Büromarkt Dubai: Mieten, Preise und Angebot

CBRE, Q2 2026 gegenüber Q2 2025: durchschnittliche Büromieten +13%, Prime +16%. JLL, dasselbe Quartal, dieselbe Basis: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, Prime +13.6%. Diese beiden Prime-Werte — 16% und 13.6% — beschreiben ein einziges Quartal und lassen sich nicht in Einklang bringen; jeder gehört daher neben den Namen des Hauses, das ihn veröffentlicht hat, und keiner gehört in einen Durchschnitt.

Eine dritte Messung ergänzt den Teil, der für das Timing am wichtigsten ist. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: die durchschnittliche Angebotsmiete lag bei AED 238 pro ft² und Jahr, ohne Wachstum gegenüber dem Vorquartal — das erste solche Quartal seit H1 2021. Zusammen gelesen sagen die drei: gegenüber dem Vorjahr weiter deutlich im Plus, gegenüber dem Vorquartal unverändert. Beides ist zutreffend, und beides nutzt eine andere Basis. Die Jahresvergleichszahl zu zitieren und dabei zu suggerieren, der Markt klettere Woche für Woche weiter, ist der häufigste Fehler in der Berichterstattung über diesen Markt.

Für den längeren Verlauf: Die stadtweiten Büromieten stiegen im H1 2024 um 22.4% (Knight Frank), über das Jahr 2025 um 22.9% (Cavendish Maxwell) und im Q1 2026 um rund 14% (ZāZen Properties). Nach Bezirk: Knight Frank ermittelte für DIFC AED 355/ft² und für den Trade Centre District AED 350/ft² Mitte 2024, für Za'abeel rund AED 550/ft² in den Jahren 2025–2026 — die teuersten Adressen der Stadt.

Der Vorbehalt, der all das begleiten muss: Mietwachstum ist nicht die Rendite eines Investors. Eine Rendite hängt zudem davon ab, was Sie gezahlt haben, was leer steht, was die Servicegebühr abzieht und was der Innenausbau kostet. Abschnitt 3 behandelt die Preisseite, und der nächste Beitrag dieser Serie behandelt die Nettorendite.

JLL, Q2 2026: stadtweiter Büroleerstand 6.1%, gegenüber 7.7% ein Jahr zuvor. Nach Klasse: Grade B 8.0% (zuvor 10.9%) und Grade C 10.9% (zuvor 12.7%). CBRE, Q2 2026: Belegung ≈94%, was das Haus dem anhaltenden Mangel an Grade-A-Bestand zuschreibt; Prime-Gebäude in zentralen Lagen lagen Anfang 2026 über 95%.

Der korrekte Satz lautet: Der Büroleerstand liegt auf dem niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt. Zwei Sätze, die nicht korrekt sind und dennoch ständig auftauchen: «es gibt keinen Leerstand» — 6.1% ist nicht null, und Grade C hält weiterhin 10.9%; und «der engste Markt der Region» — im selben JLL-Quartal verzeichnete Abu Dhabi 1.4% Leerstand bei einer Prime-Verfügbarkeit von 0.1%. Dubai ist eng. Abu Dhabi ist enger.

Die Vermietungsaktivität bestätigt die Richtung: Die Registrierungen von Mietverträgen stiegen im Q2 2026 um 24.6% im Jahresvergleich und 15.1% gegenüber dem Vorquartal (JLL), und Savills zählte auf DLD-Daten 38,082 Büromietverträge im Quartal — 27,121 Neuabschlüsse und 10,961 Verlängerungen.

Dies ist der Abschnitt, der einen von der Wohnseite kommenden Käufer am häufigsten überrascht. Cavendish Maxwell, Gesamtjahr 2025: Der durchschnittliche Büroverkaufspreis erreichte AED 1,951/ft², ein Plus von 25.9%. Betterhomes auf Daten von Property Monitor, Juli 2025: Der durchschnittliche Wohnpreis lag bei AED 1,893/ft². Pro Quadratfuß liegen die beiden weniger als 3% auseinander. In Downtown kostet das Büro das Doppelte der Wohnung: AED 5,130/ft² für Büros, ein Plus von 29% im Jahresvergleich (Knight Frank, 2025), gegenüber AED 2,504/ft² im Wohnsegment (Chestertons Mena, August 2025).

Das Transaktionsregister schärft das Bild weiter. Nach DLD-Registrierungen für den Zeitraum 1. Januar – 19. Mai 2026 lagen fertige Büros im Schnitt bei AED 2,266/ft² (AED 1,964 über das Jahr 2025) und Off-Plan-Büros im Schnitt bei AED 4,349/ft² (AED 2,388 über das Jahr 2025) — Analyse der DLD-Registrierungen, veröffentlicht von Gulf Business am 21. Mai 2026. Nach Bezirk lagen die Abschlüsse für fertige Flächen bei AED 2,517/ft² in Business Bay und AED 2,050/ft² in JLT. Das durchschnittliche Büroticket stieg von AED 3.0M auf AED 6.41M.

Ein Büro ist kein günstigerer Einstieg in Immobilien in Dubai. Es ist ein anderes Einkommensprofil, und das ist ein anderes Angebot.

Das Volumen zur Einordnung: AED 13.1bn Büroverkäufe über das Jahr 2025 bei rund 4,600 Abschlüssen, ein Plus von 102% im Wert und 53% in der Anzahl — das stärkste Jahr seit elf Jahren (Cavendish Maxwell). Business Bay und JLT führten bei der Zahl der Abschlüsse mit 1,230 und 1,067, vor Barsha Heights (267), Dubai Silicon Oasis (147) und Dubai Investments Park (92). Knight Frank zählte separat 167 Büroabschlüsse über AED 10M im Jahr 2025, ein Plus von 114% gegenüber 2024.

Der gesamte Bürobestand in Dubai beträgt 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Was als Nächstes hinzukommt, ist der Punkt, an dem die öffentliche Datenlage zusammenbricht — und die Spannweite selbst ist der Befund:

• Savills, Q2 2026: ≈1.9M ft² Fertigstellung im Jahr 2026, Pipeline über 4.2M ft² bis 2030.
• JLL, Q2 2026: ≈940,000 ft² Fertigstellung bis Ende 2026.
• Knight Frank, Prognose 2026: 24.2M ft² über 2026–2030, konzentriert auf Business Bay, Meydan City, JLT und DIFC, davon DIFC allein 7.7M ft² bis 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² im Jahr 2025 geliefert, 6.4M ft² in Entwicklung für 2026–2027.

Savills' «über 4.2M ft² bis 2030» und Knight Franks «24.2M ft² in 2026–2030» sind keine Rundungsdifferenz; sie zählen mit großer Sicherheit Unterschiedliches — eine Klasse gegen eine andere, eine Geografie gegen eine andere, eine Definition von «Pipeline» gegen eine andere. Keine veröffentlichte Methodik bringt sie in Einklang; eine Angebotszahl ist daher nur mit dem Namen ihres Urhebers brauchbar.

Worin alle Häuser übereinstimmen: Die neuen Flächen sind vergeben, bevor sie eröffnen. DIFC Square, eine der wenigen großen Grade-A-Fertigstellungen des Jahres, war vor Bauabschluss weitgehend vorvermietet; bei Immersive Tower, Fertigstellung Juli 2027, lagen bereits im Q2 2026 für erhebliche Flächen Angebote vor; und Savills stellt unmissverständlich fest, dass der größte Teil des künftigen Grade-A-Angebots vorvermietet oder von der bestehenden Nachfrage absorbiert wird, was seine Wirkung auf den Markt begrenzt. CBRE verzeichnet denselben Mechanismus in DIFC, TECOM und DMCC. Der Leiter des MENA-Research von CBRE, Taimur Khan, beschrieb den Markt Anfang 2026 als in einer der engsten Angebotssituationen seiner modernen Geschichte.

Das ist der strukturelle Grund, weshalb das Off-Plan-Büro überhaupt als Produkt existiert: Käufer, die keine fertigen Flächen finden, kaufen stattdessen ein unfertiges Gebäude. Der vierte Beitrag dieser Serie nimmt diesen Tausch auseinander.

Wenn Sie ein Büro zur Vermietung kaufen, ist dies die wichtigste Zahl. Savills auf DLD-Daten, Q2 2026: Abschlüsse unter 500 ft² machten 66% der gesamten Bürovermietung aus, ein Plus von 17% gegenüber dem Vorquartal. ZāZen Properties, Q1 2026: rund 97% der Bürotransaktionen betrafen Flächen unter 3,000 ft². Nachfrage nach Sektor, H2 2025: Banken und Finanzwesen 32.5%, Technologie 23.1% der neuen Büroanforderungen — zusammen mehr als die Hälfte (Knight Frank).

Der Bürokäufer in Dubai vermietet eine kleine Suite an ein KMU, ein Start-up oder ein Unternehmen, das gerade in die VAE umgezogen ist — nicht eine ganze Etage an einen Konzern. Die Registrierungsdaten stützen diese Lesart: Die Dubai Chamber of Commerce verzeichnete 71,830 neue Mitgliedsunternehmen im Jahr 2025 und damit insgesamt 292,486, ein Plus von 13.2% (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). Genau deshalb ist ein Büroprodukt, das bei 596 ft² beginnt, ein ernstzunehmendes Produkt — und ein Produkt, das bei einer ganzen Etage beginnt, ein anderes Geschäft.

Vier Einschränkungen, die ändern, wie die obigen Zahlen zu verwenden sind.

• Öffentlich existiert keine institutionelle Cap Rate. Keines der fünf Häuser — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — veröffentlicht in einem offen zugänglichen Dokument eine Nettorendite oder Cap Rate für Büros in Dubai. Jede im Umlauf befindliche Zahl zur Bürorendite, auch die im nächsten Beitrag, ist eine Maklerschätzung und sollte als solche gelesen werden.
• Die Durchschnitte verbergen die Konzentration. Die Off-Plan-Büroverkäufe erreichten im H1 2026 AED 13.1bn über 1,668 Einheiten — mehr als in den sieben Jahren davor zusammen (2019–2025: AED 5.48bn bei 1,821 Abschlüssen), laut einer am 2. Juli 2026 veröffentlichten Analyse von DLD-Daten durch Al Masdar Al Aqaari. Doch fünf Projekte standen für 71.7% dieses Werts und 51.3% der Abschlüsse: Lumena und Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) und 31 Above (Beyond) — zusammen 856 Abschlüsse und über AED 9.4bn. Lumena, Lumena Alta und AHS Tower haben in diesem Bereich jeweils eine eigene Seite. Eine Handvoll Türme trug den Off-Plan-Büromarkt durch dieses Halbjahr.
• Zwei verschiedene Zahlen von «AED 13.1bn» sind im Umlauf, und sie messen nicht dasselbe. Cavendish Maxwells AED 13.1bn sind alle Büroverkäufe im Gesamtjahr 2025. Die AED 13.1bn von Al Masdar Al Aqaari sind ausschließlich Off-Plan im H1 2026. Dasselbe Haus gibt die Off-Plan-Büros für 2025 mit AED 4.6bn an. Die Übereinstimmung ist auffällig, und die beiden Zahlen gehören niemals in einen Satz, ohne dass ihre Bezugsgrößen ausgeschrieben werden.
• Die Liquidität ist nach Wohnmarktmaßstäben dünn. Rund 4,600 Bürotransaktionen in einem Rekordjahr, gegenüber Zehntausenden Apartmentverkäufen. Das wirkt sich darauf aus, wie schnell Sie aussteigen und wie zuverlässig jemand bewerten kann, was Sie besitzen.

Die vollständigen PDFs von CBRE, Savills, Knight Frank und Cavendish Maxwell liegen hinter Zugangsbeschränkungen; die meisten Zahlen oben stammen daher aus Pressemitteilungen und Presseberichten. Fragen Sie uns nach dem Primärdokument zu jeder Zahl, die in Ihrem Angebot Gewicht tragen muss.

Als Nächstes lesen: Gewerbe vs. Wohnen: Was die Nettorendite verändert — warum die Renditelücke im Zweitmarkt- und Value-Add-Segment real und im Prime-Segment nicht vorhanden ist, was die Mehrwertsteuer mit einem Gewerbekauf macht, was sie bei einer Wohnung nicht macht, und welche Kosten von der Miete abgehen, bevor Sie sie sehen. Oder zurück zum Gewerbebereich für die Gebäude selbst.

Verwandter Leitfaden: Leitfaden für Investments in Gewerbeimmobilien in Dubai — der übergreifende Beitrag, der diese Messungen neben die Kaufmechanik, die zwei Käuferwege und die zwanzig Gebäude stellt.