Arada CBD Aljada – цены на офисы, планировки и чистая доходность 8%

Каждый непроданный офис в Здании 10, с цифрами рядом

На момент последнего отчёта не проданы одиннадцать офисов. Ставка за квадратный фут по зданию почти не меняется — от AED 2,117 до AED 2,166 — поэтому выбор действительно о площади, уровне и виде, а не о поиске выгодного этажа.

Источник: отчёт Arada о доступности CBD10, 28 June 2026. Цены и площади принадлежат Arada; AED/ft² и столбец годовой аренды — наш расчёт по этим цифрам, округлённый до дирхама. О валовой и чистой площади: цифра выше — это продаваемая площадь, договорная площадь, которую Вы покупаете и на основе которой рассчитываются и цена, и 8%. Чистую полезную внутреннюю площадь Arada по этим лотам не публикует, поэтому мы её не приводим; продаваемая площадь всегда включает долю мест общего пользования, и полезная цифра будет меньше. Запросите обмерный план конкретного лота, прежде чем планировать отделку или считать рабочие места. По пункту 6.9 договора управления арендой, если итоговая обмеренная площадь отличается более чем на 5%, цена корректируется, а годовая арендная плата пересчитывается от скорректированной цены.

8% полностью — каждое условие и пункт, из которого оно взято

Именно эту часть обычно опускают. 8% реальны и записаны на бумаге, но это договор с условиями, и именно условия решают, стоит ли он того, чем звучит. Ниже — каждое существенное условие, прочитанное непосредственно из договора управления арендой Aljada CBD, с номером пункта, чтобы Вы могли сверить каждое со своим экземпляром.

Прочитано из договора управления арендой Aljada CBD, шаблон LMA-Aljada-CBD-18052023, 15 августа 2026 года.

Ещё три условия, о которых стоит знать

Отклонение площади (6.9): если обмеренная при сдаче объекта площадь отличается от договорной более чем на 5%, цена корректируется до Итоговой цены покупки, а годовая арендная плата пересчитывается от этой скорректированной цифры — то есть 8% следуют за ценой, а не за исходным числом. Ваши обязательства (6.6, 6.8(d)): Вы обязаны подписать документы по сдаче в аренду и управлению, которые Вам предоставит Aljada, и выдать доверенность для ассоциации собственников; при отказе подписать договор указывает, что Вы не сможете пользоваться его преимуществами. Применимое право (6.15): договор регулируется правом эмирата Sharjah, а споры рассматриваются в судах Sharjah — не в Dubai и не в DIFC.

• Документ, который мы прочитали, — ЧЕРНОВОЙ шаблон. На нём стоит водяной знак DRAFT, а поля по конкретному лоту — дата начала, сумма аренды, дата соглашения и дата истечения, пункты с 5.3 по 5.6 — пусты, потому что заполняются при продаже конкретного офиса. Ставка 8% и десятилетний срок впечатаны в сам шаблон. Ваш подписанный договор должен ему соответствовать, и Вам следует это проверить.
• За этим не стоит банковская гарантия. Ничто в договоре не предусматривает гарантии третьей стороны, поручительства или механизма эскроу-счёта, покрывающего арендные платежи. 8% настолько надёжны, насколько надёжна Aljada Developments LLC на горизонте десяти лет. Это суждение о контрагенте, и выносить его Вам — именно поэтому мы называем доходность закреплённой договором, а не гарантированной.
• Обратите внимание, от чего считаются 8%. Это 8% от того, что Вы заплатили, зафиксированные на десять лет. Они не растут вместе с рыночными ставками аренды и не падают вместе с ними. За десять лет Вы получаете обратно 80% цены покупки в виде аренды, продолжая владеть офисом.
• Мы не отдавали этот договор на проверку юристу, и Вам не следует полагаться на наше прочтение. Всё вышеизложенное — изложенное простым языком краткое содержание того, что говорит документ, опубликованное для того, чтобы Вы увидели контуры сделки до того, как потратите деньги на консультацию. Прежде чем подписывать, отдайте подписанную версию на проверку юристу, имеющему квалификацию в ОАЭ, и спросите отдельно о принудительном исполнении в судах Sharjah.

Мы можем прислать Вам договор управления арендой, брошюру Здания 10 и текущий отчёт о доступности по запросу — напишите нам, и мы отправим все три.

Оплатить полностью или платить по мере строительства — на примере одного офиса

Arada предлагает два варианта, и оба приводят к тем же 8%. Меняется момент, с которого начинают идти арендные часы. Ниже оба просчитаны на самом доступном непроданном офисе — CBD10-314, 1,322 ft², AED 2,830,000 — чтобы разница была видна в дирхамах, а не описана прилагательными.

Допущения, названные прямо. Сумма аренды — это 8% от AED 2,830,000 ровно так, как её считает договор (пункт 5.1), выплачиваемые ежегодно постфактум (6.5(a)). Сервисные сборы, коммунальные услуги и управление исключены, потому что их по договору оплачивает Aljada (6.5(b), 6.8(b)) — но плата за подключение коммуникаций Ваша. Не включено ни в один из столбцов: сборы Департамента регистрации недвижимости Sharjah, любые сборы за переход права или административные сборы, НДС и Ваши собственные юридические расходы. Source kit Arada не указывает ставку регистрации, а опубликованные сторонние оценки расходятся между собой, поэтому мы не поставили здесь цифру, вместо того чтобы публиковать догадку — уточните её в SRERD и у Arada, прежде чем закладывать бюджет. Также не включено: любой прирост капитала, любая стоимость перепродажи и любые допущения о том, что произойдёт на одиннадцатом году, когда договор закончится и офис вернётся к Вам, чтобы сдавать его самостоятельно. Цифра −AED 566,000 — это только денежная позиция; в конце у Вас во владении фрихолд-офис.

Когда должно быть готово Здание 10 и чего стоит эта дата

По Arada CBD ходят две разные даты, и относятся они к двум разным вещам.

Это не одна и та же фаза проекта. Кластер 1 — первая, лизхолд-фаза из восьми зданий; Здание 10 находится в Кластере 2 и относится к фрихолд-фазе. Дата ввода 2027, где бы она ни приводилась для «Arada CBD», почти наверняка относится к Кластеру 1, а не к офису, который Вы бы покупали. Обратите внимание и на формулировку самой Arada: ожидаемая сдача объекта. Это цель, а не договорное обещание Вам — обязывающей является дата завершения, вписанная в Ваш SPA, вместе с положениями о задержке, которые идут рядом с ней. Запросите и то, и другое.

• Строительство Фазы 1 уже велось на момент брошюры от марта 2026 года. Датированного отчёта о ходе работ именно по Зданию 10 мы не видели, а заявлений о ходе строительства, которые не можем датировать, не публикуем.
• Здание спроектировано так: подземный паркинг на двух уровнях, парковка и ритейл на первом этаже, уровень парковки на подиуме, офисы на уровнях со 2 по 7 и зелёная терраса на крыше на уровне 7 — согласно схеме этажности в факт-листе Здания 10.
• По договору управления арендой сдача объекта важна дважды: это момент, когда наступает срок вторых 50% по Варианту 2, и момент, с которого при этом варианте начинается арендный срок.

Во что это обходится сверх цены и что может пойти не так

Чистая доходность 8% с сервисными сборами, которые платит кто-то другой, — необычно чистая структура по меркам ОАЭ. Именно поэтому стоит быть точными в том, что остаётся за её пределами.

Регистрационные сборы

Уплачиваются Департаменту регистрации недвижимости Sharjah при переходе права. Source kit Arada не указывает ставку, а опубликованные сторонние цифры расходятся — мы встречали 2% и около 4% для одного и того же типа сделки. Выбирать одну из них мы не станем. Уточните текущую ставку в SRERD или у Arada письменно и закладывайте бюджет от неё, а не от блога брокера.

Сервисные сборы

Оплачиваются Aljada Developments LLC в течение десятилетнего срока по пункту 6.8(b). После окончания срока они становятся Вашими, а ставка по Зданию 10 не опубликована. Если Вы моделируете одиннадцатый год и далее, Вы моделируете без этой цифры.

НДС

Коммерческая недвижимость в ОАЭ, в отличие от жилой, как правило облагается НДС. Это затрагивает покупку, аренду и Вашу возможность возместить входящий налог. Обратитесь за налоговой консультацией; не исходите из того, что применяется режим жилой недвижимости.

Отделка и перегородки

Планировки в брошюре говорят об этом прямо: показанные перегородки условны и в стоимость не включены. Вы покупаете площадь этажа. Подтвердите передаваемую спецификацию письменно.

Риск контрагента

Самый крупный риск в этой структуре. В течение десяти лет Ваш доход зависит от того, продолжит ли платить одна компания, без банковской гарантии и без эскроу-счёта за ней, по праву Sharjah и в юрисдикции Sharjah. Arada — крупный мастер-застройщик и контролирует всё комьюнити Aljada вокруг здания, и это действительно довод в её пользу, — но это коммерческое суждение, а не уверенность.

Ликвидность на выходе

Вы можете продать в течение срока, но покупатель наследует LMA на всё, что от него осталось (пункт 6.8(c)). Это сужает круг покупателей до тех, кому нужна та же структура, и означает, что привлекательность Вашего офиса для покупателя меняется по мере сокращения оставшегося срока.

Рыночный контекст

Коммерческий рынок Sharjah меньше и тоньше дубайского, сопоставимых сделок для оценки меньше. Это работает в обе стороны: меньше конкурирующего предложения специально построенных площадей класса A, но и меньше данных, когда дело дойдёт до оценки или выхода.

Ничто из вышеизложенного не является юридической или налоговой консультацией. Это список вопросов, на которые мы хотели бы получить ответы, прежде чем вложить собственные деньги, опубликованный для того, чтобы Вы могли задать их своему консультанту.

Как Arada CBD выглядит рядом с дубайскими офисными вариантами

Arada CBD — это край коммерческого рынка, который мы освещаем, с низким порогом входа и закреплённым договором доходом. Ниже альтернативы, и это действительно разные предложения, а не вариации одного и того же.

• AHS Tower, Sheikh Zayed Road — 69-этажная башня класса A на главной деловой магистрали Dubai. Первичные продажи закрылись в феврале 2026 года, поэтому вход возможен только через перепродажу, от AED 15.95M, примерно вшестеро дороже, чем здесь, и без какой-либо доходной структуры. Престижный адрес против закреплённого договором дохода — вот в чём выбор.
• Lumena от Omniyat, Business Bay — офисные лоты, полуэтажи и целые этажи в дубайском Business Bay, рядом с DIFC. Дубайская юрисдикция и более глубокий рынок перепродажи, но без обратной аренды застройщиком.
• Haus of Tenet от IRTH, Business Bay — башня класса A меньшего масштаба с акцентом на искусство, с классическими офисами, офисами с садом и с террасой. Сравнение для случая, когда нужен дубайский адрес при меньшей площади этажа.
• О других проектах Arada и её опыте как мастер-застройщика — на странице застройщика Arada. Чтобы сравнить со всем остальным, что мы освещаем, откройте полный каталог проектов.