Офисный рынок Дубая: аренда, цены и предложение

CBRE, Q2 2026 против Q2 2025: средние офисные ставки +13%, прайм +16%. JLL, тот же квартал, та же база: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, прайм +13.6%. Эти два значения по прайму — 16% и 13.6% — описывают один квартал и не сводятся друг с другом, поэтому каждое должно стоять рядом с именем дома, его опубликовавшего, и ни одно не годится для усреднения.

Третье измерение добавляет то, что важнее всего для выбора момента. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: средняя запрашиваемая ставка составила AED 238 за ft² в год при нулевом росте квартал к кварталу — первый такой квартал с H1 2021. Вместе три источника говорят: по-прежнему резкий рост к прошлому году и ноль к прошлому кварталу. Оба утверждения верны, и у них разные базы. Цитировать годовую цифру, подразумевая, что рынок всё ещё растёт неделя к неделе, — самая частая ошибка в освещении этого рынка.

Для более длинной картины: офисная аренда в городе выросла на 22.4% в H1 2024 (Knight Frank), на 22.9% за 2025 (Cavendish Maxwell) и примерно на 14% в Q1 2026 (ZāZen Properties). По районам Knight Frank зафиксировал DIFC на уровне AED 355/ft² и Trade Centre District на AED 350/ft² в середине 2024 года, а Za'abeel — около AED 550/ft² в 2025–2026 годах: самые дорогие адреса города.

Оговорка, которая обязана сопровождать всё это: рост арендных ставок — это не доход инвестора. Доходность зависит ещё и от того, сколько Вы заплатили, что стоит пустым, сколько забирает сервисный сбор и сколько стоит отделка. Раздел 3 разбирает ценовую сторону, а следующий материал этой серии — чистую доходность.

JLL, Q2 2026: вакантность офисов по городу 6.1% против 7.7% годом ранее. По классам: Grade B 8.0% (было 10.9%) и Grade C 10.9% (было 12.7%). CBRE, Q2 2026: заполняемость ≈94%, что компания связывает с сохраняющимся дефицитом фонда Grade A; прайм-здания в центральных локациях превышали 95% в начале 2026 года.

Корректная формулировка: вакантность офисов находится на минимуме более чем за десять лет. Две формулировки некорректны, но встречаются постоянно: «вакантности нет» — 6.1% это не ноль, а в Grade C по-прежнему 10.9%; и «самый тесный рынок в регионе» — в том же квартале JLL Абу-Даби показал вакантность 1.4% при доступности прайма 0.1%. Дубай тесный. Абу-Даби теснее.

Активность в аренде подтверждает направление: регистрации договоров аренды выросли на 24.6% год к году и 15.1% квартал к кварталу в Q2 2026 (JLL), а Savills насчитал 38,082 офисных договора аренды за квартал по данным DLD — 27,121 новых и 10,961 продлений.

Это тот раздел, который чаще всего удивляет покупателя, пришедшего из жилого сегмента. Cavendish Maxwell, итог 2025 года: средняя цена продажи офиса достигла AED 1,951/ft², рост 25.9%. Betterhomes по данным Property Monitor, июль 2025: средняя цена жилой недвижимости составила AED 1,893/ft². На квадратный фут разница между ними — в пределах 3%. В Downtown офис вдвое дороже жилья: AED 5,130/ft² за офисы, рост 29% год к году (Knight Frank, 2025), против AED 2,504/ft² в жилье (Chestertons Mena, август 2025).

Транзакционная статистика уточняет картину. По регистрациям DLD за 1 января – 19 мая 2026 готовые офисы в среднем стоили AED 2,266/ft² (AED 1,964 за 2025 год), а офисы в офф-плане — AED 4,349/ft² (AED 2,388 за 2025 год); это анализ регистраций DLD, опубликованный Gulf Business 21 мая 2026 года. По районам готовые сделки проходили по AED 2,517/ft² в Business Bay и AED 2,050/ft² в JLT. Средний чек офисной сделки вырос до AED 6.41M с AED 3.0M.

Офис — не более дешёвый вход в недвижимость Дубая. Это другой профиль дохода, а значит, и другое предложение.

Объём, для масштаба: AED 13.1bn офисных продаж за 2025 год примерно в 4,600 сделках, рост на 102% в стоимости и на 53% в количестве — сильнейший год за одиннадцать лет (Cavendish Maxwell). Business Bay и JLT лидировали по числу сделок: 1,230 и 1,067 соответственно, опережая Barsha Heights (267), Dubai Silicon Oasis (147) и Dubai Investments Park (92). Knight Frank отдельно насчитал 167 офисных сделок дороже AED 10M в 2025 году, рост на 114% к 2024 году.

Весь офисный фонд Дубая — 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Что придёт дальше — место, где публичная статистика разваливается, и сам разброс и есть вывод:

• Savills, Q2 2026: ≈1.9M ft² сдаётся в 2026 году, пайплайн свыше 4.2M ft² до 2030 года.
• JLL, Q2 2026: ≈940,000 ft² сдаётся к концу 2026 года.
• Knight Frank, прогноз на 2026 год: 24.2M ft² за 2026–2030 годы, с концентрацией в Business Bay, Meydan City, JLT и DIFC, причём только DIFC — 7.7M ft² до 2040 года.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² сдано в 2025 году, 6.4M ft² в разработке на 2026–2027 годы.

«Свыше 4.2M ft² до 2030» у Savills и «24.2M ft² в 2026–2030» у Knight Frank — это не расхождение в округлении; почти наверняка они считают разные вещи: один класс, одну географию, одно определение «пайплайна» против другого. Ни одна опубликованная методология их не сводит, поэтому цифра по предложению пригодна к использованию только с именем её автора.

В чём согласны все дома — новые площади законтрактованы до открытия. DIFC Square, один из немногих крупных объектов Grade A, сданных в этом году, был в значительной части сдан в аренду ещё до завершения строительства; у Immersive Tower, со сроком июль 2027 года, уже в Q2 2026 были существенные площади под офертами; а Savills прямо заявляет, что большая часть будущего предложения Grade A будет сдана заранее или поглощена существующим спросом, что ограничит её влияние на рынок. CBRE фиксирует тот же механизм в DIFC, TECOM и DMCC. Глава исследований CBRE по MENA Taimur Khan описал рынок в начале 2026 года как находящийся в одной из самых дефицитных ситуаций с предложением за свою современную историю.

Это и есть структурная причина существования офиса в офф-плане как продукта: покупатели, которые не находят готовых площадей, покупают недостроенное здание. Четвёртый материал этой серии разбирает эту сделку по частям.

Если Вы покупаете офис, чтобы сдавать, это самая важная цифра. Savills по данным DLD, Q2 2026: сделки площадью менее 500 ft² составили 66% всей офисной аренды, рост на 17% квартал к кварталу. ZāZen Properties, Q1 2026: около 97% офисных транзакций касались площадей менее 3,000 ft². Спрос по отраслям, H2 2025: банки и финансы 32.5%, технологии 23.1% новых офисных запросов — вместе больше половины (Knight Frank).

Покупатель офиса в Дубае сдаёт небольшой блок МСП, стартапу или компании, только что переехавшей в ОАЭ, а не этаж международной корпорации — и регистрационные данные это подтверждают: Dubai Chamber of Commerce зафиксировала 71,830 новых компаний-членов в 2025 году, доведя общее число до 292,486, рост 13.2% (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). Именно поэтому офисный продукт, который начинается с 596 ft², — серьёзный продукт, а продукт, который начинается с целого этажа, — другой бизнес.

Четыре ограничения, которые меняют то, как следует пользоваться приведёнными выше цифрами.

• Институциональной ставки капитализации в открытом доступе не существует. Ни один из пяти домов — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — не публикует чистую доходность или cap rate по офисам Дубая в открыто доступном документе. Любая цифра офисной доходности в обороте, включая те, что приведены в следующем материале, — это оценка брокера, и читать её следует именно так.
• Средние значения скрывают концентрацию. Продажи офисов в офф-плане в H1 2026 достигли AED 13.1bn по 1,668 лотам — больше, чем за предыдущие семь лет вместе (2019–2025: AED 5.48bn по 1,821 сделке), по анализу данных DLD от Al Masdar Al Aqaari, опубликованному 2 июля 2026 года. Но на пять проектов пришлось 71.7% этой стоимости и 51.3% сделок: Lumena и Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) и 31 Above (Beyond) — 856 сделок и свыше AED 9.4bn на них. У Lumena, Lumena Alta и AHS Tower есть собственные страницы в этом разделе. Горстка башен вытянула рынок офисов в офф-плане за это полугодие.
• В обороте две разные цифры «AED 13.1bn», и это не одно и то же измерение. AED 13.1bn у Cavendish Maxwell — это все продажи офисов за весь 2025 год. AED 13.1bn у Al Masdar Al Aqaari — это только офф-план за H1 2026. Тот же дом даёт офисы в офф-плане за 2025 год как AED 4.6bn. Совпадение поразительное, и эти две цифры никогда не должны стоять в одном предложении без расшифровки метрик.
• Ликвидность низкая по меркам жилого рынка. Около 4,600 офисных сделок в рекордный год против десятков тысяч продаж апартаментов. Это влияет на то, как быстро Вы выйдете из объекта и насколько уверенно кто-либо сможет оценить то, чем Вы владеете.

Полные PDF-отчёты CBRE, Savills, Knight Frank и Cavendish Maxwell закрыты контролем доступа, поэтому большинство приведённых выше цифр взяты из пресс-релизов и публикаций в прессе. Запросите у нас первичный документ по любой цифре, которая должна иметь вес в Вашем предложении.

Читать далее: Коммерческая против жилой: что меняет чистую доходность — почему разрыв в доходности реален во вторичном и value-add сегменте и отсутствует в прайме, что НДС делает с коммерческой покупкой и не делает с жильём, и какие расходы уходят из аренды до того, как Вы её увидите. Или вернитесь в коммерческий раздел к самим зданиям.

Связанный гид: Руководство по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — зонтичный материал, который ставит эти измерения рядом с механикой покупки, двумя маршрутами покупателя и двадцатью зданиями.