Marché des bureaux à Dubai : loyers, prix et offre

CBRE, Q2 2026 contre Q2 2025 : loyers de bureaux moyens +13%, prime +16%. JLL, même trimestre, même base : Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, prime +13.6%. Ces deux chiffres prime — 16% et 13.6% — décrivent un seul et même trimestre et ne se réconcilient pas : chacun doit donc figurer à côté du nom de la maison qui l'a publié, et aucun des deux n'a sa place dans une moyenne.

Une troisième mesure ajoute l'élément qui compte le plus pour le timing. Savills, Dubai Office Market Report Q2 2026 : le loyer moyen demandé s'établissait à AED 238 par ft² et par an, sans croissance d'un trimestre à l'autre — le premier trimestre de ce type depuis H1 2021. Lues ensemble, les trois sources disent : toujours nettement en hausse sur un an, stable sur un trimestre. Les deux affirmations sont vraies et elles reposent sur des bases différentes. Citer le chiffre annuel en laissant entendre que le marché grimpe encore semaine après semaine est l'erreur la plus répandue dans la couverture de ce marché.

Pour l'arc plus long : les loyers de bureaux de la ville ont progressé de 22.4% au H1 2024 (Knight Frank), 22.9% sur 2025 (Cavendish Maxwell) et d'environ 14% au Q1 2026 (ZāZen Properties). Par quartier, Knight Frank mesurait DIFC à AED 355/ft² et le Trade Centre District à AED 350/ft² à la mi-2024, avec Za'abeel autour de AED 550/ft² en 2025–2026 — les adresses les plus chères de la ville.

La réserve qui doit accompagner tout cela : la croissance locative n'est pas le rendement d'un investisseur. Un rendement dépend aussi de ce que vous avez payé, de ce qui reste vide, de ce que prennent les charges et de ce que coûte l'aménagement. La section 3 traite du côté prix, et le prochain volet de cette série traite du rendement net.

JLL, Q2 2026 : vacance des bureaux à l'échelle de la ville 6.1%, contre 7.7% un an plus tôt. Par grade : Grade B 8.0% (contre 10.9%) et Grade C 10.9% (contre 12.7%). CBRE, Q2 2026 : occupation ≈94%, qu'elle attribue à la pénurie persistante de stock Grade A ; les immeubles prime des localisations centrales dépassaient 95% début 2026.

La phrase correcte est que la vacance des bureaux est à son plus bas niveau depuis plus d'une décennie. Deux phrases qui ne sont pas correctes, et qui reviennent constamment : « il n'y a pas de vacance » — 6.1% n'est pas zéro, et le Grade C en détient encore 10.9% ; et « le marché le plus tendu de la région » — dans le même trimestre JLL, Abu Dhabi enregistrait 1.4% de vacance avec une disponibilité prime à 0.1%. Dubai est tendu. Abu Dhabi l'est davantage.

L'activité locative confirme la direction : les enregistrements de baux ont augmenté de 24.6% en glissement annuel et de 15.1% d'un trimestre à l'autre au Q2 2026 (JLL), et Savills a compté 38,082 baux de bureaux sur le trimestre d'après les données DLD — 27,121 nouveaux et 10,961 renouvellements.

C'est la section qui surprend le plus souvent un acheteur venu du résidentiel. Cavendish Maxwell, année pleine 2025 : le prix de vente moyen d'un bureau a atteint AED 1,951/ft², en hausse de 25.9%. Betterhomes sur données Property Monitor, juillet 2025 : le prix résidentiel moyen était de AED 1,893/ft². Au pied carré, les deux sont à moins de 3% l'un de l'autre. À Downtown, le bureau vaut le double du logement : AED 5,130/ft² pour les bureaux, en hausse de 29% sur un an (Knight Frank, 2025), contre AED 2,504/ft² en résidentiel (Chestertons Mena, août 2025).

Le registre des transactions l'affine encore. Sur les enregistrements DLD du 1er janvier – 19 mai 2026, les bureaux livrés se sont établis en moyenne à AED 2,266/ft² (AED 1,964 sur l'ensemble de 2025) et les bureaux sur plan à AED 4,349/ft² (AED 2,388 sur l'ensemble de 2025) — analyse des enregistrements DLD publiée par Gulf Business le 21 mai 2026. Par quartier, les transactions sur produits livrés ressortaient à AED 2,517/ft² à Business Bay et AED 2,050/ft² à JLT. Le ticket moyen d'un bureau est passé à AED 6.41M contre AED 3.0M.

Un bureau n'est pas une façon moins chère d'entrer dans l'immobilier de Dubai. C'est un profil de revenus différent, et c'est donc une proposition différente.

Pour l'échelle, le volume : AED 13.1bn de ventes de bureaux sur 2025 pour environ 4,600 transactions, en hausse de 102% en valeur et de 53% en nombre — la meilleure année en onze ans (Cavendish Maxwell). Business Bay et JLT dominaient en nombre de transactions avec 1,230 et 1,067 respectivement, devant Barsha Heights (267), Dubai Silicon Oasis (147) et Dubai Investments Park (92). Knight Frank a compté séparément 167 transactions de bureaux au-dessus de AED 10M en 2025, en hausse de 114% sur 2024.

Le stock total de bureaux de Dubai est de 100.6M ft² (JLL, Q2 2026). Ce qui arrive ensuite est l'endroit où le registre public se décompose, et l'écart lui-même est le constat :

• Savills, Q2 2026 : ≈1.9M ft² livrés en 2026, pipeline supérieur à 4.2M ft² d'ici 2030.
• JLL, Q2 2026 : ≈940,000 ft² livrés d'ici la fin 2026.
• Knight Frank, prévision 2026 : 24.2M ft² sur 2026–2030, concentrés sur Business Bay, Meydan City, JLT et DIFC, DIFC seul représentant 7.7M ft² d'ici 2040.
• Cushman & Wakefield Core / JLL : 0.89M ft² livrés en 2025, 6.4M ft² en développement pour 2026–2027.

Le « supérieur à 4.2M ft² d'ici 2030 » de Savills et le « 24.2M ft² en 2026–2030 » de Knight Frank ne relèvent pas d'un écart d'arrondi ; ils comptent presque certainement des choses différentes — un grade, une géographie, une définition du « pipeline » contre une autre. Aucune méthodologie publiée ne les réconcilie, de sorte qu'un chiffre d'offre n'est utilisable qu'accompagné du nom de son auteur.

Ce sur quoi toutes les maisons s'accordent, c'est que les espaces neufs sont engagés avant leur ouverture. DIFC Square, l'une des rares grandes livraisons Grade A de l'année, était en grande partie pré-louée avant la fin du chantier ; Immersive Tower, prévue pour juillet 2027, avait déjà des surfaces significatives sous offre au Q2 2026 ; et Savills indique clairement que l'essentiel de la future offre Grade A sera pré-louée ou absorbée par la demande existante, limitant son effet sur le marché. CBRE constate le même mécanisme à DIFC, TECOM et DMCC. Le responsable de la recherche MENA de CBRE, Taimur Khan, a décrit le marché début 2026 comme se trouvant dans l'une des situations d'offre les plus tendues de son histoire moderne.

C'est la raison structurelle pour laquelle le bureau sur plan existe comme produit : les acheteurs qui ne trouvent pas d'espace achevé achètent à la place un immeuble inachevé. Le quatrième volet de cette série démonte cet arbitrage.

Si vous achetez un bureau pour le louer, c'est le chiffre qui compte le plus. Savills sur données DLD, Q2 2026 : les transactions de moins de 500 ft² représentaient 66% de l'ensemble de la location de bureaux, en hausse de 17% d'un trimestre à l'autre. ZāZen Properties, Q1 2026 : environ 97% des transactions de bureaux portaient sur des surfaces inférieures à 3,000 ft². Demande par secteur, H2 2025 : banque et finance 32.5%, technologie 23.1% des nouveaux besoins de bureaux — ensemble plus de la moitié (Knight Frank).

L'acheteur de bureaux à Dubai loue une petite suite à une PME, à une start-up ou à une société qui vient de s'installer aux Émirats arabes unis, pas un plateau à une multinationale — et les données d'enregistrement appuient cette lecture : la Dubai Chamber of Commerce a enregistré 71,830 nouvelles sociétés membres en 2025, portant le total à 292,486, en hausse de 13.2% (Cavendish Maxwell / Dubai Chamber). C'est précisément pourquoi un produit bureau qui démarre à 596 ft² est un produit sérieux, et qu'un produit qui démarre à un plateau entier est un autre métier.

Quatre limites qui changent la manière d'utiliser les chiffres ci-dessus.

• Aucun taux de capitalisation institutionnel n'existe publiquement. Aucune des cinq maisons — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cavendish Maxwell — ne publie de rendement net ou de taux de capitalisation pour les bureaux de Dubai dans un document librement accessible. Tout chiffre de rendement de bureaux en circulation, y compris ceux du prochain volet, est une estimation de courtier et doit être lu comme telle.
• Les moyennes masquent la concentration. Les ventes de bureaux sur plan au H1 2026 ont atteint AED 13.1bn sur 1,668 unités — plus que les sept années précédentes réunies (2019–2025 : AED 5.48bn sur 1,821 transactions), selon une analyse des données DLD par Al Masdar Al Aqaari publiée le 2 juillet 2026. Mais cinq projets représentaient 71.7% de cette valeur et 51.3% des transactions : Lumena et Lumena Alta (Omniyat), AHS Tower, Shahrukhz (Danube) et 31 Above (Beyond) — 856 transactions et plus de AED 9.4bn à elles seules. Lumena, Lumena Alta et AHS Tower ont chacun leur propre page dans cette section. Une poignée de tours a porté le marché des bureaux sur plan durant ce semestre.
• Deux chiffres « AED 13.1bn » différents circulent et ce n'est pas la même mesure. L'AED 13.1bn de Cavendish Maxwell correspond à toutes les ventes de bureaux sur l'année pleine 2025. L'AED 13.1bn d'Al Masdar Al Aqaari correspond au sur plan uniquement sur le H1 2026. La même maison donne les bureaux sur plan de 2025 à AED 4.6bn. La coïncidence est frappante, et les deux n'ont jamais leur place dans une même phrase sans que leurs mesures soient explicitées.
• La liquidité est faible selon les standards du résidentiel. Environ 4,600 transactions de bureaux lors d'une année record, contre des dizaines de milliers de ventes d'appartements. Cela affecte la rapidité avec laquelle vous sortez et la confiance avec laquelle quiconque peut valoriser ce que vous détenez.

Les PDF complets de CBRE, Savills, Knight Frank et Cavendish Maxwell sont derrière des contrôles d'accès, de sorte que la plupart des chiffres ci-dessus proviennent de communiqués et de la couverture presse. Demandez-nous le document primaire pour tout chiffre qui doit peser dans votre offre.

À lire ensuite : Commercial vs résidentiel : ce qui change le rendement net — pourquoi l'écart de rendement est réel dans le secondaire et le segment value-add et absent dans le prime, ce que la TVA fait à un achat commercial qu'elle ne fait pas à un logement, et quels coûts se retirent du loyer avant que vous ne le voyiez. Ou revenez à la section commerciale pour les immeubles eux-mêmes.

Guide associé : Guide d'investissement en immobilier commercial à Dubai — le volet-cadre qui place ces mesures à côté de la mécanique d'achat, des deux parcours d'acheteur et des vingt immeubles.