ist Angebot gegen Angebot. Die registrierte Miete für das Gebäude ist verfügbar und ist es, was ein Kreditgeber oder ein Gutachter verwenden wird.
• Wie groß ist die Fläche? Der Aufschlag in diesem Markt hängt an kleinen, unterteilten, möblierten Flächen. Bei einer großen Platte in einem guten Turm erwarten Sie keinen.

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