Due diligence en propiedad comercial: antes de reservar

1. La escritura de propiedad, leída íntegra. Propietario, superficie, tipo de unidad (oficina / local / nave), régimen de tenencia (freehold / usufructo / leasehold), cargas y cualquier hipoteca inscrita. La superficie impresa en la escritura decide dinero cada año: es la base sobre la que se reparte el gasto de comunidad conforme a la Ley de Dubái n.º 6 de 2019, art. 25, que fija la cuota de cada propietario según la superficie de la unidad tal como consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

   Dónde: la propia escritura, facilitada por el vendedor, contrastada con los registros de Dubai REST / DLD; la tenencia aparece como Property Type / Tenure. Si le dicen: «verá la escritura después de la reserva» — pida la escritura primero. Todas las demás comprobaciones de esta lista se leen a partir de ella.

2. La tarifa de gastos de comunidad, y los atrasos. La tarifa del proyecto es pública. La deuda es lo que rompe la operación: conforme a la Ley 6/2019, art. 32, la entidad gestora mantiene un gravamen sobre cada unidad por los gastos de comunidad impagados y «no podrá disponerse de una Unidad salvo que dichos cargos estén pagados» — un tribunal puede ordenar la venta de la unidad en subasta pública para recuperarlos. Tampoco pueden girarse cargos en absoluto sin la aprobación previa por la RERA de un presupuesto confirmado por un auditor acreditado (art. 27), y un propietario no puede desvincularse de ellos, ni renunciar a una cuota de los elementos comunes para eludirlos (art. 28).

   Dónde: el Mollak Service Charge Index, consultable públicamente por comunidad, proyecto y tipo de uso, más un certificado escrito de liquidación emitido por la entidad gestora. Si le dicen: un «está todo pagado» verbal — tome el certificado de liquidación, con fecha. Es el documento que lee la ventanilla de transmisión.

3. La climatización. Quién es el proveedor (Empower, Emicool, una planta del edificio), cuál es el cargo de capacidad, si existen atrasos, y cuánta capacidad de refrigeración contratada está adscrita a la unidad. El cargo de capacidad corre esté o no alguien en la unidad, lo que lo convierte en el coste silencioso de cada desocupación. Para una clínica, un salón de belleza o un local de restauración, la capacidad contratada es muy a menudo la restricción vinculante sobre lo que usted puede abrir.

   Dónde: el extracto de cuenta del proveedor para la unidad, y el cuadro de reparto de refrigeración del edificio. Si le dicen: «el gasto de comunidad cubre la refrigeración» — póngalo por escrito, porque en algunos edificios es así y en la mayoría no.

4. Uso permitido. Si la calificación registrada de la unidad y la zonificación municipal coinciden con lo que usted pretende hacer. La Ley 6/2019 define Unidad como «un piso, tienda, oficina, nave, planta, o la totalidad o parte de una parcela», de modo que el uso queda fijado a nivel de registro; y conforme a la Ley 33/2008, art. 25(1)(f), utilizar el local para un fin distinto del contratado, o contrario a la normativa de planeamiento y uso del suelo, es motivo de desalojo. Convertir una oficina en clínica exige una licencia de instalación de la Dubai Health Authority y el cumplimiento de sus directrices; convertirla en salón de belleza, la actividad en la licencia de la DET más la autorización de Dubai Municipality.

   Dónde: el tipo de unidad de la escritura, la zonificación de Dubai Municipality, y la autoridad de zona para el cambio de uso. Si le dicen: «aquí vale cualquier uso comercial» — lo que suele detenerle es el edificio, mucho antes que el regulador, y eso es la comprobación 11.

5. El IVA, y el número que condiciona la transmisión. Los inmuebles comerciales tributan al tipo general del 5% tanto en venta como en arrendamiento (FTA, VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), mientras que la reventa residencial está exenta y una primera entrega residencial dentro de los tres años tributa a tipo cero. En una venta comercial secundaria se aplica el Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): el vendedor emite una factura fiscal normal, pero el comprador paga el IVA directamente a la FTA antes de la nueva inscripción, recibe un Payment Transaction Number, y debe presentarlo en el Land Department — «sin esta prueba de que el IVA de la compra ha sido pagado, la compra de la propiedad no puede continuar». En pagos fraccionados, el IVA se devenga en cada pago.

   Dónde: el portal de la FTA para el pago y el PTN; el TRN del vendedor y la factura fiscal. Si le dicen: «el IVA comercial va por inversión del sujeto pasivo, así que no hay nada que pagar» — ese es el error más común en este mercado, y el mecanismo es el Special Payment Mechanism. Cuando la unidad se vende con inquilinos en ocupación a un sujeto pasivo, la operación puede calificar como transmisión de una unidad económica en funcionamiento y quedar fuera del 5% — estructúrelo con un asesor fiscal por adelantado, nunca lo alegue después.

6. El arrendamiento que usted hereda. Un cambio de propietario no pone fin a un arrendamiento: conforme a la Ley 26/2007, art. 28, usted compra la unidad junto con su inquilino, su renta y su plazo. Si un inquilino permanece tras el vencimiento sin objeción, el contrato se renueva automáticamente en los mismos términos (art. 6), y los términos solo pueden modificarse con 90 días de preaviso (art. 14). Al vencimiento, el desalojo es posible solo por cuatro motivos y únicamente con 12 meses de preaviso a través de notario o correo certificado (Ley 33/2008, art. 25(2)); uno de esos motivos es el deseo del propietario de vender. Tres cláusulas más deciden qué tiene usted realmente. Dejar un local de negocio inactivo durante 30 días consecutivos, o 90 días en un año, sin causa justificada es en sí mismo motivo de desalojo (art. 25(1)(d)). Tras recuperar el local «para uso propio», no podrá arrendarlo a un tercero durante tres años (art. 26). Y las mejoras del inquilino quedan en la unidad a su salida salvo que el contrato disponga otra cosa (Ley 26/2007, art. 23).

   Dónde: la inscripción en Ejari, el contrato de arrendamiento, el calendario de cheques, el recibo de la fianza y las cláusulas que reparten el gasto de comunidad y la climatización. Si le dicen: «el inquilino se irá cuando usted tome el relevo» — no en ese calendario: los cuatro motivos son tasados y el preaviso es de doce meses.

7. La base del precio — ¿de quién es esta cifra? Una lista de precios de la promotora, el feed de la promotora con el que trabajan los brókers, un precio de salida del bróker, un precio de salida de reventa y una venta inscrita por el Land Department son cinco cifras distintas para un mismo edificio, y la brecha entre ellas es lo bastante amplia como para revalorar una operación: en uno de los edificios de aquí, el precio de lanzamiento de la promotora está alrededor de un tercio por debajo del suelo de reventa y sigue impreso en la propia web de la promotora sobre las palabras «officially sold out».

   Dónde: pregunte cuál de las cinco es, quién la publicó y en qué fecha. Contrástelo con las transacciones inscritas del DLD para el edificio. Si le dicen: «precio de mercado para esta torre» — pida la fecha y la casa que la publicó.

8. La base de superficie, y si alguna tarifa es real. Qué superficie cubre un precio citado — la superficie de escritura, la superficie vendible, la superficie interior neta — y si el precio y la superficie pertenecen al mismo lote. Si no es así, un AED/ft² citado es aritmética inventada. Ocurre en anuncios activos: entre estos veinte edificios, en uno los portales adosan «from 597 ft²» a un precio mientras el propio folleto de la promotora no lista ninguna oficina por debajo de 1,059 ft², y en otro el precio de entrada corresponde a un anuncio concreto cuyo tamaño no está publicado.

   Dónde: la superficie de escritura, la hoja de plano de la promotora para ese número de unidad, y una medición pericial cuando las cifras no cuadran. Si le dicen: una tarifa por pie sin número de unidad — pida la unidad, y la tarifa se vuelve comprobable.

9. Inscripción, escrow y el papeleo de off-plan. En off-plan, la venta inicial debe inscribirse en el registro provisional — el servicio del DLD «Request to register the initial sale», al 2% vendedor / 2% comprador más las tasas de conocimiento e innovación — y los plazos corresponden a la cuenta escrow del proyecto designada en el contrato de compraventa, nunca a una cuenta operativa de la promotora. Dos cifras de amplia circulación, una «tasa Oqood de AED 4,020» y «90 días para inscribir desde la fecha del contrato», no aparecen en esa forma en la propia página del DLD; la estructura de tasas que publica es la anterior.

   Dónde: el asiento en Oqood / registro provisional, la cláusula de escrow del SPA, la inscripción del proyecto en la RERA. Si le dicen: plazos solicitados a una cuenta distinta del escrow designado — pida el nombre del escrow en el SPA.

10. Condiciones de entrega, y pruebas de que algo se está construyendo. La fecha contractual de entrega, la memoria de calidades, las cláusulas de penalización y demora — y, para un edificio off-plan, un informe fechado de avance de obra, que un render no es. Vendido y construido son dos afirmaciones distintas; pregunte cuál de las dos está haciendo el vendedor, y después pida fotografías con fecha.

    Dónde: el SPA, los informes de avance de la promotora, el expediente del proyecto en la RERA. Si le dicen: un trimestre de entrega que difiere entre el folleto, los portales y las declaraciones del fundador — pida la fecha del SPA, que es la que obliga.

11. La física del edificio, frente a su escenario real. Capacidad DEWA, extracción, saneamiento, altura libre, montacargas, ruta de residuos, horarios de acceso — y el consentimiento de la empresa gestora para cada alteración. El edificio, no el regulador, es normalmente lo que hace imposible convertir una oficina en clínica, salón de belleza o cafetería. Las aprobaciones dependen de la zona (Municipality, autoridad de zona franca, DCD) más que del tipo de obra, y el fit-out es una cifra real: 200–550 AED/ft² para una memoria básica, según tres listas de precios independientes de Dubái en 2026, con un incremento del 40–60% cuando se parte de shell & core, y un 2–5% del presupuesto para aprobaciones.

    Dónde: la documentación MEP del edificio, la guía de fit-out de la empresa gestora, y un levantamiento de un contratista realizado antes de la reserva. Si le dicen: «cualquier fit-out es posible» — pida los planos de patinillos y saneamiento y un levantamiento de contratista.

12. Aparcamiento, tal como consta en la escritura. Cuántas plazas están adscritas a la unidad en la escritura de propiedad — «hay aparcamiento en el edificio» no es una respuesta — si existen plazas de visitantes, si son de pago, y quién las controla. En proyectos de podio en régimen de propiedad horizontal (strata) esto es una carencia oculta recurrente, y el aparcamiento en ubicaciones céntricas va de AED 800 a 1,500 por plaza y mes. Los estándares de dotación de aparcamiento de Dubai Municipality no figuran en ninguna fuente abierta, así que una ratio que le citen es la afirmación del vendedor hasta que la escritura la confirme.

    Dónde: el cuadro de aparcamiento de la escritura y el registro de asignación de la empresa gestora. Si le dicen: una plaza «asignada informalmente» por el anterior propietario — pida el cuadro de aparcamiento de la escritura.

Una pregunta subyace a la mitad de esa lista: ¿el edificio es de propietario único o está en régimen de propiedad horizontal? Un propietario único controla la mezcla de inquilinos y el estándar de mantenimiento, y usted no tiene voto en ninguno de los dos. La propiedad horizontal le da un título y una voz, y trae consigo los riesgos de un comité.

El marco de Dubái desde la Ley n.º 6 de 2019 es específico sobre quién gestiona un edificio en copropiedad, y ya no es la antigua asociación de propietarios. Los proyectos se clasifican en tres categorías (art. 20): grandes proyectos, proyectos hoteleros — donde la gestión pasa a una empresa de gestión de proyectos hoteleros y el comité de propietarios no participa en absoluto en la gestión — y todo lo demás, gestionado por una empresa gestora especializada seleccionada y contratada por la RERA, con un Comité de Propietarios cuyos miembros nombra la RERA. El comité se constituye una vez inscrito al menos el 10% de las unidades, y un miembro debe estar al corriente de sus propios gastos de comunidad. La promotora paga los cargos de las unidades no vendidas, y puede formar parte del comité solo mientras las mantenga. Un promotor principal puede también girar cargos de uso por los elementos comunes de la comunidad principal — tanto en edificios terminados como en construcción y en parcelas vacías (art. 26). Y tanto la promotora como la entidad gestora tienen prohibido bloquearle el acceso a la unidad o a los elementos comunes para forzar el pago (art. 29).

Así que pregunte quién es la entidad gestora, si el presupuesto RERA está aprobado y confirmado por auditor, si existe un Comité de Propietarios, y cómo es el historial de litigios. El retail trae de nuevo un conjunto más duro: la mezcla de inquilinos, el inquilino ancla y el marketing del centro quedan fuera de su control, la extracción, los separadores de grasa, la rotulación y los horarios de apertura requieren el consentimiento de la entidad gestora, y la liquidez es más fina que la de un apartamento al mismo precio. Inversión en retail: tráfico peatonal, calidad del inquilino y riesgo de arrendamiento es la pieza para eso.

Presupueste esto por separado de la cifra principal, porque en conjunto es material:

• Transmisión DLD: 2% vendedor + 2% comprador, más AED 250 por la escritura de propiedad, AED 225 por el plano unificado, AED 10 de conocimiento y AED 10 de innovación, más una tasa del trustee de AED 4,000 + IVA en operaciones de AED 500,000 en adelante (AED 2,000 + IVA por debajo). Comprobado en las propias páginas de servicios del DLD, 10 de agosto de 2026. La tarifa no es «4% del comprador» — eso es convención de mercado, y en una operación comercial el 2% del vendedor es negociable. Pocos compradores lo intentan.
• IVA 5%, según la comprobación 5 — y en una compra secundaria, pagado antes de ser propietario de nada.
• Comisión del bróker: 2% más 5% de IVA sobre la comisión es el estándar de mercado. El porcentaje es contractual: la RERA licencia a los brókers y exige los formularios A/B/I, y ningún instrumento oficial fija el 2%.
• NOC de la promotora en una reventa — tarificado por la promotora, aproximadamente entre AED 500 y 5,000+ en el mercado, a veces condicionado a que los gastos de comunidad estén al día, sin tarifa publicada para todo el mercado.
• Registro de hipoteca, si hay financiación: 0.25% del préstamo más AED 250 por la escritura más las tasas de conocimiento e innovación, con una tasa del trustee de AED 4,000 + IVA (AED 5,000 + IVA en una inscripción provisional / Oqood). El ampliamente citado «0.25% + AED 290» no coincide con la propia página del DLD.
• Costes anuales: gasto de comunidad sobre la superficie inscrita, el cargo de capacidad de climatización esté o no arrendada la unidad, y DEWA. No existe impuesto sobre la propiedad ni impuesto sobre plusvalías en los EAU.

Dos hechos de financiación cambian el plan en sí. El crédito comercial queda fuera de la regulación de LTV del Banco Central de los EAU, que cubre por definición la propiedad residencial — así que el banco fija las condiciones, y la horquilla publicada es del 60–75% de LTV a 10–15 años. Y los prestamistas documentados prestan sobre propiedad terminada: Emirates NBD publica un 70% para nacionales de los EAU y un 60% para expatriados hasta AED 7M a un máximo de 15 años, para activos freehold listos o transmisibles. No existe producto hipotecario publicado para una oficina off-plan. La mayoría de los bancos canaliza el producto por banca de empresas y analiza la compañía, no el salario — uno exige cuatro años de historial de actividad y una facturación de AED 20–250M. Para un inversor individual las puertas abiertas son pocas, así que planifique una compra comercial off-plan como operación al contado salvo que un prestamista haya dicho lo contrario por escrito.

En materia fiscal, el hecho que más sorprende: el rendimiento de una persona física por su inversión en el sector inmobiliario queda fuera del impuesto de sociedades de los EAU con independencia del importe, siempre que la actividad no requiera licencia y no se desarrolle a través de una. Es la Decisión del Consejo de Ministros n.º 49 de 2023, art. 2(2), apartado c, con la guía de la FTA CTGTNP1 §3.8.3 y el Ejemplo 15, y §6.1 Caso 5, que confirma además que no hay obligación de registro. Una sociedad paga 0% hasta AED 375,000 de beneficio imponible y un 9% por encima. Para una estrategia de alquiler puro, la persona física es a menudo el titular más económico — lo contrario del consejo habitual. Una estructura de zona franca es una cuestión más estrecha y propia de un asesor fiscal: la exención allí está ligada a la propiedad comercial dentro de la zona y a las operaciones con empresas.

Tres cosas que establecer antes de reservar, y dos de las cifras que todo el mundo cita no son normas en absoluto.

Una licencia comercial de mainland exige una oficina física con Ejari inscrito, y un propietario que ocupa su propia unidad inscribe un arrendamiento a sí mismo o a su empresa — el servicio Ejari del DLD enumera explícitamente a las empresas entre sus usuarios. Una licencia de zona franca exige una dirección dentro de esa zona: una licencia DMCC en JLT, una licencia DIFC en DIFC. Una unidad comprada sirve para esto cuando el tipo de unidad de la escritura es oficina; se entiende que los propios requisitos de DMCC aceptan una escritura de propiedad en lugar de un contrato de arrendamiento con esa condición.

Ahora las dos cifras. Una superficie mínima de oficina de unos 200 ft² para una licencia de mainland, y una cuota de visados de un visado por 9 m² de espacio inscrito en Ejari, son ambas práctica de mercado, confirmadas en ninguna página de la DET, la GDRFA o el MOHRE. Las zonas francas cuentan de otra forma — la cuota sigue al paquete, y un flexi-desk suele llevar de uno a tres visados. Su propia cuota se fija en el sistema en el momento de la solicitud, que es el momento de confirmarla.

La última pregunta es la que importa si algo va mal, y se responde con cifras de mercado en lugar de documentos. El año récord de oficinas de Dubái, 2025, registró alrededor de 4,600 transacciones de oficinas en total — frente a decenas de miles de ventas de apartamentos. El stock total anunciado en venta en toda la ciudad el 10 de agosto de 2026 era de 2,084 oficinas en un portal principal. El ticket medio de oficinas en 2026 hasta el 19 de mayo fue de AED 6.41M, frente a AED 3.0M.

Dos consecuencias. La evidencia de valoración es escasa, porque puede que no existan ventas comparables en un edificio dado — en el segmento más barato del mercado, las dieciséis oficinas de Dubái anunciadas por debajo de AED 500,000 el 10 de agosto de 2026 estaban todas en un único edificio, y el stock de todo un distrito (Dubai Investments Park) es un solo parque empresarial. Y el realquiler lleva más tiempo que en una vivienda: un inquilino de oficinas busca durante meses, no semanas, razón por la cual una hipótesis de un mes de vacancia en un modelo de rentabilidad es optimista. Antes de comprar, pregunte cuántas unidades de este edificio se han revendido en los últimos doce meses, y a cuánto.

Pase la lista por los veinte edificios comerciales en venta aquí hoy y esto es lo que devuelve:

• Todos son off-plan o están en ejecución. Catorce son off-plan; cinco están en construcción, entre ellos AHS Tower como reurbanización de fachada; y en Richmond District la fase está sin resolver, porque su torre de oficinas y su podio comercial siguen ambos sin lanzarse. La comprobación 10 tiene por tanto un punto abierto en los veinte: no existe informe de avance de obra fechado y publicado para ninguno de ellos, así que pida a la promotora fotografías de obra con fecha.
• AHS Tower tiene un punto abierto en la comprobación 7. Circulan tres precios — una entrada histórica de lanzamiento de AED 12M no disponible desde el 24 de febrero de 2026, ningún precio primario actual después de que la promotora anunciara que la torre se vendió por completo durante el desarrollo, y la horquilla de reventa de terceros de AED 15.95M–44.9M con su fecha. Nadie coincide tampoco en la fecha de adquisición, la identidad del vendedor ni el número de plantas.
• Eaton Square tiene puntos abiertos en las comprobaciones 7 y 9. Queda sin resolver si queda stock primario, porque no se ha publicado lista de precios de la promotora; y los portales discrepan sobre quién lo construye.
• Binghatti Spectre tiene un punto abierto en la comprobación 8. Los portales adosan «from 597 ft²» al precio de las oficinas; las superficies de oficina en el propio folleto de oficinas de Binghatti son 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft². A 597 ft² y a 1,059 ft² es una compra distinta. El calendario de pagos y la fecha de entrega están ambos ausentes de los tres PDF oficiales de Binghatti para esta torre, y el contrato de compraventa los fija.
• Lumena supera la comprobación 7 una vez que sabe qué precio es cuál: la cifra de lanzamiento de AED 19M sigue impresa en la propia web de la promotora sobre las palabras «officially sold out», y la entrada transaccionable es el suelo de reventa de AED 25.1M a partir de doce anuncios activos el 13 de agosto de 2026.
• Haus of Tenet es uno de los expedientes más limpios de los veinte — un precio de entrada corroborado en el material de IRTH y en seis canales independientes, tres líneas de oficinas con horquillas publicadas, un plan y una entrega coherentes — con dos límites: ninguna lista de precios de la promotora por tipología, y un retorno del 8–10% que es una previsión, no una garantía.
• Ocho de los veinte tienen una coordenada de parcela en la que coinciden tres fuentes independientes. Para los otros doce — entre ellos Lumena y Eaton Square — la parcela exacta la facilita la promotora a petición, y merece la pena preguntarla antes de pagar por una vista.

Nada de eso convierte estos activos en malos. Pone las preguntas abiertas sobre la mesa antes de reservar, en lugar de después.

• Pida a Mollak el gasto de comunidad de su propio edificio. Dubái no publica índice de gastos de comunidad de oficinas, así que toda cifra de oficinas en circulación es un proxy residencial o de uso mixto de Mollak — mediana de unos 17 AED/ft²/año, con 20–40 citados para torres comerciales prime. La tarifa de su edificio es pública en Mollak, por proyecto, y esa única consulta sustituye a toda la estimación.
• Tome las tarifas de suministros del proveedor. Las tarifas comerciales en fils/kWh, las tarifas de agua, el recargo de combustible y la tarifa de refrigeración están todas en las propias páginas de DEWA y de los proveedores de district cooling. Use el PDF del proveedor, o una factura real del edificio.
• Trate tres cifras regulatorias como práctica: la cuota de 1 visado por 9 m², la superficie mínima de oficina de ~200 ft² para una licencia de mainland, y la comisión del 2% del bróker. Ninguna está confirmada en la página de un regulador, así que cada una se fija en su propia solicitud o en su propio contrato.
• Para una subida de renta comercial, acuda al Rental Disputes Centre. El derecho existe y la calculadora no: el Decreto n.º 43 de 2013 habla de Propiedad Inmobiliaria y se aplica a todos los arrendadores, incluidas las zonas francas y el DIFC, y la definición de Propiedad Inmobiliaria de la Ley 33/2008 cubre los arrendamientos para actividad comercial — pero el Smart Rental Index del DLD, lanzado el 2 de enero de 2025, cubre solo áreas residenciales, con índices comercial e industrial anunciados como trabajo futuro.

Lea a continuación: Guía de inversión en propiedad comercial en Dubái — la pieza paraguas, si ha llegado aquí primero y quiere el mercado antes de la mecánica. El panorama por distritos está en Distritos de oficinas de Dubái: una guía de inversión sobre el mapa, la aritmética del retorno neto en comercial frente a residencial, y las dos guías de distrito son las oficinas de Business Bay y Oficinas en Sheikh Zayed Road: freehold desde 2025. Los veinte edificios, con sus precios comerciales y la base detrás de cada uno, están en la sección comercial.