Dubais kontormarked: lejeniveauer, priser og udbud

CBRE, Q2 2026 mod Q2 2025: gennemsnitlig kontorleje +13%, prime +16%. JLL, samme kvartal, samme grundlag: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, prime +13.6%. De to prime-tal — 16% og 13.6% — beskriver ét og samme kvartal og kan ikke forenes, så hvert af dem hører sammen med navnet på det hus, der offentliggjorde det, og ingen af dem hører i et gennemsnit.

En tredje måling tilføjer det, der betyder mest for timingen. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: den gennemsnitlige udbudspris lå på AED 238 pr. ft² pr. år uden vækst kvartal for kvartal — det første sådanne kvartal siden H1 2021. Læst sammen siger de tre: stadig markant op mod sidste år, fladt mod sidste kvartal. Begge er sande, og de bruger forskellige grundlag. At citere år-for-år-tallet og samtidig antyde, at markedet stadig stiger uge for uge, er den mest almindelige fejl i dækningen af dette marked.

Det længere forløb: kontorlejen i byen steg 22.4% i H1 2024 (Knight Frank), 22.9% henover 2025 (Cavendish Maxwell) og omkring 14% i Q1 2026 (ZāZen Properties). Fordelt på distrikter målte Knight Frank DIFC til AED 355/ft² og Trade Centre District til AED 350/ft² i midten af 2024, med Za'abeel omkring AED 550/ft² i 2025–2026 — byens dyreste adresser.

Forbeholdet, der skal følge det hele: lejevækst er ikke en investors afkast. Et afkast afhænger også af, hvad De har betalt, hvad der står tomt, hvad service charge (servicebidraget) tager, og hvad indretningen koster. Afsnit 3 behandler prissiden, og det næste stykke i denne serie behandler nettoafkastet.

JLL, Q2 2026: kontortomgang på byniveau 6.1% mod 7.7% et år tidligere. Fordelt på klasse: Grade B 8.0% (var 10.9%) og Grade C 10.9% (var 12.7%). CBRE, Q2 2026: belægning ≈94%, som huset tilskriver den fortsatte mangel på Grade A-bestand; prime-bygninger på centrale beliggenheder lå over 95% i begyndelsen af 2026.

Den korrekte sætning er, at kontortomgangen er på sit laveste niveau i mere end et årti. To sætninger, der ikke er korrekte, og som optræder konstant: «der er ingen tomgang» — 6.1% er ikke nul, og Grade C holder stadig 10.9%; og «regionens strammeste marked» — i samme JLL-kvartal registrerede Abu Dhabi 1.4% tomgang med prime-udbud på 0.1%. Dubai er stramt. Abu Dhabi er strammere.

Udlejningsaktiviteten bekræfter retningen: registreringer af lejekontrakter steg 24.6% år for år og 15.1% kvartal for kvartal i Q2 2026 (JLL), og Savills optalte 38,082 kontorlejekontrakter i kvartalet på DLD-data — 27,121 nye og 10,961 fornyelser.

Dette er det afsnit, der oftest overrasker en køber, der kommer fra boligsiden. Cavendish Maxwell, hele 2025: den gennemsnitlige salgspris for kontorer nåede AED 1,951/ft², op 25.9%. Betterhomes på Property Monitor-data, juli 2025: den gennemsnitlige boligpris var AED 1,893/ft². Pr. kvadratfod ligger de to inden for 3% af hinanden. I Downtown koster kontoret det dobbelte af boligen: AED 5,130/ft² for kontorer, op 29% år for år (Knight Frank, 2025), mod AED 2,504/ft² for bolig (Chestertons Mena, august 2025).

Transaktionsmaterialet skærper det yderligere. På DLD-registreringer for 1. januar – 19. maj 2026 lå færdige kontorer i gennemsnit på AED 2,266/ft² (AED 1,964 henover 2025) og off-plan-kontorer i gennemsnit på AED 4,349/ft² (AED 2,388 henover 2025) — analyse af DLD-registreringer offentliggjort af Gulf Business den 21. maj 2026. Fordelt på distrikter lå handler med færdige kontorer på AED 2,517/ft² i Business Bay og AED 2,050/ft² i JLT. Den gennemsnitlige kontorhandel steg til AED 6.41M fra AED 3.0M.

Et kontor er ikke en billigere vej ind i Dubai-ejendomme. Det er en anden indkomstprofil, og det er et andet forretningsgrundlag.

Volumen, for skalaens skyld: AED 13.1bn i kontorsalg henover 2025 på omkring 4,600 handler, op 102% i værdi og 53% i antal — det stærkeste år i elleve (Cavendish Maxwell). Business Bay og JLT førte på antal handler med henholdsvis 1,230 og 1,067, foran Barsha Heights (267), Dubai Silicon Oasis (147) og Dubai Investments Park (92). Knight Frank optalte særskilt 167 kontorhandler over AED 10M i 2025, op 114% mod 2024.

Dubais samlede kontorbestand er 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Hvad der kommer derefter, er der, hvor det offentlige materiale bryder sammen, og selve spredningen er fundet:

• Savills, Q2 2026: ≈1.9M ft² færdiggøres i 2026, pipeline over 4.2M ft² frem til 2030.
• JLL, Q2 2026: ≈940,000 ft² færdiggøres inden udgangen af 2026.
• Knight Frank, prognose 2026: 24.2M ft² henover 2026–2030, koncentreret i Business Bay, Meydan City, JLT og DIFC, hvor DIFC alene står for 7.7M ft² frem til 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² leveret i 2025, 6.4M ft² under udvikling til 2026–2027.

Savills' «over 4.2M ft² frem til 2030» og Knight Franks «24.2M ft² i 2026–2030» er ikke en afrundingsforskel; de tæller næsten med sikkerhed forskellige ting — én klasse, én geografi, én definition af «pipeline» mod en anden. Ingen offentliggjort metode forener dem, så et udbudstal kan kun bruges med forfatterens navn vedhæftet.

Hvad alle huse er enige om, er, at det nye areal er bundet, før det åbner. DIFC Square, en af årets få store Grade A-færdiggørelser, var i væsentlig grad forudlejet, før byggeriet var færdigt; Immersive Tower, med forventet levering juli 2027, havde allerede betydeligt areal under tilbud i Q2 2026; og Savills skriver ligefrem, at det meste fremtidige Grade A-udbud vil blive forudlejet eller absorberet af eksisterende efterspørgsel, hvilket begrænser dets effekt på markedet. CBRE registrerer samme mekanisme i DIFC, TECOM og DMCC. CBRE's chef for MENA-research, Taimur Khan, beskrev markedet i begyndelsen af 2026 som værende i en af de strammeste udbudssituationer i sin moderne historie.

Det er den strukturelle grund til, at off-plan-kontoret overhovedet findes som produkt: købere, der ikke kan finde færdigt areal, køber i stedet en ufærdig bygning. Det fjerde stykke i denne serie skiller den handel ad.

Køber De et kontor for at leje det ud, er dette det tal, der betyder mest. Savills på DLD-data, Q2 2026: handler under 500 ft² stod for 66% af al kontorudlejning, op 17% kvartal for kvartal. ZāZen Properties, Q1 2026: omkring 97% af kontortransaktionerne omfattede areal under 3,000 ft². Efterspørgsel fordelt på sektor, H2 2025: bank og finans 32.5%, teknologi 23.1% af nye kontorbehov — tilsammen mere end halvdelen (Knight Frank).

Kontorkøberen i Dubai udlejer en lille suite til en SMV, en start-up eller en virksomhed, der netop er flyttet til UAE, ikke en hel etageplade til en multinational — og registreringsdata understøtter den læsning: Dubai Chamber of Commerce registrerede 71,830 nye medlemsvirksomheder i 2025, hvilket bragte totalen op på 292,486, op 13.2% (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). Netop derfor er et kontorprodukt, der starter ved 596 ft², et seriøst produkt, mens et produkt, der starter ved en hel etage, er en anden forretning.

Fire begrænsninger, der ændrer, hvordan tallene ovenfor bør bruges.

• Der findes ingen institutionel cap rate offentligt. Ingen af de fem huse — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — offentliggør et nettoafkast eller en cap rate for Dubai-kontorer i et åbent tilgængeligt dokument. Hvert kontorafkasttal i omløb, inklusive dem i det næste stykke, er et mæglerskøn og bør læses som sådan.
• Gennemsnittene skjuler koncentrationen. Off-plan-kontorsalg i H1 2026 nåede AED 13.1bn på 1,668 enheder — mere end de syv foregående år tilsammen (2019–2025: AED 5.48bn på 1,821 handler), ifølge en analyse af DLD-data fra Al Masdar Al Aqaari offentliggjort 2. juli 2026. Men fem projekter stod for 71.7% af den værdi og 51.3% af handlerne: Lumena og Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) og 31 Above (Beyond) — 856 handler og over AED 9.4bn mellem dem. Lumena, Lumena Alta og AHS Tower har hver sin egen side i dette afsnit. En håndfuld tårne bar off-plan-kontormarkedet gennem det halvår.
• To forskellige «AED 13.1bn»-tal er i omløb, og de er ikke samme måling. Cavendish Maxwells AED 13.1bn er alle kontorsalg henover hele 2025. Al Masdar Al Aqaaris AED 13.1bn er kun off-plan henover H1 2026. Samme hus angiver off-plan-kontorer i 2025 til AED 4.6bn. Sammenfaldet er slående, og de to hører aldrig i én sætning uden at deres målegrundlag er skrevet ud.
• Likviditeten er tynd målt med boligmålestok. Omkring 4,600 kontortransaktioner i et rekordår, mod titusinder af lejlighedssalg. Det påvirker, hvor hurtigt De kommer ud, og hvor sikkert nogen kan værdisætte det, De ejer.

De komplette PDF'er fra CBRE, Savills, Knight Frank og Cavendish Maxwell ligger bag adgangskontrol, så de fleste tal ovenfor kommer fra pressemeddelelser og pressedækning. Bed os om primærdokumentet for ethvert tal, der skal bære vægt i Deres tilbud.

Læs videre: Erhverv vs. bolig: hvad der ændrer nettoafkastet — hvorfor afkastgabet er reelt i det sekundære og værditilførende segment og fraværende i prime, hvad moms gør ved et erhvervskøb, som den ikke gør ved en bolig, og hvilke omkostninger der tages af lejen, før De ser den. Eller gå tilbage til erhvervsafsnittet for selve bygningerne.

Relateret guide: Guide til investering i erhvervsejendomme i Dubai — det overordnede stykke, der stiller disse målinger ved siden af købsmekanikken, de to købsveje og de tyve bygninger.