Bestandsbüros vs. Off-Plan-Büros: Einnahmen jetzt oder Lieferrisiko

Das Volumen folgt dem Preis. Off-Plan-Büroverkäufe erreichten in H1 2026 AED 13.1bn über 1,668 Einheiten — mehr als die vorangegangenen sieben Jahre zusammen (2019–2025 zusammen: AED 5.48bn bei 1,821 Abschlüssen), laut einer Analyse von DLD-Daten durch Al Masdar Al Aqaari, veröffentlicht am 2. Juli 2026. Allein Business Bay nahm AED 6.8bn über 476 Abschlüsse auf, 52% des Werts. Das durchschnittliche Bürovolumen pro Transaktion stieg über alle Abschlüsse auf AED 6.41M von AED 3.0M.

Die Richtung war bereits ein Jahr früher sichtbar. Cavendish Maxwell erfasste Off-Plan-Büros bei AED 4.6bn im Jahr 2025 gegenüber AED 0.7bn im Jahr 2024 — etwa eine Versechsfachung — bei 1,400 Abschlüssen, was 35% aller Büroverkäufe dieses Jahres entsprach.

Eine Einschränkung zur Schlagzeilenzahl: für diesen Markt kursieren zwei verschiedene «AED 13.1bn»-Zahlen. Die von Cavendish Maxwell umfasst alle Büroverkäufe im Gesamtjahr 2025; die von Al Masdar Al Aqaari nur Off-Plan in H1 2026. Gleiche Zahl, unterschiedliche Messungen. Sie sollten nie in einem Satz erscheinen, ohne dass das ausgeschrieben wird.

Weil das fertige nicht verfügbar ist. Der stadtweite Büroleerstand lag in Q2 2026 bei 6.1%, nach 7.7% ein Jahr zuvor, bei einer Belegung von rund 94% (JLL und CBRE, Q2 2026). Neue Grade-A-Flächen sind vor der Eröffnung vergeben: DIFC Square war vor Fertigstellung weitgehend vorvermietet, Immersive Tower hatte mehr als ein Jahr vor der Lieferung im Juli 2027 bedeutende Flächen unter Angebot, und Savills erklärt, dass der Großteil des künftigen Grade-A-Angebots vorvermietet oder von der bestehenden Nachfrage absorbiert wird.

Der Leiter der Gewerbebewertung bei Cavendish Maxwell benannte die Folge unmissverständlich: Bei akut knappem Qualitätsbürobestand werden Käufer Einstiegspunkte über neue Off-Plan-Projekte suchen. Dasselbe Haus merkte an, dass steigende Mieten und schrumpfende Anreize manche Nutzer dazu bewegen, zu kaufen statt zu mieten.

Wo Bestandsbüros doch gehandelt werden, geschieht das an zwei Orten. Nach Registrierungen 2026 lagen Bestandsbüros in Business Bay im Durchschnitt bei AED 2,517/ft² (AED 2,163 im Jahr 2025) und JLT bei AED 2,050/ft² (AED 1,662). Die Jahresrückschau 2025 von Cavendish Maxwell ergab, dass Business Bay und JLT zusammen mehr als 70% aller Abschlüsse mit Bestandsbüros in der Stadt ausmachten. Wenn Ihre Anforderung Einnahmen ab dem ersten Tag sind, ist das die Auswahlliste — zwei Bezirke und ein Zweitmarkt, in den Sie hineingehen müssen.

Jedes der zwanzig Gewerbegebäude in diesem Bereich ist Off-Plan oder im Bau — vierzehn Off-Plan, fünf im Bau (AHS Tower, The Symphony, Burj Capital, Cove Boulevard und Aspirz), sowie Richmond District, dessen Gewerbeetagen überhaupt nicht zum Verkauf freigegeben wurden. Das ist der Erstmarkt im Jahr 2026. Ein Bestandsbüro kauft man von demjenigen, der es heute besitzt.

Das Gebäude, das der Fertigstellung am nächsten ist, ist dasjenige, bei dem die Bezeichnung am meisten zählt. AHS Tower ist ein fertiger Rohbau, der neu in Glas gehüllt wird. Er wurde für eine Übergabe im Dezember 2007 gebaut, als 100-Zimmer-Grand-Mercure fertiggestellt und nie eröffnet; AHS Properties erwarb ihn im Laufe des Jahres 2025 für AED 441M und tauscht die Fassade aus. Die Fassadenarbeiten sind die öffentlich dokumentierte Bautätigkeit, und der Übergabetermin wird von der Broschüre und propsearch mit Q4 2026 und vom Gründer und Bayut mit Q1 2027 angegeben. Es ist zudem nur im Weiterverkauf erhältlich: AHS erklärte am 24. Februar 2026, der Turm sei während der Entwicklung ausverkauft.

Ein stehendes Bauwerk, eine Premium-Adresse und ein Termin in 2026 — und dennoch eine Baustelle, verkauft als Vertrag.

Der Vergleich, der etwas bedeutet, ist also Off-Plan gegen den Bestandsmarkt: AED 2,266/ft² nach Registrierungen 2026, mit Business Bay und JLT als den zwei liquiden Bezirken. Wenn Einnahmen ab dem ersten Monat die Anforderung sind, liegt die Antwort im Zweitmarkt — bitten Sie uns, die Einheit zu beschaffen.

Vier Mechaniken, von denen jede ein reales Ergebnis in den Gebäuden oben entscheidet.

Ausverkauft heißt nicht gebaut. Das sind unabhängige Tatsachen. AHS Tower ist im Bau und beim Bauträger nicht verfügbar. Haus of Tenet ist Off-Plan und im Verkauf. Lumena war mit einer Übergabe in Q4 2029 ausverkauft — vier Jahre Bauzeit stehen noch aus bei einem Gebäude ohne verbleibenden Erstmarkt-Bestand. Drei der zwanzig sind nur per Weiterverkauf oder Vertragsübertragung erhältlich (AHS Tower, Lumena, RAW DISTRICT), was bedeutet: Was Sie dort kaufen, ist der SPA eines anderen — und bei vier weiteren ist die Verfügbarkeit ungeklärt, eine Anfrage lohnt sich also.

Der Preis, den Sie lesen, hat möglicherweise niemanden auf der anderen Seite. Lumenas Launch-Zahl von AED 19M steht weiterhin auf Omniyats eigener Projektseite, direkt über den Worten «officially sold out». Der handelbare Einstieg ist der Weiterverkaufsboden bei AED 25.1M, das günstigste von zwölf aktiven Angeboten, die am 13. August 2026 bis AED 40.4M reichten. Die gesamte Launch-Tranche von RAW DISTRICT — etwa AED 2bn — war am Tag der Freigabe im Juni 2026 ausverkauft, der Büro-Einstieg von AED 1.2M ist also ein Launch-Listenpreis, und der Weg heute heißt Weiterverkauf oder Vertragsübertragung.

Eine Vertragsübertragung ist eine Papiertransaktion. Vor jedem Angebot: Einheitennummer, Etage, vermessene Fläche, offene Raten und die schriftliche Übertragungszustimmung des Bauträgers. Bauträger setzen in der Regel einen Mindestanteil der bereits geleisteten Zahlungen fest, bevor eine Übertragung erlaubt ist, und erheben eine Verwaltungsgebühr — im Fall von AHS Tower ist beides nicht veröffentlicht, die Übertragungsregelung muss also schriftlich angefragt werden. Fordern Sie beim Bauträger direkt eine Kontoaufstellung an; die Belege des Verkäufers sind eine Gegenprüfung, kein Ersatz.

Die Mehrwertsteuer fällt mit jeder Rate an und bei einer Vertragsübertragung erneut. Gewerbeimmobilien tragen 5% Mehrwertsteuer auf Verkauf und auf Vermietung (FTA VATGRE1 §6.2), und bei einem Zahlungsplan gilt das für jede Zahlung. Bei einem Zweitmarkt-Kauf — und genau das ist eine Vertragsübertragung — verlangt §6.4, dass der Käufer die MwSt. vor der Neuregistrierung direkt an die FTA zahlt und beim Land Department die Payment Transaction Number vorlegt; ohne diesen Nachweis wird die Übertragung nicht vollzogen. Rechnen Sie es als Geld, das abfließt, bevor der Titel eintrifft — neben DLD-Gebühren, der Oqood-Registrierung für eine Off-Plan-Einheit, NOC- und Verwaltungsgebühren sowie Maklerprovision. Der zweite Beitrag dieser Serie arbeitet die MwSt.-Mechanik vollständig durch.

Für die Bestandsseite gibt es eine Top-down-Zahl, die hält, weil sie eine gemeldete Miete durch einen registrierten Preis teilt: die durchschnittliche Büromiete in Dubai von AED 211/ft²/Jahr (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) über dem DLD-Durchschnitt für Bestandsbüros von AED 2,266/ft² ergibt 9.3% brutto auf Stadtebene.

Dieselbe Division auf den Off-Plan-Preis angewendet ergibt eine Zahl, und diese Zahl ist wertlos. Teilt man eine stadtweite Durchschnittsmietreihe durch eine andere stadtweite Durchschnittspreisreihe, kommt für denselben Markt alles zwischen 4.6% und 12.2% heraus, weil die zwei Reihen aus unterschiedlichen Stichproben stammen — die stadtweite Durchschnittsmiete und ein Downtown-Preis ergeben 4.6%, dieselbe Miete über dem stadtweiten Durchschnittspreis ergibt 12.2%. Eine Rechenoperation, eine Spanne von fast acht Punkten, und keine Möglichkeit, einem Leser zu sagen, welches Ende das seine ist.

Es gibt einen zweiten Grund, und er ist fundamentaler. Ein Off-Plan-Büro hat keine Miete. Eine darauf gerechnete Rendite ist die Prognose einer Vermietung, die nicht stattgefunden hat, in einem Gebäude, das nicht existiert, in einem Markt, über dessen Angebotspipeline sich die Research-Häuser nicht einmal innerhalb eines Faktors von sechs einig sind. Was stattdessen modelliert zu werden verdient, pro Einheit und mit offengelegten Annahmen: die Raten bis zur Übergabe, der Ausbau ab Shell-and-Core — veröffentlichte Dubai-Ausbauleitfäden nennen AED 150–550/ft² je nach Spezifikation, mit einem Zuschlag von 40–60% beim Start ab Rohbau —, die Servicegebühr für dieses Projekt aus dem Mollak-Index und ein realistischer Leerstand. Bitten Sie uns, das für eine konkrete Etage aufzubauen, mit jeder Annahme offengelegt.

Bestand kauft: Miete ab dem ersten Monat, einen Satz, den Sie gegen Ejari prüfen können, eine Servicegebühr, die Sie auf einer echten Rechnung lesen können, und eine Bewertung, die an vergleichbare Verkäufe im selben Gebäude verankert ist. Gekauft wird damit auch die Spezifikation eines anderen, eine Rechnung für den Shell-and-Core-Umbau, falls der Ausbau müde ist, die 5% MwSt. vorab über den Special Payment Mechanism gezahlt, und eine Auswahlliste, die im Wesentlichen aus Business Bay und JLT besteht.

Off-Plan kauft: aktuelle Spezifikation, einen Zahlungsplan, der das Kapital streckt, eine Chance auf die gewünschte Größe und Etage, solange der Stack noch unverkauft ist, und — in einem Markt, in dem 71.7% des Off-Plan-Bürowerts von H1 2026 in fünf Projekten lagen — Zugang zu den Gebäuden, die tatsächlich Nachfrage anziehen. Gekauft wird damit auch Lieferrisiko, keine Einnahmen während der Bauzeit, Servicegebühren- und Chiller-Niveaus, die Sie noch nicht lesen können, und ein Weiterverkaufspublikum, das mit wachsendem Ticket schrumpft. Eine ganze Etage im achtstelligen Bereich hat beim Ausstieg eine kurze Käuferliste, wer auch immer sie gebaut hat.

Zwei Fragen entscheiden es, und keine davon dreht sich um den Preis pro Quadratfuß. Brauchen Sie Einnahmen jetzt oder das richtige Gebäude später? Und können Sie die Bauphase tragen? Lautet die Antwort auf die zweite Frage Nein, dann ist ein kürzer datiertes Off-Plan ein anderes Produkt als eines mit 2029, und ein Weiterverkaufsvertrag bei 60% gezahlt noch einmal ein anderes.

Weiterlesen: Einzelhandelsinvestment: Besucherfrequenz, Mieterqualität & Mietvertragsrisiko — was im Dubai-Retail tatsächlich gehandelt wird und was nicht, was der Hotel-Einbruch in H1 2026 für jeden bedeutet, der eine F&B-Einheit kauft, und warum die Qualität der Mieter zählt und eine Alkohollizenz am Betreiber und an der Adresse hängt. Oder zurück zu dem Gewerbebereich.

Verwandter Leitfaden: Due Diligence bei Gewerbeimmobilien: bevor Sie reservieren — die zwölf Prüfungen, die einen Off-Plan-Kauf auf dem Papier testen, einschließlich Registrierung, Escrow und Nachweis, dass überhaupt gebaut wird.