FAQ zu Gewerbeimmobilien in Dubai

Ja, überall dort, wo das Grundstück Freehold ist – in Dubai ist Freehold eine Eigenschaft des Grundstücks, nicht der Nutzung der Einheit. Ein Büro oder eine Retail-Einheit innerhalb einer Freehold-Zone ist für Ausländer damit genauso erwerbbar wie eine Wohnung. Im Januar 2025 hat das Dubai Land Department 457 Grundstücke für alle Nationalitäten auf Freehold umgestellt: 128 entlang der Sheikh Zayed Road vom Trade Centre Roundabout bis zum Water Canal und 329 in Al Jaddaf. Für ausländische Käufer gibt es laut u.ae drei Eigentumsformen – Freehold, Nutzungsrecht (Usufruct) und Leasehold bis zu 99 Jahren – und das einzige Dokument, das dies für eine konkrete Einheit klärt, ist die Eigentumsurkunde, in der es als Property Type / Tenure erscheint. Die Eigentumsform wird also je Einheit aus der Urkunde gelesen, bevor Geld fließt. Fragen Sie uns danach bei jeder Einheit, die Sie ernsthaft erwägen. DIFC ist ein eigenes Rechtssystem mit eigenem Registrar nach DIFC Law No. 10 of 2018.

Vollständige Antwort: Sheikh Zayed Road Offices — §1, woran «Freehold» tatsächlich hängt

Gehandelt wird Strata-Retail – die Erdgeschosse und Podien von Türmen der zweiten Reihe – und das Volumen ist real: allein AED 1.15bn über 437 Retail-Verkaufstransaktionen in Q3 2025 (CRC Property). Die großen Malls arbeiten nach dem umgekehrten Modell, und der Preis spielt dabei keine Rolle: Emaars eigener Integrated Annual Report 2024 weist für Emaar Malls über 10.5 million ft² GLA, 3,500+ Retail-Einheiten und AED 5.1bn Segmentumsatz aus – ein Objekt, das dies aus laufender Miete erwirtschaftet, ist selbst das Geschäft, und der Verkauf einzelner Einheiten würde die Kontrolle über Mietermix, Miete und Bewertung mit abgeben. Dubai Retail hat im September 2025 nach demselben Modell 40+ Objekte und über 13 million ft² GLA konsolidiert.

Vollständige Antwort: Retail Investment — §1, was Sie tatsächlich kaufen können

Omniyat ist der eine Tier-One-Name, der Gewerbeflächen wirklich off-plan verkauft – und zwar in Business Bay. Alles andere im Verkauf ist Strata: Büroetagen und Podium-Retail, herausgelöst aus Türmen der zweiten Reihe durch Azizi, Binghatti, Samana, Danube, Imtiaz, Peace Homes und vergleichbare Häuser – und von zwanzig für diesen Abschnitt untersuchten Bezirken wird ein echtes Strata-Büro in etwa acht verkauft. Der Rest der ersten Reihe vermietet statt zu verkaufen und sagt das mit eigenen Worten: Emaar beschreibt Büro-, Retail-, Bildungs- und Medizinflächen als «gebaut zur Vermietung an Nutzer», gegenüber Wohnungen, die «zum Verkauf gebaut» sind; Nakheel, Meraas, Wasl, Nshama, Expo City, DMCC, TECOM und Aldar folgen demselben Modell, und DIFC vermietet seine eigenen neuen Türme.

Vollständige Antwort: Dubai Commercial Property Investment Guide — §4, was tatsächlich verkauft wird

Es bedeutet einen Titel und eine Stimme – und Pflichten, die mit beidem kommen. Nach Dubai Law No. 6 of 2019 wird ein gemeinschaftlich genutztes Gebäude von einer Verwaltungsgesellschaft geführt, die von der RERA ausgewählt und beauftragt wird, mit einem Owners Committee, dessen Mitglieder die RERA bestellt – die frühere eigenständige Owners Association gibt es nicht mehr. Art. 27 verbietet der Verwaltungsgesellschaft, Eigentümern irgendetwas in Rechnung zu stellen, ohne dass die RERA zuvor ein von einem akkreditierten Wirtschaftsprüfer geprüftes Budget genehmigt hat; Art. 28 verbietet Ihnen, genehmigte Kosten zu verweigern oder Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum aufzugeben, um ihnen zu entgehen. Art. 32 macht unbezahlte Kosten zu einem Pfandrecht an der Einheit – wörtlich: «eine Einheit darf nicht veräußert werden, solange diese Kosten nicht bezahlt sind». In einem Strata-Podium sind Mietermix, Besucherfrequenz und Marketing Ihre Sache, und genau das macht den Handel darin zur eigenen Sache des Eigentümers; Abluft, Fettabscheider, Beschilderung und Öffnungszeiten laufen über die Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft.

Vollständige Antwort: Retail Investment — §7, Mietrisiko im Strata-Eigentum, klar gesagt

Ja, und in drei davon ist der Grund struktureller Natur, nicht ein knappes Angebot. Dubai Media City, Dubai Internet City und d3 sind TECOM-Freizonen, in denen Freehold überhaupt nicht existiert – ihre eigenen Seiten sind deshalb mit «For Lease» überschrieben, und ein Angebot, das etwas anderes suggeriert, beschreibt etwas, das es nicht gibt. Al Quoz, Dubai Production City / IMPZ und Dubai South wiesen auf keinem der drei Portale auf Bezirks- und Unterbezirksebene Büroangebote zum Verkauf aus; und diese Portale setzen statt einer leeren Ergebnisseite die Treffer eines Nachbarbezirks ein, weshalb eine Abfrage zu d3 oder Al Quoz voller Business Bay zurückkommt. Deira läuft umgekehrt – 3 Büros zum Verkauf gegenüber 2,419 zur Miete, und mit 3.68% der niedrigste Portal-ROI der Stadt.

Vollständige Antwort: Dubai Office Districts — §6, die Bezirke, in denen die Antwort «geht nicht» lautet

Die DLD-Registrierung beträgt 2% vom Verkäufer und 2% vom Käufer, zuzüglich AED 250 für die Eigentumsurkunde, AED 225 für die einheitliche Karte, AED 10 Knowledge Fee und AED 10 Innovation Fee, plus eine Trustee-Gebühr von AED 4,000 + Mehrwertsteuer bei Transaktionen ab AED 500,000 (eigene Serviceseiten des DLD, geprüft am 10. August 2026). Dass der Käufer alle 4% trägt, ist Marktpraxis, nicht der Tarif – bei einem Gewerbegeschäft sind die 2% des Verkäufers echt verhandelbar, und danach zu fragen ist üblich. Dazu 5% Mehrwertsteuer, eine Maklerprovision von 2% zuzüglich Mehrwertsteuer auf die Provision (vertraglich – keine Regulierung legt sie fest), bei einem Weiterverkauf ein NOC des Bauträgers für etwa AED 500–5,000+ und, bei Finanzierung, die Hypothekenregistrierung mit 0.25% des Darlehens plus AED 250. Jährlich: die Servicegebühr auf die registrierte Fläche, die Chiller-Kapazitätsgebühr, ob die Einheit vermietet ist oder nicht, und DEWA – eine Grundsteuer und eine Kapitalertragsteuer gibt es in den VAE nicht.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §3, das Geld, das nicht der Preis ist

Ja – 5%, auf Verkauf und Vermietung gleichermaßen (FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), während der Weiterverkauf von Wohnraum steuerfrei ist und eine erste Wohnlieferung innerhalb von drei Jahren dem Nullsatz unterliegt. Bei einem Zweitmarkt-Gewerbeverkauf gilt der Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): Der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer direkt an die FTA, bevor umregistriert wird, erhält eine Payment Transaction Number und muss sie beim Land Department vorlegen – im Wortlaut des Leitfadens: «ohne diesen Nachweis, dass die Mehrwertsteuer auf den Kauf bezahlt wurde, kann der Erwerb der Immobilie nicht fortgesetzt werden». Die 5% werden also vor der Übertragung fällig, und bei einem Ratenplan fallen sie auf jede Zahlung an. Der häufigste Irrtum in diesem Markt lautet «gewerbliche Mehrwertsteuer wird im Reverse-Charge-Verfahren abgerechnet, also ist nichts zu zahlen» – doch, ist es; und eine vermietete Einheit, die an einen Steuerpflichtigen verkauft wird, kann als Übertragung eines laufenden Geschäftsbetriebs gelten, was man vorab mit einem Steuerberater strukturieren sollte.

Vollständige Antwort: Commercial vs Residential — §3, Mehrwertsteuer und die Zahl, die die Übertragung freigibt

Für eine reine Vermietungsstrategie ist die Privatperson häufig der günstigere Eigentümer – das Gegenteil des gängigen Ratschlags. Cabinet Decision No. 49 of 2023, Art. 2(2), Buchstabe c stellt die Immobilien-Investitionseinkünfte einer natürlichen Person unabhängig von der Höhe außerhalb der VAE-Körperschaftsteuer, sofern die Tätigkeit keine Lizenz erfordert; der FTA-Leitfaden für natürliche Personen (CTGTNP1 §3.8.3 Beispiel 15 und §6.1 Fall 5) rechnet eine Privatperson durch, die mehrere VAE-Immobilien für AED 1.2M pro Jahr vermietet – frei von Körperschaftsteuer und von jeder Registrierungspflicht. Eine Gesellschaft ist ein anderer Steuerpflichtiger: 0% bis AED 375,000 steuerpflichtigen Gewinns und 9% darüber (Federal Decree-Law No. 47 of 2022). Die Gesellschaft ist die richtige Antwort, wenn Sie Kredit auf Unternehmensebene, eine Partnerschaft oder eine Nachfolgestruktur brauchen – oder wenn die Einheit einen von Ihnen selbst geführten operativen Betrieb aufnehmen soll, denn das ist lizenzpflichtige Tätigkeit und die Ausnahme greift dann nicht mehr; das 0%-Regime der Freizonen ist enger, als es klingt, und gehört vor jeder Strukturentscheidung zu einem Steuerberater.

Vollständige Antwort: Commercial vs Residential — §5, warum die Gesellschaft oft die teure Variante ist

Zwei Positionen, und beide werden Gebäude für Gebäude festgelegt. Die Servicegebühr trifft nach Law No. 6 of 2019, Art. 25(a) den Eigentümer, und Art. 24 stellt klar, dass der Eigentümer davon nicht frei wird, weil ein Mieter nicht gezahlt hat; Law 26/2007 Art. 22 legt behördliche Gebühren für die Nutzung der Immobilie separat dem Mieter auf, sofern nichts anderes vereinbart ist – weshalb Kühlung und DEWA in der Regel beim Mieter und die Servicegebühr beim Eigentümer liegen, solange der Mietvertrag es nicht verschiebt. Wer welchen Teil der District Cooling trägt, ist daher eine Frage des Vertrags, nicht des Gesetzes, und die Chiller-Kapazitätsgebühr wird berechnet, ob jemand in der Einheit ist oder nicht – das macht sie zur stillen Kostenstelle jedes Leerstands. Zur Höhe: Sekundärquellen nennen für Grade A-Büros Servicegebühren von AED 25–45+/ft²/Jahr und für Grade B/C 15–25, gegenüber einem Dubai-Median von etwa AED 17/ft² aus Mollak – doch dieser Median ist wohnlastig und allenfalls ein Näherungswert, denn Dubai veröffentlicht keinen büro­spezifischen Index. Der Satz für Ihr konkretes Projekt ist im Mollak Service Charge Index öffentlich, und dort liest man ihn nach.

Vollständige Antwort: Commercial vs Residential — §4, was von der Miete abgeht, bevor Sie sie sehen

Manchmal – und es ist ein anderes Produkt als ein Wohnbaudarlehen. Die LTV-Regulierung der VAE-Zentralbank erfasst definitionsgemäß Wohnimmobilien, gewerbliche Finanzierung liegt also außerhalb und die Bank setzt die Bedingungen: Der veröffentlichte Korridor liegt bei 60–75% LTV über 10–15 Jahre, nicht 25. Emirates NBD nennt 70% für VAE-Staatsangehörige und 60% für Expatriates, bis zu AED 7M und bis zu 15 Jahre – ausschließlich für fertiggestellte Freehold- oder übertragbare Immobilien. Kein Institut veröffentlicht ein Hypothekenprodukt für ein off-plan Büro, und die meisten führen gewerbliche Finanzierung über das Firmenkundengeschäft, prüfen also das Unternehmen statt des Gehalts – planen Sie einen gewerblichen Off-Plan-Kauf daher als Barkauf, solange ein Kreditgeber nichts anderes schriftlich zugesagt hat.

Vollständige Antwort: Dubai Commercial Property Investment Guide — §5, was der Kauf kostet

In einem Teil des Büromarkts bis zu drei Punkte mehr; in einem anderen bringen sie weniger als eine durchschnittliche Wohnung. Die Wohnbasis liegt über Wohnungen und Villen bei etwa 6.9% brutto (Engel & Völkers Middle East, Anfang 2026), Wohnungen allein bei 7.15% (Property Monitor, April 2026). Auf der Büroseite – und jede im Umlauf befindliche Bürorendite ist eine Maklerschätzung, da kein institutionelles Haus eine Dubai-Büro-Cap-Rate veröffentlicht – nennt Chestertons (Februar 2026) für DIFC Grade A 6.5–7.5%, für Business Bay 7–9% und für JLT und Al Quoz bis zu 10%. Das Trophy-Büro bringt also weniger als die durchschnittliche Wohnung, Business Bay bescheiden mehr und das Sekundär- und Value-Add-Segment bis zu drei Punkte mehr. Eine Top-down-Zahl hält stand, und nur deshalb, weil sie eine berichtete Miete durch einen registrierten Preis teilt: AED 211/ft²/Jahr (Cushman & Wakefield Core, Q1 2026) über dem DLD-Durchschnitt für fertige Büros von AED 2,266/ft² ergibt auf Stadtebene 9.3% brutto – etwa zwei Punkte, konzentriert am günstigen Ende.

Vollständige Antwort: Dubai Commercial Property Investment Guide — §3, das Renditebild

Vier andere Dinge entscheiden darüber, und die Rendite ist keines davon. Die zulässige Nutzung, denn eine Büroetage ist nicht automatisch eine Klinik, eine Schule oder ein Restaurant – Dubai Law No. 6 of 2019 legt die Zweckbestimmung einer Einheit auf Registerebene fest, und eine Nutzung entgegen Mietvertrag oder Planungsrecht ist nach Law 33/2008 Art. 25(1)(f) ein Kündigungsgrund. Der Ausbau, denn das meiste, was hier verkauft wird, ist Shell & Core – die fertige Kostenbasis ist also Kauf plus Bau. Die Lizenz, die an Tätigkeit und Räumlichkeiten hängt – und in Dubai hängt eine Alkoholgenehmigung am Betreiber und an der Adresse, kommt also nicht mit den Schlüsseln. Und das praktische Paar, das Ihre Mitarbeitenden tatsächlich ansprechen werden: Stellplatzschlüssel und Metro-Entfernung, beides am Tag der Unterschrift fixiert.

Vollständige Antwort: Dubai Commercial Property Investment Guide — §2, die zwei Käufertypen

Das Label beschreibt eine Ausstattung, es ist kein Zertifikat – und die letzten zwölf Monate sprechen direkt dagegen, es als Wachstumsprognose zu lesen: JLL, Q2 2026 im Jahresvergleich – Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, Prime +13.6%. Die besten Flächen wuchsen am wenigsten. Was einen Aufpreis in denselben Berichten stützt, ist, dass hochwertige Flächen vor der Eröffnung vergeben sind: DIFC Square war vor Bauende weitgehend vorvermietet, Immersive Tower hatte mehr als ein Jahr vor der Übergabe im Juli 2027 erhebliche Flächen unter Angebot, und Savills hält fest, dass das künftige Grade A-Angebot überwiegend vorvermietet oder von bestehender Nachfrage absorbiert wird, bei einer Auslastung von ≈94% stadtweit und über 95% bei zentralen Prime-Gebäuden (CBRE, Q2 2026). Ein Aufpreis beruht auf einem Mieter mit einer Frist in einem Markt, in dem das Alternativgebäude schon weg ist.

Vollständige Antwort: Grade A Offices — §4, was einen Aufpreis tatsächlich stützt

Klein – und deutlich kleiner, als die Broschüren vermuten lassen. Savills auf DLD-Daten, Q2 2026: Abschlüsse unter 500 ft² machten 66% aller Bürovermietungen aus, ein Plus von 17% gegenüber dem Vorquartal; ZāZen Properties nennt rund 97% der Bürotransaktionen unter 3,000 ft² (Q1 2026). Der Mieter ist ein KMU, ein Start-up oder ein Unternehmen, das gerade in die VAE gezogen ist – die Dubai Chamber of Commerce verzeichnete 71,830 neue Mitgliedsunternehmen im Jahr 2025 und damit insgesamt 292,486. Auf der regulatorischen Seite ist das viel zitierte Minimum von etwa 200 ft² Bürofläche für eine Mainland-Lizenz Marktpraxis, keine veröffentlichte Norm – es steht auf keiner Seite von DET, GDRFA oder MOHRE und wird im Lizenzsystem zum Zeitpunkt der Antragstellung geklärt.

Vollständige Antwort: Dubai Office Market 2026 — §5, der Mieter ist kleiner, als die Broschüren vermuten lassen

Auf dem Papier keine – ein Off-Plan-Büro hat noch keine Miete, und eine darübergelegte Stadtdurchschnittsrendite ist Arithmetik im Gewand einer Prognose. Eine Top-down-Zahl hält stand, und nur deshalb, weil sie eine berichtete Miete durch einen registrierten Preis teilt: AED 211/ft²/Jahr (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) über dem DLD-Durchschnitt für fertige Büros von AED 2,266/ft² ergibt auf Stadtebene 9.3% brutto. Dieselbe Division über andere Stadtdurchschnittsreihen liefert für denselben Markt alles zwischen 4.6% und 12.2% – eine Rechenoperation, fast acht Punkte Spanne, und nichts darin sagt Ihnen, welches Ende Ihr Boden ist. Zu modellieren ist stattdessen, je Einheit und mit offengelegten Annahmen: die Raten bis zur Übergabe, der Ausbau aus Shell & Core, die Servicegebühr aus Mollak für genau dieses Projekt und ein realistischer Leerstand – und das ist ein Modell, das wir mit Ihnen für eine konkrete Etage bauen.

Vollständige Antwort: Ready vs Off-Plan Offices — §5, welche Renditezahlen off-plan standhalten

Fertig kauft Miete ab dem ersten Monat, einen Satz, den Sie gegen Ejari prüfen können, eine Servicegebühr, die Sie auf einer echten Rechnung lesen können, und eine Bewertung, die an Vergleichsverkäufen im selben Gebäude verankert ist – und es kauft die Ausstattung eines anderen, die 5% Mehrwertsteuer vorab über den Special Payment Mechanism und eine Auswahlliste, die im Wesentlichen aus Business Bay und JLT besteht. Off-plan kauft aktuelle Ausstattung, einen Zahlungsplan, der das Kapital streckt, die gewünschte Etage, solange der Stapel unverkauft ist, und Zugang zu den Gebäuden, die Nachfrage anziehen – dazu Fertigstellungsrisiko, kein Einkommen während des Baus und Service- und Chiller-Niveaus, die Sie noch nicht ablesen können. Zuerst eine kontraintuitive Tatsache: Bei Dubai-Büros ist das Off-Plan-Ende das teure – nach DLD-Registrierungen vom 1. Januar bis 19. Mai 2026 lagen fertige Büros im Schnitt bei AED 2,266/ft² gegenüber AED 4,349/ft² off-plan. Zwei Fragen entscheiden es: Brauchen Sie Einkommen jetzt oder das richtige Gebäude später – und können Sie den Bau tragen?

Vollständige Antwort: Ready vs Off-Plan Offices — §6, was jede Seite des Geschäfts kauft

Zwölf Dinge, in der Reihenfolge ihrer Bedeutung: die vollständig gelesene Eigentumsurkunde; der Satz der Servicegebühr und die Rückstände; der Chiller; die zulässige Nutzung; Mehrwertsteuer und die Payment Transaction Number; der Mietvertrag, den Sie übernehmen; die Preisbasis; die Flächenbasis; Registrierung und Escrow; Übergabebedingungen plus Nachweis, dass überhaupt gebaut wird; die Physik des Gebäudes gegen Ihr tatsächliches Szenario; und die im Grundbuchauszug ausgewiesenen Stellplätze, die nicht immer mit der Gebäudebeschreibung übereinstimmen. Zwei davon können eine Übertragung vollständig stoppen – die unbezahlten Servicegebühren, die nach Law 6/2019 Art. 32 ein Pfandrecht an der Einheit sind, und der nach VATGRE1 §6.4 erforderliche Mehrwertsteuernachweis. Jede Prüfung hat einen Ort, an dem sie verifizierbar ist: die Urkunde, der Mollak Service Charge Index, die Abrechnung des Kühlungsanbieters, der Oqood-Eintrag, das FTA-Portal. Fragen Sie uns, und wir führen alle zwölf für die konkrete Einheit gegen diese Quellen durch.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §1, die zwölf Prüfungen

Vier Dokumente bestimmen den Kalender, und jedes davon kann in der Woche der Kaufentscheidung angefordert werden. Die Mehrwertsteuer muss an die FTA gezahlt und die Payment Transaction Number vor der Umregistrierung beim Land Department vorgelegt werden (VATGRE1 §6.4); die schriftliche Freistellung der Verwaltungsgesellschaft zu den Servicegebühren muss vorliegen, denn Rückstände sind ein Pfandrecht an der Einheit (Law 6/2019 Art. 32); ein Weiterverkauf braucht das NOC des Bauträgers; und eine Off-Plan-Abtretung braucht die schriftliche Übertragungszustimmung des Bauträgers, die normalerweise einen gezahlten Mindestprozentsatz und eine Verwaltungsgebühr voraussetzt. Zwei Zahlen kursieren breit und sind nicht der aktuell veröffentlichte DLD-Tarif – eine «Oqood-Gebühr von AED 4,020» und «90 Tage zur Registrierung ab Vertragsdatum» – fragen Sie uns daher nach der Gebühr und der Frist, die für Ihre eigene Übertragung gelten.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §1, Prüfungen 2, 5 und 9

Ja, mit Bedingungen. Eine Mainland-Handelslizenz erfordert ein physisches Büro mit registriertem Ejari, und ein Eigentümer, der seine eigene Einheit nutzt, registriert ein Mietverhältnis an sich selbst oder an seine Gesellschaft – der Ejari-Service des DLD führt Unternehmen ausdrücklich unter seinen Nutzern. Eine Freizonen-Lizenz erfordert eine Adresse innerhalb dieser Zone: eine DMCC-Lizenz in JLT, eine DIFC-Lizenz in DIFC; eine gekaufte Einheit funktioniert dort, wo der Einheitentyp in der Urkunde Büro lautet, und es ist davon auszugehen, dass DMCC unter dieser Bedingung eine Eigentumsurkunde anstelle eines Mietvertrags akzeptiert, was DMCC je Antrag bestätigt. Die von Beratern genannte Visumsquote – ein Visum je 9 m² Ejari-registrierter Fläche – ist Marktpraxis und wird im System zum Zeitpunkt der Antragstellung geklärt.

Vollständige Antwort: Commercial Property Due Diligence — §4, die Lizenz

Ja, ab AED 2 Millionen, nach dem Wortlaut der Regelung. Die am 28. Juli 2026 aktualisierte Golden-Visa-Seite von u.ae setzt für den Weg des Immobilieninvestors ein Mindestkapital von AED 2 Millionen an und spricht von «Immobilieneigentum» – ein nutzungsneutraler Begriff, der ein Büro oder ein Geschäft genauso erfasst wie eine Wohnung. Die für diesen Weg veröffentlichte Laufzeit beträgt auf u.ae 5 Jahre und in den Mitteilungen des DLD zur gleichen Schwelle 10 Jahre – lassen Sie sich daher von GDRFA oder ICP bestätigen, welche für Ihren Fall gilt, bevor Sie reservieren. Für eine Gesellschaft, die ihre eigenen Räumlichkeiten kauft, ist der besser belegte Weg die Visumskapazität über das Büro selbst – Mitarbeitervisa gegen die gehaltene Fläche – geklärt im Lizenzsystem zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Vollständige Antwort: Sheikh Zayed Road Offices — §6, die Visumsfrage

Behandeln Sie es als Prognose, bis Sie die Vereinbarung lesen und den Schuldner benennen können. Das Marketing von Haus of Tenet nennt eine Rendite von 8–10%; das ist eine Prognose, keine Garantie. Wo ein Satz auf einem echten Dokument beruht, ist das Dokument das, wonach man fragt: Die «8% netto über 10 Jahre» von Aljada CBD stammen aus Aradas eigenem Lease Management Agreement, und Schuldner ist Aljada Developments LLC – eine Gesellschaft, nicht die Gruppenmarke. Die drei Fragen zu jedem solchen Satz lauten also: Welches Dokument sagt es, welche juristische Person schuldet es, und was besichert es? Für Aljada CBD lautet die dritte Antwort: die Bilanz dieser Gesellschaft und nichts darüber hinaus – keine Bankgarantie, keine Bürgschaft, kein Escrow – und der Satz steht auf keiner Seite von arada.com selbst. Fragen Sie uns nach der Vereinbarung.

Vollständige Antwort: Business Bay Offices — §4, was zu jedem Gebäude belegt ist

Genug, um die Entscheidung zu kippen – und die Benchmarks sind nach Zone veröffentlicht. Für die Sheikh Zayed Road nennt TR Design Build (Stand Juli 2026) für den Ausbau 205–273 AED/ft² light, 273–363 standard, 363–513 premium; für Business Bay 214–284 / 284–374 / 374–524. Rechnen Sie einen Aufschlag von 40–60% gegenüber einem einfachen Ausbau hinzu, wenn Sie bei Shell & Core starten – und das meiste, was in diesem Abschnitt verkauft wird, wird als Shell & Core verkauft oder weist keine veröffentlichte Ausbauspezifikation aus, weshalb dieser Aufschlag in den Einstiegspreis gehört. Die Genehmigungen richten sich nach der Zone; kalkulieren Sie 2–5% der Baukosten dafür ein.

Vollständige Antwort: Sheikh Zayed Road Offices — §3, was die Straße kostet, Ausbau inklusive

Sie können eine Einheit kaufen, deren zulässige Nutzung F&B erlaubt – aber der Kauf kauft nicht das Recht, Alkohol zu servieren. Eine Alkoholgenehmigung ist eine Verwaltungsentscheidung über einen bestimmten Betreiber an einer bestimmten Adresse: Sie gehört dem Betreiber, nicht den Räumlichkeiten – die Lizenzfähigkeit an dieser Adresse gehört daher als Bedingung in das LOI oder den SPA. Ein lizenziertes Lokal muss nicht in einem Hotel liegen: Die Hotelanbindung ist Verwaltungspraxis bei der Erteilung von Genehmigungen, und lizenzierte Lokale stehen in DIFC sowie in City Walk, Bluewaters und La Mer für sich. Ob eine bestimmte Zone eine erteilt, bleibt eine Entscheidung – behandeln Sie es als solche. Drei weitere Fakten für 2026: Dubais 30% kommunale Steuer auf Alkoholverkäufe wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2025 wieder eingeführt; Dubai Municipality untersagt die Verwendung von Alkohol bei der Speisenzubereitung, in Kraft seit 2010 und im November 2024 neu erlassen; und jedes F&B-Modell sollte gegen die Hotelflaute H1 2026 stressgetestet werden, als die Auslastung in den VAE bis Juni um 27.7 Prozentpunkte im Jahresvergleich fiel – und nicht gegen das Rekordjahr 2025.

Vollständige Antwort: Retail Investment — §4, die Alkohollizenz gehört dem Betreiber und der Adresse

Meist ja, per Abtretung – und es wird mehr über Papiere als über den Preis gewonnen. Vor jedem Angebot: Einheitsnummer, Etage, vermessene Fläche, offene Raten und die schriftliche Übertragungszustimmung des Bauträgers. Bauträger setzen in der Regel einen gezahlten Mindestprozentsatz voraus, bevor eine Übertragung zulässig ist, und erheben eine Verwaltungsgebühr; AHS Properties veröffentlicht für AHS Tower keines von beidem – fragen Sie daher schriftlich nach der Übertragungsrichtlinie. Fordern Sie den Kontoauszug direkt beim Bauträger an – die Belege des Verkäufers sind eine Gegenprobe, kein Ersatz. Und eine Abtretung ist ein Zweitmarktkauf, also gilt VATGRE1 §6.4: Der Käufer zahlt die 5% an die FTA und legt vor der Umregistrierung die Payment Transaction Number vor – sonst findet die Übertragung nicht statt.

Vollständige Antwort: Ready vs Off-Plan Offices — §4, was off-plan über den Schlagzeilenpreis hinaus kostet

Schwerer als eine Wohnung – und die Zahlen sagen, um wie viel. Im Rekordbürojahr 2025 gab es in Dubai rund 4,600 Bürotransaktionen gegenüber Zehntausenden Wohnungsverkäufen, und der gesamte Büro-Verkaufsbestand der Stadt auf einem großen Portal lag bei 2,084 Angeboten (ein großes Portal, 10. August 2026). Im günstigen Segment ist der Markt ein Gebäude, kein Bezirk: Alle sechzehn an diesem Tag unter AED 500,000 gelisteten Dubai-Büros lagen im selben Turm, und der gesamte Bürobestand von Dubai Investments Park ist ein Business Park. Ohne Vergleichswerte gibt es keinen Bewertungsanker, und genau das macht das günstige Ende zum langsamen Ende. Die Neuvermietung läuft nach derselben Uhr: Ein Büromieter sucht in Monaten, kalkulieren Sie den Leerstand also in Monaten – und je größer das Objekt, desto kürzer die Käuferliste.

Vollständige Antwort: Commercial vs Residential — §6, Liquidität: was Sie für den Spread zahlen