Dubain toimistomarkkina: vuokrat, hinnat ja tarjonta

CBRE, Q2 2026 verrattuna Q2 2025: keskimääräiset toimistovuokrat +13%, prime +16%. JLL, sama vuosineljännes, sama peruste: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, prime +13.6%. Nämä kaksi prime-lukua — 16% ja 13.6% — kuvaavat yhtä vuosineljännestä eivätkä täsmää keskenään, joten kumpikin kuuluu sen talon nimen viereen, joka sen julkaisi, eikä kumpikaan kuulu keskiarvoon.

Kolmas mittaus lisää sen osan, joka merkitsee ajoituksen kannalta eniten. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026: keskimääräinen pyyntitaso oli AED 238 neliöjalalta vuodessa ilman kasvua edellisestä vuosineljänneksestä — ensimmäinen tällainen vuosineljännes H1 2021 jälkeen. Yhdessä luettuna nämä kolme sanovat: edelleen jyrkästi ylöspäin viime vuoteen verrattuna, tasaisena viime vuosineljännekseen verrattuna. Molemmat ovat totta ja ne käyttävät eri perusteita. Vuosimuutosluvun esittäminen antaen samalla ymmärtää, että markkina nousee edelleen viikosta viikkoon, on tämän markkinan uutisoinnin yleisin virhe.

Pidemmän kaaren osalta: kaupungin toimistovuokrat nousivat 22.4% H1 2024 aikana (Knight Frank), 22.9% vuoden 2025 aikana (Cavendish Maxwell) ja noin 14% Q1 2026 (ZāZen Properties). Alueittain Knight Frank mittasi DIFC:n tasolle AED 355/ft² ja Trade Centre Districtin tasolle AED 350/ft² vuoden 2024 puolivälissä, ja Za'abeel noin AED 550/ft² vuosina 2025–2026 — kaupungin kalleimmat osoitteet.

Varaus, jonka on kuljettava kaiken tämän mukana: vuokrien kasvu ei ole sijoittajan tuotto. Tuotto riippuu myös siitä, mitä maksoitte, mikä seisoo tyhjillään, mitä hoitovastike vie ja mitä sisustustyöt kustantavat. Osio 3 käsittelee hintapuolta, ja tämän sarjan seuraava osa käsittelee nettotuottoa.

JLL, Q2 2026: toimistojen vajaakäyttö koko kaupungissa 6.1%, kun vuotta aiemmin 7.7%. Luokittain: Grade B 8.0% (oli 10.9%) ja Grade C 10.9% (oli 12.7%). CBRE, Q2 2026: käyttöaste ≈94%, minkä se katsoo johtuvan Grade A -kannan jatkuvasta niukkuudesta; prime-rakennukset keskeisillä sijainneilla olivat yli 95% alkuvuonna 2026.

Oikea lause on, että toimistojen vajaakäyttö on alimmalla tasollaan yli vuosikymmeneen. Kaksi lausetta, jotka eivät ole oikein ja jotka esiintyvät jatkuvasti: «vajaakäyttöä ei ole» — 6.1% ei ole nolla, ja Grade C pitää edelleen 10.9%; ja «alueen tiukin markkina» — samalla JLL:n vuosineljänneksellä Abu Dhabi kirjasi 1.4% vajaakäytön prime-tarjonnan ollessa 0.1%. Dubai on tiukka. Abu Dhabi on tiukempi.

Vuokraustoiminta vahvistaa suunnan: vuokrarekisteröinnit nousivat 24.6% vuodentakaisesta ja 15.1% edellisestä vuosineljänneksestä Q2 2026 (JLL), ja Savills laski 38,082 toimistovuokrasopimusta vuosineljänneksellä DLD-datasta — 27,121 uutta ja 10,961 uusintaa.

Tämä on osio, joka useimmin yllättää asuntopuolelta saapuvan ostajan. Cavendish Maxwell, koko vuosi 2025: toimistojen keskimääräinen kauppahinta saavutti AED 1,951/ft², nousua 25.9%. Betterhomes Property Monitor -datan pohjalta, heinäkuu 2025: asuntojen keskihinta oli AED 1,893/ft². Neliöjalkaa kohden nämä kaksi ovat 3% sisällä toisistaan. Downtownissa toimisto on kaksi kertaa kodin hinta: AED 5,130/ft² toimistoille, nousua 29% vuodentakaisesta (Knight Frank, 2025), vastaan AED 2,504/ft² asunnoille (Chestertons Mena, elokuu 2025).

Kauppatilasto terävöittää tätä edelleen. DLD-rekisteröinneissä ajanjaksolla 1. tammikuuta – 19. toukokuuta 2026 valmiit toimistot olivat keskimäärin AED 2,266/ft² (AED 1,964 koko vuonna 2025) ja off-plan-toimistot keskimäärin AED 4,349/ft² (AED 2,388 koko vuonna 2025) — Gulf Businessin 21. toukokuuta 2026 julkaisema analyysi DLD-rekisteröinneistä. Alueittain valmiiden kaupat kävivät tasolla AED 2,517/ft² Business Bayssa ja AED 2,050/ft² JLT:ssä. Toimistokaupan keskikoko nousi AED 6.41M:ään tasolta AED 3.0M.

Toimisto ei ole halvempi tapa päästä Dubain kiinteistömarkkinalle. Se on erilainen tuottoprofiili, ja se on eri ehdotus.

Volyymi, mittakaavan vuoksi: AED 13.1bn toimistokauppoja vuoden 2025 aikana noin 4,600 kaupassa, nousua 102% arvossa ja 53% lukumäärässä — vahvin vuosi yhteentoista (Cavendish Maxwell). Business Bay ja JLT johtivat kauppojen lukumäärässä 1,230:llä ja 1,067:llä, edellä Barsha Heightsia (267), Dubai Silicon Oasisia (147) ja Dubai Investments Parkia (92). Knight Frank laski erikseen 167 toimistokauppaa yli AED 10M vuonna 2025, nousua 114% vuodesta 2024.

Dubain koko toimistokanta on 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Se, mitä seuraavaksi saapuu, on kohta, jossa julkinen tieto hajoaa, ja hajonta itsessään on havainto:

• Savills, Q2 2026: ≈1.9M ft² valmistuu vuonna 2026, putki yli 4.2M ft² vuoteen 2030.
• JLL, Q2 2026: ≈940,000 ft² valmistuu vuoden 2026 loppuun mennessä.
• Knight Frank, ennuste 2026: 24.2M ft² vuosina 2026–2030, keskittyen Business Bayhin, Meydan Cityyn, JLT:hen ja DIFC:hen, DIFC yksin 7.7M ft² vuoteen 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL: 0.89M ft² toimitettu vuonna 2025, 6.4M ft² kehitysvaiheessa vuosille 2026–2027.

Savillsin «yli 4.2M ft² vuoteen 2030» ja Knight Frankin «24.2M ft² vuosina 2026–2030» eivät ole pyöristysero; ne lähes varmasti laskevat eri asioita — yhtä luokkaa, yhtä maantiedettä, yhtä «putken» määritelmää toista vasten. Mikään julkaistu menetelmäkuvaus ei sovita niitä yhteen, joten tarjontaluku on käyttökelpoinen vain tekijänsä nimen kanssa.

Se, mistä jokainen talo on samaa mieltä, on että uusi tila on sidottu ennen kuin se avautuu. DIFC Square, yksi vuoden harvoista suurista Grade A -valmistumisista, oli olennaisilta osin esivuokrattu ennen rakentamisen päättymistä; Immersive Tower, valmistuu heinäkuussa 2027, oli jo Q2 2026 saanut merkittävän osan tilastaan tarjousvaiheeseen; ja Savills toteaa suoraan, että suurin osa tulevasta Grade A -tarjonnasta esivuokrataan tai imeytyy olemassa olevaan kysyntään, mikä rajoittaa sen vaikutusta markkinaan. CBRE kirjaa saman mekanismin DIFC:ssä, TECOMissa ja DMCC:ssä. CBREn MENA-tutkimusjohtaja Taimur Khan kuvasi markkinaa alkuvuonna 2026 olevan yhdessä modernin historiansa tiukimmista tarjontatilanteista.

Se on rakenteellinen syy sille, että off-plan-toimisto on ylipäätään olemassa tuotteena: ostajat, jotka eivät löydä valmista tilaa, ostavat sen sijaan keskeneräisen rakennuksen. Tämän sarjan neljäs osa purkaa tuon vaihtokaupan osiin.

Jos ostatte toimiston vuokralle annettavaksi, tämä on luku, joka merkitsee eniten. Savills DLD-datan pohjalta, Q2 2026: alle 500 ft²:n kaupat muodostivat 66% kaikesta toimistovuokrauksesta, nousua 17% edellisestä vuosineljänneksestä. ZāZen Properties, Q1 2026: noin 97% toimistokaupoista koski tilaa alle 3,000 ft². Kysyntä toimialoittain, H2 2025: pankki- ja rahoitusala 32.5%, teknologia 23.1% uusista toimistotarpeista — yhdessä yli puolet (Knight Frank).

Dubain toimiston ostaja vuokraa pientä suitea pk-yritykselle, start-upille tai yhtiölle, joka on juuri siirtynyt Arabiemiraatteihin, ei kerrostasoa monikansalliselle — ja rekisteröintidata tukee tuota tulkintaa: Dubai Chamber of Commerce kirjasi 71,830 uutta jäsenyritystä vuonna 2025, nostaen kokonaismäärän 292,486:een, nousua 13.2% (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). Juuri siksi toimistotuote, joka alkaa 596 ft²:stä, on vakavasti otettava tuote, ja tuote, joka alkaa kokonaisesta kerroksesta, on eri liiketoimintaa.

Neljä rajoitetta, jotka muuttavat sitä, miten yllä olevia lukuja tulisi käyttää.

• Institutionaalista cap rate -lukua ei ole julkisesti olemassa. Yksikään viidestä talosta — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — ei julkaise nettotuottoa tai cap ratea Dubain toimistoille avoimesti saatavilla olevassa dokumentissa. Jokainen liikkeellä oleva toimistotuottoluku, mukaan lukien seuraavan osan luvut, on välittäjän arvio ja se tulee lukea sellaisena.
• Keskiarvot peittävät keskittymän. Off-plan-toimistokaupat H1 2026 saavuttivat AED 13.1bn 1,668 yksikössä — enemmän kuin seitsemän aiempaa vuotta yhteensä (2019–2025: AED 5.48bn 1,821 kaupassa), Al Masdar Al Aqaarin 2. heinäkuuta 2026 julkaiseman DLD-data-analyysin mukaan. Mutta viisi projektia muodosti 71.7% tuosta arvosta ja 51.3% kaupoista: Lumena ja Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) ja 31 Above (Beyond) — 856 kauppaa ja yli AED 9.4bn niiden kesken. Lumenalla, Lumena Altalla ja AHS Towerilla on kullakin oma sivu tässä osiossa. Kourallinen torneja kantoi off-plan-toimistomarkkinan läpi tuon puolen vuoden.
• Liikkeellä on kaksi eri «AED 13.1bn» -lukua, ja ne eivät ole sama mittaus. Cavendish Maxwellin AED 13.1bn on kaikki toimistokaupat koko vuonna 2025. Al Masdar Al Aqaarin AED 13.1bn on vain off-plan H1 2026 aikana. Sama talo antaa vuoden 2025 off-plan-toimistot lukuna AED 4.6bn. Yhteensattuma on silmiinpistävä, eivätkä nämä kaksi kuulu koskaan samaan lauseeseen ilman että niiden mittarit kirjoitetaan auki.
• Likviditeetti on ohutta asuntopuolen mittapuulla. Noin 4,600 toimistokauppaa ennätysvuonna, verrattuna kymmeniin tuhansiin asuntokauppoihin. Se vaikuttaa siihen, kuinka nopeasti pääsette ulos ja kuinka varmasti kukaan voi arvottaa sen, minkä omistatte.

CBREn, Savillsin, Knight Frankin ja Cavendish Maxwellin täydelliset PDF-tiedostot ovat pääsyrajoitusten takana, joten useimmat yllä olevat luvut ovat peräisin lehdistötiedotteista ja lehdistön uutisoinnista. Pyytäkää meiltä alkuperäinen dokumentti mistä tahansa luvusta, jonka on kannettava painoa tarjouksessanne.

Lue seuraavaksi: Kommersiaalinen vs. asuntokiinteistö: mikä muuttaa nettotuoton — miksi tuottoero on todellinen jälkimarkkinalla ja value-add-segmentissä ja puuttuu primesta, mitä arvonlisävero tekee kommersiaaliselle kaupalle, mitä se ei tee kodille, ja mitkä kulut vähennetään vuokrasta ennen kuin näette sen. Tai palatkaa kommersiaaliseen osioon itse rakennusten pariin.

Aiheeseen liittyvä opas: Dubain kommersiaalisen kiinteistön sijoitusopas — kattava osa, joka asettaa nämä mittaukset ostomekaniikan, kahden ostajareitin ja kahdenkymmenen rakennuksen viereen.