迪拜写字楼市场是这个房地产市场中唯一仍在趋紧的部分，而公开描述它的五家研究机构彼此并不一致。CBRE 与 JLL 对同一季度的顶级写字楼租金给出了不同数字。Savills 与 Knight Frank 对新增面积的判断相差六倍。以下内容是：哪些指标被测量、由谁测量、覆盖哪个区间——以及分歧出现在何处，因为一个脱离来源的数字，正是市场被误读的开端。
关于 2026 年的迪拜房产，有两件事同时成立，而它们指向相反的方向。办公租金在 Q2 2026 同比上涨 13%，顶级办公楼上涨 16%，入住率约 94%。在同一季度、同一份报告中，住宅租金同比下跌 2.6%，环比下跌 6.2%（CBRE，UAE Real Estate Market Review Q2 2026）。任何把迪拜描述为全面火热、或全面降温的市场评论，描述的都是一个并不存在的市场。
以下数据涵盖租金、空置率、价格、供应与租户面积，每一项都附带发布机构及其覆盖区间——包括两家声誉卓著的机构意见相左之处，而这种情形比标题所暗示的要频繁得多。
CBRE，Q2 2026 对比 Q2 2025：办公平均租金 +13%，顶级 +16%。JLL，同一季度、同一基准：Grade A +26.2%，Grade B +31.5%，顶级 +13.6%。这两个顶级数字——16% 与 13.6%——描述的是同一个季度，却无法对齐，因此各自必须与发布机构的名称并列，而且都不应被取平均。
第三项测量补上了对时机判断最关键的部分。Savills，Dubai Office Market Report Q2 2026：平均挂牌价为每年每平方英尺 AED 238，环比零增长——这是自 H1 2021 以来的首个这样的季度。三者合读的结论是：相对去年仍大幅上涨，相对上一季度则持平。两点都成立，只是基准不同。引用同比数字、却暗示市场仍在逐周攀升，是这个市场报道中最常见的错误。
更长的曲线：全市写字楼租金在 H1 2024 上涨 22.4%（Knight Frank），2025 年全年上涨 22.9%（Cavendish Maxwell），Q1 2026 约上涨 14%（ZāZen Properties）。按区域看，Knight Frank 测得 2024 年中 DIFC 为 AED 355/ft²、Trade Centre District 为 AED 350/ft²，而 Za'abeel 在 2025–2026 年约为 AED 550/ft²——全市最昂贵的地址。
必须随所有这些数字一同传递的告诫：租金涨幅不等于投资者的回报。收益率还取决于您的买入价、空置部分、物业费支出以及装修成本。第 3 节处理价格一侧，本系列的下一篇处理净回报。
JLL，Q2 2026：全市写字楼空置率 6.1%，一年前为 7.7%。按等级看：Grade B 为 8.0%（此前 10.9%），Grade C 为 10.9%（此前 12.7%）。CBRE，Q2 2026：入住率 ≈94%，该机构将其归因于 Grade A 存量的持续短缺；2026 年初，核心区位的顶级楼栋入住率高于 95%。
正确的说法是：写字楼空置率处于十余年来的最低水平。而两种不断出现、却并不正确的说法是：「已经没有空置」——6.1% 不是零，且 Grade C 仍有 10.9%；以及「本地区最紧的市场」——在 JLL 的同一季度，阿布扎比录得 1.4% 的空置率，顶级物业可租面积仅 0.1%。迪拜很紧。阿布扎比更紧。
租赁活动印证了这一方向：Q2 2026 租约登记量同比上升 24.6%，环比上升 15.1%（JLL）；Savills 依据 DLD 数据统计出该季度共 38,082 份写字楼租约——其中新签 27,121 份、续签 10,961 份。
这一节最常让从住宅一侧进场的买家感到意外。Cavendish Maxwell，2025 年全年：写字楼平均成交价达到 AED 1,951/ft²，上涨 25.9%。Betterhomes 基于 Property Monitor 数据，2025 年 7 月：住宅平均价格为 AED 1,893/ft²。按每平方英尺计，两者差距在 3% 以内。在 Downtown Dubai，写字楼是住宅的两倍：写字楼为 AED 5,130/ft²，同比上涨 29%（Knight Frank，2025 年），而住宅为 AED 2,504/ft²（Chestertons Mena，2025 年 8 月）。
成交记录让这一点更为清晰。依据 1 January – 19 May 2026 的 DLD 登记数据，现房写字楼均价为 AED 2,266/ft²（2025 年全年为 AED 1,964），期房写字楼均价为 AED 4,349/ft²（2025 年全年为 AED 2,388）——出自 Gulf Business 于 2026 年 5 月 21 日发布的 DLD 登记数据分析。按区域看，现房成交在 Business Bay 为 AED 2,517/ft²，在 JLT 为 AED 2,050/ft²。写字楼平均单笔金额从 AED 3.0M 升至 AED 6.41M。
写字楼并不是进入迪拜房地产更便宜的途径。它是另一种收益结构，因而是另一门生意。
成交规模方面：2025 年全年写字楼销售额 AED 13.1bn，成交约 4,600 笔，金额上升 102%、笔数上升 53%——十一年来最强的一年（Cavendish Maxwell）。按成交笔数，Business Bay 与 JLT 领先，分别为 1,230 笔与 1,067 笔，领先于 Barsha Heights（267 笔）、Dubai Silicon Oasis（147 笔）与 Dubai Investments Park（92 笔）。Knight Frank 另行统计出 2025 年金额超过 AED 10M 的写字楼成交 167 笔，较 2024 年上升 114%。
在这里，发布价与可成交价是两个不同的数字。Omniyat 的 AED 19M 至今仍印在其项目官网上，就在「officially sold out」字样的正上方——没有人能按这个价格成交。可成交的入门价是转售底价：2026 年 8 月 13 日 Property Finder 上十二条在售房源中的最低价。
迪拜写字楼存量总计为 100.6M ft²（JLL，Q2 2026）。接下来会交付多少，正是公开记录失效之处，而这一区间本身就是结论：
Savills 的「至 2030 年超过 4.2M ft²」与 Knight Frank 的「2026–2030 年 24.2M ft²」之间并非四舍五入的差异；二者几乎必定在统计不同的对象——不同等级、不同地理范围、对「管道量」的不同定义。没有任何已公布的方法论能将二者对齐，因此供应数字只有在附上作者名称时才可用。
所有机构确实一致认同的一点是：新增面积在开门之前就已被预订。DIFC Square 是本年度为数不多的大型 Grade A 竣工项目之一，在施工完成前已大部分预租；Immersive Tower 预计 2027 年 7 月交付，在 Q2 2026 已有相当面积进入意向阶段；Savills 直言，未来大部分 Grade A 供应将被预租或由现有需求吸收，从而限制其对市场的影响。CBRE 在 DIFC、TECOM 与 DMCC 记录到同样的机制。CBRE 的中东与北非研究主管 Taimur Khan 将 2026 年初的市场描述为处于其现代史上供应最紧张的状态之一。
这正是期房写字楼之所以作为一种产品存在的结构性原因：找不到现成面积的买家，转而购买一栋未完工的楼。本系列的第四篇拆解这笔交易。
一款整层、每层单一租户的产品，落在 2026–2028 这一窗口期——这种体量的楼栋以中介报价成交，而其开发商在不同门户网站上被标注为不同主体。
如果您买写字楼是为了出租，这是最关键的数字。Savills 基于 DLD 数据，Q2 2026：面积低于 500 ft² 的成交占全部写字楼租赁的 66%，环比上升 17%。ZāZen Properties，Q1 2026：约 97% 的写字楼交易涉及低于 3,000 ft² 的面积。按行业看的需求，H2 2025：银行与金融占新增写字楼需求的 32.5%，科技占 23.1%——合计超过一半（Knight Frank）。
迪拜写字楼买家是把一间小套间出租给中小企业、初创公司，或刚刚迁入阿联酋的公司，而不是把一整个标准层租给跨国企业——登记数据也支持这一解读：Dubai Chamber of Commerce 录得 2025 年新增会员企业 71,830 家，总数达到 292,486 家，上升 13.2%（Cavendish Maxwell / Dubai Chamber）。这正是为什么一款自 596 ft² 起售的写字楼产品是一款认真的产品，而一款起步即为整层的产品，是另一门生意。
正是为数据所描述的那类租户而建：Classic 套间自 596 ft² 起，落在 500–3,000 ft² 这一区间内，而迪拜几乎每一份签署的租约都在这个区间。入门价在 IRTH 自有资料与六个独立渠道中完全一致，核对于 2026 年 6 月。
以下四项限制，会改变上述数字的使用方式。
CBRE、Savills、Knight Frank 与 Cavendish Maxwell 的完整 PDF 均设有访问限制，因此上述大部分数字来自新闻稿与媒体报道。任何需要在您的报价中承担分量的数字，都可以向我们索取原始文件。
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