Gewerbeimmobilien in Dubai

Ja, überall dort, wo das Grundstück Freehold ist – in Dubai ist Freehold eine Eigenschaft des Grundstücks, nicht der Nutzung der Einheit. Ein Büro oder eine Retail-Einheit innerhalb einer Freehold-Zone ist für Ausländer damit genauso erwerbbar wie eine Wohnung. Im Januar 2025 hat das Dubai Land Department 457 Grundstücke für alle Nationalitäten auf Freehold umgestellt: 128 entlang der Sheikh Zayed Road vom Trade Centre Roundabout bis zum Water Canal und 329 in Al Jaddaf. Für ausländische Käufer gibt es laut u.ae drei Eigentumsformen – Freehold, Nutzungsrecht (Usufruct) und Leasehold bis zu 99 Jahren – und das einzige Dokument, das dies für eine konkrete Einheit klärt, ist die Eigentumsurkunde, in der es als Property Type / Tenure erscheint. Die Eigentumsform wird also je Einheit aus der Urkunde gelesen, bevor Geld fließt. Fragen Sie uns danach bei jeder Einheit, die Sie ernsthaft erwägen. DIFC ist ein eigenes Rechtssystem mit eigenem Registrar nach DIFC Law No. 10 of 2018.

Vollständige Antwort: Sheikh Zayed Road Offices — §1, woran «Freehold» tatsächlich hängt

Gehandelt wird Strata-Retail – die Erdgeschosse und Podien von Türmen der zweiten Reihe – und das Volumen ist real: allein AED 1.15bn über 437 Retail-Verkaufstransaktionen in Q3 2025 (CRC Property). Die großen Malls arbeiten nach dem umgekehrten Modell, und der Preis spielt dabei keine Rolle: Emaars eigener Integrated Annual Report 2024 weist für Emaar Malls über 10.5 million ft² GLA, 3,500+ Retail-Einheiten und AED 5.1bn Segmentumsatz aus – ein Objekt, das dies aus laufender Miete erwirtschaftet, ist selbst das Geschäft, und der Verkauf einzelner Einheiten würde die Kontrolle über Mietermix, Miete und Bewertung mit abgeben. Dubai Retail hat im September 2025 nach demselben Modell 40+ Objekte und über 13 million ft² GLA konsolidiert.

Vollständige Antwort: Retail Investment — §1, was Sie tatsächlich kaufen können

Die DLD-Registrierung beträgt 2% vom Verkäufer und 2% vom Käufer, zuzüglich AED 250 für die Eigentumsurkunde, AED 225 für die einheitliche Karte, AED 10 Knowledge Fee und AED 10 Innovation Fee, plus eine Trustee-Gebühr von AED 4,000 + Mehrwertsteuer bei Transaktionen ab AED 500,000 (eigene Serviceseiten des DLD, geprüft am 10. August 2026). Dass der Käufer alle 4% trägt, ist Marktpraxis, nicht der Tarif – bei einem Gewerbegeschäft sind die 2% des Verkäufers echt verhandelbar, und danach zu fragen ist üblich. Dazu 5% Mehrwertsteuer, eine Maklerprovision von 2% zuzüglich Mehrwertsteuer auf die Provision (vertraglich – keine Regulierung legt sie fest), bei einem Weiterverkauf ein NOC des Bauträgers für etwa AED 500–5,000+ und, bei Finanzierung, die Hypothekenregistrierung mit 0.25% des Darlehens plus AED 250. Jährlich: die Servicegebühr auf die registrierte Fläche, die Chiller-Kapazitätsgebühr, ob die Einheit vermietet ist oder nicht, und DEWA – eine Grundsteuer und eine Kapitalertragsteuer gibt es in den VAE nicht.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §3, das Geld, das nicht der Preis ist

Ja – 5%, auf Verkauf und Vermietung gleichermaßen (FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), während der Weiterverkauf von Wohnraum steuerfrei ist und eine erste Wohnlieferung innerhalb von drei Jahren dem Nullsatz unterliegt. Bei einem Zweitmarkt-Gewerbeverkauf gilt der Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): Der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer direkt an die FTA, bevor umregistriert wird, erhält eine Payment Transaction Number und muss sie beim Land Department vorlegen – im Wortlaut des Leitfadens: «ohne diesen Nachweis, dass die Mehrwertsteuer auf den Kauf bezahlt wurde, kann der Erwerb der Immobilie nicht fortgesetzt werden». Die 5% werden also vor der Übertragung fällig, und bei einem Ratenplan fallen sie auf jede Zahlung an. Der häufigste Irrtum in diesem Markt lautet «gewerbliche Mehrwertsteuer wird im Reverse-Charge-Verfahren abgerechnet, also ist nichts zu zahlen» – doch, ist es; und eine vermietete Einheit, die an einen Steuerpflichtigen verkauft wird, kann als Übertragung eines laufenden Geschäftsbetriebs gelten, was man vorab mit einem Steuerberater strukturieren sollte.

Vollständige Antwort: Commercial vs Residential — §3, Mehrwertsteuer und die Zahl, die die Übertragung freigibt

In einem Teil des Büromarkts bis zu drei Punkte mehr; in einem anderen bringen sie weniger als eine durchschnittliche Wohnung. Die Wohnbasis liegt über Wohnungen und Villen bei etwa 6.9% brutto (Engel & Völkers Middle East, Anfang 2026), Wohnungen allein bei 7.15% (Property Monitor, April 2026). Auf der Büroseite – und jede im Umlauf befindliche Bürorendite ist eine Maklerschätzung, da kein institutionelles Haus eine Dubai-Büro-Cap-Rate veröffentlicht – nennt Chestertons (Februar 2026) für DIFC Grade A 6.5–7.5%, für Business Bay 7–9% und für JLT und Al Quoz bis zu 10%. Das Trophy-Büro bringt also weniger als die durchschnittliche Wohnung, Business Bay bescheiden mehr und das Sekundär- und Value-Add-Segment bis zu drei Punkte mehr. Eine Top-down-Zahl hält stand, und nur deshalb, weil sie eine berichtete Miete durch einen registrierten Preis teilt: AED 211/ft²/Jahr (Cushman & Wakefield Core, Q1 2026) über dem DLD-Durchschnitt für fertige Büros von AED 2,266/ft² ergibt auf Stadtebene 9.3% brutto – etwa zwei Punkte, konzentriert am günstigen Ende.

Vollständige Antwort: Dubai Commercial Property Investment Guide — §3, das Renditebild

Zwölf Dinge, in der Reihenfolge ihrer Bedeutung: die vollständig gelesene Eigentumsurkunde; der Satz der Servicegebühr und die Rückstände; der Chiller; die zulässige Nutzung; Mehrwertsteuer und die Payment Transaction Number; der Mietvertrag, den Sie übernehmen; die Preisbasis; die Flächenbasis; Registrierung und Escrow; Übergabebedingungen plus Nachweis, dass überhaupt gebaut wird; die Physik des Gebäudes gegen Ihr tatsächliches Szenario; und die im Grundbuchauszug ausgewiesenen Stellplätze, die nicht immer mit der Gebäudebeschreibung übereinstimmen. Zwei davon können eine Übertragung vollständig stoppen – die unbezahlten Servicegebühren, die nach Law 6/2019 Art. 32 ein Pfandrecht an der Einheit sind, und der nach VATGRE1 §6.4 erforderliche Mehrwertsteuernachweis. Jede Prüfung hat einen Ort, an dem sie verifizierbar ist: die Urkunde, der Mollak Service Charge Index, die Abrechnung des Kühlungsanbieters, der Oqood-Eintrag, das FTA-Portal. Fragen Sie uns, und wir führen alle zwölf für die konkrete Einheit gegen diese Quellen durch.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §1, die zwölf Prüfungen

Ja, ab AED 2 Millionen, nach dem Wortlaut der Regelung. Die am 28. Juli 2026 aktualisierte Golden-Visa-Seite von u.ae setzt für den Weg des Immobilieninvestors ein Mindestkapital von AED 2 Millionen an und spricht von «Immobilieneigentum» – ein nutzungsneutraler Begriff, der ein Büro oder ein Geschäft genauso erfasst wie eine Wohnung. Die für diesen Weg veröffentlichte Laufzeit beträgt auf u.ae 5 Jahre und in den Mitteilungen des DLD zur gleichen Schwelle 10 Jahre – lassen Sie sich daher von GDRFA oder ICP bestätigen, welche für Ihren Fall gilt, bevor Sie reservieren. Für eine Gesellschaft, die ihre eigenen Räumlichkeiten kauft, ist der besser belegte Weg die Visumskapazität über das Büro selbst – Mitarbeitervisa gegen die gehaltene Fläche – geklärt im Lizenzsystem zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Vollständige Antwort: Sheikh Zayed Road Offices — §6, die Visumsfrage