두바이 오피스 시장은 이 부동산 시장에서 여전히 수급이 타이트해지고 있는 유일한 부문이며, 서로 의견이 일치하지 않는 다섯 개 리서치 기관이 공개적으로 이 시장을 설명합니다. CBRE와 JLL은 같은 분기의 프라임 임대료에 서로 다른 숫자를 제시합니다. Savills와 Knight Frank는 신규 공급 규모를 두고 6배 차이를 보입니다. 아래에 정리한 것은 무엇이 측정되었고, 누가 측정했으며, 어느 기간을 대상으로 했는지 — 그리고 어디에서 견해가 갈리는지입니다. 출처 없이 인용된 숫자가 바로 시장이 잘못 읽히는 경로이기 때문입니다.
2026년 두바이 부동산에 대해 두 가지가 모두 사실이며, 그 둘은 서로 반대 방향을 가리킵니다. 오피스 임대료는 Q2 2026에 전년 동기 대비 13%, 프라임 오피스는 16% 상승했고 임대율은 94% 내외입니다. 같은 분기, 같은 보고서에서 주거 임대료는 전년 동기 대비 2.6%, 전분기 대비 6.2% 하락했습니다 (CBRE, UAE Real Estate Market Review Q2 2026). 두바이를 일률적으로 과열이라고, 또는 일률적으로 냉각 중이라고 설명하는 시장 논평은 존재하지 않는 것을 설명하는 것입니다.
아래 수치는 임대료, 공실률, 가격, 공급, 임차 면적을 다루며 각각 발표 기관과 대상 기간을 함께 밝힙니다 — 평판 있는 두 기관의 견해가 갈리는 지점도 포함하며, 그런 경우는 헤드라인이 암시하는 것보다 더 잦습니다.
CBRE, Q2 2026 대 Q2 2025: 평균 오피스 임대료 +13%, 프라임 +16%. JLL, 같은 분기, 같은 기준: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, 프라임 +13.6%. 이 두 프라임 수치 — 16%와 13.6% — 는 하나의 분기를 설명하면서도 서로 맞지 않으므로, 각각 발표 기관의 이름과 함께 제시해야 하며 둘을 평균해서는 안 됩니다.
세 번째 측정치는 타이밍에 가장 중요한 부분을 더합니다. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: 평균 호가는 연간 ft²당 AED 238 수준이었고, 전분기 대비 성장은 없었습니다 — H1 2021 이후 처음 있는 분기입니다. 세 자료를 함께 읽으면: 전년 대비로는 여전히 급등, 전분기 대비로는 보합입니다. 둘 다 사실이며 기준이 다릅니다. 전년 대비 수치를 인용하면서 시장이 주 단위로 계속 오르고 있다는 인상을 주는 것이 이 시장 보도에서 가장 흔한 오류입니다.
더 긴 흐름으로 보면: 두바이 오피스 임대료는 H1 2024에 22.4%(Knight Frank), 2025년 한 해 22.9%(Cavendish Maxwell), Q1 2026에 약 14%(ZāZen Properties) 상승했습니다. 지역별로 Knight Frank는 2024년 중반 DIFC를 AED 355/ft², Trade Centre District를 AED 350/ft²로 측정했고, Za'abeel은 2025–2026년에 AED 550/ft² 내외였습니다 — 두바이에서 가장 비싼 주소입니다.
모든 수치에 반드시 따라붙어야 하는 유보 조항: 임대료 상승은 투자자의 수익이 아닙니다. 수익률은 매입가, 공실 면적, 관리비 부담, 인테리어 비용에도 좌우됩니다. 3장은 가격 측면을 다루며, 이 시리즈의 다음 글은 순수익률을 다룹니다.
JLL, Q2 2026: 두바이 전역 오피스 공실률 6.1%, 1년 전 7.7% 대비. 등급별로는 Grade B 8.0%(이전 10.9%), Grade C 10.9%(이전 12.7%). CBRE, Q2 2026: 임대율 ≈94%로, Grade A 재고의 지속적인 부족을 원인으로 지목합니다. 중심지의 프라임 빌딩은 2026년 초 95%를 넘었습니다.
정확한 문장은 오피스 공실률이 10년여 만의 최저 수준이라는 것입니다. 정확하지 않은데도 끊임없이 등장하는 두 문장: «공실이 없다» — 6.1%는 0이 아니고 Grade C는 여전히 10.9%입니다. 그리고 «역내에서 가장 타이트한 시장» — 같은 JLL 분기에 아부다비는 공실률 1.4%, 프라임 가용 면적 0.1%를 기록했습니다. 두바이는 타이트합니다. 아부다비는 더 타이트합니다.
임대차 활동도 방향을 확인해 줍니다: Q2 2026 임대차 등록 건수는 전년 동기 대비 24.6%, 전분기 대비 15.1% 증가했고(JLL), Savills는 DLD 데이터를 기준으로 해당 분기에 오피스 임대차 계약 38,082건을 집계했습니다 — 신규 27,121건, 갱신 10,961건입니다.
주거 쪽에서 넘어온 매수자가 가장 자주 놀라는 장입니다. Cavendish Maxwell, 2025년 연간: 평균 오피스 매매가는 AED 1,951/ft²에 도달해 25.9% 상승했습니다. Betterhomes, Property Monitor 데이터, 2025년 7월: 평균 주거 가격은 AED 1,893/ft²였습니다. ft²당 기준으로 두 가격의 차이는 3% 이내입니다. Downtown에서는 오피스가 주택의 두 배입니다: 오피스가 AED 5,130/ft²로 전년 대비 29% 상승(Knight Frank, 2025), 주거는 AED 2,504/ft²(Chestertons Mena, 2025년 8월)입니다.
거래 기록은 이를 더 선명하게 합니다. 2026년 1월 1일 – 5월 19일 DLD 등록 기준, 준공 오피스는 평균 AED 2,266/ft²(2025년 전체 AED 1,964 수준), 분양 오피스는 평균 AED 4,349/ft²(2025년 전체 AED 2,388 수준)였습니다 — Gulf Business가 2026년 5월 21일 발표한 DLD 등록 분석입니다. 지역별로 준공 거래는 Business Bay에서 AED 2,517/ft², JLT에서 AED 2,050/ft² 수준이었습니다. 평균 오피스 거래 금액은 AED 3.0M에서 AED 6.41M으로 올랐습니다.
오피스는 두바이 부동산에 더 저렴하게 진입하는 방법이 아닙니다. 수익 구조가 다르며, 따라서 전혀 다른 제안입니다.
규모를 가늠할 거래량: 2025년 오피스 매매는 약 4,600건에 AED 13.1bn으로 금액은 102%, 건수는 53% 증가했습니다 — 11년 만의 최고 실적입니다(Cavendish Maxwell). 건수에서는 Business Bay와 JLT가 각각 1,230건, 1,067건으로 선두였고, 그 뒤로 Barsha Heights(267건), Dubai Silicon Oasis(147건), Dubai Investments Park(92건)가 따랐습니다. Knight Frank는 별도로 2025년 AED 10M 이상 오피스 거래 167건을 집계했으며, 이는 2024년 대비 114% 증가입니다.
여기서 분양 당시 가격과 실제로 매입 가능한 가격은 서로 다른 숫자입니다. Omniyat의 AED 19M은 여전히 자사 프로젝트 사이트에 «officially sold out»이라는 문구 바로 위에 표시되어 있습니다 — 그 가격으로는 누구도 거래할 수 없습니다. 매입 가능한 진입 가격은 전매 하단입니다: 2026년 8월 13일 기준 Property Finder에 올라온 12개 매물 중 최저가입니다.
두바이 오피스 총 재고는 100.6M ft²입니다(JLL, Q2 2026). 다음에 무엇이 들어오는지에서 공개 자료는 무너지며, 그 격차 자체가 결론입니다:
Savills의 «2030년까지 4.2M ft² 이상»과 Knight Frank의 «2026–2030년 24.2M ft²»는 반올림 차이가 아닙니다. 거의 확실히 서로 다른 것을 집계하고 있습니다 — 등급, 지리적 범위, «파이프라인»의 정의가 각각 다릅니다. 둘을 조정해 주는 공개된 산정 방법론은 없으므로, 공급 수치는 발표 기관의 이름을 붙였을 때에만 사용할 수 있습니다.
모든 기관이 일치하는 지점은 신규 면적이 개장 전에 이미 계약된다는 사실입니다. 올해 몇 안 되는 대형 Grade A 준공 중 하나인 DIFC Square는 공사 완료 전에 상당 부분이 선임대되었습니다. 2027년 7월 준공 예정인 Immersive Tower는 Q2 2026에 이미 상당한 면적이 가계약 상태였습니다. 그리고 Savills는 향후 Grade A 공급의 대부분이 선임대되거나 기존 수요에 흡수되어 시장에 미치는 영향이 제한될 것이라고 분명히 밝힙니다. CBRE는 DIFC, TECOM, DMCC에서 같은 작동 방식을 기록합니다. CBRE의 MENA 리서치 책임자 Taimur Khan은 2026년 초 시장을 현대사에서 가장 타이트한 공급 상황 중 하나라고 설명했습니다.
분양 오피스가 상품으로 존재하는 구조적 이유가 바로 이것입니다: 완성된 면적을 찾지 못한 매수자가 대신 미완성 건물을 매입합니다. 이 시리즈의 네 번째 글이 그 거래를 분해합니다.
한 층에 임차인 한 곳을 두는 전층 상품으로 2026–2028 구간에 공급됩니다 — 이 규모의 건물이 중개사 호가로 거래되고 있으며, 개발사는 포털마다 다르게 표기되어 있습니다.
임대를 목적으로 오피스를 매입한다면 가장 중요한 숫자는 이것입니다. Savills, DLD 데이터 기준 Q2 2026: 500 ft² 미만 거래가 전체 오피스 임대차의 66%를 차지했고, 전분기 대비 17% 증가했습니다. ZāZen Properties, Q1 2026: 오피스 거래의 약 97%가 3,000 ft² 미만 면적이었습니다. H2 2025 업종별 수요: 신규 오피스 수요 중 은행·금융 32.5%, 기술 23.1% — 둘을 합치면 절반을 넘습니다(Knight Frank).
두바이 오피스 매수자는 다국적 기업에 한 층을 임대하는 것이 아니라, 중소기업·스타트업·UAE로 막 이전한 기업에 소형 스위트를 임대합니다 — 등록 데이터도 그 해석을 뒷받침합니다: Dubai Chamber of Commerce는 2025년 신규 회원사 71,830곳을 집계해 총수가 292,486곳으로 13.2% 증가했습니다(Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). 596 ft²부터 시작하는 오피스 상품이 진지한 상품이고, 한 층 단위로 시작하는 상품은 다른 사업인 이유가 정확히 여기에 있습니다.
데이터가 실제로 묘사하는 임차인을 위해 설계되었습니다: Classic 스위트는 596 ft²부터 시작하며, 이는 두바이에서 체결되는 거의 모든 임대차 계약이 속하는 500–3,000 ft² 구간 안에 있습니다. 진입 가격은 IRTH 자체 자료와 6개 독립 채널에서 모두 일치하며, 2026년 6월 확인했습니다.
위 수치를 어떻게 써야 하는지를 바꾸는 네 가지 한계입니다.
CBRE, Savills, Knight Frank, Cavendish Maxwell의 전체 PDF는 접근 제한 뒤에 있으므로, 위 수치 대부분은 보도자료와 언론 보도에서 가져왔습니다. 제안서에서 무게를 실어야 하는 숫자가 있다면 원본 문서를 요청해 주시기 바랍니다.
다음 글: 상업용 vs 주거용: 순수익률을 바꾸는 것 — 수익률 격차가 세컨더리·밸류애드 구간에서는 실재하고 프라임에서는 없는 이유, VAT가 주택에는 적용하지 않지만 상업용 매입에는 적용하는 것, 그리고 임대료에서 손에 들어오기 전에 빠지는 비용들을 다룹니다. 건물 자체를 보려면 상업용 부동산 섹션으로 돌아가 주시기 바랍니다.
관련 가이드: 두바이 상업용 부동산 투자 가이드 — 이 측정치들을 매입 절차, 두 가지 매수 경로, 20개 건물과 나란히 놓는 총괄 글입니다.
오피스 대 아파트의 수익률 격차는 세컨더리 및 밸류애드 세그먼트에서는 실재하지만 프라임에서는 존재하지 않습니다. 그리고 VAT, 서비스 차지, 법인세, 유동성은 모두 상업용 매입에서 다르게 작동합니다. 메커니즘별 비교입니다.
읽기 2026년 2분기 Grade B 임대료는 프라임보다 빠르게 상승했으며, 동일 건물 내에서 측정한 피팅 완료 오피스의 프리미엄은 −9%에서 +70%까지 분포했습니다. Grade A 라벨이 사주는 것과 사주지 못하는 것, 그리고 이를 증명하는 비교 쌍.
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2026년 분양 오피스는 ft²당 AED 4,349로 등록됐고, 완공 오피스는 AED 2,266이었습니다 — 아직 존재하지 않는 건물에 거의 두 배입니다. 매수자가 왜 그 값을 치르는지, 가격 외에 무엇이 더 드는지, 열쇠를 받기 2년 전에 건물을 어떻게 판단하는지.
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