Investitionsleitfaden Gewerbeimmobilien Dubai

Diese Zahlen stammen aus einem Haus, einem Dokument, einem Quartal — CBRE, Q2 2026 gegenüber Q2 2025 —, beide Markthälften sind also gleich gemessen. Drei weitere Messungen ergänzen das Bild. JLL, Q2 2026: stadtweiter Büroleerstand 6.1% gegenüber 7.7% im Vorjahr — der niedrigste seit mehr als einem Jahrzehnt, und nicht null. Savills, Q2 2026: die durchschnittliche Angebotsmiete hielt bei AED 238/ft²/Jahr ohne Wachstum zum Vorquartal, dem ersten solchen Quartal seit H1 2021 — deutlich über dem Vorjahr, unverändert zum Vorquartal. Cavendish Maxwell, Gesamtjahr 2025: Büroverkäufe von AED 13.1bn bei rund 4,600 Transaktionen, ein Plus von 102% im Wert, das stärkste Jahr seit elf Jahren.

Ein Vorbehalt begleitet all das: Mietwachstum ist keine Rendite. Eine Rendite hängt davon ab, was Sie gezahlt haben, was leer steht, was die Servicegebühr nimmt und was der Ausbau kostet. Wo zwei renommierte Häuser über dasselbe Quartal uneins sind — und das sind sie —, stehen die Messwerte nebeneinander in Büromarkt Dubai: Mieten, Preise & Angebot.

Fast jede Gewerbeseite in diesem Markt ist für den Investor geschrieben. Zwei Gruppen lesen sie, und die zweite unterschreibt schneller — sie kauft einen Arbeitsort, keine Position in einer Tabelle.

Wenn Sie für die Rendite kaufen, verlieren Etage und Ausblick an Bedeutung, und vier Dinge entscheiden das Ergebnis. Erstens der Einstiegspreis — und welche von fünf Zahlen er ist: eine Preisliste des Entwicklers, der Entwickler-Feed, mit dem Makler arbeiten, eine Maklerforderung, eine Forderung im Weiterverkauf und ein beim Land Department registrierter Verkauf beschreiben dasselbe Gebäude jeweils anders. Zweitens die Servicegebühr und die Kühlung, Gebäude für Gebäude festgelegt, abgezogen von der Miete, bevor Sie einen Dirham sehen. Drittens Leerstand und Wiedervermietungsdauer: Die stadtweite Vermietungsquote von ≈94% beruhigt, und Ihre Einheit muss ihren Mieter trotzdem selbst finden. Viertens: Die +13% sind Mietbewegung, keine Rendite.

Wenn Sie ein Büro für Ihr eigenes Unternehmen kaufen, zählt die Rendite weniger, und vier andere Punkte entscheiden. Zuerst die zulässige Nutzung: Eine Büroetage ist nicht automatisch eine Klinik, eine Schule oder ein Restaurant. Das Dubaier Gesetz Nr. 6 von 2019 legt die Zweckbestimmung einer Einheit auf Registerebene fest, und eine Nutzung entgegen dem Mietvertrag oder den Planungsvorschriften ist ein Räumungsgrund nach Gesetz 33/2008 Art. 25(1)(f). Dann der Ausbau: Das meiste, was hier verkauft wird, ist Shell & Core, Ihre tatsächlichen Kosten sind also Kauf plus Ausbau. Dann die Lizenz, die an die Tätigkeit und die Räumlichkeiten geknüpft ist — eine Alkoholgenehmigung an Betreiber und Adresse, nie an die Einheit. Und das Paar, das Ihre Belegschaft am ersten Tag anspricht: der Stellplatzschlüssel und der Fußweg zur Metro, beides am Tag der Unterschrift fixiert.

Eines kann eine Wohnung nie für Sie leisten: Ein Büro trägt Visa-Kapazität. Das Verhältnis, das Berater für das Mainland in Dubai nennen, ist ein Visum je 9 m² Ejari-registrierter Bürofläche — Marktpraxis, keine veröffentlichte Norm, und Ihr Kontingent wird am Tag der Beantragung im System festgelegt.

Die ehrliche Fassung ist enger als der Verkaufspitch. Zuerst die Wohnbasis: Property Monitor, April 2026 — alle Typen 6.68% brutto, Apartments 7.15%, Villen und Townhouses 4.98%; Engel & Völkers Middle East, Anfang 2026 sieht den Durchschnitt über alle Typen bei rund 6.9%. Auf der Büroseite sind die einzigen öffentlichen Zahlen Maklerschätzungen, denn kein institutionelles Haus veröffentlicht eine Dubaier Büro-Cap-Rate — Chestertons, Februar 2026: DIFC Grade A 6.5–7.5%, Business Bay 7–9%, JLT und Al Quoz bis zu 10%. Stellt man das einer Wohnbasis von 6.9% gegenüber, bringt das Vorzeigebüro im DIFC weniger ein als die durchschnittliche Dubaier Wohnung. Business Bay schlägt sie leicht. Das günstige und das Value-Add-Ende schlagen sie um bis zu drei Punkte. „Büros rentieren besser als Wohnimmobilien“ ist also falsch über Büros und richtig über günstige Büros.

Die belastbarste verfügbare Zahl teilt eine berichtete Miete durch einen registrierten Preis: die durchschnittliche Dubaier Büromiete von AED 211/ft²/Jahr (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) über dem DLD-Durchschnitt für bezugsfertige Büros von AED 2,266/ft² für den 1. Januar – 19. Mai 2026 ergibt 9.3% brutto stadtweit, gegenüber 7.15% bei Apartments. Zwei Punkte mehr, und die meisten davon liegen am günstigen Ende. Eine Warnung, falls Sie selbst rechnen: ein anderer Mietdatensatz über einem anderen Preisdatensatz liefert für dieselbe Stadt alles zwischen 4.6% und 12.2%, weil die Stichproben nicht mehr dieselben Büros beschreiben. Was Mehrwertsteuer, Servicegebühr, Körperschaftsteuer und Liquidität dann mit diesen 9.3% machen, steht in Gewerbe vs. Wohnen: Was die Nettorendite verändert.

Die Portale lassen diesen Markt riesig wirken. Der Teil, den Sie tatsächlich kaufen können, ist klein, und zu wissen, welcher Teil das ist, verändert Ihre Auswahlliste.

Die Entwickler der ersten Reihe verkaufen überhaupt keine Gewerbeflächen. Emaar formuliert es selbst so: Büro-, Einzelhandels-, Bildungs- und Medizinflächen werden „zur Vermietung an Nutzer gebaut“, Wohnungen „zum Verkauf gebaut“. Der Integrated Annual Report 2024 zeigt, warum: 10.5M+ ft² Mall-GLA, 3,500+ Einzelhandelseinheiten, AED 5.1bn Segmentumsatz. Ein Asset mit solchen Erträgen und einer Mall-Auslastung von 98% (CBRE Q1 2026) wird nicht in Teileigentum zerlegt. Nakheel, Meraas, Wasl, Nshama, Expo City, DMCC, TECOM und Aldar fahren dasselbe Modell; die eigenen neuen Türme des DIFC werden vermietet, und DIFC Square war vor Fertigstellung weitgehend vorvermietet. Die einzige Ausnahme in der ersten Reihe ist Omniyat, das tatsächlich Gewerbeflächen off-plan in Business Bay verkauft.

Verkauft wird dagegen Teileigentum (strata): Büroetagen und Podium-Einzelhandel, aus Wohntürmen der zweiten Reihe herausgeschnitten von der Mittelsegment-Maschine — Azizi, Binghatti, Samana, Danube, Imtiaz, Peace Homes und ihresgleichen. Über zwanzig Bezirke hinweg wird ein echtes Büro im Teileigentum in etwa acht verkauft: Business Bay, SZR / Trade Centre, Downtown Jebel Ali, JVC/JVT, Arjan, Majan/DLRC, Motor City/Sports City und Al Furjan/Discovery Gardens, wobei JLT, DHCC und Al Sufouh gelegentlich auftauchen. In den übrigen zwölf ist das, was als „Gewerbe“ vermarktet wird, ein Einzelhandelspodium. Und drei Bezirke verkaufen von vornherein nichts: Dubai Media City, Dubai Internet City und d3 sind TECOM-Freizonen, in denen es kein Freehold gibt — nur Miete. Die Einzelhandelshälfte davon, einschließlich der Lizenzregel, die F&B-Käufer erwischt, steht in Einzelhandelsinvestment: Besucherfrequenz, Mieterqualität & Mietvertragsrisiko.

Vier Dinge beim Gewerbekauf haben beim Wohnkauf kein Gegenstück. Kalkulieren Sie das erste früh ein — es wird fällig, bevor die Immobilie Ihnen gehört.

• 5% Mehrwertsteuer, auf den Verkauf und auf die Miete. Gewerbeimmobilien werden zum Regelsatz besteuert — FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2 —, während der Weiterverkauf von Wohnimmobilien befreit ist und eine Erstlieferung innerhalb von drei Jahren dem Nullsatz unterliegt. Beim Zweiterwerb einer Gewerbeimmobilie gilt der Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): Sie zahlen die Mehrwertsteuer direkt an die FTA, erhalten eine Payment Transaction Number, und „ohne diesen Nachweis, dass die Mehrwertsteuer auf den Kauf entrichtet wurde, kann der Immobilienkauf nicht fortgesetzt werden“. Ein Verkauf mit laufenden Mietverhältnissen an eine steuerpflichtige Person kann als Übertragung eines laufenden Geschäftsbetriebs gelten und außerhalb der 5% liegen — gestalten Sie das vorab mit einem Steuerberater.
• Die DLD-Gebühren betragen 2% Verkäufer + 2% Käufer, dazu AED 250 für die Eigentumsurkunde, AED 225 für die einheitliche Lagekarte, AED 10 Knowledge Fee, AED 10 Innovation Fee und eine Treuhändergebühr von AED 4,000 + MwSt. oberhalb von AED 500,000 (DLD-Serviceseiten, geprüft am 10. Aug. 2026). Die Konvention, dass der Käufer alle 4% zahlt, ist Marktpraxis, nicht der Tarif — bei einem Gewerbegeschäft sind die 2% des Verkäufers verhandelbar, und wenige Käufer versuchen es.
• Servicegebühr — und ein Pfandrecht, das Sie erben können. Die Gebühren bemessen sich nach der registrierten Fläche der Einheit und dürfen ohne vorherige Genehmigung eines geprüften Budgets durch RERA überhaupt nicht erhoben werden (Gesetz 6/2019 Art. 25, Art. 27). Art. 32 regelt die Übertragung: Die Verwaltungseinheit hält ein Pfandrecht an der Einheit, und „über eine Einheit darf nicht verfügt werden, solange diese Gebühren nicht gezahlt sind“. Eine datierte Unbedenklichkeitsbescheinigung gehört also zu dem Preis, den Sie vereinbaren.
• Die Finanzierung ist ein anderes Produkt. Die LTV-Regulierung der UAE Central Bank erfasst definitionsgemäß Wohnimmobilien, Gewerbefinanzierungen liegen also außerhalb, und die Bank setzt die Konditionen: 60–75% LTV über 10–15 Jahre, nicht 25. Emirates NBD veröffentlicht 70% für UAE-Staatsangehörige und 60% für Expatriates, bis AED 7M, bis zu 15 Jahre — nur fertiggestellte Freehold- oder übertragbare Immobilien. Für ein Off-Plan-Büro existiert keine veröffentlichte Hypothek, weshalb die meisten Off-Plan-Gewerbekäufe als Barkauf geplant werden.

Dann die Steuer, die nicht erhoben wird — die erfreulichste Zahl hier. Die Immobilien-Investitionserträge einer natürlichen Person liegen unabhängig von der Höhe außerhalb der UAE-Körperschaftsteuer, sofern die Tätigkeit keine Lizenz erfordert (Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023, Art. 2(2), Buchstabe c; FTA-Leitfaden CTGTNP1 §3.8.3 und §6.1). Eine Gesellschaft zahlt 0% bis AED 375,000 steuerpflichtigen Gewinn und 9% darüber. Für eine reine Vermietungsstrategie fahren Sie als Privatperson oft günstiger als als Gesellschaft — das Gegenteil des kursierenden Ratschlags. Die vollständige Checkliste mit ihrer Rechtsgrundlage steht in Due Diligence bei Gewerbeimmobilien: Bevor Sie reservieren.

Siebzehn der zwanzig haben einen Gewerbepreis mit Datum und benannter Quelle. Alle zwanzig befinden sich noch im Bau: vierzehn off-plan, fünf im Bau und Richmond District, dessen Gewerbeetagen noch nicht freigegeben sind. Einstiegspreise, Stand der jeweils genannten Daten, nach Bezirk:

Business Bay — fünf der zwanzig, und der Bezirk mit den meisten davon.

• Haus of Tenet (IRTH) — Büros ab AED 3.2M, Maklerforderung, Juni 2026. Im Verkauf.
• Burj Capital (Centurion) — 238 Büros von 243 Einheiten, Shell & Core ab AED 2.58M laut Entwickler-Feed, keine veröffentlichte Preisliste, Sep. 2026; der jüngste vom Land Department erfasste Verkauf hier liegt bei AED 3.1M. Im Verkauf, im Bau.
• HQ by Rove (IRTH, Marasi Bay) — ausgebaute, möblierte und servicierte Büros ab AED 2.92M, der niedrigste vom DLD erfasste Verkauf, Sep. 2026, Spanne bis AED 12.34M; der Maklerkanal fordert ab AED 3,504,009. Im Verkauf.
• LUMENA ALTA (Omniyat) — 132 Büros ab 4,502 ft² auf 73 Ebenen, verkauft nach Aufzugsgruppe, ab AED 12.7M, der niedrigste vom DLD erfasste Verkauf, Sep. 2026, Spanne bis AED 41.8M. Im Verkauf.
• Lumena (Omniyat) — Büros ab AED 25.1M, Forderung im Weiterverkauf, Aug. 2026. Nur Weiterverkauf: Die Launch-Zahl von AED 19M steht weiterhin auf Omniyats eigener Website über den Worten „officially sold out“.

Sheikh Zayed Road und Al Jaddaf — die vier Gebäude, durch die die Freehold-Entscheidung vom Januar 2025 verläuft.

• Samana Business Hub (Samana, Downtown Jebel Ali) — Büros ab 593 ft² ab AED 1.18M, der niedrigste vom DLD erfasste Verkauf, Sep. 2026, Spanne bis AED 2.91M; Einzelhandel ab 445 ft², Preisangabe je Einheit. Im Verkauf.
• RAW DISTRICT (Imtiaz, SZR bei Downtown Jebel Ali) — Büros ab AED 1.2M, Einzelhandel ab AED 2.5M, Entwicklerliste, Juni 2026. Nur Weiterverkauf: Der Launch war am Tag der Freigabe ausverkauft.
• Binghatti Spectre (Al Jaddaf Waterfront) — Büros ab AED 1.7M, Einzelhandel ab AED 2.87M, Maklerforderung, Sep. 2026. Im Verkauf.
• AHS Tower (Sheikh Zayed Road, Abschnitt Trade Centre) — Büros ab AED 15.95M, Forderung im Weiterverkauf, Aug. 2026. Nur Weiterverkauf, auf Basis einer Forderung Dritter.

Meydan Horizon und MBR City — zwei, an einer Adresse, an entgegengesetzten Enden der Preisskala.

• The Symphony (Imtiaz) — 84 Büros in den Etagen 2–8 eines Mixed-Use-Turms mit 381 Einheiten, ab AED 2,395,481 laut Entwickler-Feed, keine veröffentlichte Preisliste, Sep. 2026; der eine vom Land Department dort erfasste Verkauf liegt bei AED 3.43M, und die sieben Einzelhandelsflächen im Podium werden ab AED 5.9M angeboten. Im Verkauf, im Bau.
• Eaton Square (Meydan Horizon, MBR City) — ganze Etagen ab AED 42M, Maklerforderung, Sep. 2026. Verfügbarkeit ungeklärt: Es wurde keine Preisliste des Entwicklers veröffentlicht.

Der Binnengürtel — sieben Gebäude in Motor City, Sports City, Dubai Land Residence Complex, DAMAC Hills und International City 2 — und dort liegen die günstigsten Einstiege.

• Tomorrow Commercial Tower 2 (Tomorrow World, International City 2) — Büros ab 391 ft² ab AED 680,800 laut Entwickler-Feed, Sep. 2026 — der günstigste Gewerbeeinstieg der zwanzig. Im Verkauf, und das Land Department hat in diesem Gebäude keinen Verkauf erfasst.
• Aspirz (Danube, Dubai Sports City) — 266 Büros in den Etagen 2–15 eines 40-geschossigen Mixed-Use-Turms, ab AED 850,000, Entwicklerliste, Sep. 2026. Im Verkauf, im Bau. Keine Quelle veröffentlicht eine Größe für diese Einheiten, ein Preis je Quadratfuß lässt sich daher nicht ableiten.
• Cove Boulevard (Imtiaz, Dubai Land Residence Complex) — 149 Büros von 436 Einheiten in einem 30-geschossigen Mixed-Use-Turm, ab AED 1,886,668 laut Entwickler-Feed, Sep. 2026, bis AED 4,330,178. Im Verkauf, im Bau.
• O1NE District–DAWN (AVENEW, Motor City) — Grade-A-Büros über dem Einzelhandelspodium des Quartiers, ab AED 5,299,000, der niedrigste vom DLD erfasste Verkauf, Sep. 2026, Spanne bis AED 11,083,000. Im Verkauf.
• DAMAC District Büros (DAMAC, DAMAC Hills) — Core-&-Shell-Büros auf zehn Büroetagen ab AED 6.1M, Entwicklerliste, am 27. September 2026 auf DAMACs eigener Seite gelesen und seit der Launch-Ankündigung vom 10. September 2025 unverändert. Im Verkauf: DAMACs eigene Seite führt den Einstiegspreis, den 60/40-Plan und einen aktiven Call-to-Action. Ein Feed, EZRE, sagt weiterhin „Resale only“ — widerlegt durch diese Seite und durch ein Register des Land Department mit 50 Verkäufen im Quartier, in dem kein einziges Büro steht.
• The WOW Tower (Mr. Eight, Dubai Land Residence Complex) — Business Suites in den Etagen 1–15 eines 46-geschossigen Mixed-Use-Turms. Kein Gewerbepreis: Die eigene Seite des Gebäudes veröffentlicht keinen.
• Tréppan Vision (Fakhruddin, Dubai Land Residence Complex) — Bürofläche in einem Mixed-Use-Turm mit Smart-Technologie. Kein Gewerbepreis und keine veröffentlichte Größe. Ob sie einzeln verkauft oder vermietet werden, gibt keine Quelle an.

Al Furjan — zwei, eines davon überhaupt nicht zum Verkauf.

• Trussardi Residences (Mira, Al Furjan) — sechs gebrandete Büroeinheiten in einem von Trussardi Casa möblierten Mixed-Use-Turm, ab AED 2.73M, Maklerforderung, Aug. 2026, bis AED 36,405,100. Im Verkauf.
• Richmond District (Mira / John Richmond, Al Furjan) — ein eigener Büroturm und ein Podium für Einzelhandel, F&B und Wellness, beide im Masterplan bestätigt und keines davon zum Verkauf freigegeben. Nichts ist am Markt, also ist nichts bepreist; das Q1 2029 gehört zum Wohnturm Tower 1.

Drei Dinge für die Besichtigung. In dieser Liste steht kein Preis je Quadratfuß, denn eine Rate braucht Preis und Fläche aus derselben Einheit, und bei zehn dieser zwanzig verbindet keine Quelle beides — wo doch, tragen die Grundriss-Karten des Gebäudes die Rate. Die AED 774,999, die die Portale Binghatti Spectre zuordnen, sind ein Studio-Apartment: Lassen Sie nie eine Wohnzahl für eine Gewerbezahl einstehen. Und The WOW Tower, Tréppan Vision und Richmond District kommen ohne Preis, weil keiner veröffentlicht wurde.

Die Lage bewirkt bei einer Gewerberendite in Dubai mehr als jede andere Variable, und sie wirkt umgekehrt: Je prestigeträchtiger die Adresse, desto schlechter die Bruttorendite. Nach Angebotspreis-Arithmetik liegt Downtown Dubai bei 4.2–7.0% und Dubai Investments Park bei 9.4–13.3% — ein Preis je Quadratfuß, der um das Fünf- bis Neunfache auseinanderliegt, gegenüber einer Miete je Quadratfuß, die nur um das Drei- bis Vierfache auseinanderliegt. Die vollständige Tabelle — Mieten, Preise, Renditebänder und Servicegebührendaten, wo vorhanden — steht in Dubais Bürobezirke: Ein kartengeführter Investitionsleitfaden.

Zwei Bezirke haben einen eigenen Leitfaden, weil ihre Fragen spezifisch sind. Büros in Business Bay: Ein Leitfaden Projekt für Projekt behandelt den Bezirk, auf den 52% des Marktgeldes entfielen, Gebäude für Gebäude. Büros an der Sheikh Zayed Road: Freehold seit 2025 behandelt die Regeländerung, die ein geschlossenes Segment geöffnet hat — im Januar 2025 überführte das Dubai Land Department 457 Grundstücke für alle Nationalitäten in Freehold, 128 davon entlang der SZR vom Trade Centre Roundabout bis zum Water Canal und 329 in Al Jaddaf. Er ist außerdem sorgfältig mit dem Namen der Straße: Die SZR verläuft über 55 km, drei Gebäude hier tragen diese Adresse, und das erste liegt rund 30 km von den beiden anderen entfernt.

Die Lücken sind für Sie so viel wert wie die Zahlen. Sieben davon sind heute offen.

• Der einzige aktuelle Preis für AHS Tower gehört einem Dritten. Drei Zahlen kursieren: ein historischer Launch-Einstieg von AED 12M, seit dem 24. Februar 2026 nicht mehr verfügbar; kein aktueller Erstmarktpreis, da der Entwickler den Turm während der Entwicklung als ausverkauft gemeldet hat; und eine Forderungsspanne im Weiterverkauf von AED 15.95M–44.9M, geprüft am 15. August 2026. Die dritte ist die einzige, auf die Sie handeln können.
• Niemand ist sich einig, wer Eaton Square baut. Property Finder nennt Renaissance RE; Time Homes und Ellingtons eigener Projektindex nennen Ellington. Auch eine Preisliste des Entwicklers wurde nicht veröffentlicht — klären Sie beides vor einer Anzahlung.
• Acht der zwanzig haben eine Grundstückskoordinate, auf die sich drei unabhängige Quellen einigen; zwölf nicht — darunter Lumena und Eaton Square. Bei diesen zwölf kommt das genaue Grundstück auf Anfrage vom Entwickler.
• Die Bürogrößen von Binghatti Spectre stimmen nicht überein. Die Portale hängen „ab 597 ft²“ an den Preis von AED 1.7M; die einzigen Büroflächen in Binghattis eigener Büro-Broschüre sind 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft². Lassen Sie sich die Fläche schriftlich geben, bevor Sie das Geschäft bepreisen — bei 597 ft² und bei 1,059 ft² ist es ein anderer Kauf.
• Die „8% netto über 10 Jahre“ von Aljada CBD stehen in Aradas eigenem Lease Management Agreement, auf keiner öffentlichen Seite von arada.com, und sie tragen weder Bankgarantie noch Bürgschaft noch Treuhandkonto. Fragen Sie uns nach der Vereinbarung selbst.
• Für Büros existiert kein öffentlicher Servicegebühren-Index. Die kursierenden Zahlen sind Mollak-Näherungswerte aus dem Wohnsegment — ein Median nahe 17 AED/ft²/Jahr, 20–40 für hochwertige Gewerbetürme. Die Rate Ihres eigenen Gebäudes ist in Mollak projektweise öffentlich; holen Sie sie, bevor Sie eine Nettorendite modellieren.
• Drei Zahlen, die alle zitieren, sind Praxis, keine Vorschrift: die Quote von 1 Visum je 9 m², die Mindestbürofläche von ~200 ft² für eine Mainland-Lizenz und die Maklerprovision von 2%. Keine davon steht auf der Seite einer Regulierungsbehörde.

Als Nächstes lesen. Die Bezirkstabelle ist das Herz dieses Bereichs — Mieten, Preise und Renditebänder, Bezirk für Bezirk: Dubais Bürobezirke. Zwei weitere Beiträge stehen hinter den Zahlen: Grade-A-Büros: Was einen Mietaufschlag trägt und Bezugsfertig vs. Off-Plan: Einkommen jetzt oder Lieferrisiko. Alle zwanzig Gebäude mit ihren Preisen stehen im Gewerbebereich.