الاستثمار في التجزئة: حركة الزوار وجودة المستأجرين ومخاطر الإيجار

التركّز نفسه قائم في الطبقة الأولى من السوق. فقد وحّدت Dubai Retail (Dubai Holding Asset Management) أكثر من 40 أصلاً في سبتمبر 2025 — عشرة مولات، وخمس عشرة وجهة لنمط الحياة، وثمانية عشر مركزاً للأحياء — مع 6,500+ متجر وأكثر من 13 million ft² من المساحة التأجيرية الإجمالية، تشمل Palm Jumeirah Mall وIbn Battuta وCircle Mall وDragon Mart وThe Outlet Village وBluewaters وJBR وSouk Madinat Jumeirah وغيرها. وقد أُدمجت Nakheel وMeydan في Dubai Holding في 2024، فالمحفظة أكثر تركّزاً مما كانت، لا أقل. أما بقية الطبقة الأولى فهي في يد Majid Al Futtaim وEmaar.

ما يُتداول فعلاً هو التجزئة الطبقية (الملكية المفرزة): الطوابق الأرضية والقواعد السفلية للأبراج والمجمعات السكنية في JVC وBusiness Bay وJLT وDubai Marina وArjan وDubai South وAl Furjan وقواعد Downtown. لكل وحدة سند ملكية خاص بها، وتُباع على المخطط وفي السوق الثانوي. والحجم حقيقي — AED 1.15bn عبر 437 صفقة بيع تجزئة في Q3 2025 وحده، بزيادة 95% على الربع السابق و55% على العام السابق (CRC Property).

التعريف القانوني لما تنضمون إليه مهم هنا. فبموجب قانون دبي رقم 6 لسنة 2019، يشمل تعريف «الوحدة» صراحةً المتجر والمكتب والمستودع — القانون كُتب للمباني المختلطة. ويعني ذلك أيضاً أن متجركم يقع داخل عقار مشترك تديره شركة إدارة مرخّصة ومتعاقد معها من خلال RERA، مع لجنة ملاك يُعيّن أعضاءها RERA. أما جمعية الملاك المستقلة القديمة فقد انتهت.

لذا فإن «التجزئة لا يمكن شراؤها» صحيحة بشأن المولات وخاطئة كعبارة عامة. الطبقة الثانية تبيع؛ والطبقة الأولى تحتفظ.

أربعة أرقام مقيسة، وهي لا تشير كلها إلى الاتجاه نفسه:

• الإشغال ≈98% في دبي (أبوظبي 95%)، دون تغيّر فعلي على أساس سنوي — CBRE، Q2 2026.
• الشواغر 4.7%، بانخفاض من 8.0% قبل عام، والتحسّن مدفوع بالطلب في المولات الإقليمية الثانوية وصغيرة الصيغة — JLL، UAE Retail Market Dynamics Q2 2026.
• نمو الإيجارات ≈+3% سنوياً إجمالاً (CBRE)، مع ارتفاع إيجارات المولات فوق الإقليمية 8.5% (JLL). الطرف الأرقى يبتعد عن المتوسط.
• حجم التأجير −0.2% سنوياً و−14.2% ربعياً، وتعزوه JLL إلى الحذر على خلفية تراجع السياحة. المستأجرون يطلبون مرونة وتنازلات تشغيلية؛ والمالكون يمنحونها بانتقائية عبر شروط مرتبطة بالأداء.

بقراءة الأرقام معاً: المساحات مشغولة، والإيجارات المعلنة لا تزال ترتفع، والتأجير الجديد تباطأ. هذا سوق يكون فيه المستأجر القائم أصلاً ذا قيمة، وتكون فيه الوحدة الخالية أصعب في التأجير مما يوحي به رقم الإشغال.

قيد واحد على كل ذلك: إيجارات التجزئة المطلقة بـAED/ft²/سنة بحسب الصيغة — مول مقابل تجزئة أحياء مقابل تجزئة شوارع — غير منشورة في المصادر المفتوحة. المنشور هو نسب النمو والإشغال فقط، فأي معدل يُقدَّم لكم للمقارنة بين المول والقاعدة السفلية يجب أن يصل مرفقاً باسم التقرير الذي يقف خلفه.

هذه هي الفقرة التي تحذفها معظم المواد التسويقية للتجزئة، وحذفها خطأ في الوقائع.

كان 2025 عاماً قياسياً. سجّلت دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (Department of Economy and Tourism) 19.59 million زائر دولي مبيت، بزيادة 5% وهو الرقم القياسي الثالث على التوالي؛ ومتوسط إشغال الفنادق 80.7% (78.2% في العام السابق)؛ ومتوسط السعر اليومي (ADR) AED 579، بزيادة 8%؛ وأكثر من 154,000 غرفة في 827 منشأة؛ وأكثر من 2 million زائر في ديسمبر 2025 وحده، وهي سابقة. وبقي مطار Dubai International الأكثر ازدحاماً في العالم بالمسافرين الدوليين للعام الحادي عشر.

ثم جاء النصف الأول من 2026. انخفض إشغال الفنادق في الإمارات 27.7 نقطة مئوية على أساس سنوي حتى يونيو، وتراجع RevPAR بنسبة 31.8%، مع تسجيل بيانات CoStar — المقتبسة في مراجعة CBRE لـQ2 2026 — أن دبي أظهرت أحدّ الانخفاضات. أما التوقع الأوسع لاقتصاد الإمارات في 2026 فقد تحوّل إلى تقلّص هامشي بـ−0.04% مع انتعاش متوقع في 2027 (CBRE).

الاستجابة، والانتعاش المتوقع. أصدرت دبي حزمتي دعم بإجمالي AED 2.5bn (AED 1.0bn زائد AED 1.5bn، والثانية تحمل 33 مبادرة)، تشمل الإعفاء من درهم السياحة (Tourism Dirham) ومن الرسوم على مبيعات غرف الفنادق والمطاعم، ومن رسوم تصاريح الفعاليات. وقدّر Hassan Malik من Deloitte Middle East، في تصريح بتاريخ 30 يونيو 2026، مدة الانتعاش بـ3–6 أشهر في حال عودة جداول الرحلات إلى طبيعتها.

يتبع ذلك أمران. الأول، أن عبارة «السياح يتدفقون، فوحدة المطعم ذهب» خاطئة لعام 2026 بصيغتها هذه — والصيغة الصحيحة هي «2025 قياسي، ثم هبوط حاد في النصف الأول من 2026، وانتعاش مقدّر بـ3–6 أشهر»، وأي نموذج F&B يجب أن يُختبر تحت ضغط هذا الهبوط. والثاني، أن أرقام زوار دبي للنصف الأول من 2026 لم تُنشر بعد، فأي رقم سياحي لعام 2026 يُقدَّم لكم يحتاج إلى تسمية مصدره.

أربع حقائق، بالترتيب الذي يغيّر القرارات.

ضريبة 30% عادت. أُلغيت ضريبة البلدية بنسبة 30% على مبيعات الكحول في دبي اعتباراً من يناير 2023 كتجربة سنوية، ثم مُدّد الإلغاء إلى نهاية 2024، وأُعيدت الضريبة اعتباراً من 1 يناير 2025 — وتنطبق على التجزئة وعلى البيع للاستهلاك في الموقع على حدّ سواء، وأُبلغ بها عبر الموزّع African + Eastern ونُقلت في 6 ديسمبر 2024. أي دليل ما زال يقول إن دبي ألغت ضريبة الكحول هو دليل خاطئ لعام 2026. أما قرار بلدية دبي (Dubai Municipality) نفسه فليس متاحاً في المصادر المفتوحة؛ والإعادة موثّقة عبر الموزّع والصحافة الاقتصادية.

لا توجد قاعدة منشورة تشترط أن تكون المنشأة المرخّصة داخل فندق. الصيغة الرسمية هي أن الكحول لا يُستهلك إلا في مطاعم المدينة وصالاتها وباراتها المرخّصة، دون أي شرط يتعلق بالفندق. والارتباط بالفندق هو ممارسة إدارية في طريقة منح التصاريح، لا لائحة قابلة للاستشهاد — ووجود منشآت مرخّصة بلا مكوّن فندقي قائم فعلاً، في DIFC وفي وجهات Dubai Holding / Meraas مثل City Walk وBluewaters وLa Mer. وبالمقابل، لا يستطيع أي دليل أن يوعد بأن منطقة بعينها ستمنح ترخيصاً — هذا الجواب يأتي من الجهة المختصة.

ما يعنيه ذلك تجارياً: تصريح الكحول نتيجة قرار إداري بشأن مشغّل محدّد في عنوان محدّد. وهو ليس صفة من صفات العقار ولا ينتقل مع المفاتيح. شراء وحدة تجزئة «لمطعم مع بار» لا يشتري حق تقديم الكحول. وجدوى الترخيص في ذلك العنوان تنتمي إلى خطاب النوايا أو عقد البيع كشرط، لا إلى قائمة الأمور التي تُسوّى لاحقاً. ويعني ذلك أيضاً أن سجل التراخيص الخاص بمستأجر F&B جزء من قوة التزامه، لأنه إن رحل رحل التصريح معه.

وقاعدة واحدة تنطبق على كل مطعم، بما في ذلك مطاعم الفنادق: تحظر بلدية دبي (Dubai Municipality) استخدام الكحول في إعداد الطعام — سارية منذ 2010 وأُعيد إصدارها في نوفمبر 2024. وقد انتقلت المطابخ إلى بدائل غير كحولية. والأمر يؤثر على تصميم قائمة الطعام، وهو ما يؤثر على المفهوم الذي يمكن لمستأجركم تشغيله في وحدتكم.

على هذه الخلفية، يستحق مشروعان في هذا القسم قراءة متمعّنة، لأن مطوّريهما يفعلان كتابةً ما لا يفعله تقريباً أحد في تجزئة دبي — يقولان ما الغرض من المتجر.

Burj Capital في Business Bay هو الإشارة النظيفة. تمنح Centurion Properties وحدات التجزئة كتلة مواصفات خاصة بها على صفحة مشروعها — 5 وحدات، 443–3,877 ft²، تجهيز shell & core — وداخل تلك الكتلة، بكلماتها هي: «مصمّمة بواجهات حديثة ومع مراعاة حركة الزوار الكثيفة، هذه المساحات مثالية للبوتيكات الفاخرة والمقاهي والمتاجر الرئيسية الساعية إلى بصمة مميّزة في مشهد التجزئة الحيوي في دبي.» بيان مستضاف على موقع المطوّر، داخل مواصفات نوع الوحدة، يسمّي ثلاثة استخدامات إلى جانب عدد الوحدات ونطاق المساحات. العمود الآخر أفرغ: Centurion لا تنشر أي سعر للتجزئة، فأقوى دليل على الاستخدام المسموح في هذا القسم يقع على لوط عليكم أن تسألوا عن سعره.

وThe WOW Tower في DLRC هو الثاني. تجيب الأسئلة الشائعة الخاصة بـMr. Eight Development على الأمر كسؤال — «هل ستكون هناك مقاهٍ ومطاعم؟» — بـ«أربع وحدات تجزئة مخطَّطة في الطابق الأرضي. ويشمل المفهوم مقاهي ومطاعم وخدمات نمط حياة لمستخدمي المكاتب والسكان والزوار»، وهو مطبوع في تبويبي المشروع السكني والمكتبي على wowtower.ae/faq ومُعاد في كتيّبها التجاري تحت عنوان «FOOD & BEVERAGE / AS PART OF DAILY LIFE»، حيث تُسمّى مفاهيم مطاعم إيطالية ويونانية. اقرأوا الزمن اللغوي: «مخطَّطة»، «مصمَّمة لتشمل»، «متصوَّرة». هذه لغة نوايا، وهي أقصى ما يمكن لمطوّر أن يقدّمه بصدق قبل التسليم، ومع ذلك تبقى أقيَم من صورة ترويجية. وهنا السعر موجود فعلاً — قائمة التوافر الخاصة بـMr. Eight تسعّر المتاجر الأربعة من AED 12,427,000 مقابل 366 m²، قُرئت في 27 سبتمبر 2026.

وأما الصياغة التي يجب الحذر منها في RAW DISTRICT. عبارة «مفاهيم تجزئة وF&B وخدمات وأعمال بوتيكية» التي تنتشر عن قاعدته السفلية هي عبارة وسيط لا عبارة Imtiaz: فهي من إعلان على Bayut نشرته Quik Sell Properties بتاريخ 26 يونيو 2026 — «Ideal for Retail, F&B, Boutique Stores & Service Businesses» — في حين أن صفحة RAW DISTRICT الخاصة بـImtiaz على imtiaz.ae لا تسمّي أي استخدام على الإطلاق، بمراجعة 27 سبتمبر 2026. قراءة وسيط لقاعدة سفلية أمر يستحق الاقتناء. لكنها ليست التزاماً من المطوّر.

ويبقى RAW DISTRICT الأرخص في العيّنة، وهذا الجزء صحيح. اللوط المسعَّر حقيقي: AED 2.5M مقابل وحدات تجزئة بمساحة 999–1,046 ft²، من قائمة أسعار الإطلاق في يونيو 2026 كما وُزّعت على الوسطاء، مع إشارة صفحة المشروع إلى «من 1,000 ft²» بالسعر نفسه. والمكاتب في المبنى ذاته — 380–1,700 ft²، بسعر دخول AED 1.2M، بمعدل AED 853–2,095/ft² — هي أرخص مكاتب للقدم في عيّنة دبي في هذا القسم. وثلاثة أمور تسافر معه. الإنجاز مستهدف في Q1 2029 بحسب Imtiaz وكتيّبها، في حين تسجّل Bayut الربع الرابع 2029، وارتفاع البرج وعدد الطوابق غير مؤكدين. أما مخصّصات الإطلاق، نحو AED 2bn، فقد نُفدت يوم الإصدار في يونيو 2026، لذا فالطريق إلى الداخل هو إعادة البيع أو التنازل، والجدول الذي تدخلون فيه هو الأصلي: 20% عند الحجز مع 5% ربع سنوياً حتى 01/09/2028 و50% عند الإنجاز (كما عُرضت عند الإطلاق صيغة 60/40 بعد التسليم على ثلاث سنوات). وملاءمة F&B، أياً كان من يذكرها، ليست ترخيص كحول — انظروا القسم أعلاه.

Binghatti Spectre هو المثال المضاد، وهو هنا لأن التباين نفسه هو الدرس.

تمنح ورقة بيانات المشروع الخاصة بـBinghatti 19 وحدة تجزئة على امتداد الطابق الأرضي. والسعر المنتشر لها هو AED 2,867,999، من قائمة أسعار بوابة عقارية مُعادة عبر عشر قنوات مستقلة ومراجعة في 11 سبتمبر 2026 — سعر طلب وسيط، لا قائمة مطوّر. وتبقي Binghatti مستندات التجزئة داخل عملية البيع، لذا يبقى الاستخدام المسموح لهذه القاعدة السفلية سؤالاً مفتوحاً — اطلبوا منا طرحه على Binghatti مباشرة. أما مساحة 765 ft² التي تلحقها البوابات بذلك السعر فلا ترد في أي مستند رسمي من Binghatti، فلا يمكن استخلاص أي سعر للقدم هنا.

ومصيدة أخرى في هذا البرج، لأن كل بوابة عقارية تقع فيها: الرقم المعلن AED 774,999 هو سعر شقة استوديو. إنه أرخص وحدة سكنية في المبنى، وهو بأي حال من الأحوال ليس سعر متجر أو مكتب فيه. ووضع سعر دخول سكني مكان سعر تجاري هو أشيع تحريف منفرد في تسويق المشاريع المختلطة في دبي. اقرأوا نوع الأصل المجاور للرقم قبل أن تقرأوا الرقم.

ست مخاطر تأتي مع سند الملكية. ولا واحدة منها سبب للامتناع عن الشراء؛ وكلها أسباب لشراء وحدة محدّدة بدلاً من شراء فئة.

• مزيج المستأجرين ليس مسؤولية أحد. مشغّل المول ينسّق المزيج. وفي قاعدة سفلية بملكية مفرزة لا يفعل ذلك أحد — يمكن أن يفتح مقهى ثانٍ بجوار مقهاكم، وليست لكم صفة لمنعه.
• الأصل الجاذب والتسويق مسؤوليتكم أنتم. حركة الزوار دالة على مدى امتلاء الأبراج المحيطة، لا على خطة فريق تأجير. وفي قاعدة سفلية على المخطط يعني ذلك أن تجارتكم تعتمد على تسليم ونسبة إشغال الوحدات السكنية فوقكم.
• رسوم الخدمة تُحدَّد من دونكم. ميزانية شركة الإدارة تُعتمد من RERA — وبموجب المادة 27 من القانون 6/2019 لا يجوز لجهة الإدارة أن تتقاضى من الملاك أي شيء دون موافقة RERA المسبقة، التي لا تُمنح قبل أن يصادق مدقّق معتمد على الميزانية. ونفوذكم يمرّ عبر لجنة الملاك، التي تتشكّل بعد تسجيل 10% من الوحدات. ولا يمكنكم كذلك الانسحاب: فالمادة 28 تمنع المالك من رفض الرسوم المعتمدة أو التنازل عن حصته في المناطق المشتركة للتخلّص منها.
• الرسوم غير المسدّدة رهن على الوحدة. تمنح المادة 32 جهة الإدارة حق امتياز على كل وحدة مقابل رسوم الخدمة المستحقة، وتنصّ على أنه «لا يجوز التصرف في الوحدة إلا بعد سداد هذه الرسوم»، وتتيح للمحكمة أن تأمر بالبيع في مزاد علني بعد 30 يوماً من إخطار معتمد من RERA. وفي شراء من السوق الثانوي، يكون وضع المتأخرات شرطاً في الصفقة، لا تفصيلاً. ومعدّل المبنى نفسه قابل للتحقق علناً مسبقاً عبر مؤشر رسوم الخدمة Mollak (Mollak Service Charge Index)، القابل للتصفية بحسب المشروع والاستخدام — خطوة لقائمة الفحص، لا سؤال للبائع.
• جمعية الملاك تقرّر مطبخ مستأجركم. الشفط ومصيدة الشحوم واللوحات وساعات العمل كلها خاضعة لموافقة جهة الإدارة، وفي حالة F&B هي ليست تفاصيل تجميلية — بل تحدّد ما إذا كان المفهوم قابلاً للتشغيل أصلاً.
• المواقف وسيولة الخروج. مواقف الزوار في مشروع بقاعدة سفلية مشتركة مع السكان وغالباً غير كافية. كما أن عدد المشترين لوحدة تجزئة بملكية مفرزة أقل مادياً من عددهم لشقة بالسعر نفسه.

سلسلة التصاريح التي يجب أن يجتازها مستأجركم، لمطعم في البر الرئيسي: رخصة تجارية من DET تتضمن نشاط المطاعم، ثم موافقة على المخطط وتصريح منشأة غذائية من إدارة سلامة الغذاء في بلدية دبي (Dubai Municipality) من خلال نظام Food Watch، ثم شهادة الشخص المسؤول وبطاقات متداولي الغذاء للعاملين، ونظام سلامة غذاء قائم على HACCP بموجب Dubai Food Code، وموافقة Dubai Civil Defence، وعمليات تفتيش قبل الافتتاح.

وما يُسقط من صفقات F&B أكثر من أي جهة تنظيمية هو الهندسة: مصيدة الشحوم، والشفط الممدود إلى السطح، وقدرة DEWA، والصرف، ومسار النفايات. وفي مبنى بملكية مفرزة يحتاج كل بند من هذه إلى موافقة شركة الإدارة أيضاً. وإذا عُرضت عليكم وحدة على أنها «جاهزة لمطعم»، فهذه البنود الخمسة هي ما يجب أن تعنيه كلمة «جاهزة».

• الاستخدام المسموح في سند الملكية، كتابةً. بموجب القانون 6/2019 يُثبَّت الاستخدام على مستوى السجل، وتغييره عملية موافقات مع بلدية دبي (Dubai Municipality) أو الجهة المنظّمة للمنطقة، لا إجراء شكلياً. والمادة 25(1)(و) من القانون 33/2008 تجعل الاستخدام المخالف للعقد أو لقواعد التخطيط سبباً للإخلاء.
• رسوم الخدمة من Mollak، لذلك المشروع وذلك الاستخدام، للسنة المالية الجارية — إضافة إلى وضع المتأخرات في حالة إعادة البيع.
• جدوى ترخيص الكحول في العنوان، كشرط مكتوب، إن كانت دراسة F&B تعتمد عليه بأي قدر.
• الخمسة الهندسية: مصيدة الشحوم، والشفط، وقدرة DEWA، والصرف، ومسار النفايات — وموافقة شركة الإدارة على كل واحد منها.
• من غيركم يبيع في القاعدة السفلية نفسها، وما تسلّمه الوحدات السكنية فوقكم. حركة زوّاركم هي إشغالهم.

إلى أين بعد ذلك. يبدأ جانب المكاتب في هذا القسم من سوق المكاتب في دبي: الإيجارات والأسعار والمعروض، أما ميكانيكا صافي العائد — ضريبة القيمة المضافة ورسوم الخدمة وضريبة الشركات والسيولة — فهي في التجاري مقابل السكني: ما يغيّر صافي العائد. والمباني العشرون كاملة، بأسعارها التجارية وأسسها وتواريخها، موجودة في القسم التجاري.

دليل ذو صلة: مكاتب Sheikh Zayed Road: تملك حر منذ 2025 — المبنيان اللذان نُوقشت تجزئتهما أعلاه، في المناطق التي فتحها قرار التملك الحر في يناير 2025.