Due Diligence bei Gewerbeimmobilien: bevor Sie reservieren

1. Die Eigentumsurkunde, vollständig gelesen. Eigentümer, Fläche, Einheitstyp (Büro / Retail / Lager), Eigentumsform (Freehold / Usufruct / Leasehold), Belastungen und jede eingetragene Hypothek. Die auf der Urkunde ausgewiesene Fläche entscheidet jedes Jahr über Geld: Sie ist die Basis, auf der die Servicegebühr nach Dubai Gesetz Nr. 6 von 2019, Art. 25 umgelegt wird, das den Anteil jedes Eigentümers nach der im Real Property Register eingetragenen Fläche der Einheit festlegt.

   Wo: die Urkunde selbst, vom Verkäufer, gegengelesen mit den Daten von Dubai REST / DLD; die Eigentumsform erscheint als Property Type / Tenure. Wenn Sie hören: «die Urkunde sehen Sie nach der Reservierung» – fragen Sie zuerst nach der Urkunde. Jede andere Prüfung dieser Liste liest sich daran ab.

2. Der Satz der Servicegebühr und die Rückstände. Der Satz für das Projekt ist öffentlich. Die Schuld ist das Ausschlusskriterium: Nach Gesetz 6/2019 Art. 32 hält die Verwaltungsinstanz ein Pfandrecht an jeder Einheit für unbezahlte Servicegebühren, und «über eine Einheit darf nicht verfügt werden, solange diese Gebühren nicht bezahlt sind» – ein Gericht kann anordnen, die Einheit öffentlich zu versteigern, um sie einzutreiben. Gebühren dürfen zudem überhaupt nicht erhoben werden, ohne dass RERA vorab ein von einem akkreditierten Wirtschaftsprüfer bestätigtes Budget genehmigt hat (Art. 27), und ein Eigentümer kann sich ihnen nicht entziehen und ihnen auch nicht durch Verzicht auf einen Anteil am Gemeinschaftseigentum entkommen (Art. 28).

   Wo: der Mollak Service Charge Index, öffentlich durchsuchbar nach Community, Projekt und Nutzungsart, plus eine schriftliche Unbedenklichkeitsbescheinigung der Verwaltungsinstanz. Wenn Sie hören: ein mündliches «ist alles bezahlt» – nehmen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit Datum. Sie ist das Dokument, das der Übertragungsschalter liest.

3. Der Chiller. Wer der Anbieter ist (Empower, Emicool, eine gebäudeeigene Anlage), wie hoch die Kapazitätsgebühr ist, ob Rückstände bestehen und wie viel vertraglich zugesicherte Kälteleistung an der Einheit hängt. Die Kapazitätsgebühr läuft, ob jemand in der Einheit ist oder nicht, was sie zu den stillen Kosten jedes Leerstands macht. Für eine Klinik, einen Salon oder eine F&B-Einheit ist die vertraglich zugesicherte Leistung sehr oft die bindende Grenze dafür, was Sie eröffnen können.

   Wo: der Kontoauszug des Anbieters für die Einheit und der Kälte-Zuteilungsplan des Gebäudes. Wenn Sie hören: «die Servicegebühr deckt die Kühlung ab» – holen Sie es sich schriftlich, denn in manchen Gebäuden stimmt das und in den meisten nicht.

4. Zulässige Nutzung. Ob die eingetragene Bestimmung der Einheit und die kommunale Zonierung zu dem passen, was Sie vorhaben. Gesetz 6/2019 definiert eine Einheit als «eine Wohnung, ein Geschäft, ein Büro, ein Lager, ein Geschoss, ein ganzes Grundstück oder einen Teil davon», die Nutzung ist also auf Registerebene festgeschrieben; und nach Gesetz 33/2008 Art. 25(1)(f) ist die Nutzung von Räumlichkeiten zu einem anderen als dem vertraglich vereinbarten Zweck oder entgegen Planungs- und Nutzungsvorschriften ein Kündigungsgrund. Die Umwandlung eines Büros in eine Klinik erfordert eine Facility-Lizenz der Dubai Health Authority und die Einhaltung ihrer Richtlinien; in einen Salon die entsprechende Aktivität auf der DET-Lizenz plus die Genehmigung der Dubai Municipality.

   Wo: der Einheitstyp in der Urkunde, die Zonierung der Dubai Municipality und die Zonenbehörde für die Nutzungsänderung. Wenn Sie hören: «jede gewerbliche Nutzung ist hier in Ordnung» – was Sie stoppt, ist meist das Gebäude, lange vor der Behörde, und das ist Prüfung 11.

5. Die Mehrwertsteuer und die Nummer, die die Übertragung freigibt. Gewerbeimmobilien werden bei Verkauf und Vermietung mit dem Regelsatz von 5% besteuert (FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), während der Wiederverkauf von Wohnimmobilien steuerfrei ist und die erste Lieferung einer Wohnimmobilie innerhalb von drei Jahren dem Nullsatz unterliegt. Beim Zweitverkauf einer Gewerbeimmobilie gilt der Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): Der Verkäufer stellt eine normale Steuerrechnung aus, der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer aber direkt an die FTA, bevor umgeschrieben wird, erhält eine Payment Transaction Number und muss sie beim Land Department vorlegen – «ohne diesen Nachweis, dass die Mehrwertsteuer auf den Kauf bezahlt wurde, kann der Immobilienkauf nicht fortgesetzt werden». Bei Ratenzahlung entsteht die Mehrwertsteuer mit jeder Zahlung.

   Wo: das FTA-Portal für die Zahlung und die PTN; die TRN und die Steuerrechnung des Verkäufers. Wenn Sie hören: «gewerbliche Mehrwertsteuer läuft über das Reverse-Charge-Verfahren, es ist also nichts zu zahlen» – das ist der häufigste Fehler in diesem Markt, und der Mechanismus ist der Special Payment Mechanism. Wird die Einheit mit bestehenden Mietern an eine steuerpflichtige Person verkauft, kann der Deal als Übertragung eines fortgeführten Geschäftsbetriebs gelten und außerhalb der 5% liegen – gestalten Sie das vorab mit einem Steuerberater, machen Sie es niemals im Nachhinein geltend.

6. Der Mietvertrag, den Sie erben. Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht: Nach Gesetz 26/2007 Art. 28 kaufen Sie die Einheit samt Mieter, Mietsatz und Laufzeit. Bleibt ein Mieter nach Ablauf ohne Widerspruch, verlängert sich der Vertrag automatisch zu denselben Bedingungen (Art. 6), und Bedingungen lassen sich nur mit 90 Tagen Vorlauf ändern (Art. 14). Zum Vertragsende ist eine Räumung nur aus vier Gründen möglich und nur mit 12 Monaten Vorlauf über einen Notar oder per Einschreiben (Gesetz 33/2008 Art. 25(2)); einer dieser Gründe ist der Verkaufswunsch des Eigentümers. Drei weitere Klauseln entscheiden, was Sie tatsächlich halten. Gewerberäume ohne guten Grund 30 Tage in Folge oder 90 Tage im Jahr unbenutzt zu lassen, ist selbst ein Kündigungsgrund (Art. 25(1)(d)). Nach der Rücknahme von Räumen «für den Eigenbedarf» dürfen Sie sie drei Jahre lang nicht an Dritte vermieten (Art. 26). Und Einbauten des Mieters bleiben beim Auszug in der Einheit, sofern der Vertrag nichts anderes sagt (Gesetz 26/2007 Art. 23).

   Wo: die Ejari-Registrierung, der Mietvertrag, der Scheckplan, die Kautionsquittung und die Klauseln, die Servicegebühr und Chiller zuordnen. Wenn Sie hören: «der Mieter geht, wenn Sie übernehmen» – nicht in diesem Zeitrahmen: Die vier Gründe sind abschließend, und die Frist beträgt zwölf Monate.

7. Die Preisbasis – wessen Zahl ist das? Eine Preisliste des Bauträgers, der Bauträger-Feed, mit dem Makler arbeiten, ein Makler-Angebotspreis, ein Wiederverkaufs-Angebotspreis und ein vom Land Department registrierter Verkauf sind fünf verschiedene Zahlen für ein Gebäude, und der Abstand zwischen ihnen reicht aus, um einen Deal neu zu bepreisen: Bei einem Gebäude hier liegt der Launch-Preis des Bauträgers rund ein Drittel unter der Wiederverkaufs-Untergrenze und steht noch auf der eigenen Website des Bauträgers über den Worten «officially sold out».

   Wo: fragen Sie, welche der fünf es ist, wer sie veröffentlicht hat und mit welchem Datum. Gegenlesen mit den beim DLD registrierten Transaktionen für das Gebäude. Wenn Sie hören: «Marktpreis für diesen Turm» – fragen Sie nach dem Datum und dem Haus, das ihn veröffentlicht hat.

8. Die Flächenbasis und ob ein Quadratfußpreis überhaupt echt ist. Welche Fläche ein genannter Preis abdeckt – die Urkundenfläche, die verkaufbare Fläche, die Netto-Innenfläche – und ob Preis und Fläche zu derselben Einheit gehören. Wenn nicht, ist ein genannter AED/ft²-Wert erfundene Arithmetik. Das passiert in laufenden Listings: Bei einem dieser zwanzig Gebäude hängen Portale «from 597 ft²» an einen Preis, während die eigene Broschüre des Bauträgers kein Büro unter 1,059 ft² führt, und bei einem anderen gehört der Einstiegspreis zu einem bestimmten Listing, dessen Größe nicht veröffentlicht ist.

   Wo: die Urkundenfläche, das Planblatt des Bauträgers für diese Einheitsnummer und eine Vermessung, wo die Zahlen auseinandergehen. Wenn Sie hören: einen Quadratfußpreis ohne Einheitsnummer – fragen Sie nach der Einheit, dann wird der Preis prüfbar.

9. Registrierung, Escrow und die Off-Plan-Unterlagen. Bei Off-Plan muss der Erstverkauf im Interimsregister eingetragen werden – über den DLD-Service «Request to register the initial sale», zu 2% Verkäufer / 2% Käufer plus Knowledge- und Innovation-Gebühren – und Raten gehören auf das im Kaufvertrag benannte Escrow-Konto des Projekts, nie auf ein Betriebskonto des Bauträgers. Zwei weit verbreitete Angaben, eine «Oqood-Gebühr von AED 4,020» und «90 Tage zur Registrierung ab Vertragsdatum», erscheinen in dieser Form nicht auf der eigenen Seite des DLD; die dort veröffentlichte Gebührenstruktur ist die oben genannte.

   Wo: der Oqood-/Interimsregister-Eintrag, die Escrow-Klausel im SPA, die RERA-Registrierung des Projekts. Wenn Sie hören: Raten werden auf ein anderes Konto als das benannte Escrow-Konto verlangt – fragen Sie nach dem Escrow-Namen im SPA.

10. Übergabebedingungen und Belege, dass überhaupt gebaut wird. Das vertragliche Übergabedatum, die Ausstattungsspezifikation, die Strafen- und Verzugsregelungen – und bei einem Off-Plan-Gebäude ein datierter Baufortschrittsbericht, was ein Rendering nicht ist. Ausverkauft und gebaut sind zwei verschiedene Aussagen; fragen Sie, welche der Verkäufer trifft, und fragen Sie dann nach Fotos mit Datum.

    Wo: das SPA, die Fortschrittsberichte des Bauträgers, der RERA-Projekteintrag. Wenn Sie hören: ein Übergabequartal, das zwischen Broschüre, Portalen und Aussagen des Gründers abweicht – fragen Sie nach dem Datum im SPA, denn das ist bindend.

11. Die Physik des Gebäudes, gegen Ihr tatsächliches Szenario gehalten. DEWA-Kapazität, Abluft, Entwässerung, Raumhöhe, Lastenaufzug, Abfallweg, Zugangszeiten – und die Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft für jeden Ausbau. Was die Umwandlung eines Büros in eine Klinik, einen Salon oder ein Café unmöglich macht, ist meist das Gebäude, nicht die Behörde. Genehmigungen hängen mehr von der Zone ab (Municipality, Freizonenbehörde, DCD) als von der Art der Arbeiten, und der Fit-out ist eine reale Zahl: 200–550 AED/ft² für eine Basisspezifikation über drei unabhängige Dubai-Preislisten im Jahr 2026, mit einem Zuschlag von 40–60%, wenn Sie von Shell & Core aus starten, und 2–5% des Budgets für Genehmigungen.

    Wo: die MEP-Dokumentation des Gebäudes, der Fit-out-Guide der Verwaltungsgesellschaft und eine Begehung durch einen Bauunternehmer vor der Reservierung. Wenn Sie hören: «jeder Fit-out ist möglich» – fragen Sie nach den Steigleitungs- und Entwässerungsplänen und einer Begehung durch einen Bauunternehmer.

12. Parkplätze, so wie sie in der Urkunde stehen. Wie viele Stellplätze der Einheit in der Eigentumsurkunde zugeordnet sind – «im Gebäude gibt es Parkplätze» ist keine Antwort –, ob Besucherstellplätze existieren, ob sie kostenpflichtig sind und wer sie kontrolliert. In Strata-Podium-Projekten ist das ein wiederkehrender verdeckter Mangel, und Parken in zentralen Lagen kostet AED 800–1,500 pro Stellplatz und Monat. Die Stellplatzvorgaben der Dubai Municipality liegen in keiner offenen Quelle, ein Ihnen genannter Schlüssel ist also die Behauptung des Verkäufers, bis die Urkunde ihn bestätigt.

    Wo: die Stellplatzaufstellung in der Urkunde und das Zuteilungsregister der Verwaltungsgesellschaft. Wenn Sie hören: ein Stellplatz, der vom Voreigentümer «informell zugewiesen» wurde – fragen Sie nach der Stellplatzaufstellung in der Urkunde.

Unter der Hälfte dieser Liste liegt eine einzige Frage: Gehört das Gebäude einem Alleineigentümer oder ist es Strata-Eigentum? Ein Alleineigentümer steuert den Mietermix und den Instandhaltungsstandard, und Sie haben in beidem keine Stimme. Strata gibt Ihnen einen Titel und eine Stimme – und bringt die Risiken eines Ausschusses mit.

Dubais Rahmen seit Gesetz Nr. 6 von 2019 ist präzise darin, wer ein im Gemeinschaftseigentum stehendes Gebäude führt, und das ist nicht mehr die alte Eigentümergemeinschaft. Projekte fallen in drei Kategorien (Art. 20): Großprojekte, Hotelprojekte – dort geht die Verwaltung an eine Hotelprojekt-Managementgesellschaft, und der Eigentümerausschuss hat an der Verwaltung überhaupt keinen Anteil – und alles Übrige, verwaltet von einer spezialisierten Verwaltungsgesellschaft, die von RERA ausgewählt und beauftragt wird, mit einem Eigentümerausschuss, dessen Mitglieder RERA bestellt. Der Ausschuss wird gebildet, sobald mindestens 10% der Einheiten registriert sind, und ein Mitglied darf mit seinen eigenen Servicegebühren nicht im Rückstand sein. Der Bauträger zahlt die Gebühren auf unverkaufte Einheiten und darf nur so lange im Ausschuss sitzen, wie er sie hält. Ein Master-Bauträger kann zudem Nutzungsgebühren für die Gemeinschaftsflächen der Master Community erheben – auf fertiggestellte Gebäude, Gebäude im Bau und leere Grundstücke gleichermaßen (Art. 26). Und sowohl dem Bauträger als auch der Verwaltungsinstanz ist es untersagt, Ihnen den Zugang zur Einheit oder zu den Gemeinschaftsflächen zu sperren, um Zahlungen zu erzwingen (Art. 29).

Fragen Sie also, wer die Verwaltungsinstanz ist, ob das RERA-Budget genehmigt und von einem Prüfer bestätigt ist, ob ein Eigentümerausschuss existiert und wie die Streitgeschichte aussieht. Retail bringt noch einen härteren Satz mit: Mietermix, Ankermieter und Mall-Marketing liegen alle außerhalb Ihrer Kontrolle, Abluft, Fettabscheider, Beschilderung und Öffnungszeiten brauchen die Zustimmung der Verwaltungsinstanz, und die Liquidität ist dünner als bei einer Wohnung zum gleichen Preis. Retail-Investment: Besucherfrequenz, Mieterqualität & Mietvertragsrisiko ist der Beitrag dazu.

Kalkulieren Sie diese Posten getrennt von der Schlagzeilenzahl, denn zusammen sind sie erheblich:

• DLD-Übertragung: 2% Verkäufer + 2% Käufer, plus AED 250 für die Eigentumsurkunde, AED 225 für die einheitliche Karte, AED 10 Knowledge- und AED 10 Innovation-Gebühr, plus eine Trustee-Gebühr von AED 4,000 + MwSt. bei Deals ab AED 500,000 (darunter AED 2,000 + MwSt.). Geprüft auf den eigenen Serviceseiten des DLD, 10. August 2026. Der Tarif lautet nicht «4% vom Käufer» – das ist Marktkonvention, und bei einem Gewerbedeal sind die 2% des Verkäufers verhandelbar. Wenige Käufer versuchen es.
• Mehrwertsteuer 5%, gemäß Prüfung 5 – und bei einem Zweitkauf bezahlt, bevor Sie irgendetwas besitzen.
• Maklerprovision: 2% plus 5% Mehrwertsteuer auf die Provision ist Marktstandard. Der Prozentsatz ist vertraglich: RERA lizenziert Makler und verlangt die Formulare A/B/I, und kein offizielles Instrument legt die 2% fest.
• Bauträger-NOC beim Wiederverkauf – preislich vom Bauträger bestimmt, marktweit etwa AED 500–5,000+, teils unter der Bedingung, dass keine Servicegebühren offen sind, ohne veröffentlichten marktweiten Tarif.
• Hypothekenregistrierung bei Finanzierung: 0.25% des Darlehens plus AED 250 für die Urkunde plus Knowledge- und Innovation-Gebühren, mit einer Trustee-Gebühr von AED 4,000 + MwSt. (AED 5,000 + MwSt. bei einer vorläufigen / Oqood-Registrierung). Die oft genannten «0.25% + AED 290» stimmen nicht mit der eigenen Seite des DLD überein.
• Jährliche Kosten: Servicegebühr auf die registrierte Fläche, die Chiller-Kapazitätsgebühr, ob die Einheit vermietet ist oder nicht, und DEWA. In den VAE gibt es keine Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer.

Zwei Finanzierungsfakten verändern den Plan selbst. Gewerbliche Kredite liegen außerhalb der LTV-Regulierung der Zentralbank der VAE, die per Definition Wohnimmobilien erfasst – die Bank setzt also die Bedingungen, und der veröffentlichte Korridor liegt bei 60–75% LTV über 10–15 Jahre. Und die dokumentierten Kreditgeber finanzieren fertiggestellte Immobilien: Emirates NBD veröffentlicht 70% für VAE-Staatsangehörige und 60% für Expatriates bis AED 7M über bis zu 15 Jahre, für bezugsfertige Freehold- oder übertragbare Objekte. Für ein Off-Plan-Büro existiert kein veröffentlichtes Hypothekenprodukt. Die meisten Banken führen das Produkt über das Business Banking und prüfen die Gesellschaft, nicht das Gehalt – eine verlangt vier Jahre Geschäftshistorie und AED 20–250M Umsatz. Für einen privaten Investor sind die offenen Türen wenige, planen Sie einen Off-Plan-Gewerbekauf daher als Barkauf, sofern ein Kreditgeber nicht schriftlich etwas anderes gesagt hat.

Zur Steuer der Fakt, der am häufigsten überrascht: Immobilien-Investitionseinkünfte einer Privatperson liegen unabhängig von der Höhe außerhalb der VAE-Körperschaftsteuer, solange die Tätigkeit keine Lizenz braucht und nicht über eine betrieben wird. Das ist Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023, Art. 2(2), Buchstabe c, mit dem FTA-Leitfaden CTGTNP1 §3.8.3 und Beispiel 15 sowie §6.1 Fall 5, der auch bestätigt, dass keine Registrierungspflicht besteht. Eine Gesellschaft zahlt 0% bis AED 375,000 steuerpflichtigen Gewinn und 9% darüber. Für eine reine Mietstrategie ist die Privatperson oft der günstigere Halter – das Gegenteil des Standardrats. Eine Freizonenstruktur ist eine engere Frage und eine für den Steuerberater: Die Begünstigung dort ist an Gewerbeimmobilien innerhalb der Zone und an Transaktionen mit Unternehmen gebunden.

Drei Dinge, die vor der Reservierung zu klären sind – und zwei der Zahlen, die jeder nennt, sind überhaupt keine Normen.

Eine Mainland-Gewerbelizenz verlangt ein physisches Büro mit registriertem Ejari, und ein Eigentümer, der seine eigene Einheit nutzt, registriert ein Mietverhältnis an sich selbst oder seine Gesellschaft – der Ejari-Service des DLD führt Gesellschaften ausdrücklich unter seinen Nutzern. Eine Freizonen-Lizenz verlangt eine Adresse innerhalb dieser Zone: eine DMCC-Lizenz in JLT, eine DIFC-Lizenz in DIFC. Eine gekaufte Einheit funktioniert dafür, wenn der Einheitstyp in der Urkunde Büro ist; die eigenen Anforderungen der DMCC akzeptieren nach vorliegendem Verständnis unter dieser Bedingung eine Eigentumsurkunde anstelle eines Mietvertrags.

Nun die beiden Zahlen. Eine Mindestbürofläche von etwa 200 ft² für eine Mainland-Lizenz und eine Visa-Quote von einem Visum pro 9 m² Ejari-registrierter Fläche sind beides Marktpraxis, auf keiner Seite von DET, GDRFA oder MOHRE bestätigt. Freizonen rechnen wieder anders – die Quote folgt dem Paket, wobei ein Flexi-Desk typischerweise ein bis drei Visa trägt. Ihre eigene Quote wird im System zum Zeitpunkt des Antrags festgelegt, und das ist der Moment, sie zu bestätigen.

Die letzte Frage ist die, auf die es ankommt, wenn etwas schiefgeht, und sie wird mit Marktzahlen statt mit Dokumenten beantwortet. In Dubais Rekordjahr für Büros, 2025, gab es insgesamt rund 4,600 Bürotransaktionen – gegenüber Zehntausenden Wohnungsverkäufen. Der am 10. August 2026 stadtweit zum Verkauf angebotene Gesamtbestand lag bei 2,084 Büros auf einem großen Portal. Das durchschnittliche Büroticket lag 2026 bis zum 19. Mai bei AED 6.41M, nach AED 3.0M.

Zwei Folgen. Die Bewertungsgrundlage ist dünn, weil Vergleichsverkäufe in einem bestimmten Gebäude möglicherweise nicht existieren – im günstigsten Marktsegment lagen alle sechzehn Dubai-Büros, die am 10. August 2026 unter AED 500,000 angeboten wurden, in einem einzigen Gebäude, und der Bestand eines ganzen Bezirks (Dubai Investments Park) ist ein Business Park. Und die Neuvermietung dauert länger als bei einer Wohnung: Ein Büromieter sucht Monate, nicht Wochen, weshalb die Annahme eines Leerstandsmonats in einem Renditemodell optimistisch ist. Fragen Sie vor dem Kauf, wie viele Einheiten in diesem Gebäude in den letzten zwölf Monaten weiterverkauft wurden – und zu welchem Preis.

Führen Sie die Liste gegen die zwanzig Gewerbegebäude, die hier heute im Angebot sind, und das kommt zurück:

• Jedes einzelne ist Off-Plan oder im Bau. Vierzehn sind Off-Plan; fünf befinden sich im Bau, darunter AHS Tower als Fassaden-Redevelopment; und bei Richmond District ist die Phase ungeklärt, weil sowohl der Büroturm als auch das Retail-Podium noch nicht freigegeben sind. Prüfung 10 hat damit bei allen zwanzig einen offenen Punkt: Ein datierter, veröffentlichter Baufortschrittsbericht existiert für keines davon – fragen Sie den Bauträger nach Baustellenfotos mit Datum.
• AHS Tower hat bei Prüfung 7 einen offenen Punkt. Drei Preise zirkulieren – ein historischer Launch-Einstieg von AED 12M, seit dem 24. Februar 2026 nicht verfügbar, kein aktueller Primärpreis, nachdem der Bauträger den Turm während der Entwicklung als ausverkauft gemeldet hat, und die Wiederverkaufs-Angebotsspanne Dritter von AED 15.95M–44.9M mit ihrem Datum. Über Erwerbsdatum, Identität des Verkäufers und Geschosszahl ist man sich ebenfalls nicht einig.
• Eaton Square hat bei den Prüfungen 7 und 9 offene Punkte. Ob noch Primärbestand vorhanden ist, ist ungeklärt, weil keine Preisliste des Bauträgers veröffentlicht wurde; und die Portale sind sich nicht einig, wer es baut.
• Binghatti Spectre hat bei Prüfung 8 einen offenen Punkt. Die Portale hängen «from 597 ft²» an den Büropreis; die Büroflächen in Binghattis eigener Büro-Broschüre sind 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft². Bei 597 ft² und bei 1,059 ft² ist es ein anderer Kauf. Zahlungsplan und Übergabedatum fehlen beide in Binghattis drei offiziellen PDFs für diesen Turm, und der Kaufvertrag legt sie fest.
• Lumena besteht Prüfung 7, sobald Sie wissen, welcher Preis welcher ist: Die Launch-Zahl von AED 19M steht noch auf der eigenen Website des Bauträgers über den Worten «officially sold out», und der handelbare Einstieg ist die Wiederverkaufs-Untergrenze von AED 25.1M aus zwölf laufenden Listings am 13. August 2026.
• Haus of Tenet hat eine der saubersten Datenlagen der zwanzig – ein Einstiegspreis, bestätigt über IRTHs Material und sechs unabhängige Kanäle, drei Bürolinien mit veröffentlichten Spannen, ein konsistenter Plan und eine konsistente Übergabe – mit zwei Einschränkungen: keine Preisliste des Bauträgers je Typologie und eine Rendite von 8–10%, die eine Prognose ist, keine Garantie.
• Acht der zwanzig haben eine Grundstückskoordinate, auf die sich drei unabhängige Quellen einigen. Bei den anderen zwölf – darunter Lumena und Eaton Square – kommt das genaue Grundstück auf Anfrage vom Bauträger, und das ist eine Frage wert, bevor Sie für eine Aussicht zahlen.

Nichts davon macht diese Objekte schlecht. Es legt die offenen Fragen vor der Reservierung auf den Tisch statt danach.

• Fragen Sie Mollak nach der Servicegebühr Ihres eigenen Gebäudes. Dubai veröffentlicht keinen Index für Büro-Servicegebühren, jede im Umlauf befindliche Bürozahl ist also ein Mollak-Näherungswert aus Wohn- oder Mischnutzung – Median rund 17 AED/ft²/Jahr, für hochwertige Gewerbetürme werden 20–40 genannt. Der Satz für Ihr Gebäude ist in Mollak öffentlich, je Projekt, und diese eine Abfrage ersetzt die ganze Schätzung.
• Nehmen Sie die Versorgungstarife beim Anbieter. Gewerbliche Fils/kWh-Sätze, Wassersätze, der Brennstoffzuschlag und der Kältetarif stehen alle auf den eigenen Seiten von DEWA und der Fernkälteanbieter. Nutzen Sie das PDF des Anbieters oder eine echte Rechnung für das Gebäude.
• Behandeln Sie drei regulatorische Zahlen als Praxis: die Quote von 1 Visum pro 9 m², die Mindestbürofläche von ~200 ft² für eine Mainland-Lizenz und die Maklerprovision von 2%. Keine ist auf der Seite einer Behörde bestätigt, jede wird daher in Ihrem eigenen Antrag oder Ihrem eigenen Vertrag festgelegt.
• Für eine gewerbliche Mieterhöhung gehen Sie zum Rental Disputes Centre. Das Recht existiert, der Rechner nicht: Dekret Nr. 43 von 2013 spricht von Real Property und gilt für alle Vermieter, einschließlich Freizonen und DIFC, und die Definition von Real Property in Gesetz 33/2008 umfasst Mietverhältnisse für gewerbliche Tätigkeit – aber der Smart Rental Index des DLD, gestartet am 2. Januar 2025, deckt nur Wohngebiete ab, Indizes für Gewerbe und Industrie sind als künftige Arbeit angekündigt.

Weiterlesen: Investmentleitfaden Gewerbeimmobilien Dubai – der Übersichtsbeitrag, falls Sie hier zuerst gelandet sind und den Markt vor der Mechanik wollen. Das Bild der Bezirke liefert Dubais Bürobezirke: ein kartengeführter Investmentleitfaden, die Netto-Renditerechnung Gewerbe vs. Wohnen, und die beiden Bezirksleitfäden sind Büros in Business Bay und Büros an der Sheikh Zayed Road: Freehold seit 2025. Alle zwanzig Gebäude, mit ihren Gewerbepreisen und der Basis hinter jedem, finden Sie im Gewerbebereich.