现房与期房办公楼：现在的收入，还是交付风险

成交量跟随价格。2026 年上半年期房办公楼销售额达 AED 13.1bn，涉及 1,668 个单位——超过此前七年的总和（2019–2025 年合计：AED 5.48bn，1,821 笔交易），数据出自 Al Masdar Al Aqaari 于 2 July 2026 发布的 DLD 数据分析。仅 Business Bay 一地就占 AED 6.8bn、476 笔交易，相当于总额的 52%。所有交易的办公楼平均单笔金额从 AED 3.0M 升至 AED 6.41M。

一年前就已能看出方向。Cavendish Maxwell 记录的期房办公楼成交额为 2025 年 AED 4.6bn，2024 年 AED 0.7bn——约六倍增长——共 1,400 笔交易，占当年全部办公楼销售的 35%。

对这个标题数字有一点提醒：市场上流传着两个不同的「AED 13.1bn」。Cavendish Maxwell 的那个指 2025 年全年的全部办公楼销售；Al Masdar Al Aqaari 的那个只指 2026 年上半年的期房。同一个数字，不同的口径。两者绝不应在同一句话里出现而不加说明。

因为建成的那栋买不到。2026 年第二季度全市办公楼空置率为 6.1%，低于一年前的 7.7%，入住率约 94%（JLL 与 CBRE，Q2 2026）。新的 Grade A 空间在开业前就已被锁定：DIFC Square 在竣工前已大部分预租，Immersive Tower 在 July 2027 交付前一年多就有大量面积进入报价阶段，而 Savills 表示未来大部分 Grade A 供应将被预租或被既有需求消化。

Cavendish Maxwell 商业估值负责人把结果说得很直白：在优质办公楼存量极度紧张的情况下，买家会通过新的期房项目寻找入场点。该机构还指出，租金上涨与优惠缩减正推动部分使用者从租转买。

现房办公楼确实在成交的地方，只有两处。按 2026 年登记数据，Business Bay 现房办公楼均价为 AED 2,517/ft²（2025 年为 AED 2,163 ），JLT 为 AED 2,050/ft²（AED 1,662）。Cavendish Maxwell 的 2025 年全年回顾发现，Business Bay 与 JLT 合计占全市现房办公楼交易的 70% 以上。若您的要求是第一天就有收入，那么候选名单就是这两个区域，加上一个您必须进入的二级市场。

本栏目中的二十栋商业楼宇，无一不是期房或在建——十四栋期房，五栋在建（AHS Tower、The Symphony、Burj Capital、Cove Boulevard 和 Aspirz），还有 Richmond District，其商业楼层根本尚未推出销售。这就是 2026 年的一级市场。现房办公楼只能从当下的持有者手中买入。

最接近现房的那栋，恰恰是标签最要紧的那栋。AHS Tower 是一座已建成的楼体，正在重新换装玻璃幕墙。它当年按 December 2007 交付建造，以 100 间客房的 Grand Mercure 竣工，却从未开业；AHS Properties 在 2025 年以 AED 441M 收购，并正在更换外立面。公开记录中的施工活动就是幕墙工程，而交付日期在宣传册与 propsearch 上写作 Q4 2026，在创始人与 Bayut 处写作 Q1 2027。它同时仅可转售：AHS 于 24 February 2026 表示该塔在开发期间已售罄。

一栋已立起的建筑、一个高端地段、一个 2026 年的日期——却仍是工地，并以合同的形式出售。

所以真正有意义的比较，是期房对现房市场：2026 年登记数据为 AED 2,266/ft²，Business Bay 与 JLT 是两个有流动性的区域。若您要求从第一个月起就有收入，那么二级市场才是去处——可委托我们为您寻找单位。

四项机制，每一项都在上述楼宇中决定着真实的结果。

售罄不等于建成。这是两件互不相干的事实。AHS Tower 在建，且无法从开发商处购得。Haus of Tenet 是期房，在售。Lumena 已售罄，交付期为 Q4 2029——一栋再无一级房源的楼宇，还有四年工期要走。二十栋中有三栋只能转售或转让合同（AHS Tower、Lumena、RAW DISTRICT），这意味着您在这些项目上买到的是别人的 SPA——另有四栋的可售情况未经确认，值得一问。

您看到的价格，另一端可能根本没有人。Lumena 的 AED 19M 发售价仍印在 Omniyat 自家项目网站上，就在「officially sold out」字样的正上方。可成交的入门价是 AED 25.1M 的转售底价，这是 13 August 2026 当日十二条在售挂牌中最低的一条，最高达 AED 40.4M。RAW DISTRICT 的全部发售额度——约 AED 2bn——在 June 2026 发售当日售罄，因此其 AED 1.2M 的办公楼入门价只是发售标价，今天的路径是转售或合同转让。

合同转让是一笔文件交易。在出价之前先要拿到：单位编号、楼层、实测面积、未付分期余额，以及开发商的书面转让同意。开发商通常会规定转让前必须付清的最低比例，并收取一笔手续费，而在 AHS Tower 这一案例中，两者都未公布——因此转让政策必须以书面形式索取。请直接向开发商索取账户对账单；卖方的收据只是交叉核对，不能替代。

VAT 随每一期付款出现，转让时再来一次。商业房产在销售和出租环节均需缴纳 5% 的 VAT（FTA VATGRE1 §6.2），在付款计划下则适用于每一笔付款。在二级购买中——合同转让正是如此——§6.4 要求买方在重新登记前直接向 FTA 缴纳 VAT，并在 Land Department 出示 Payment Transaction Number；没有这一凭证，转让不会推进。请把它当作在产权证到手之前就流出的现金来预算，与之并列的还有 DLD 费用、期房单位的 Oqood 登记、NOC 与管理费用，以及代理佣金。本系列的第二篇完整梳理了 VAT 的运作机制。

现房一侧有一个自上而下的数字是站得住的，因为它用公布的租金除以登记价格：迪拜办公楼平均租金 AED 211/ft²/年（Cushman & Wakefield Core，MarketBeat Office Q1 2026）除以 DLD 现房办公楼均价 AED 2,266 /ft²，在城市层面得出 9.3% 的毛回报率。

同样的除法用在期房价格上也会得出一个数字，而这个数字毫无价值。用一组全市平均租金去除另一组全市平均价格，同一个市场可以得出 4.6% 到 12.2% 之间的任何结果，因为两组数据取自不同样本——全市平均租金配上 Downtown 的价格得出 4.6%，同样的租金除以全市平均价格得出 12.2%。一次算术运算，近八个百分点的区间，而且无法告诉读者哪一端属于自己。

还有第二个原因，而且更根本。期房办公楼没有租金。在它上面算出的回报率，是对一栋尚不存在的楼宇中尚未发生的出租的预测，而这个市场的供应管道，各家研究机构的口径相差六倍都谈不拢。真正值得建模的，是逐个单位、把假设全部摆明：到交付前的各期付款、从毛坯核心筒开始的装修——公开的迪拜装修指南给出 AED 150–550/ft²，视标准而定，并对从毛坯起步加收 40–60% 的附加费——该项目在 Mollak 指数上的物业费，以及一个现实的空置期。可以让我们按某个具体楼层把这套模型搭出来，每一项假设都摆在明面上。

现房买到的是：从第一个月起的租金、可在 Ejari 上核验的租金水平、能在真实账单上读到的物业费，以及以同一栋楼可比成交为锚的估值。它同时买到的是别人的装修标准、装修老旧时一笔回到毛坯核心筒的改造账单、通过 Special Payment Mechanism 预先缴纳的 5% VAT，以及一份基本上就是 Business Bay 与 JLT 的候选名单。

期房买到的是：当下的规格标准、把资金摊开的付款计划、在整栋尚未售完时争取到您想要的面积与楼层的机会，以及——在一个 71.7% 的 2026 年上半年期房办公楼成交额集中于五个项目的市场里——进入真正吸引需求的那些楼宇的通道。它同时买到的是交付风险、施工期间没有收入、尚无法读到的物业费与冷冻水费水平，以及随着总价上升而不断收窄的转售受众。一个八位数的整层，退出时的买家名单很短，无论它由谁建造。

决定权在两个问题上，而且都与每 ft² 的价格无关。您需要的是现在的收入，还是以后那栋合适的楼？以及您扛得住整个施工期吗？如果第二个问题的答案是否，那么交付期更近的期房与一栋 2029 年交付的期房是两种不同的产品，而一份已付 60% 的转售合同又是第三种。

接下来读：零售投资：客流、租户质量与租约风险——迪拜零售物业中真正在成交的是什么、不成交的是什么，2026 年上半年酒店业的下滑对任何购买 F&B 单位的人意味着什么，以及为什么酒类许可证依附于经营者和具体地址。或回到商业板块。

相关指南：商业地产尽职调查：在您认购之前——在纸面上检验一笔期房购买的十二项核查，包括登记、托管账户，以及确有工程在建的证据。