Arada CBD Aljada – toimistojen hinnat, pohjapiirrokset ja 8 %:n nettotuotto

Jokainen myymätön toimisto Building 10:ssä, luvut rinnakkain

Viimeisimmän raportin mukaan yksitoista toimistoa oli myymättä. Neliöhinta liikkuu rakennuksen sisällä hyvin vähän — AED 2,117:n ja AED 2,166:n välillä — joten valinta koskee aidosti kokoa, kerrosta ja näkymää, ei edullisen kerroksen etsimistä.

Lähde: Aradan CBD10-saatavuusraportti, 28 June 2026. Hinnat ja pinta-alat ovat Aradan; AED/ft² ja vuosivuokrasarake ovat meidän laskelmiamme näistä luvuista, pyöristettynä lähimpään dirhamiin. Brutto- ja nettopinta-alasta: yllä oleva luku on myyntipinta-ala — se sopimusperusteinen pinta-ala, jonka ostatte ja jonka perusteella lasketaan sekä hinta että 8 %. Arada ei julkaise näiden yksiköiden nettomääräistä käyttöpinta-alaa, joten emme ilmoita sellaista; myyntipinta-alaan sisältyy aina osuus yhteistiloista, ja käyttöpinta-ala jää sitä pienemmäksi. Pyytäkää tietyn yksikön mitattu pohjapiirros ennen kuin suunnittelette sisustusta tai laskette työpisteitä. Lease Management Agreement -sopimuksen kohdan 6.9 mukaan, jos lopullinen mitattu pinta-ala poikkeaa yli 5 %, hintaa oikaistaan ja vuosivuokra lasketaan uudelleen oikaistun hinnan perusteella.

8 % kokonaisuudessaan — jokainen ehto ja sopimuskohta, josta se on peräisin

Tämä on se osa, joka yleensä jätetään pois. 8 % on todellinen ja se on kirjattu, mutta kyse on sopimuksesta ehtoineen, ja ehdot ratkaisevat, onko se sen arvoinen miltä kuulostaa. Alla on jokainen olennainen ehto luettuna suoraan Aljada CBD Lease Management Agreement -sopimuksesta, sopimuskohdan numeron kanssa, jotta voitte tarkistaa jokaisen omasta kappaleestanne.

Luettu Aljada CBD Lease Management Agreement -sopimuksesta, mallipohjan viite LMA-Aljada-CBD-18052023, 15 August 2026.

Kolme muuta tietämisen arvoista ehtoa

Pinta-alan poikkeama (6.9): jos valmistuessa mitattu pinta-ala poikkeaa sopimuspinta-alasta yli 5 %, hinta oikaistaan lopulliseksi kauppahinnaksi ja vuosivuokra lasketaan uudelleen tästä oikaistusta luvusta — eli 8 % seuraa hintaa, ei alkuperäistä lukua. Teidän velvoitteenne (6.6, 6.8(d)): teidän on allekirjoitettava ne vuokraus- ja hallinnointiasiakirjat, jotka Aljada esittää, ja annettava valtakirja Owners Associationille; jos kieltäydytte allekirjoittamasta, sopimuksen mukaan ette voi vedota sen etuihin. Sovellettava laki (6.15): sopimukseen sovelletaan Sharjahin emiraatin lakia ja riidat käsitellään Sharjahin tuomioistuimissa — ei Dubaissa eikä DIFC:ssä.

• Lukemamme asiakirja on LUONNOSMALLI. Siinä on DRAFT-vesileima, ja yksikkökohtaiset kentät — alkamispäivä, vuokran määrä, sopimuspäivä ja päättymispäivä, kohdat 5.3–5.6 — ovat tyhjiä, koska ne täytetään, kun tietty toimisto myydään. 8 %:n taso ja kymmenen vuoden jakso on painettu itse mallipohjaan. Allekirjoitetun sopimuksenne tulisi vastata sitä, ja teidän kannattaa tarkistaa, että se vastaa.
• Tämän takana ei ole pankkitakausta. Sopimuksessa ei ole kolmannen osapuolen takausta, vakuutta eikä sulkutiliä, joka kattaisi vuokramaksut. 8 % on yhtä luotettava kuin Aljada Developments LLC on kymmenen vuoden aikana. Se on arvio vastapuolesta, ja arvion tekeminen on teidän — juuri siksi kuvaamme sitä sopimukselliseksi emmekä taatuksi.
• Huomatkaa, mihin 8 % suhteutetaan. Se on 8 % maksamastanne hinnasta, kiinteänä kymmenen vuoden ajan. Se ei nouse markkinavuokrien mukana eikä laske niiden mukana. Kymmenessä vuodessa saatte vuokrina takaisin 80 % kauppahinnasta ja omistatte toimiston edelleen.
• Emme ole teettäneet tästä sopimuksesta juristin arviota, eikä teidänkään tule luottaa meidän tulkintaamme siitä. Kaikki yllä oleva on selkokielinen tiivistelmä siitä, mitä asiakirjassa sanotaan, julkaistuna siksi, että näkisitte järjestelyn muodon ennen kuin käytätte rahaa neuvonantoon. Ennen allekirjoitusta antakaa allekirjoitettu versio Arabiemiraateissa pätevöityneen juristin tarkastettavaksi ja kysykää erikseen täytäntöönpanosta Sharjahin tuomioistuimissa.

Lähetämme teille pyynnöstä Lease Management Agreement -sopimuksen, Building 10:n esitteen ja ajantasaisen saatavuusraportin — pyytäkää, niin lähetämme kaikki kolme sähköpostitse.

Maksa kerralla tai rakentamisen tahdissa — laskettuna samalle toimistolle

Arada tarjoaa kaksi reittiä, ja molemmat päätyvät samaan 8 %:iin. Muuttuja on se, milloin vuokrakello käynnistyy. Alla molemmat on laskettu edullisimmalle myymättömälle toimistolle — CBD10-314, 1,322 ft², AED 2,830,000 — jotta ero näkyy dirhameina eikä kuvailtuna adjektiivein.

Oletukset suoraan sanottuna. Vuokraluku on 8 % summasta AED 2,830,000 täsmälleen niin kuin sopimus sen laskee (kohta 5.1), maksettuna vuosittain jälkikäteen (6.5(a)). Hoitovastikkeet, käyttökulut ja hallinnointi on jätetty pois, koska Aljada maksaa ne sopimuksen nojalla (6.5(b), 6.8(b)) — mutta käyttöliittymien liittymismaksut ovat teidän. Kumpaankaan sarakkeeseen ei sisälly: Sharjah Real Estate Registration Departmentin maksut, mahdolliset siirto- tai hallintomaksut, arvonlisävero eivätkä omat oikeudelliset kulunne. Aradan lähdeaineisto ei ilmoita rekisteröintimaksun tasoa, ja julkaistut kolmansien osapuolten arviot poikkeavat toisistaan, joten emme ole asettaneet sille lukua sen sijaan että julkaisisimme arvauksen — vahvistakaa se SRERD:ltä ja Aradalta ennen budjetointia. Ei myöskään sisälly: arvonnousu, jälleenmyyntiarvo eikä mikään oletus siitä, mitä tapahtuu vuonna 11, kun sopimus päättyy ja toimisto palautuu teille itse vuokrattavaksi. Luku −AED 566,000 kuvaa vain kassa-asemaa; lopuksi omistatte freehold-toimiston.

Milloin Building 10 on määrä valmistua, ja mitä se päivämäärä on arvoltaan

Arada CBD:stä liikkuu kaksi eri päivämäärää, ja ne kuuluvat kahdelle eri asialle.

Kyse ei ole samasta hankevaiheesta. Cluster 1 on kahdeksan rakennuksen ensimmäinen, leasehold-vaihe; Building 10 sijaitsee Cluster 2:ssa ja on freehold-vaihe. Missä tahansa esitetty vuoden 2027 luovutuspäivä "Arada CBD:lle" viittaa lähes varmasti Cluster 1:een eikä siihen toimistoon, jota olisitte ostamassa. Huomatkaa myös Aradan oma sanamuoto: arvioitu valmistuminen. Se on tavoite, ei sopimusperusteinen lupaus teille — ketään sitova päivämäärä on SPA-sopimukseenne kirjattu valmistumispäivä yhdessä siihen liittyvien viivästysehtojen kanssa. Pyytäkää molemmat.

• Vaiheen 1 rakentaminen oli jo käynnissä maaliskuun 2026 esitteen mukaan. Emme ole nähneet päivättyä edistymisraporttia nimenomaan Building 10:stä, emmekä julkaise edistymisväitteitä, joita emme voi päivätä.
• Rakennus on suunniteltu niin, että siinä on kaksi kellaripysäköintitasoa, katutason pysäköintiä ja liiketilaa, yksi podium-pysäköintitaso, toimistot kerroksissa 2–7 ja viherkattoterassi kerroksessa 7 — Building 10:n faktalehden kerrosjakokaavion mukaisesti.
• Lease Management Agreement -sopimuksen kannalta valmistumisella on kaksi merkitystä: silloin erääntyy vaihtoehdon 2 toinen 50 %, ja silloin vuokrakausi alkaa kyseisessä vaihtoehdossa.

Mitä tämä maksaa hinnan päälle ja mikä voi mennä pieleen

8 %:n nettotuotto, jossa joku muu maksaa hoitovastikkeet, on Arabiemiraattien mittapuulla epätavallisen selkeä rakenne. Juuri siksi on syytä olla täsmällinen siitä, mikä jää sen ulkopuolelle.

Rekisteröintimaksut

Maksetaan Sharjah Real Estate Registration Departmentille siirron yhteydessä. Aradan lähdeaineisto ei ilmoita maksun tasoa, ja julkaistut kolmansien osapuolten luvut poikkeavat toisistaan — olemme nähneet samasta kauppatyypistä esitettävän 2 % ja noin 4 %. Emme aio valita niistä yhtä. Vahvistakaa voimassa oleva taso SRERD:ltä tai Aradalta kirjallisesti ja budjetoikaa sen mukaan, ei välittäjän blogin perusteella.

Hoitovastikkeet

Aljada Developments LLC maksaa ne kymmenen vuoden jakson ajan kohdan 6.8(b) nojalla. Jakson päätyttyä ne siirtyvät teille, eikä Building 10:n vastiketasoa ole julkaistu. Jos mallinnatte vuotta 11 eteenpäin, mallinnatte ilman tätä lukua.

Arvonlisävero

Liikekiinteistö on Arabiemiraateissa yleensä arvonlisäverollinen, toisin kuin asuinkiinteistö. Se vaikuttaa kauppaan, vuokraan ja mahdollisuuteenne vähentää ostoihin sisältyvä vero. Hankkikaa veroneuvontaa; älkää olettako asuinkiinteistön kohtelun pätevän.

Sisustus ja väliseinät

Esitteen pohjapiirroksissa se sanotaan suoraan: esitetyt väliseinät ovat suuntaa antavia eivätkä sisälly kauppaan. Ostatte kerrospinnan. Vahvistuttakaa luovutettava varustelutaso kirjallisesti.

Vastapuoliriski

Tämän rakenteen suurin yksittäinen riski. Kymmenen vuoden ajan tulonne riippuu siitä, että yksi yhtiö jatkaa maksamista ilman pankkitakausta ja ilman sulkutiliä, Sharjahin lain ja Sharjahin tuomiovallan alaisuudessa. Arada on merkittävä master-kehittäjä ja hallitsee koko Aljadan yhteisöä rakennuksen ympärillä — mikä on aito peruste sen puolesta — mutta kyse on liiketaloudellisesta arviosta, ei varmuudesta.

Irtautumisen likviditeetti

Voitte myydä jakson aikana, mutta ostaja perii LMA-sopimuksen siltä osin kuin sitä on jäljellä (kohta 6.8(c)). Se kaventaa ostajakuntanne niihin, jotka haluavat saman rakenteen, ja tarkoittaa, että toimistonne houkuttelevuus ostajalle muuttuu jäljellä olevan jakson lyhentyessä.

Markkinakonteksti

Sharjahin liikekiinteistömarkkina on Dubaita pienempi ja ohuempi, ja vertailukauppoja hinnoittelun pohjaksi on vähemmän. Se leikkaa molempiin suuntiin: kilpailevaa, tarkoitukseen rakennettua Grade A -tarjontaa on vähemmän, mutta myös näyttöä on vähemmän silloin, kun arvostatte kohteen tai irtaudutte siitä.

Mikään yllä olevasta ei ole oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa. Se on luettelo kysymyksistä, joihin haluaisimme vastauksen ennen omien rahojemme sitomista, julkaistuna siksi, että voitte esittää ne omalle neuvonantajallenne.

Miten Arada CBD vertautuu Dubain toimistovaihtoehtoihin

Arada CBD edustaa kattamamme liikekiinteistömarkkinan matalan sisäänpääsyn ja sopimuksellisen tuoton laitaa. Nämä ovat vaihtoehdot, ja ne ovat aidosti eri ehdotuksia eivätkä saman teeman muunnelmia.

• AHS Tower, Sheikh Zayed Road — 69-kerroksinen Grade A -torni Dubain pääliikekäytävällä. Ensimarkkinan myynti loppui helmikuussa 2026, joten sisäänpääsy on vain jälleenmyynnin kautta hintaan AED 15.95M ja siitä ylöspäin, noin kuusinkertaisesti tämän lähtötasoon nähden, eikä siihen liity tuottorakennetta. Arvostettu osoite vastaan sopimuksellinen tuotto: siinä on vaihtokauppa.
• Lumena by Omniyat, Business Bay — toimistoyksiköitä, puolikkaita kerroksia ja kokonaisia kerroksia Dubain Business Bayssä, lähellä DIFC:tä. Dubain tuomiovalta ja syvempi jälleenmyyntimarkkina, ilman kehittäjän takaisinvuokrausta.
• Haus of Tenet by IRTH, Business Bay — pienempi, taidevetoinen Grade A -torni, jossa on klassisia, puutarha- ja terassitoimistoja. Vertailukohta, jos haluatte Dubain osoitteen pienemmällä kerrospinnalla.
• Aradan muut hankkeet ja sen näytöt master-kehittäjänä löytyvät Arada-kehittäjäprofiilista. Vertaillaksenne kaikkeen muuhun kattamaamme käyttäkää koko hankeluetteloa.