रिटेल निवेश: फुटफॉल, किरायेदार गुणवत्ता और लीज़ जोखिम

वही संकेंद्रण पूरे शीर्ष स्तर पर कायम है। Dubai Retail (Dubai Holding Asset Management) ने सितंबर 2025 में 40+ परिसंपत्तियाँ एक साथ लाईं — दस मॉल, पंद्रह लाइफ़स्टाइल डेस्टिनेशन, अठारह डिस्ट्रिक्ट सेंटर — 6,500+ रिटेलर और 13 million ft² से अधिक GLA के साथ, जिसमें Palm Jumeirah Mall, Ibn Battuta, Circle Mall, Dragon Mart, The Outlet Village, Bluewaters, JBR और Souk Madinat Jumeirah अन्य के साथ शामिल हैं। Nakheel और Meydan 2024 में Dubai Holding में समाहित हो गए, इसलिए यह फंड पहले से अधिक संकेंद्रित है, कम नहीं। पहले स्तर का शेष हिस्सा Majid Al Futtaim और Emaar के पास है।

जो वास्तव में बिकता है वह स्ट्रेटा रिटेल है: JVC, Business Bay, JLT, Dubai Marina, Arjan, Dubai South, Al Furjan और Downtown के पोडियम में आवासीय टावरों तथा क्लस्टरों के ग्राउंड फ्लोर और पोडियम। प्रत्येक यूनिट का अपना टाइटल डीड होता है और वह ऑफ-प्लान तथा सेकंड-हैंड दोनों तरह बिकती है। वॉल्यूम वास्तविक है — अकेले Q3 2025 में 437 रिटेल बिक्री लेनदेन में AED 1.15bn, तिमाही-दर-तिमाही 95% और साल-दर-साल 55% ऊपर (CRC Property)।

आप जिसमें शामिल हो रहे हैं उसकी कानूनी परिभाषा यहाँ मायने रखती है। Dubai Law No. 6 of 2019 के तहत «Unit» में स्पष्ट रूप से दुकान, ऑफिस और वेयरहाउस शामिल हैं — यह कानून मिश्रित इमारतों के लिए लिखा गया था। इसका यह भी अर्थ है कि आपकी दुकान एक संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति के भीतर बैठती है, जिसे RERA के ज़रिये लाइसेंस प्राप्त और अनुबंधित एक मैनेजमेंट कंपनी चलाती है, और जिसकी Owners Committee के सदस्य RERA नियुक्त करता है। पुरानी स्वतंत्र Owners Association अब नहीं है।

इसलिए «रिटेल खरीदा नहीं जा सकता» मॉल के लिए सच है और सामान्य कथन के रूप में ग़लत। दूसरा स्तर बिकता है; पहला स्तर रखा जाता है।

चार मापी गई संख्याएँ, और वे सब एक ही दिशा में इशारा नहीं करतीं:

• दुबई में ऑक्यूपेंसी ≈98% (अबू धाबी 95%), साल-दर-साल व्यावहारिक रूप से अपरिवर्तित — CBRE, Q2 2026।
• रिक्तता 4.7%, एक वर्ष पहले के 8.0% से नीचे, और यह सुधार सेकंडरी रीजनल तथा स्मॉल-फ़ॉर्मैट मॉल की मांग से आया — JLL, UAE Retail Market Dynamics Q2 2026।
• कुल मिलाकर किराया वृद्धि ≈+3% साल-दर-साल (CBRE), जिसमें सुपर-रीजनल मॉल का किराया +8.5% (JLL)। प्राइम सिरा औसत से दूर खिंच रहा है।
• लीज़िंग वॉल्यूम साल-दर-साल −0.2% और तिमाही-दर-तिमाही −14.2%, जिसे JLL घटते पर्यटन की पृष्ठभूमि में सावधानी बताता है। किरायेदार लचीलापन और परिचालन रियायतें मांग रहे हैं; मकान-मालिक उन्हें प्रदर्शन-आधारित शर्तों के ज़रिये चुनिंदा रूप से दे रहे हैं।

इन्हें साथ पढ़ें: स्पेस भरा है, हेडलाइन किराये अभी भी बढ़ रहे हैं, और नई लीज़िंग धीमी हो गई है। यह वह बाज़ार है जहाँ मौजूदा किरायेदार मूल्यवान है और खाली यूनिट भरना ऑक्यूपेंसी के आंकड़े से ज़्यादा मुश्किल है।

इस सब पर एक सीमा: फ़ॉर्मैट के अनुसार AED/ft²/वर्ष में निरपेक्ष रिटेल किराये — मॉल बनाम कम्युनिटी बनाम स्ट्रीट रिटेल — खुले स्रोतों में प्रकाशित नहीं हैं। केवल वृद्धि प्रतिशत और ऑक्यूपेंसी हैं, इसलिए आपको बताई गई मॉल-बनाम-पोडियम दर उस रिपोर्ट के नाम के साथ आनी चाहिए जो उसके पीछे है।

यही वह पैराग्राफ़ है जिसे ज़्यादातर रिटेल मार्केटिंग छोड़ देती है, और उसे छोड़ देना एक तथ्यात्मक त्रुटि है।

2025 रिकॉर्ड वर्ष था। दुबई के Department of Economy and Tourism ने 19.59 million अंतरराष्ट्रीय ओवरनाइट विज़िटर दर्ज किए, 5% ऊपर और लगातार तीसरा रिकॉर्ड; औसत होटल ऑक्यूपेंसी 80.7% (एक वर्ष पहले 78.2%); ADR AED 579, 8% ऊपर; 827 संपत्तियों में 154,000 से अधिक कमरे; और अकेले दिसंबर 2025 में 2 million से अधिक विज़िटर, जो पहली बार हुआ। Dubai International लगातार ग्यारहवें वर्ष अंतरराष्ट्रीय यात्रियों के लिए दुनिया का सबसे व्यस्त एयरपोर्ट रहा।

फिर H1 2026 आया। जून तक यूएई में होटल ऑक्यूपेंसी साल-दर-साल 27.7 प्रतिशत अंक गिरी और RevPAR 31.8% गिरा, और CoStar के डेटा — CBRE की Q2 2026 समीक्षा में उद्धृत — में दर्ज है कि सबसे तेज़ गिरावट दुबई में दिखी। 2026 के लिए यूएई अर्थव्यवस्था का व्यापक पूर्वानुमान −0.04% के सीमांत संकुचन में बदल गया, और 2027 में सुधार अपेक्षित है (CBRE)।

प्रतिक्रिया, और अपेक्षित सुधार। दुबई ने कुल AED 2.5bn के दो सहायता पैकेज जारी किए (AED 1.0bn और उसके बाद AED 1.5bn, दूसरे में 33 पहलें), जिनमें Tourism Dirham से तथा होटल-कमरा और रेस्टोरेंट बिक्री पर शुल्क से, और इवेंट परमिट शुल्क से छूट शामिल है। Deloitte Middle East के Hassan Malik ने, 30 जून 2026 को उद्धृत, सुधार 3–6 महीने में रखा, यदि उड़ान कार्यक्रम सामान्य हो जाएँ।

इससे दो बातें निकलती हैं। पहली, «पर्यटक उमड़ रहे हैं, इसलिए रेस्टोरेंट यूनिट सोना है» 2026 के लिए इस रूप में ग़लत है — सही संस्करण है «रिकॉर्ड 2025, H1 2026 में तेज़ गिरावट, सुधार का अनुमान 3–6 महीने», और F&B मॉडल को उस गिरावट के विरुद्ध स्ट्रेस-टेस्ट किया जाना चाहिए। दूसरी, दुबई के अपने H1 2026 विज़िटर आंकड़े अभी प्रकाशित नहीं हुए हैं, इसलिए आपको बताए गए किसी भी 2026 पर्यटक आंकड़े का स्रोत नामित होना चाहिए।

चार तथ्य, उसी क्रम में जो निर्णय बदलता है।

30% कर वापस आ गया है। शराब बिक्री पर दुबई का 30% नगरपालिका कर जनवरी 2023 से वार्षिक परीक्षण के रूप में हटाया गया, 2024 के अंत तक बढ़ाया गया, और 1 January 2025 से प्रभावी रूप से फिर लागू कर दिया गया — रिटेल और ऑन-ट्रेड दोनों पर लागू, वितरक African + Eastern के ज़रिये अधिसूचित और 6 दिसंबर 2024 को रिपोर्ट किया गया। जो गाइड अब भी कहती है कि दुबई ने शराब कर समाप्त कर दिया, वह 2026 के लिए ग़लत है। Dubai Municipality का निर्णय स्वयं खुले स्रोतों में नहीं है; पुनः लागू होना वितरक और व्यावसायिक प्रेस के ज़रिये रिकॉर्ड पर है।

ऐसा कोई प्रकाशित नियम नहीं है जो लाइसेंस प्राप्त स्थल को होटल के भीतर होना अनिवार्य करता हो। आधिकारिक स्थिति यह है कि शराब केवल शहर के लाइसेंस प्राप्त रेस्टोरेंट, लाउंज और बार में ही पी जा सकती है, और उसमें कोई होटल शर्त जुड़ी नहीं है। होटल से जुड़ाव अनुमतियाँ देने की प्रशासनिक प्रथा है, कोई उद्धरण-योग्य विनियम नहीं — और होटल घटक के बिना लाइसेंस प्राप्त स्थल प्रमाणित रूप से मौजूद हैं, DIFC में तथा Dubai Holding / Meraas के डेस्टिनेशन जैसे City Walk, Bluewaters और La Mer में। इसी तरह, कोई गाइड यह वादा नहीं कर सकती कि कोई विशेष ज़ोन लाइसेंस देगा — वह उत्तर प्राधिकरण से आता है।

वाणिज्यिक रूप से इसका अर्थ: शराब अनुमति किसी विशिष्ट पते पर किसी विशिष्ट ऑपरेटर के बारे में लिए गए प्रशासनिक निर्णय का परिणाम है। यह परिसर का गुण नहीं है और चाबियों के साथ हस्तांतरित नहीं होती। «बार वाले रेस्टोरेंट के लिए» रिटेल यूनिट खरीदने से शराब परोसने का अधिकार नहीं खरीदा जाता। उस पते पर लाइसेंस की व्यावहारिकता LOI या SPA में एक शर्त के रूप में होनी चाहिए, बाद में सुलझाने वाली चीज़ों की सूची में नहीं। इसका यह भी अर्थ है कि F&B किरायेदार का अपना लाइसेंस इतिहास उसकी कॉवनेंट मज़बूती का हिस्सा है, क्योंकि अगर वह जाता है तो अनुमति उसके साथ चली जाती है।

और एक नियम जो हर रेस्टोरेंट पर लागू होता है, होटल वालों पर भी: Dubai Municipality खाद्य तैयारी में शराब के उपयोग पर प्रतिबंध लगाता है — 2010 से लागू और नवंबर 2024 में पुनः जारी। रसोइयाँ गैर-अल्कोहलिक विकल्पों पर चली गई हैं। यह मेन्यू डिज़ाइन को प्रभावित करता है, जो उस कॉन्सेप्ट को प्रभावित करता है जिसे आपका किरायेदार आपकी यूनिट में चला सकता है।

इस पृष्ठभूमि में, इस सेक्शन के दो प्रोजेक्ट ध्यान से पढ़ने योग्य हैं, क्योंकि उनके डेवलपर लिखित में वह करते हैं जो दुबई रिटेल में लगभग कोई नहीं करता — वे बताते हैं कि दुकान किस काम के लिए है।

Burj Capital, Business Bay, साफ़ उद्धरण है। Centurion Properties अपने ही प्रोजेक्ट पेज पर रिटेल यूनिट को उनका अलग स्पेसिफिकेशन ब्लॉक देता है — 5 यूनिट, 443–3,877 ft², फिट-आउट शेल & कोर — और उसी ब्लॉक के भीतर, उसके अपने शब्दों में: «आधुनिक फ्रंटेज और ऊँचे फुटफॉल को ध्यान में रखकर डिज़ाइन किए गए, ये स्पेस लग्ज़री बुटीक, कैफ़े और फ्लैगशिप स्टोर के लिए आदर्श हैं जो दुबई के गतिशील रिटेल परिदृश्य में अपनी पहचान बनाना चाहते हैं।» डेवलपर द्वारा प्रकाशित, यूनिट-टाइप स्पेक के अंदर, यूनिट संख्या और आकार सीमा के साथ तीन उपयोग नामित। दूसरा कॉलम अधिक खाली है: Centurion कोई रिटेल कीमत प्रकाशित नहीं करता, इसलिए इस सेक्शन में अनुमत उपयोग का सबसे मज़बूत सबूत उस लॉट पर टिका है जिसकी कीमत आपको पूछनी पड़ेगी।

The WOW Tower, DLRC, दूसरा है। Mr. Eight Development का अपना FAQ इसे एक सवाल के रूप में उत्तर देता है — «क्या कैफ़े और रेस्टोरेंट होंगे?» — इस जवाब के साथ: «ग्राउंड फ्लोर पर चार रिटेल यूनिट नियोजित हैं। कॉन्सेप्ट में ऑफिस उपयोगकर्ताओं, निवासियों और विज़िटर के लिए कैफ़े, रेस्टोरेंट और लाइफ़स्टाइल सेवाएँ शामिल हैं», जो wowtower.ae/faq के आवासीय और ऑफिस दोनों टैब पर छपा है और उसके Commercial Brochure में «FOOD & BEVERAGE / AS PART OF DAILY LIFE» शीर्षक के नीचे दोहराया गया है, जहाँ वह इतालवी और ग्रीक रेस्टोरेंट कॉन्सेप्ट नामित करता है। काल पढ़ें: «नियोजित», «शामिल करने के लिए डिज़ाइन किया गया», «कल्पित»। यह इरादे की भाषा है, जो कोई डेवलपर हैंडओवर से पहले ईमानदारी से अधिकतम दे सकता है, और वह अब भी किसी रेंडर से अधिक मूल्यवान है। यहाँ कीमत मौजूद है — Mr. Eight की अपनी उपलब्धता सूची चार दुकानों की कीमत 366 m² के विरुद्ध AED 12,427,000 से रखती है, 27 सितंबर 2026 को पढ़ा गया।

और RAW DISTRICT पर जिन शब्दों पर ध्यान देना है। इसके पोडियम के लिए जो «retail, F&B, service and boutique business concepts» पंक्ति प्रचलित है वह एक ब्रोकर की है, Imtiaz की नहीं: वह Quik Sell Properties की 26 जून 2026 को जोड़ी गई Bayut लिस्टिंग से आती है — «रिटेल, F&B, बुटीक स्टोर और सेवा व्यवसायों के लिए आदर्श» — जबकि imtiaz.ae पर Imtiaz का अपना RAW DISTRICT पेज कोई उपयोग नामित नहीं करता, 27 सितंबर 2026 को जाँचा गया। पोडियम पर ब्रोकर की राय रखने लायक है। वह डेवलपर प्रतिबद्धता नहीं है।

RAW DISTRICT अब भी इस नमूने में सबसे सस्ता है, और वह हिस्सा टिकता है। कीमत वाला लॉट वास्तविक है: 999–1,046 ft² की रिटेल यूनिट के विरुद्ध AED 2.5M, जून 2026 की लॉन्च मूल्य सूची से जैसी वह ब्रोकरों को भेजी गई थी, और प्रोजेक्ट पेज उसी कीमत पर «from 1,000 ft²» बताता है। उसी इमारत के ऑफिस — 380–1,700 ft², प्रवेश AED 1.2M, AED 853–2,095/ft² पर — इस सेक्शन के दुबई नमूने में प्रति फुट सबसे सस्ते ऑफिस हैं। इसके साथ तीन बातें चलती हैं। Imtiaz और उसका ब्रोशर पूर्णता Q1 2029 लक्षित करते हैं जबकि Bayut Q4 2029 दर्ज करता है, और टावर की ऊँचाई तथा मंज़िल संख्या अपुष्ट हैं। लॉन्च आवंटन, लगभग AED 2bn, जून 2026 में रिलीज़ के दिन ही बिक गया, इसलिए प्रवेश का रास्ता रीसेल या असाइनमेंट है और आप जिस अनुसूची में कदम रखते हैं वह मूल है: बुकिंग पर 20%, 01/09/2028 तक त्रैमासिक 5% और पूर्णता पर 50% (लॉन्च पर तीन वर्षों में 60/40 पोस्ट-हैंडओवर संस्करण भी दिया गया था)। और F&B उपयुक्तता, चाहे उसे कोई भी बताए, शराब लाइसेंस नहीं है — ऊपर का सेक्शन देखें।

Binghatti Spectre प्रति-उदाहरण है, और वह यहाँ इसलिए है क्योंकि यही अंतर सबक है।

Binghatti की अपनी प्रोजेक्ट-फैक्ट्स शीट ग्राउंड फ्लोर पर 19 रिटेल यूनिट देती है। उनके लिए प्रचलित कीमत AED 2,867,999 है, जो एक पोर्टल मूल्य सूची से आती है, दस स्वतंत्र चैनलों पर दोहराई गई और 11 सितंबर 2026 को जाँची गई — ब्रोकर आस्किंग, डेवलपर सूची नहीं। Binghatti रिटेल दस्तावेज़ीकरण बिक्री प्रक्रिया के भीतर रखता है, इसलिए इस पोडियम का अनुमत उपयोग खुला सवाल बना रहता है — हमें कहें और हम इसे सीधे Binghatti के सामने रखेंगे। पोर्टल उस कीमत से जो 765 ft² जोड़ते हैं वह किसी आधिकारिक Binghatti दस्तावेज़ में नहीं है, इसलिए यहाँ प्रति-फुट दर निकाली नहीं जा सकती।

इस टावर पर एक और जाल, क्योंकि हर पोर्टल उसमें गिरता है: हेडलाइन AED 774,999 एक स्टूडियो अपार्टमेंट है। यह इमारत की सबसे सस्ती आवासीय यूनिट है और किसी भी परिस्थिति में वहाँ दुकान या ऑफिस की कीमत नहीं है। वाणिज्यिक कीमत की जगह आवासीय प्रवेश कीमत रख देना दुबई की मिक्स्ड-यूज़ मार्केटिंग में सबसे आम ग़लतबयानी है। आंकड़ा पढ़ने से पहले उसके पास लिखा परिसंपत्ति प्रकार पढ़ें।

छह जोखिम जो टाइटल डीड के साथ आते हैं। इनमें से कोई भी न खरीदने का कारण नहीं है; ये सब किसी श्रेणी के बजाय एक विशिष्ट यूनिट खरीदने के कारण हैं।

• किरायेदार-मिक्स किसी का काम नहीं है। मॉल ऑपरेटर उसे संवारता है। स्ट्रेटा पोडियम में कोई नहीं करता — आपके बग़ल में दूसरा कैफ़े खुल सकता है, और उसे रोकने का आपके पास कोई अधिकार नहीं है।
• एंकर और मार्केटिंग आपको ही बनाने हैं। फुटफॉल इस बात का फलन है कि आसपास के टावर कितने भरे हैं, किसी लीज़िंग टीम की योजना का नहीं। ऑफ-प्लान पोडियम में इसका अर्थ है कि आपका व्यापार आपके ऊपर के आवासीय हिस्से के हैंडओवर और ऑक्यूपेंसी दर पर निर्भर है।
• सर्विस चार्ज आपके बिना तय होता है। मैनेजमेंट कंपनी का बजट RERA द्वारा स्वीकृत होता है — और Law 6/2019 Art. 27 के तहत प्रबंधन इकाई RERA की पूर्व स्वीकृति के बिना मालिकों से कुछ भी नहीं वसूल सकती, और वह स्वीकृति तब तक नहीं दी जा सकती जब तक कोई मान्यता प्राप्त ऑडिटर बजट सत्यापित न कर दे। आपका प्रभाव Owners Committee के ज़रिये चलता है, जो 10% यूनिट पंजीकृत होने पर बनती है। आप बाहर भी नहीं निकल सकते: Art. 28 मालिक को स्वीकृत शुल्क देने से इनकार करने या उनसे बचने के लिए सामान्य क्षेत्रों में अपना हिस्सा त्यागने से रोकता है।
• अदत्त शुल्क यूनिट पर लियन हैं। Art. 32 प्रबंधन इकाई को बकाया सर्विस चार्ज के लिए प्रत्येक यूनिट पर लियन देता है, कहता है कि «ये शुल्क चुकाए जाने तक किसी Unit का निपटान नहीं किया जा सकता», और RERA-स्वीकृत नोटिस के 30 दिन बाद अदालत को सार्वजनिक नीलामी से बिक्री का आदेश देने की अनुमति देता है। सेकंड-हैंड खरीद पर बकाया स्थिति सौदे की एक शर्त है, कोई विवरण नहीं। इमारत की अपनी दर पहले से सार्वजनिक रूप से Mollak Service Charge Index के ज़रिये जाँची जा सकती है, जो प्रोजेक्ट और उपयोग के अनुसार फ़िल्टर होती है — चेकलिस्ट का एक कदम, विक्रेता से पूछने का सवाल नहीं।
• आपके किरायेदार की रसोई Owners Association तय करती है। एक्स्ट्रैक्शन, ग्रीस ट्रैप, साइनेज और व्यापार के घंटे सभी प्रबंधन इकाई की सहमति के अधीन हैं, और F&B के लिए ये कॉस्मेटिक नहीं हैं — ये तय करते हैं कि कॉन्सेप्ट चल सकता है या नहीं।
• पार्किंग और निकास तरलता। पोडियम स्कीम में विज़िटर पार्किंग निवासियों के साथ साझा होती है और अक्सर कम पड़ती है। और समान कीमत पर स्ट्रेटा रिटेल यूनिट के खरीदार किसी अपार्टमेंट की तुलना में काफ़ी कम होते हैं।

वह अनुमति श्रृंखला जो आपके किरायेदार को पार करनी है, मेनलैंड रेस्टोरेंट के लिए: रेस्टोरेंट गतिविधि वाला DET ट्रेड लाइसेंस, फिर Food Watch सिस्टम के ज़रिये Dubai Municipality के Food Safety Department से लेआउट स्वीकृति और खाद्य प्रतिष्ठान परमिट, फिर स्टाफ़ के लिए Person-in-Charge प्रमाणन और फ़ूड हैंडलर कार्ड, Dubai Food Code के तहत HACCP-आधारित खाद्य सुरक्षा प्रणाली, Dubai Civil Defence स्वीकृति, और खुलने से पहले निरीक्षण।

किसी भी नियामक से अधिक F&B सौदे इंजीनियरिंग मारती है: ग्रीस ट्रैप, छत तक डक्ट की गई एक्स्ट्रैक्शन, DEWA क्षमता, ड्रेनेज और कचरा मार्ग। स्ट्रेटा इमारत में इनमें से हर एक के लिए मैनेजमेंट कंपनी की सहमति भी चाहिए। यदि कोई यूनिट आपको रेस्टोरेंट-रेडी बताकर बेची जा रही है, तो «रेडी» का अर्थ यही पाँच चीज़ें होनी चाहिए।

• टाइटल में अनुमत उपयोग, लिखित में। Law 6/2019 के तहत उपयोग रजिस्टर स्तर पर तय होता है, और उसे बदलना Dubai Municipality या ज़ोन नियामक के साथ एक स्वीकृति प्रक्रिया है, औपचारिकता नहीं। Law 33/2008 Art. 25(1)(f) अनुबंध या योजना नियमों के विरुद्ध उपयोग को बेदख़ली का आधार बनाता है।
• Mollak से सर्विस चार्ज, उस प्रोजेक्ट और उस उपयोग के लिए, चालू बजट वर्ष के लिए — और रीसेल पर बकाया स्थिति।
• पते पर शराब की व्यावहारिकता, लिखित शर्त के रूप में, यदि F&B केस उस पर ज़रा भी निर्भर है।
• इंजीनियरिंग के पाँच: ग्रीस ट्रैप, एक्स्ट्रैक्शन, DEWA क्षमता, ड्रेनेज, कचरा मार्ग — और हर एक के लिए मैनेजमेंट कंपनी की सहमति।
• उसी पोडियम में और कौन बेच रहा है, और आपके ऊपर का आवासीय हिस्सा क्या सौंपता है। आपका फुटफॉल उनकी ऑक्यूपेंसी है।

आगे कहाँ। सेक्शन का ऑफिस पक्ष दुबई ऑफिस मार्केट: किराया, कीमतें और आपूर्ति से शुरू होता है, और शुद्ध-रिटर्न की यांत्रिकी — VAT, सर्विस चार्ज, कॉर्पोरेट कर और तरलता — वाणिज्यिक बनाम आवासीय: शुद्ध रिटर्न क्या बदलता है में हैं। सभी बीस इमारतें, उनकी वाणिज्यिक कीमतों, आधारों और तारीख़ों के साथ, वाणिज्यिक सेक्शन में हैं।

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