سوق المكاتب في دبي: الإيجارات والأسعار والمعروض

CBRE، الربع الثاني 2026 مقابل الربع الثاني 2025: متوسط إيجارات المكاتب +13%، والفئة الممتازة +16%. JLL، الربع ذاته والأساس ذاته: الفئة A +26.2%، الفئة B +31.5%، الفئة الممتازة +13.6%. هذان الرقمان للفئة الممتازة — 16% و13.6% — يصفان ربعاً واحداً ولا يتوافقان، لذا ينتمي كل منهما إلى جانب اسم الشركة التي نشرته، ولا ينتمي أي منهما إلى متوسط.

قياس ثالث يضيف الجزء الأهم لتحديد التوقيت. Savills، Dubai Office Market Report Q2 2026: بلغ متوسط السعر المطلوب AED 238 للقدم المربعة سنوياً دون أي نمو على أساس ربعي — وهو أول ربع من هذا النوع منذ النصف الأول من 2021. القياسات الثلاثة مجتمعة تقول: ارتفاع حاد لا يزال قائماً مقابل العام الماضي، وثبات مقابل الربع الماضي. كلاهما صحيح وكلاهما يستخدم أساساً مختلفاً. اقتباس الرقم السنوي مع الإيحاء بأن السوق لا يزال يصعد أسبوعاً بعد أسبوع هو الخطأ الأكثر شيوعاً في تغطية هذا السوق.

أما القوس الأطول: إيجارات المكاتب في المدينة ارتفعت 22.4% في النصف الأول من 2024 (Knight Frank)، و22.9% على مدى 2025 (Cavendish Maxwell)، ونحو 14% في الربع الأول من 2026 (ZāZen Properties). وبحسب المنطقة، قاس Knight Frank DIFC عند AED 355/ft² ومنطقة Trade Centre عند AED 350/ft² في منتصف 2024، مع Za'abeel حول AED 550/ft² في 2025–2026 — أغلى العناوين في المدينة.

التحفّظ الذي يجب أن يسافر مع كل ذلك: النمو الإيجاري ليس عائد المستثمر. العائد يتوقف أيضاً على ما دفعتموه، وما يبقى شاغراً، وما تأخذه رسوم الخدمة، وما يكلفه التجهيز. القسم 3 يتناول جانب السعر، والمقال التالي في هذه السلسلة يتناول العائد الصافي.

JLL، الربع الثاني 2026: شواغر المكاتب على مستوى المدينة 6.1%، مقابل 7.7% قبل عام. وبحسب الفئة: الفئة B 8.0% (كانت 10.9%) والفئة C 10.9% (كانت 12.7%). CBRE، الربع الثاني 2026: نسبة الإشغال ≈94%، وتعزوها إلى النقص المستمر في مخزون الفئة A؛ المباني الممتازة في المواقع المركزية كانت أعلى من 95% في أوائل 2026.

العبارة الصحيحة هي أن شواغر المكاتب في أدنى مستوى لها في أكثر من عقد. وعبارتان غير صحيحتين، وتظهران باستمرار: «لا توجد شواغر» — 6.1% ليست صفراً، والفئة C لا تزال عند 10.9%؛ و«السوق الأكثر ضيقاً في المنطقة» — في ربع JLL ذاته سجّلت أبوظبي شواغر بنسبة 1.4% مع توافر للفئة الممتازة عند 0.1%. دبي ضيقة. وأبوظبي أضيق.

نشاط التأجير يؤكد الاتجاه: تسجيلات عقود الإيجار ارتفعت 24.6% على أساس سنوي و15.1% على أساس ربعي في الربع الثاني من 2026 (JLL)، وأحصى Savills 38,082 عقد إيجار مكتبي في الربع على بيانات DLD — 27,121 عقداً جديداً و10,961 تجديداً.

هذا هو القسم الذي يفاجئ في أغلب الأحيان مشترياً قادماً من الجانب السكني. Cavendish Maxwell، كامل عام 2025: بلغ متوسط سعر بيع المكاتب AED 1,951/ft²، بارتفاع 25.9%. Betterhomes على بيانات Property Monitor، يوليو 2025: متوسط السعر السكني كان AED 1,893/ft². لكل قدم مربعة، الرقمان متقاربان بفارق أقل من 3%. وفي Downtown المكتب يساوي ضعف المنزل: AED 5,130/ft² للمكاتب، بارتفاع 29% على أساس سنوي (Knight Frank، 2025)، مقابل AED 2,504/ft² للسكني (Chestertons Mena، أغسطس 2025).

سجل الصفقات يزيد الصورة حدّة. على تسجيلات DLD للفترة 1 يناير – 19 مايو 2026، بلغ متوسط المكاتب الجاهزة AED 2,266/ft² (AED 1,964 على مدى 2025) ومتوسط المكاتب على الخارطة AED 4,349/ft² (AED 2,388 على مدى 2025) — تحليل لتسجيلات DLD نشرته Gulf Business في 21 مايو 2026. وبحسب المنطقة، جرت الصفقات الجاهزة عند AED 2,517/ft² في Business Bay وAED 2,050/ft² في JLT. وارتفع متوسط قيمة الصفقة المكتبية إلى AED 6.41M من AED 3.0M.

المكتب ليس طريقاً أرخص للدخول إلى عقارات دبي. إنه ملف دخل مختلف، وذلك عرض مختلف.

أما الحجم، للمقياس: AED 13.1bn من مبيعات المكاتب على مدى 2025 في نحو 4,600 صفقة، بارتفاع 102% في القيمة و53% في العدد — أقوى عام في أحد عشر عاماً (Cavendish Maxwell). وتقدّمت Business Bay وJLT في عدد الصفقات بـ1,230 و1,067 على التوالي، متجاوزتين Barsha Heights (267) وDubai Silicon Oasis (147) وDubai Investments Park (92). وأحصى Knight Frank بشكل منفصل 167 صفقة مكتبية فوق AED 10M في 2025، بارتفاع 114% عن 2024.

إجمالي مخزون المكاتب في دبي هو 100.6M ft² (JLL، الربع الثاني 2026). وما يصل بعد ذلك هو حيث يتفكك السجل العلني، والتباين نفسه هو الخلاصة:

• Savills، الربع الثاني 2026: ≈1.9M ft² تُستكمل في 2026، وخط المعروض أعلى من 4.2M ft² حتى 2030.
• JLL، الربع الثاني 2026: ≈940,000 ft² تُستكمل بنهاية 2026.
• Knight Frank، توقعات 2026: 24.2M ft² على مدى 2026–2030، مركّزة في Business Bay وMeydan City وJLT وDIFC، مع DIFC وحدها عند 7.7M ft² حتى 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² تم تسليمها في 2025، و6.4M ft² تحت التطوير لـ2026–2027.

عبارة Savills «أعلى من 4.2M ft² حتى 2030» وعبارة Knight Frank «24.2M ft² في 2026–2030» ليستا فرق تقريب؛ بل من المؤكد تقريباً أنهما تحسبان أشياء مختلفة — فئة واحدة، نطاق جغرافي واحد، تعريف واحد لـ«خط المعروض» مقابل آخر. لا توجد منهجية منشورة توفّق بينهما، لذا فإن أي رقم للمعروض قابل للاستخدام فقط مع إلحاق اسم صاحبه به.

وما تتفق عليه كل الشركات هو أن المساحات الجديدة مُلتزَم بها قبل افتتاحها. DIFC Square، أحد الإنجازات الكبرى القليلة من الفئة A هذا العام، كان مؤجَّراً مسبقاً بشكل كبير قبل انتهاء الإنشاء؛ وImmersive Tower، المقرر في يوليو 2027، كان لديه بالفعل مساحة كبيرة تحت العرض في الربع الثاني من 2026؛ وتقول Savills بصراحة إن معظم المعروض المستقبلي من الفئة A سيُؤجَّر مسبقاً أو يستوعبه الطلب القائم، مما يحدّ من أثره على السوق. وتسجّل CBRE الآلية ذاتها في DIFC وTECOM وDMCC. ووصف رئيس بحوث منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في CBRE، Taimur Khan، السوق في أوائل 2026 بأنه في واحدة من أضيق حالات المعروض في تاريخه الحديث.

وهذا هو السبب البنيوي في وجود المكتب على الخارطة كمنتج من أصله: المشترون الذين لا يجدون مساحة جاهزة يشترون مبنى غير مكتمل بدلاً منها. المقال الرابع في هذه السلسلة يفكّك هذه المقايضة.

إن كنتم تشترون مكتباً للتأجير، فهذا هو الرقم الأهم. Savills على بيانات DLD، الربع الثاني 2026: الصفقات دون 500 ft² استحوذت على 66% من إجمالي تأجير المكاتب، بارتفاع 17% على أساس ربعي. ZāZen Properties، الربع الأول 2026: نحو 97% من صفقات المكاتب شملت مساحات دون 3,000 ft². والطلب بحسب القطاع، النصف الثاني من 2025: الخدمات المصرفية والمالية 32.5%، والتقنية 23.1% من الاحتياجات المكتبية الجديدة — أي أكثر من النصف معاً (Knight Frank).

مشتري المكاتب في دبي يؤجّر جناحاً صغيراً لمنشأة صغيرة أو متوسطة، أو لشركة ناشئة، أو لشركة انتقلت حديثاً إلى الإمارات، لا طابقاً كاملاً لشركة متعددة الجنسيات — وبيانات التسجيل تدعم هذه القراءة: سجّلت غرفة تجارة دبي 71,830 شركة عضواً جديدة في 2025، ليصل الإجمالي إلى 292,486، بارتفاع 13.2% (Cavendish Maxwell / غرفة تجارة دبي). وهذا بالضبط هو السبب في أن منتجاً مكتبياً يبدأ من 596 ft² هو منتج جدّي، وأن منتجاً يبدأ من طابق كامل هو عمل مختلف.

أربعة حدود تغيّر طريقة استخدام الأرقام أعلاه.

• لا يوجد معدل رسملة مؤسسي منشور علناً. لا تنشر أي من الشركات الخمس — CBRE وJLL وKnight Frank وSavills وCavendish Maxwell — عائداً صافياً أو معدل رسملة لمكاتب دبي في وثيقة متاحة للعموم. كل رقم لعائد المكاتب متداول، بما في ذلك الأرقام في المقال التالي، هو تقدير وسيط ويجب قراءته على هذا الأساس.
• المتوسطات تخفي التركّز. مبيعات المكاتب على الخارطة في النصف الأول من 2026 بلغت AED 13.1bn على 1,668 وحدة — أكثر من السنوات السبع السابقة مجتمعة (2019–2025: AED 5.48bn على 1,821 صفقة)، وفق تحليل لبيانات DLD من Al Masdar Al Aqaari نُشر في 2 يوليو 2026. لكن خمسة مشاريع استحوذت على 71.7% من تلك القيمة و51.3% من الصفقات: Lumena وLumena Alta (Omniyat)، وAHS Tower، وShahrukhz (Danube)، و31 Above (Beyond) — 856 صفقة وأكثر من AED 9.4bn بينها. ولكل من Lumena وLumena Alta وAHS Tower صفحته الخاصة في هذا القسم. حملت حفنة من الأبراج سوق المكاتب على الخارطة خلال ذلك النصف.
• رقمان مختلفان بقيمة «AED 13.1bn» متداولان وهما ليسا القياس ذاته. رقم Cavendish Maxwell البالغ AED 13.1bn هو كل مبيعات المكاتب على مدى كامل عام 2025. ورقم Al Masdar Al Aqaari البالغ AED 13.1bn هو على الخارطة فقط على مدى النصف الأول من 2026. والشركة ذاتها تعطي مكاتب 2025 على الخارطة بـAED 4.6bn. التوافق مذهل، والرقمان لا ينتميان أبداً إلى جملة واحدة دون توضيح مقاييسهما.
• السيولة ضعيفة بمعايير السكني. نحو 4,600 صفقة مكتبية في عام قياسي، مقابل عشرات الآلاف من مبيعات الشقق. وهذا يؤثر على سرعة خروجكم وعلى مدى ثقة أي جهة في تقييم ما تملكونه.

ملفات PDF الكاملة لـCBRE وSavills وKnight Frank وCavendish Maxwell تقع خلف ضوابط وصول، لذا فإن معظم الأرقام أعلاه مأخوذة من بيانات صحفية وتغطية صحفية. اطلبوا منا الوثيقة الأصلية لأي رقم يجب أن يحمل ثقلاً في عرضكم.

اقرأوا بعد ذلك: التجاري مقابل السكني: ما يغيّر العائد الصافي — لماذا فجوة العائد حقيقية في السوق الثانوي وقطاع إضافة القيمة وغائبة في الفئة الممتازة، وما تفعله ضريبة القيمة المضافة بشراء تجاري ولا تفعله بمنزل، وأي تكاليف تُقتطع من الإيجار قبل أن تروه. أو عودوا إلى القسم التجاري للمباني نفسها.

دليل ذو صلة: دليل الاستثمار في العقارات التجارية في دبي — المقال المظلّة الذي يضع هذه القياسات إلى جانب آليات الشراء ومساري المشتري والعشرين مبنى.