Inmuebles comerciales en Dubái

Sí, allí donde el suelo es freehold — en Dubai el freehold es una cualidad del suelo, no del uso de la unidad, de modo que una oficina o un local retail dentro de una zona freehold es adquirible por un extranjero en las mismas condiciones que un apartamento. En enero de 2025 Dubai Land Department pasó 457 parcelas a freehold para todas las nacionalidades: 128 a lo largo de Sheikh Zayed Road desde la Trade Centre Roundabout hasta el Water Canal, y 329 en Al Jaddaf. La tenencia adopta tres formas para los compradores extranjeros según u.ae — freehold, usufructo y leasehold de hasta 99 años — y el único documento que lo resuelve para una unidad concreta es el título de propiedad, donde aparece como Property Type / Tenure — así que la tenencia se lee en la escritura, unidad por unidad, antes de mover dinero. Pídanoslo para cualquier unidad que le interese en serio. DIFC es un sistema jurídico independiente con su propio Registrar conforme a la DIFC Law No. 10 of 2018.

Respuesta completa: Oficinas en Sheikh Zayed Road — §1, a qué se adhiere realmente el «freehold»

Lo que se negocia es el retail strata — las plantas bajas y los podios de torres de segunda línea — y el volumen es real: AED 1.15bn en 437 transacciones de venta retail en el Q3 2025 solo (CRC Property). Los grandes operan con el modelo opuesto, y el precio no tiene nada que ver: el propio Integrated Annual Report 2024 de Emaar sitúa a Emaar Malls en más de 10.5 million ft² de GLA, 3,500+ unidades retail y AED 5.1bn de ingresos del segmento — un activo que produce eso con renta recurrente es el negocio en sí, y vender las unidades supondría ceder con ellas el control del mix de inquilinos, de la renta y de la valoración. Dubai Retail consolidó 40+ activos y más de 13 million ft² de GLA con el mismo modelo en septiembre de 2025.

Respuesta completa: Inversión en retail — §1, qué puede comprar realmente

El registro en el DLD es un 2% del vendedor y un 2% del comprador, más AED 250 por el título de propiedad, AED 225 por el plano unificado, AED 10 knowledge y AED 10 innovation, más una comisión del trustee de AED 4,000 + IVA en operaciones desde AED 500,000 (páginas de servicio del propio DLD, consultadas el 10 de agosto de 2026). La costumbre de que el comprador pague todo el 4% es práctica de mercado, no la tarifa — en una operación comercial el 2% del vendedor es genuinamente negociable, y pedirlo es normal. Después, un 5% de IVA, la comisión del bróker del 2% más el IVA sobre la comisión (contractual — ninguna norma la fija), un NOC de la promotora en una reventa de aproximadamente AED 500–5,000+, y, si se financia, el registro de la hipoteca al 0.25% del préstamo más AED 250. Anualmente: la cuota de servicio sobre la superficie registrada, el cargo por capacidad de refrigeración esté la unidad alquilada o no, y DEWA — en los EAU no hay impuesto sobre la propiedad ni impuesto sobre las plusvalías.

Respuesta completa: Due diligence de propiedad comercial — §3, el dinero que no es el precio

Sí — un 5%, tanto en la venta como en el arrendamiento (FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), mientras que la reventa residencial está exenta y una primera entrega residencial dentro de tres años tributa al tipo cero. En una venta comercial secundaria se aplica el Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): el comprador paga el IVA directamente a la FTA antes de la reinscripción, recibe un Payment Transaction Number y debe presentarlo en el Land Department — en las propias palabras de la guía, «without this evidence that the VAT on the purchase has been paid, the purchase of the property cannot proceed». Así que el 5% vence antes de la transmisión, y en un plan a plazos se devenga con cada pago. El error más común en este mercado es «el IVA comercial se autoliquida por inversión del sujeto pasivo, así que no hay nada que pagar» — sí lo hay; y una unidad arrendada vendida a un sujeto pasivo puede calificarse como transmisión de una unidad económica en funcionamiento, lo que conviene estructurar con un asesor fiscal por adelantado.

Respuesta completa: Comercial frente a residencial — §3, el IVA y la cifra que condiciona la transmisión

En una parte del mercado de oficinas, hasta tres puntos más; en otra rinden menos que un apartamento medio. La base residencial se sitúa en torno al 6.9% bruto entre apartamentos y villas (Engel & Völkers Middle East, principios de 2026), con los apartamentos solos en el 7.15% (Property Monitor, abril de 2026). En el lado de las oficinas — y toda rentabilidad de oficinas en circulación es una estimación de bróker, ya que ninguna casa institucional publica una cap rate de oficinas de Dubai — Chestertons (febrero de 2026) sitúa el Grade A de DIFC en el 6.5–7.5%, Business Bay en el 7–9%, y JLT y Al Quoz en hasta el 10%. Así que la oficina trofeo rinde menos que el apartamento medio, Business Bay algo más, y el segmento secundario y de valor añadido hasta tres puntos más. Una cifra top-down se sostiene, y solo porque divide una renta declarada entre un precio registrado: AED 211/ft²/año (Cushman & Wakefield Core, Q1 2026) sobre la media del DLD de oficinas terminadas de AED 2,266/ft² da un 9.3% bruto a escala de ciudad — unos dos puntos, concentrados en el extremo barato.

Respuesta completa: Guía de inversión en propiedad comercial en Dubai — §3, el panorama de rentabilidad

Doce cosas, en el orden en que importan: el título de propiedad leído íntegro; la tarifa de la cuota de servicio y los atrasos; la refrigeración; el uso permitido; el IVA y el Payment Transaction Number; el arrendamiento que hereda; la base del precio; la base de la superficie; la inscripción y el escrow; las condiciones de entrega más la prueba de que algo se está construyendo; la física del edificio frente a su escenario real; y el aparcamiento que recoge la escritura, que la propia descripción del edificio no siempre refleja. Dos de ellas pueden detener una transmisión por completo — las cuotas de servicio impagadas, que son un gravamen sobre la unidad conforme a la Law 6/2019 art. 32, y la prueba del IVA exigida por VATGRE1 §6.4. Cada comprobación tiene un lugar donde es verificable: la escritura, el Mollak Service Charge Index, el extracto del proveedor de refrigeración, la inscripción en Oqood, el portal de la FTA. Pídanoslo y ejecutamos las doce contra esas fuentes para la unidad concreta.

Respuesta completa: Due diligence de propiedad comercial — §1, las doce comprobaciones

Sí a partir de AED 2 million, según la literalidad de la norma. La página de la Golden Visa de u.ae, actualizada el 28 de julio de 2026, fija la vía del inversor inmobiliario en un capital mínimo de AED 2 million y habla de «property ownership» — un término neutro en cuanto al uso, que cubre una oficina o un local con la misma facilidad que un apartamento. El plazo publicado para esa vía es de 5 años en u.ae y de 10 años en las comunicaciones del DLD sobre el mismo umbral, así que haga que GDRFA o ICP confirmen el que se aplica a su propio caso antes de reservar. Para una sociedad que compra su propio local, la vía mejor documentada es la capacidad de visados a través de la propia oficina — visados de plantilla contra el espacio que ocupa — resuelta en el sistema de licencias en el momento de la solicitud.

Respuesta completa: Oficinas en Sheikh Zayed Road — §6, la cuestión del visado