Sheikh Zayed Road 오피스: 2025년부터 프리홀드

전환은 필지 단위로 진행되므로, 이곳 어느 건물에 대해서든 질문은 그 필지가 128개 중 하나인지입니다. Trade Centre–Water Canal 구간을 벗어난 도로 주소는 매물 설명이 무엇을 말하든 이 결정과 무관합니다.

매수자에게 따라오는 결론은 두 가지입니다. 두바이의 프리홀드는 토지에 붙으며, 유닛 내부에서 무엇을 하는지는 이와 전혀 무관합니다 — 프리홀드 구역 내 오피스나 상가는 아파트와 동일한 조건으로 외국인이 소유할 수 있고, 전환되지 않은 필지의 오피스는 같은 길에서 오피스가 얼마나 많이 팔리든 소유 불가로 남습니다. 그리고 특정 유닛에 대해 이를 확정하는 유일한 문서는 소유권 증서이며, 거기에 보유 형태가 Property Type / Tenure로 표시됩니다. 자금이 움직이기 전에 증서를 요구하십시오. 어떤 포털 검색도 이 질문에 답해 주지 않으며, 저희가 함께 발급받아 확인해 드립니다.

u.ae에 따르면 두바이의 보유 형태는 외국인 매수자에게 세 가지입니다. 프리홀드(기한 없는 소유), 용익권(사용 권리), 그리고 최장 99년 리스홀드입니다. 차이는 정서가 아니라 돈입니다. 리스홀드 유닛은 잔여 기간이 줄면서 가치가 0을 향해 상각되고, 은행은 더 적게 더 짧게 대출하며, 출구는 더 어렵습니다. 대형 비즈니스 파크의 일부 오피스는 DLD에 등록된 장기 리스홀드로 팔리며, 마케팅 문구는 이 구분을 매끄럽게 넘겨 버립니다.

이 모든 것의 밖에 있는 구역이 하나 있습니다. DIFC는 자체 부동산법(DIFC Law No. 10 of 2018)과 자체 등기소를 운영합니다. DIFC 단지 내 오피스는 DLD가 아니라 그곳에 등록됩니다 — 이 도로에서 몇 분 거리인 지구에 다른 법체계가 적용되는 것입니다.

128개 필지가 속한 지구인 Trade Centre Second는 76건 거래로 약 AED 1.7bn의 매매를 기록했습니다 — 평균 단가가 8자리 중반에 이르는데, 수년간 닫혀 있던 프리미엄 세그먼트가 열릴 때 나타나는 전형적인 양상입니다. 도시 전체의 오피스 단가도 함께 움직였습니다. DLD 등록 기준 평균 오피스 거래액은 2026년 5월 19일까지 AED 6.41M로, AED 3.0M에서 상승했습니다(Gulf Business의 DLD 등록 분석, 2026년 5월 21일).

이곳의 임대료는 두바이 최고 수준이며, 가장 먼저 움직였습니다. Knight Frank는 Trade Centre District를 2024년 중반 AED 350/ft²/년, 12개월간 81% 상승으로, DIFC를 AED 355로 측정했습니다. 2025–2026년에는 Za'abeel을 약 AED 550/ft²/년으로 제시했는데, 이는 도시에서 가장 비싼 주소이며 DIFC의 2024년 수준을 넘습니다. 비교를 위해, 2026년 2분기 두바이 평균은 AED 238/ft²/년이었습니다(Savills).

그중 얼마가 전환 자체에 기인하는지는 누구도 말할 수 없습니다. 전환된 필지만 분리해 보여주는 데이터는 없고, 같은 기간 도시 전체 오피스 임대료는 어차피 전년 대비 13% 올랐습니다(CBRE 2026년 2분기). 2025년 1월 결정에 특정 비율의 가격 상승을 귀속시키는 사람은 당신 앞에서 추측을 하고 있는 것입니다.

2026년 8월 10일 기준 이 도로의 모든 오피스 매물: 매매 호가 AED 2,697–7,437/ft² — 두바이 오피스 지구 중 가장 넓은 폭 — 대비 임대 호가 99–365 AED/ft²/년으로, 총수익률 구간은 4.9–6.5%입니다. 이는 도시에서 가장 좁은 주류 수익률 구간이자, 가장 낮은 구간 중 하나입니다. 이 도로에서는 Downtown, Deira, Bur Dubai를 제외한 어느 곳보다 임대료 한 단위당 더 많이 지불하게 됩니다.

도로 안에는 두 개의 가격 세계가 있습니다. 저가 쪽은 노후 물량입니다 — Latifa Tower는 대략 2,700–3,700 AED/ft²를 부릅니다. 프리미엄 쪽, 즉 Grade A 사양과 메트로 접근성을 갖춘 타워들은 5,000–7,400을 부릅니다. 둘은 지구 표의 같은 행에 들어가지만 어느 쪽도 다른 쪽을 설명하지 못합니다. Business Bay와 마찬가지로, 우편번호는 당신이 어떤 자산을 사는지 알려주지 않습니다.

따라서 Sheikh Zayed Road 오피스의 논거는 결코 수익률이 아닙니다. 접근권입니다 — 2025년 1월까지 닫혀 있던 세그먼트의 프리홀드 소유권 — 여기에 임차인의 질, 계약 이행 능력, 그리고 기업이 라이선스에 올리는 주소의 격이 더해집니다. 소득이 목적이라면, 같은 지구 표는 2차 벨트를 7.8–16.3%, 성숙한 2차 시장인 JLT와 Barsha Heights를 6.0–10.2%로 제시합니다. 지구 표에 전부 있으며, 상업용 vs 주거용은 오피스 시장의 프라임 끝단이 왜 평균적인 두바이 아파트보다 적게 벌어들이는지 설명합니다.

이 도로에 특유한 비용이 하나 있는데, 인테리어 기준 단가가 구역별로 공표되기 때문입니다. Sheikh Zayed Road 인테리어는 라이트 205–273 AED/ft², 스탠더드 273–363, 프리미엄 363–513(TR Design Build, 2026년 7월 갱신)이며, shell & core에서 시작하는 경우 기본 공사 대비 40–60% 추가가 붙습니다. 이 도로의 세 건물은 모두 shell & core로 팔리거나 공사 사양이 공표되지 않았으므로, 진입 비용의 실제 항목으로 편성하십시오.

Sheikh Zayed Road는 도심부에서 아부다비 경계까지 약 55km에 걸쳐 있습니다. 이곳에서 판매 중인 세 건물이 이 주소를 쓰며, 그중 둘은 약 30킬로미터 떨어져 서 있습니다.

AHS Tower는 도심부 안쪽 Trade Centre 구간에, 메트로역에서 3분, DIFC와 Museum of the Future에서 몇 분 거리에 서 있습니다 — 전환된 128개 안에 있고, 프리홀드이며 모든 국적에 개방됩니다. 69층의 Grade A 오피스로, 2,964–3,625 ft² 반층과 6,278–6,695 ft² 전층으로 구성되고, 스카이 레벨 어메니티 층이 세 개 있습니다. 오늘의 진입가는 AED 15.95M–44.9M의 재판매 호가 구간으로, 2,308–7,714 ft² 규모의 공개 매물 9건을 2026년 8월 15일에 확인한 수치입니다.

RAW DISTRICT는 도로의 먼 끝단, downtown Jebel Ali — 도로의 Jebel Ali Industrial Area 2 쪽 — 에 Expo City와 Palm Jebel Ali 근처, 메트로 Red Line 위에 서 있습니다. 오피스는 Imtiaz 자체 2026년 6월 런치 목록에서 380–1,700 ft², AED 1.2M부터이고 리테일은 AED 2.5M부터이며, AED 853–2,095/ft²는 이 20개 건물 중 가장 저렴한 오피스 평당 단가입니다. Imtiaz 자체 자료는 이 주소가 프리홀드이며 모든 국적에 개방된다고 명시합니다 — downtown Jebel Ali는 Trade Centre–Water Canal 구간 밖에 있으므로, 2025년 1월 전환과는 별개의 사실입니다.

Samana Business Hub가 세 번째이며, RAW DISTRICT와 같은 끝단에 서 있습니다. Downtown Jebel Ali, Jebel Ali Industrial Area 2 내부, Sheikh Zayed Road 바로 옆입니다. 23층 중 18개 층이 오피스 층이며, 오피스와 리테일 유닛은 약 323개입니다. 오피스는 593 ft², AED 1.18M부터 시작하는데 — 이는 Land Department가 이 건물에서 기록한 최저 매매가로, 2026년 9월 26일 기준 기록 구간은 AED 2.91M까지입니다 — 리테일은 445 ft²부터이며 유닛 단위로 호가됩니다. Samana는 차량 이동 시간은 공표했으나 필지 위치는 밝히지 않았으므로, 정확한 필지는 요청 시 개발사에서 확인해야 하며 전망 값을 지불하기 전에 물어볼 만합니다. RAW DISTRICT와 마찬가지로 Trade Centre–Water Canal 구간 밖에 있어, 프리홀드 지위는 2025년 1월 전환과 별개의 사실입니다.

AHS Tower와 RAW DISTRICT는 도로 이름을 공유하지만 그 외에는 거의 공유하는 것이 없습니다. 임차인 풀이 다르고, 평당 가격이 몇 배 차이나며, 경쟁 환경도 임대료도 다릅니다. 지구 표가 둘을 분리하는 이유가 그것입니다 — SZR은 2,697–7,437/ft², Jebel Ali는 867–3,288/ft²이고, 후자 역시 한 이름 안의 두 시장입니다(구 프리존 물량 867–1,200, 신규 분양 허브 1,700–3,300). «SZR»을 하나의 시장으로 다루는 매물은 입지가 아니라 주소에 값을 매기고 있는 것입니다.

이 두 건물에 대해 사실 두 가지를 덧붙입니다. AHS Tower는 장기 미완성이던 2006–07년 타워의 재개발입니다 — Al Yaqoub과 Remamco가 2007년 12월 인도를 목표로 시공했고, 이후 100실 호텔로 공사됐으나 개업하지 못했으며, 2025년 중 AHS Properties가 인수해 유리로 재외장했습니다 — 그리고 기록상 진행 중인 공사는 외장 작업입니다. 누가 언제 매각했는지는 아무도 일치하지 않고, 층수는 개발사 자체 자료에서 69층, 다른 자료에서 71층이며, 인도 시점은 브로슈어에서 Q4 2026, 2026년 1월 창업자 발언에서는 Q1 2027입니다. 그리고 RAW DISTRICT의 런치 전체 — 약 AED 2bn — 는 2026년 6월 공개 당일 매진됐으므로, 위의 AED 1.2M은 런치 목록 가격이고 오늘의 진입 경로는 재판매 또는 전매입니다.

457개 필지 중 329개가 Al Jaddaf에 있습니다. 이 지구는 Dubai Creek 쪽에, Downtown에서 몇 분 거리에 자리하며 Green Line 메트로역이 두 개 있고, 오피스 호가는 AED 1,633–2,056/ft²로 — 도시의 어느 중심 지구보다 평당 저렴합니다.

주요 3개 포털 어디에도 Al Jaddaf 오피스 임대료는 올라와 있지 않으므로, 당신에게 제시된 Al Jaddaf 수익률은 다른 어딘가에서 온 것입니다. 이 지구는 가격은 매겨졌지만 소득 측면은 아직 측정되지 않았으며, 평당 가격을 상쇄해 볼 유일한 지점이 바로 그것입니다.

전환이 이곳에서 만들어낸 것은 공급입니다. 지구에 여러 분양 오피스 상품이 등장했는데, Boutique 23(462–824 ft² 오피스, 약 AED 950,000부터, 60/40 플랜, 2025년 1월부터 프리홀드라고 명시한 포털 매물 기준)과 오피스 구성을 포함한 Binghatti·Azizi 타워 군이 있습니다. 그중 하나는 이곳에서 매입할 수 있습니다. Binghatti Spectre로, 2026년 9월 11일 10개 채널 포털 가격표에서 오피스 AED 1.7M부터, 리테일 AED 2.87M부터이며, Q4 2028 인도까지 50/50입니다. 개발사 측에서 아직 판매 중인 Al Jaddaf 오피스 중 가장 저렴합니다. 이 20개 건물 중 가장 저렴한 상업용 진입가는 International City 2의 Tomorrow Commercial Tower 2에서 AED 680,800이며, 이곳은 2025년 1월 결정이 미치지 않습니다.

Spectre 오피스의 가격을 따지기 전에 확인할 것이 두 가지 있습니다. 포털은 그 가격에 «597 ft²부터»를 붙이지만, Binghatti 자체 오피스 브로슈어의 오피스 면적은 포디움 2–3층에서 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft²입니다 — 597 ft²와 1,059 ft²는 전혀 다른 구매이며, 가격 뒤의 면적이 확정되기 전에는 AED/ft²를 산출할 수 없습니다. 납부 일정과 인도 날짜는 모두 포털 출처로, Binghatti의 공식 PDF 세 건에는 없으며, 매매 계약으로 확정됩니다.

규정 문구상 AED 2 million이면 해당됩니다. 2026년 7월 28일 갱신된 u.ae 골든 비자 페이지는 부동산 투자자 경로의 최소 자본을 AED 2 million으로 정하고 «property ownership»이라고 서술합니다 — 아파트와 마찬가지로 오피스나 상가도 포함하는 용도 중립적 표현입니다. 해당 경로에 공표된 기간은 5 years인데, 같은 기준선에 관한 DLD의 안내는 10-year 골든 비자를 언급하므로, 예약 전에 GDRFA 또는 ICP에서 본인 사안에 적용되는 쪽을 확인받으십시오. 상업용 유닛으로 이 경로가 어떻게 발급되는지 서술한 공개 자료는 없습니다. 본인 구매의 산수도 확인하십시오. 위의 AED 1.7M 오피스는 어떻게 읽어도 AED 2 million 기준선 아래입니다.

자사 사옥을 매입하는 기업이라면 근거가 더 확실한 경로는 오피스 자체를 통한 비자 정원입니다 — 보유 면적에 대한 직원 비자로, 컨설턴트들이 메인랜드 두바이에 대해 반복하는 비율은 Ejari 등록 면적 9 m²당 비자 1건입니다. 이 비율은 시장 관행이며 GDRFA, MOHRE, DET 어느 페이지에서도 확인되지 않고, 쿼터는 신청 시점의 라이선싱 시스템에서 확정됩니다. 어느 쪽이든 두 질문 모두 해당 유닛의 등록 용도가 오피스인지에 달려 있으며, 그것이 체크리스트의 첫 줄입니다.

다음 읽을거리: 상업용 부동산 실사: 예약 전에 확인할 것 — 이런 건물이 거래로서 성립하는지를 결정하는 열두 가지 점검 항목으로, 각각 근거가 되는 법규나 등기부가 따라붙고, 이전 자체를 막을 수 있는 두 개의 문서도 포함됩니다. 지구 전체 그림은 두바이 오피스 지구: 지도로 보는 투자 가이드에 있고, 상위 글은 두바이 상업용 부동산 투자 가이드입니다. 이 도로의 세 건물 모두 상업용 섹션에 각자의 페이지가 있습니다.