Коммерческая недвижимость Дубая: FAQ

Да, везде, где земля во фрихолде — в Дубае фрихолд является свойством земли, а не назначения лота, поэтому офис или помещение ритейла внутри фрихолд-зоны доступны иностранцу для владения на тех же основаниях, что и апартаменты. В январе 2025 года Dubai Land Department перевёл 457 участков во фрихолд для граждан всех государств: 128 вдоль Sheikh Zayed Road от Trade Centre Roundabout до Water Canal и 329 в Al Jaddaf. Для иностранных покупателей, согласно u.ae, право владения существует в трёх формах — фрихолд, узуфрукт и лизхолд до 99 лет, — и единственный документ, который решает вопрос по конкретному лоту, это свидетельство о собственности, где форма указана как Property Type / Tenure. То есть форма владения считывается со свидетельства, по каждому лоту, до того как уйдут деньги. Запросите его у нас по любому лоту, который Вы рассматриваете серьёзно. DIFC — отдельная правовая система со своим регистратором по DIFC Law No. 10 of 2018.

Полный ответ: Офисы на Sheikh Zayed Road — §1, к чему на самом деле привязан «фрихолд»

Торгуется strata-ритейл — первые этажи и подиумы башен второго эшелона, — и объём реальный: только за Q3 2025 это AED 1.15bn по 437 сделкам продажи ритейла (CRC Property). Крупнейшие моллы работают по противоположной модели, и цена здесь ни при чём: собственный Integrated Annual Report 2024 Emaar указывает у Emaar Malls свыше 10.5 million ft² GLA, 3,500+ помещений ритейла и AED 5.1bn выручки сегмента — актив, который даёт столько на регулярной аренде, сам и есть бизнес, а распродажа лотов отдала бы вместе с ними контроль над составом арендаторов, арендной ставкой и оценкой. Dubai Retail в сентябре 2025 года консолидировал 40+ активов и свыше 13 million ft² GLA по той же модели.

Полный ответ: Инвестиции в ритейл — §1, что действительно можно купить

Omniyat — единственное имя первого эшелона, которое действительно продаёт коммерческий офф-план, и делает это в Business Bay. Всё остальное в продаже — это strata: офисные этажи и подиумный ритейл, выделенные в башнях второго эшелона застройщиками Azizi, Binghatti, Samana, Danube, Imtiaz, Peace Homes и им подобными, — и из двадцати районов, рассмотренных в этом разделе, настоящий strata-офис продаётся примерно в восьми. Остальная часть первого эшелона сдаёт в аренду, а не продаёт, и говорит об этом своими словами: Emaar описывает офисы, ритейл, образовательные и медицинские площади как «построенные для сдачи в аренду пользователям», в отличие от апартаментов, «построенных для продажи», а Nakheel, Meraas, Wasl, Nshama, Expo City, DMCC, TECOM и Aldar следуют той же модели, причём DIFC сдаёт в аренду собственные новые башни.

Полный ответ: Гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — §4, что действительно продаётся

Это означает титул и голос, а также обязанности, идущие вместе с ними. Согласно Dubai Law No. 6 of 2019, зданием в совместной собственности управляет управляющая компания, выбранная и наделённая договором RERA, с комитетом собственников, членов которого назначает RERA, — прежней самостоятельной ассоциации собственников больше нет. Ст. 27 запрещает управляющей организации взимать с собственников что-либо без предварительного одобрения RERA бюджета, проверенного аккредитованным аудитором, а ст. 28 запрещает Вам отказываться от одобренных начислений или отказываться от своей доли в общем имуществе, чтобы их избежать; ст. 32 делает неоплаченные начисления залогом на лоте и говорит дословно: «лот не может быть отчуждён, пока эти начисления не оплачены». В strata-подиуме состав арендаторов, поток посетителей и маркетинг Вы выстраиваете сами — именно это делает торговлю в нём собственным делом владельца; вытяжка, жироуловители, вывески и часы работы проходят через согласие управляющей организации.

Полный ответ: Инвестиции в ритейл — §7, риск аренды в strata, прямым текстом

Да, и в трёх из них причина структурная, а не нехватка предложения. Dubai Media City, Dubai Internet City и d3 — свободные зоны TECOM, где фрихолда не существует вовсе: именно поэтому их собственные страницы озаглавлены «For Lease», и объявление, подразумевающее иное, описывает то, чего нет. В Al Quoz, Dubai Production City / IMPZ и Dubai South не было офисного предложения на продажу ни на одном из трёх порталов — ни на уровне района, ни на уровне подрайона; при этом порталы подставляют результаты соседнего района вместо пустой страницы, поэтому запрос по d3 или Al Quoz возвращается заполненным Business Bay. Deira идёт в обратную сторону — 3 офиса в продаже против 2,419 в аренду и самый низкий портальный ROI в городе на уровне 3.68%.

Полный ответ: Офисные районы Дубая — §6, районы, где ответ — «нельзя»

Регистрация DLD — 2% с продавца и 2% с покупателя, плюс AED 250 за свидетельство о собственности, AED 225 за единую карту, AED 10 за knowledge fee и AED 10 за innovation fee, плюс сбор доверительного управляющего AED 4,000 + НДС по сделкам от AED 500,000 (собственные страницы услуг DLD, проверено 10 августа 2026 года). Практика, по которой покупатель платит все 4%, — рыночный обычай, а не тариф: в коммерческой сделке 2% продавца действительно обсуждаемы, и просить об этом нормально. Далее НДС 5%, брокерская комиссия 2% плюс НДС на комиссию (договорная — её не устанавливает ни один регламент), NOC застройщика при перепродаже примерно на AED 500–5,000+ и, при финансировании, регистрация ипотеки по 0.25% от суммы кредита плюс AED 250. Ежегодно: сервисный сбор за зарегистрированную площадь, плата за мощность чиллера — независимо от того, сдан лот или нет, — и DEWA. Налога на недвижимость и налога на прирост капитала в ОАЭ нет.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §3, деньги, которые не являются ценой

Да — 5%, и при продаже, и при аренде (FTA, VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), тогда как перепродажа жилья освобождена, а первая поставка жилья в течение трёх лет облагается по нулевой ставке. При вторичной коммерческой продаже применяется Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): покупатель платит НДС напрямую в FTA до перерегистрации, получает Payment Transaction Number и обязан предъявить его в Land Department — дословно по тексту руководства: «без этого подтверждения уплаты НДС при покупке приобретение объекта не может быть продолжено». То есть 5% становятся к уплате до перехода права, а при рассрочке начисляются на каждый платёж. Самая частая ошибка на этом рынке — «коммерческий НДС идёт по обратному начислению, значит платить нечего». Платить есть что; а сданный в аренду лот, проданный налогооблагаемому лицу, может квалифицироваться как передача действующего предприятия — это стоит структурировать с налоговым консультантом заранее.

Полный ответ: Коммерческая против жилой — §3, НДС и число, которое открывает переход права

Для чистой арендной стратегии физическое лицо часто оказывается более дешёвым владельцем — вопреки распространённому совету. Cabinet Decision No. 49 of 2023, ст. 2(2), подпункт c выводит доход физического лица от инвестиций в недвижимость из корпоративного налога ОАЭ независимо от суммы, если деятельность не требует лицензии; собственное руководство FTA для физических лиц (CTGTNP1 §3.8.3, пример 15 и §6.1, случай 5) разбирает физическое лицо, сдающее несколько объектов в ОАЭ на AED 1.2M в год — без корпоративного налога и без обязанности регистрироваться. Компания — другой налогоплательщик: 0% до AED 375,000 налогооблагаемой прибыли и 9% выше (Federal Decree-Law No. 47 of 2022). Компания — верный ответ, когда нужен кредит на уровне юридического лица, партнёрство или структура наследования, либо когда в лоте будет работать Ваш собственный операционный бизнес: это лицензируемая деятельность, и исключение перестаёт действовать. Режим 0% во свободных зонах уже, чем кажется, и его следует обсуждать с налоговым консультантом до выбора любой структуры.

Полный ответ: Коммерческая против жилой — §5, почему компания часто оказывается дорогим вариантом

Две строки, и обе устанавливаются по каждому зданию отдельно. Сервисный сбор лежит на собственнике согласно Law No. 6 of 2019, ст. 25(a), а ст. 24 говорит, что собственник не освобождается от него из-за того, что арендатор не заплатил; Law 26/2007, ст. 22 отдельно возлагает государственные сборы за пользование объектом на арендатора, если в договоре не указано иное, — поэтому охлаждение и DEWA обычно на арендаторе, а сервисный сбор на собственнике, если договор аренды не переносит его. Кто платит какую часть районного охлаждения — это, таким образом, вопрос договора, а не закона, а плата за мощность чиллера начисляется независимо от того, есть ли кто-то в лоте: именно это делает её тихой ценой любой вакантности. По уровню: вторичные источники дают сервисные сборы для офисов Grade A на уровне AED 25–45+/ft²/год, а для Grade B/C — 15–25, при медиане по Дубаю около AED 17/ft² по данным Mollak, — но эта медиана взвешена по жилью и в лучшем случае является приближением, поскольку Дубай не публикует отдельного индекса по офисам. Ставка по Вашему конкретному проекту публична в Mollak Service Charge Index — именно там её и следует смотреть.

Полный ответ: Коммерческая против жилой — §4, что снимается с аренды прежде, чем Вы её увидите

Иногда — и это другой продукт, чем жилищный кредит. Регламент LTV Центрального банка ОАЭ по определению охватывает жилую недвижимость, поэтому коммерческое кредитование лежит вне него, и условия ставит банк: публикуемый коридор — 60–75% LTV на 10–15 лет, а не на 25. Emirates NBD публикует 70% для граждан ОАЭ и 60% для экспатов, до AED 7M и до 15 лет — только по готовой фрихолд или передаваемой недвижимости. Ни один банк не публикует ипотечный продукт для офиса в офф-плане, и большинство ведут коммерческое кредитование через корпоративный блок, оценивая компанию, а не зарплату, — поэтому планируйте коммерческую покупку в офф-плане как оплату деньгами, если кредитор не зафиксировал иное письменно.

Полный ответ: Гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — §5, во что обходится покупка

В одной части офисного рынка — до трёх процентных пунктов; в другой они дают меньше средних апартаментов. Жилая база — около 6.9% валовой доходности по апартаментам и виллам (Engel & Völkers Middle East, начало 2026 года), при этом по одним апартаментам — 7.15% (Property Monitor, апрель 2026 года). На офисной стороне — и любая офисная доходность в обороте является оценкой брокера, поскольку ни один институциональный дом не публикует cap rate по офисам Дубая — Chestertons (февраль 2026 года) даёт DIFC Grade A на 6.5–7.5%, Business Bay на 7–9%, а JLT и Al Quoz — до 10%. То есть трофейный офис даёт меньше средних апартаментов, Business Bay — умеренно больше, а вторичный и value-add сегмент — до трёх пунктов больше. Одна цифра «сверху вниз» выдерживает проверку, и только потому, что делит заявленную аренду на зарегистрированную цену: AED 211/ft²/год (Cushman & Wakefield Core, Q1 2026) на средние AED 2,266/ft² по готовым офисам DLD даёт 9.3% валовой доходности на уровне города — около двух пунктов, сконцентрированных в дешёвом конце.

Полный ответ: Гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — §3, картина доходности

Решают четыре разные вещи, и доходность не входит в их число. Разрешённое использование: офисный этаж не становится автоматически клиникой, школой или ресторном — Dubai Law No. 6 of 2019 закрепляет назначение лота на уровне регистрации, а использование вопреки договору аренды или правилам планирования является основанием для выселения по Law 33/2008, ст. 25(1)(f). Отделка: большая часть того, что здесь продаётся, идёт в состоянии shell & core, поэтому итоговая стоимость — это покупка плюс строительные работы. Лицензия, которая привязана к виду деятельности и к помещению, — а в Дубае разрешение на алкоголь привязано к оператору и адресу, поэтому вместе с ключами оно не переходит. И практическая пара, о которой непременно спросят Ваши сотрудники: коэффициент парковки и расстояние до метро, зафиксированные в день подписания.

Полный ответ: Гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — §2, два типа покупателя

Этот ярлык — описание спецификации, а не сертификат, и последние двенадцать месяцев прямо свидетельствуют против чтения его как прогноза роста: JLL, Q2 2026, год к году — Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, премиум-сегмент +13.6%. Лучшие площади выросли меньше всех. Что действительно поддерживает надбавку по тем же отчётам — то, что качественные площади разбирают до открытия: DIFC Square был в значительной части сдан заранее, ещё до завершения строительства, у Immersive Tower существенный объём площадей находился под офертами более чем за год до передачи в июле 2027 года, а Savills указывает, что большая часть будущего предложения Grade A будет сдана заранее или поглощена существующим спросом, при заполняемости около 94% по городу и выше 95% для центральных премиальных зданий (CBRE, Q2 2026). Надбавка опирается на арендатора со сроком в рынке, где альтернативное здание уже занято.

Полный ответ: Офисы Grade A — §4, что действительно поддерживает надбавку

Небольшую — и намного меньшую, чем следует из брошюр. Savills по данным DLD, Q2 2026: на сделки менее 500 ft² пришлось 66% всей офисной аренды, рост на 17% квартал к квартралу; ZāZen Properties даёт примерно 97% офисных сделок до 3,000 ft² (Q1 2026). Арендатор — это МСБ, стартап или компания, только что переехавшая в ОАЭ: Dubai Chamber of Commerce зафиксировала 71,830 новых компаний-членов в 2025 году, доведя общее число до 292,486. С регуляторной стороны широко цитируемый минимум примерно 200 ft² офисной площади для лицензии на материке — это рыночная практика, а не опубликованная норма: его нет ни на одной странице DET, GDRFA или MOHRE, и он решается в лицензионной системе на момент подачи заявления.

Полный ответ: Офисный рынок Дубая 2026 — §5, арендатор меньше, чем следует из брошюр

Никакую на бумаге: у офиса в офф-плане ещё нет аренды, а наложенная на него среднегородская доходность — это арифметика, выданная за прогноз. Одна цифра «сверху вниз» выдерживает проверку, и только потому, что делит заявленную аренду на зарегистрированную цену: AED 211/ft²/год (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) на средние по готовым офисам DLD AED 2,266/ft² дают 9.3% валовой доходности на уровне города. Проведите то же деление по другим среднегородским рядам, и тот же рынок вернёт что угодно от 4.6% до 12.2% — одна операция, почти восемь пунктов разброса и ничего, что сказало бы, где Ваш нижний предел. Моделировать стоит иное — по каждому лоту и с открытыми допущениями: платежи до передачи, отделка от shell and core, сервисный сбор по этому проекту из Mollak и реалистичный простой. Такую модель мы строим вместе с Вами по конкретному этажу.

Полный ответ: Готовые против офф-плана офисы — §5, какие цифры доходности выдерживают проверку в офф-плане

Готовый даёт аренду с первого месяца, ставку, которую можно сверить с Ejari, сервисный сбор, который видно в реальном счёте, и оценку, привязанную к сопоставимым сделкам в том же здании, — а вместе с этим чужую спецификацию, НДС 5% вперёд через Special Payment Mechanism и шортлист, который по сути сводится к Business Bay и JLT. Офф-план даёт актуальную спецификацию, план оплаты, растягивающий капитал, нужный Вам этаж, пока стек не распродан, и доступ к зданиям, которые притягивают спрос, — плюс риск сроков, отсутствие дохода на время стройки и уровни сервисного сбора и чиллера, которые пока не прочитать. Сначала один контринтуитивный факт: в офисах Дубая офф-план — дорогой конец: по регистрациям DLD за 1 января – 19 мая 2026 года готовые офисы в среднем шли по AED 2,266/ft² против AED 4,349/ft² в офф-плане. Решают два вопроса: нужен ли Вам доход сейчас или нужное здание позже, и выдержите ли Вы стройку?

Полный ответ: Готовые против офф-плана офисы — §6, что покупает каждая сторона сделки

Двенадцать пунктов, в порядке значимости: свидетельство о собственности, прочитанное полностью; ставка сервисного сбора и задолженность по нему; чиллер; разрешённое использование; НДС и Payment Transaction Number; договор аренды, который Вы наследуете; база цены; база площади; регистрация и эскроу-счёт; условия передачи плюс доказательства того, что что-то действительно строится; физика здания против Вашего реального сценария; и парковка, зафиксированная в свидетельстве, с которой описание самого здания не всегда совпадает. Два из этих пунктов способны полностью остановить переход права — неоплаченные сервисные сборы, которые являются залогом на лоте по Law 6/2019, ст. 32, и подтверждение НДС, требуемое VATGRE1 §6.4. У каждой проверки есть место, где она проверяема: свидетельство, Mollak Service Charge Index, выписка поставщика охлаждения, запись в Oqood, портал FTA. Попросите нас — и мы прогоним все двенадцать по этим источникам для конкретного лота.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §1, двенадцать проверок

Календарь задают четыре документа, и каждый из них можно запросить на той же неделе, когда Вы решили покупать. НДС должен быть уплачен в FTA, а Payment Transaction Number предъявлен в Land Department до перерегистрации (VATGRE1 §6.4); письменная справка управляющей организации об отсутствии задолженности по сервисному сбору должна быть на руках, поскольку долги являются залогом на лоте (Law 6/2019, ст. 32); при перепродаже нужен NOC застройщика; а для уступки в офф-плане нужно письменное согласие застройщика на передачу, которое обычно требует минимального оплаченного процента и административного сбора. Две цифры широко циркулируют и не являются текущим опубликованным тарифом DLD — «сбор Oqood AED 4,020» и «90 дней на регистрацию с даты договора», — поэтому запросите у нас сбор и срок, применимые именно к Вашей передаче.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §1, проверки 2, 5 и 9

Да, с условиями. Для материковой торговой лицензии нужен физический офис с зарегистрированным Ejari, и собственник, занимающий свой лот, регистрирует аренду на себя или на свою компанию — служба Ejari у DLD прямо перечисляет компании среди своих пользователей. Лицензия свободной зоны требует адреса внутри этой зоны: лицензия DMCC — в JLT, лицензия DIFC — в DIFC; купленный лот подходит там, где тип лота в свидетельстве — офис, и требования самого DMCC, как принято считать, допускают свидетельство о собственности вместо договора аренды при этом условии, что DMCC подтверждает по каждому заявлению. Визовая квота, которую называют консультанты, — одна виза на 9 m² площади, зарегистрированной в Ejari, — это рыночная практика, и она решается в системе на момент подачи заявления.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §4, лицензия

Да, при AED 2 million, по формулировке правила. Страница Golden Visa на u.ae, обновлённая 28 июля 2026 года, задаёт маршрут для инвестора в недвижимость при минимальном капитале AED 2 million и говорит о «владении недвижимостью» — нейтральный по назначению термин, который покрывает офис или магазин так же свободно, как апартаменты. Срок, опубликованный для этого маршрута, — 5 лет на u.ae и 10 лет в сообщениях DLD по тому же порогу, поэтому попросите GDRFA или ICP подтвердить тот, который применим именно к Вашему случаю, до брони. Для компании, покупающей собственное помещение, лучше подтверждённый маршрут — визовая ёмкость через сам офис: визы сотрудникам под занимаемую Вами площадь, решаемые в лицензионной системе на момент подачи заявления.

Полный ответ: Офисы на Sheikh Zayed Road — §6, вопрос визы

Считайте это прогнозом, пока Вы не прочтёте договор и не назовёте обязанное лицо. Маркетинг Haus of Tenet заявляет доходность 8–10%; это прогноз, а не гарантия. Там, где ставка действительно опирается на реальный документ, именно документ и надо запрашивать: «8% net за 10 лет» у Aljada CBD происходит из собственного Lease Management Agreement компании Arada, а обязанное лицо — Aljada Developments LLC, одна компания, а не бренд группы. Значит, по любой такой ставке три вопроса: какой документ её называет, какое юридическое лицо её должно и чем она обеспечена. Для Aljada CBD третий ответ — балансом этой самой компании и ничем сверх него: ни банковской гарантии, ни поручительства, ни эскроу, — и самой ставки нет ни на одной странице arada.com. Запросите у нас сам договор.

Полный ответ: Офисы Business Bay — §4, что установлено по каждому зданию

Достаточно, чтобы изменить решение, и ориентиры публикуются по зонам. Для Sheikh Zayed Road TR Design Build (обновлено в июле 2026 года) даёт отделку на уровне 205–273 AED/ft² light, 273–363 standard, 363–513 premium; для Business Bay — 214–284 / 284–374 / 374–524. Добавьте наценку 40–60% к базовой отделке, когда стартуете от shell & core, — а большая часть продаваемого в этом разделе идёт именно shell & core или вообще без опубликованной спецификации отделки, поэтому эта наценка относится к цене входа. Согласования задаются зоной, и на них стоит заложить 2–5% стоимости работ.

Полный ответ: Офисы на Sheikh Zayed Road — §3, во что обходится эта дорога, включая отделку

Вы можете купить лот, разрешённое использование которого допускает F&B, — но покупка не покупает право подавать алкоголь. Разрешение на алкоголь — административное решение по конкретному оператору по конкретному адресу: оно принадлежит оператору, а не помещению, поэтому реалистичность лицензии по этому адресу должна входить в LOI или SPA как условие. Лицензированное заведение не обязано находиться внутри отеля: привязка к отелю — административная практика выдачи разрешений, а лицензированные заведения стоят самостоятельно в DIFC, в City Walk, Bluewaters и La Mer. Выдаст ли конкретная зона разрешение — всё равно решение, так к нему и следует относиться. Ещё три факта на 2026 год: дубайский муниципальный налог 30% на продажу алкоголя восстановлен с 1 января 2025 года; Dubai Municipality запрещает использование алкоголя в приготовлении пищи — действует с 2010 года и переиздано в ноябре 2024 года; и любую модель F&B следует проверять на прочность против спада в отелях H1 2026, когда заполняемость в ОАЭ упала на 27.7 процентных пункта год к году по итогам июня, а не против рекордного 2025 года.

Полный ответ: Инвестиции в ритейл — §4, лицензия на алкоголь принадлежит оператору и адресу

Обычно да, через уступку — и выигрывается это скорее документами, чем ценой. До любого предложения: номер лота, этаж, замеренная площадь, остаток платежей и письменное согласие застройщика на передачу. Застройщики обычно устанавливают минимальный оплаченный процент до разрешения передачи и берут административный сбор; AHS Properties не публикует ни того, ни другого по AHS Tower, поэтому запросите его политику передачи письменно. Запрашивайте выписку по счёту напрямую у застройщика — расписки продавца являются перекрёстной проверкой, а не заменой. И уступка является вторичной покупкой, поэтому применяется VATGRE1 §6.4: покупатель платит 5% в FTA и предъявляет Payment Transaction Number до перерегистрации, иначе передача не состоится.

Полный ответ: Готовые против офф-плана офисы — §4, во что обходится офф-план сверх заявленной цены

Сложнее, чем апартаменты, и цифры показывают насколько. В рекордный для офисов 2025 год Дубай дал около 4,600 офисных сделок против десятков тысяч продаж апартаментов, а весь городской офисный запас в продаже на одном крупном портале составлял 2,084 объявления (один крупный портал, 10 августа 2026 года). В дешёвом сегменте рынок — это одно здание, а не район: все шестнадцать офисов Дубая, выставленных на эту дату дешевле AED 500,000, находились в одной и той же башне, а весь офисный запас Dubai Investments Park — это один бизнес-парк. Без сопоставимых сделок нет и опоры для оценки — именно это делает дешёвый конец медленным. Повторная сдача идёт по тем же часам: офисный арендатор ищет месяцами, поэтому закладывайте простой в месяцах, и чем крупнее лот, тем короче список покупателей.

Полный ответ: Коммерческая против жилой — §6, ликвидность: чем Вы платите за спред