迪拜最好的零售资产是机构持有并出租的，而不是出售的：仅 Emaar 旗下购物中心就持有超过 10.5 million sq ft 的可租面积，并在 2024 年贡献 AED 4.3bn 的分部 EBITDA——这正是其中没有任何一个单位对外出售的原因。投资者真正能买到的是社区零售与裙楼零售——单季度就有 437 宗此类交易成交。下文讲清楚这类产品究竟是什么、背后的 2026 年数字、任何 F&B 测算都必须扛住的酒店业下滑，以及那条让自以为买下一间酒吧的买家踩坑的酒类规定。
关于迪拜零售，第一件需要厘清的事是：真正好的资产并不出售，而原因与价格无关。
Emaar 自己的Integrated Annual Report 2024给出的 Emaar Malls 口径是：含合营项目在内可租面积超过 10.5 million ft²、3,500+ 个零售单位、分部收入 AED 5.1bn、EBITDA AED 4.3bn、净利润 AED 3.2bn，加权平均租约到期年限约 3.1 年，当年 Dubai Mall 到访量 111 million+。以经常性租金撑起这种量级的 EBITDA 利润率，不是开发产品，而本身就是资产。出售单位等于交出对租户组合、租金与估值的控制权。因此「在 Dubai Mall 买一间商铺」不是价格问题——那里根本没有可买的东西。
下文讲的是：什么是可买的、它值多少、以及它在风险上让您付出什么——包括多数零售文案跳过的两个硬骨头：H1 2026 的酒店业下滑，以及酒类牌照。
同样的集中度贯穿整个第一梯队。Dubai Retail（Dubai Holding Asset Management）于 September 2025 整合了 40+ 项资产——十座购物中心、十五个生活方式目的地、十八个区域中心——拥有 6,500+ 家商户与超过 13 million ft² 的可租面积，涵盖 Palm Jumeirah Mall、Ibn Battuta、Circle Mall、Dragon Mart、The Outlet Village、Bluewaters、JBR 与 Souk Madinat Jumeirah 等。Nakheel 与 Meydan 已在 2024 年并入 Dubai Holding，因此这只资产池比过去更集中，而不是更分散。第一梯队的其余部分由 Majid Al Futtaim 与 Emaar 持有。
真正进入交易的是分层产权零售：JVC、Business Bay、JLT、Dubai Marina、Arjan、Dubai South、Al Furjan 的住宅塔楼与组团的首层及裙楼，以及 Downtown 的裙楼。每个单位都有独立产权证，期房与二手房皆可成交。成交量是真实的——仅 Q3 2025 就有 437 宗零售买卖交易、总额 AED 1.15bn，环比增长 95%，同比增长 55%（CRC Property）。
您所加入的那套法律定义，在这里很重要。根据迪拜 2019 年第 6 号法律，「单位」明确包括商铺、办公室与仓库——这部法律就是为混合用途楼宇写的。它同时意味着，您的商铺位于一处共有房产之内，由经 RERA 许可并与之签约的管理公司运营，而业主委员会的成员由 RERA 任命。过去那种独立存在的业主协会已不存在。
所以「零售买不到」对购物中心成立，作为一般结论则不成立。第二梯队在卖，第一梯队在持有。
四个实测数字，而且它们并不指向同一个方向：
合起来读：空间是满的，名义租金仍在上涨，而新增租赁在放缓。在这样的市场里，一个现成租户很值钱，而一个空置单位的招租难度高于入住率数字给人的印象。
所有这些都有一个边界：按业态划分的零售绝对租金（AED/ft²/year）——购物中心对社区零售对街铺——在公开渠道并未发布。公开的只有涨幅百分比与入住率，因此任何向您报出的「商场对裙楼」租金水平，都应附带其所依据报告的名称。
这是多数零售营销省略的一段，而省略它就是事实性错误。
2025 年是创纪录的一年。迪拜经济与旅游局记录到19.59 million 名国际过夜访客，增长 5%，为连续第三个纪录；酒店平均入住率 80.7%（前一年为 78.2%）；ADR AED 579，上涨 8%；827 处物业共超过 154,000 间客房；仅 December 2025 单月访客就超过 2 million，为历史首次。Dubai International 连续第十一年保持全球国际客运量最繁忙的机场。
随后 H1 2026 来了。截至六月，阿联酋酒店入住率同比下滑 27.7 个百分点，RevPAR 下跌 31.8%；CBRE 的 Q2 2026 回顾所引用的 CoStar 数据显示，迪拜的跌幅最为陡峭。对阿联酋经济 2026 年的整体预测转为小幅收缩 −0.04%，预计 2027 年恢复（CBRE）。
应对举措与预期恢复。迪拜推出两轮支持计划，合计 AED 2.5bn（AED 1.0bn 加 AED 1.5bn，后者包含 33 项措施），内容包括豁免 Tourism Dirham、豁免酒店客房与餐厅销售相关费用，以及豁免活动许可费。Deloitte Middle East 的 Hassan Malik 在 30 June 2026 的表态中认为，若航班时刻恢复正常，复苏需 3–6 个月。
由此有两点结论。第一，「游客蜂拥而至，所以一个餐饮单位就是金矿」这种说法在 2026 年是错的——正确版本是「2025 年创纪录、H1 2026 大幅回落、预计 3–6 个月恢复」，而 F&B 模型应当针对这段回落做压力测试。第二，迪拜自身的 H1 2026 访客数据尚未发布，因此任何向您报出的 2026 年游客数字都必须给出来源名称。
四个事实，按改变决策的顺序排列。
30% 的税回来了。迪拜对酒类销售征收的 30% 市政税自 January 2023 起作为年度试点取消，延长至 2024 年底，随后自 1 January 2025 起恢复征收——零售与堂饮一并适用，由分销商 African + Eastern 通知，并于 6 December 2024 被报道。任何仍然声称迪拜已废除酒类税的指南，在 2026 年都是错的。迪拜市政府的决定文本本身不在公开渠道；恢复征收一事通过分销商与财经媒体留下了记录。
并不存在任何公开规定，要求持牌场所必须位于酒店内部。官方表述是：酒类只能在本市持牌的餐厅、休闲酒廊与酒吧内饮用，并未附加酒店条件。与酒店挂钩是许可发放过程中的行政惯例，而不是一条可引用的法规——不含酒店部分的持牌场所确实存在，例如 DIFC，以及 Dubai Holding / Meraas 的目的地项目 City Walk、Bluewaters 与 La Mer。同样，没有任何指南能保证某个片区一定会批准——这个答案只能来自主管部门。
这在商业上意味着什么：酒类许可是主管部门针对特定运营方在特定地址上作出的行政决定的结果。它不是场所本身的属性，也不会随钥匙一起转移。买下一个零售单位「用来开带酒吧的餐厅」，并不等于买下售酒权。该地址上的牌照可行性应当写进 LOI 或 SPA 作为先决条件，而不是列入「以后再解决」的清单。它还意味着，F&B 租户自身的牌照历史是其履约实力的一部分——因为他们一走，许可也随之离开。
还有一条适用于每一家餐厅、包括酒店内餐厅的规定：迪拜市政府禁止在食品制作中使用酒精——自 2010 年起生效，并于 November 2024 重新发布。厨房已转向无酒精替代品。这影响菜单设计，而菜单设计又影响您的租户能在您的单位里做什么概念。
在这个背景下，本节中有两个项目值得细读，因为它们的开发商以书面形式做了迪拜零售里几乎没人做的事——说明商铺是用来做什么的。
Business Bay 的 Burj Capital 是那个干净的引证。Centurion Properties 在其自有项目页上为零售单位单列了规格区块——5 个单位，443–3,877 ft²，装修状态为毛坯（shell & core）交付——并在该区块内以自己的措辞写道：「以现代店面与高客流为设计出发点，这些空间非常适合希望在迪拜活跃零售版图上留下印记的豪华精品店、咖啡馆与旗舰店。」开发商自有页面、写在单位类型规格之内，在单位数量与面积区间旁点明三种用途。另一栏则更空：Centurion 未公布任何零售价格，因此本节最有力的许可用途证据，落在一个必须询价的标的上。
DLRC 的 The WOW Tower 是第二个。Mr. Eight Development 自己的 FAQ 以问答形式作出回答——「会有咖啡馆和餐厅吗？」——答案是「首层规划了四个零售单位。该概念包含面向办公用户、住户与访客的咖啡馆、餐厅与生活方式服务」，这段文字同时印在 wowtower.ae/faq 的住宅页签与办公页签上，并在其 Commercial Brochure 中以「FOOD & BEVERAGE / AS PART OF DAILY LIFE」为标题重复出现，其中点名了意大利与希腊餐厅概念。注意时态：「规划了」、「设计上包含」、「设想中」。这是意向性表述，也是开发商在交付前能够诚实给出的上限，但它仍然比一张效果图更有价值。这里价格确实存在——Mr. Eight 自有的在售清单将这四间商铺定价为从 AED 12,427,000 起，对应 366 m²，查阅日期 27 September 2026。
以及 RAW DISTRICT 上值得留意的措辞。围绕其裙楼流传的「零售、F&B、服务与精品业态概念」这句话，出自经纪方，而不是 Imtiaz：它来自 Quik Sell Properties 于 26 June 2026 发布的一条 Bayut 房源——「Ideal for Retail, F&B, Boutique Stores & Service Businesses」——而 Imtiaz 在 imtiaz.ae 上自有的 RAW DISTRICT 页面完全没有点明任何用途，核查日期 27 September 2026。经纪方对一片裙楼的判读值得参考，但它不是开发商承诺。
RAW DISTRICT 仍然是样本中最便宜的，这一点依然成立。已标价的标的是真实的：AED 2.5M，对应 999–1,046 ft² 的零售单位，出自 June 2026 向经纪渠道流传的首发价目表，而项目页在同一价格下写的是「from 1,000 ft²」。同一栋楼里的办公——380–1,700 ft²，入门价 AED 1.2M，单价 AED 853–2,095/ft²——是本节迪拜样本中每平方英尺最便宜的办公。随之而来的有三件事。竣工时间由 Imtiaz 及其宣传册定为 Q1 2029，而 Bayut 记录为 Q4 2029，塔楼高度与层数均未确认。首发额度约 AED 2bn，在 June 2026 发售当天即售罄，因此进入途径是转售或权益转让，而您接手的付款节奏是原始方案：预订时 20%，此后每季 5% 直至 01/09/2028，竣工时 50%（首发时还提供过一个为期三年的 60/40 交付后付款版本）。而 F&B 适用性，无论由谁声明，都不是酒类牌照——见上一节。
本节中关于许可用途最干净的引证，而且出自开发商本人：Centurion 的项目页为其五个零售单位单列了规格区块——443–3,877 ft²，毛坯交付——并在区块内写明这些空间「适合豪华精品店、咖啡馆与旗舰店」。这是开发商自有页面上、写在单位规格里的表述，而不是一句图片说明。代价在另一栏：Centurion 未公布任何零售价格，因此本节最有力的用途证据，落在一个必须询价的标的上。而适合经营并不等于一张酒类牌照。
Binghatti Spectre 是那个反例，它出现在这里，是因为对比本身就是教训。
Binghatti 自有的项目资料表列出首层沿街 19 个零售单位。围绕它们流传的价格是 AED 2,867,999，出自一份在十个独立渠道重复出现的门户价目表，核查日期 11 September 2026——这是经纪报价，不是开发商价目表。Binghatti 把零售资料留在销售流程内部，因此这片裙楼的许可用途仍是未解问题——可委托我们直接向 Binghatti 提出。门户网站挂在该价格上的 765 ft² 在 Binghatti 任何官方文件中都不存在，因此这里无法推导出每平方英尺单价。
这栋楼还有一个陷阱，因为每个门户都掉了进去：被当作标题价的 AED 774,999 是一套开间公寓。它是楼里最便宜的住宅单位，在任何情况下都不是那里商铺或办公的价格。用住宅入门价冒充商业价，是迪拜混合用途营销中最常见的一种失实陈述。在读一个数字之前，先读它旁边的资产类型。
Al Jaddaf 的滨水地址，Binghatti 自有项目资料表列出 19 间首层商铺；它也是本节中仍有一手房源在售的十三栋楼之一。Binghatti 未对裙楼说明任何许可用途，因此 F&B 的问题在这里仍然悬空。门户网站随价格给出的 765 ft²，在 Binghatti 任何官方文件中都找不到；而那些门户挂在这栋楼上的 AED 774,999，是一套开间公寓。
随产权证一起到来的六项风险。它们都不是不买的理由；它们都是买一个具体单位、而不是买一个品类的理由。
您的租户必须跑完的许可链条，以一家 mainland（非自由区）餐厅为例：先取得含餐厅经营范围的 DET 商业执照，然后通过 Food Watch 系统获得迪拜市政府食品安全部门的布局审批与食品经营场所许可，再办理负责人（Person-in-Charge）认证与员工健康证，建立《迪拜食品法典》下基于 HACCP 的食品安全体系，取得 Dubai Civil Defence 审批，并在开业前完成各项检查。
比任何监管机构杀死更多 F&B 交易的是工程条件：隔油池、接至屋面的排烟管道、DEWA 容量、排水以及垃圾清运路线。在分层产权楼宇里，每一项还需要管理公司同意。如果有人以「可做餐厅」为卖点向您推销一个单位，那么「可做」必须指这五项。
接下来去哪。本节的办公一侧从迪拜办公市场：租金、价格与供应开始，而净回报的机制——VAT、服务费、企业所得税与流动性——在商业 vs 住宅：什么改变净回报。全部二十栋楼及其商业价格、口径与日期，都在商业板块。
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