두바이 상업용 부동산 투자 가이드

이 수치들은 한 기관, 한 문서, 한 분기에서 나옵니다 — CBRE, Q2 2026 대 Q2 2025 — 따라서 시장의 양쪽이 동일한 방식으로 측정됩니다. 세 가지 측정치가 그림을 채웁니다. JLL, Q2 2026: 도시 전역 오피스 공실률 6.1%, 1년 전 7.7% 대비 — 10년 넘는 기간 중 최저이지만 0은 아닙니다. Savills, Q2 2026: 평균 제시 임대료는 AED 238/ft²/year를 유지하며 전분기 대비 성장이 없었고, 이는 H1 2021 이후 처음입니다 — 전년 대비로는 크게 올랐고 전분기 대비로는 보합입니다. Cavendish Maxwell, 2025년 연간: 오피스 매매는 약 4,600건에 AED 13.1bn으로 금액 기준 102% 증가, 11년 만의 최강 연도입니다.

이 모든 수치에 하나의 유의점이 따릅니다: 임대료 상승은 수익이 아닙니다. 수익률은 매입가, 비어 있는 면적, 관리비가 가져가는 몫, 인테리어 비용에 달려 있습니다. 평판 있는 두 기관이 같은 분기를 두고 서로 어긋나는 경우 — 실제로 그렇습니다 — 측정치를 나란히 놓고 비교한 글은 두바이 오피스 시장: 임대료, 가격 & 공급입니다.

이 시장의 상업용 페이지는 거의 전부 투자자를 대상으로 쓰입니다. 그런 글을 읽는 사람은 두 종류이고, 두 번째 쪽이 더 빨리 계약합니다 — 이들은 스프레드시트 위의 포지션이 아니라 일할 장소를 매입하기 때문입니다.

수익률을 위해 매입한다면, 층수와 전망은 더 이상 중요하지 않고 네 가지가 결과를 결정합니다. 첫째, 진입 가격 — 그리고 그것이 다섯 가지 숫자 중 어느 것인지: 개발사 가격표, 중개사가 사용하는 개발사 피드, 중개사 제시가, 전매 제시가, 토지청 실거래가가 모두 같은 건물을 다르게 묘사합니다. 둘째, 건물별로 정해지는 관리비와 냉방비는 귀하가 1디르함을 보기 전에 임대료에서 빠져나갑니다. 셋째, 공실과 재임대 기간: 도시 전역 ≈94% 점유율은 위안이지만, 귀하의 유닛은 여전히 스스로 임차인을 찾아야 합니다. 넷째, +13%는 임대료의 움직임이지 수익이 아닙니다.

자기 회사를 위해 오피스를 매입한다면, 수익률은 덜 중요하고 다른 네 가지가 결정합니다. 먼저 허용 용도: 오피스 층이 자동으로 클리닉이나 학교, 레스토랑이 되지는 않습니다. 두바이 2019년 제6호 법률은 유닛의 지정 용도를 등기 단계에서 고정하며, 임대차 계약이나 도시계획 규정에 어긋나게 사용하는 것은 법률 33/2008 제25조 (1)항 (f)호에 따른 퇴거 사유입니다. 다음은 인테리어: 여기서 판매되는 대부분은 shell & core이므로 실제 비용은 매입가에 시공비를 더한 금액입니다. 그다음은 라이선스로, 이는 활동과 사업장에 부여됩니다 — 주류 허가는 운영자와 주소에 부여되며 유닛에는 절대 부여되지 않습니다. 그리고 직원들이 첫날 제기할 두 가지: 주차 비율과 메트로까지의 도보 거리로, 둘 다 계약하는 날 고정됩니다.

아파트로는 결코 할 수 없는 것이 하나 있습니다: 오피스는 비자 쿼터를 수반합니다. 컨설턴트들이 본토 두바이에 대해 반복하는 비율은 Ejari에 등록된 오피스 면적 9 m²당 비자 1개입니다 — 공표된 기준이 아니라 시장 관행이며, 귀하의 쿼터는 신청하는 날 시스템에서 확정됩니다.

솔직한 버전은 홍보 문구보다 좁습니다. 먼저 주거 기준선을 봅니다: Property Monitor, 2026년 4월 — 전체 유형 총수익률 6.68%, 아파트 7.15%, 빌라·타운하우스 4.98%; Engel & Völkers Middle East, 2026년 초는 전체 유형 평균을 6.9% 근처로 봅니다. 오피스 쪽에서 공개된 숫자는 중개사 추정치뿐입니다. 어떤 기관 투자 리서치 하우스도 두바이 오피스 캡레이트를 발표하지 않기 때문입니다 — Chestertons, 2026년 2월: DIFC Grade A 6.5–7.5%, Business Bay 7–9%, JLT와 Al Quoz 최대 10%. 이를 6.9% 주거 기준선과 나란히 놓으면 DIFC의 트로피 오피스는 평균적인 두바이 아파트보다 적게 벌어줍니다. Business Bay는 약간 앞섭니다. 저가 및 밸류애드 구간은 최대 3포인트 앞섭니다. 따라서 «오피스가 주거보다 수익률이 높다»는 말은 오피스에 대해서는 거짓이고, 저렴한 오피스에 대해서는 사실입니다.

구할 수 있는 가장 견고한 숫자는 보고된 임대료를 등록 가격으로 나눈 것입니다: 두바이 평균 오피스 임대료 AED 211/ft²/year(Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026)를 2026년 1월 1일–5월 19일 DLD 준공 오피스 평균 AED 2,266/ft²로 나누면 도시 전역 총 9.3%가 나오며, 아파트는 7.15%입니다. 2포인트 차이이고, 그 대부분은 저가 구간에 있습니다. 직접 계산해 보려는 분께 경고 하나: 다른 임대료 집합을 다른 가격 집합으로 나누면 같은 도시에서 4.6%부터 12.2%까지 무엇이든 나옵니다. 표본이 더는 같은 오피스를 가리키지 않기 때문입니다. VAT, 관리비, 법인세, 유동성이 그 9.3%에 무엇을 하는지는 상업용 대 주거용: 순수익률을 바꾸는 요소에 있습니다.

포털은 이 시장을 거대하게 보이게 합니다. 실제로 매입할 수 있는 부분은 작고, 어느 부분인지 아는 것이 후보 목록을 바꿉니다.

1군 개발사는 상업용 공간을 전혀 판매하지 않습니다. Emaar는 자사 표현으로 이를 명시합니다: 오피스, 리테일, 교육·의료 공간은 «입주 기업에 임대하기 위해 건설»되고 아파트는 «판매를 위해 건설»됩니다. 2024년 Integrated Annual Report가 그 이유를 보여줍니다: 몰 임대 가능 면적 10.5M+ ft², 리테일 유닛 3,500+개, 부문 매출 AED 5.1bn. 몰 점유율 98%(CBRE Q1 2026)로 그만큼 벌어들이는 자산은 스트라타로 쪼개지지 않습니다. Nakheel, Meraas, Wasl, Nshama, Expo City, DMCC, TECOM, Aldar가 같은 모델을 운영하며, DIFC 자체의 신축 타워도 임대 방식이고 DIFC Square는 준공 전에 상당 부분이 선임대되었습니다. 유일한 1군 예외는 Omniyat으로, Business Bay에서 실제로 상업용 분양을 합니다.

실제로 판매되는 것은 스트라타입니다: 중급 시장 기업들 — Azizi, Binghatti, Samana, Danube, Imtiaz, Peace Homes와 동급 업체들 — 이 2군 주거 타워에서 떼어낸 오피스 층과 포디움 리테일입니다. 20개 지역 가운데 진짜 스트라타 오피스가 판매되는 곳은 약 8곳입니다: Business Bay, SZR / Trade Centre, downtown Jebel Ali, JVC/JVT, Arjan, Majan/DLRC, Motor City/Sports City, Al Furjan/Discovery Gardens이며 JLT, DHCC, Al Sufouh가 간간이 등장합니다. 나머지 12곳에서 «상업용»으로 마케팅되는 것은 리테일 포디움입니다. 그리고 세 지역은 설계상 아무것도 판매하지 않습니다: Dubai Media City, Dubai Internet City, d3는 프리홀드가 존재하지 않는 TECOM 자유구역으로 임대만 가능합니다. F&B 매수자가 걸려 넘어지는 라이선스 규정을 포함한 리테일 쪽 이야기는 리테일 투자: 유동인구, 임차인 품질 & 임대차 리스크에 있습니다.

상업용 매입에는 주거에 대응물이 없는 네 가지가 있습니다. 첫 번째는 일찍 예산에 넣으십시오 — 부동산이 귀하의 것이 되기 전에 납부 기한이 옵니다.

• 매매와 임대료에 VAT 5%. 상업용 부동산은 표준 세율로 과세됩니다 — FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2 — 반면 주거 재판매는 면세이고 3년 내 최초 공급은 영세율입니다. 2차 상업용 매입에는 특별 납부 메커니즘이 적용됩니다(VATGRE1 §6.4): VAT를 FTA에 직접 납부하고 Payment Transaction Number를 받으며, «매입에 대한 VAT가 납부되었다는 이 증빙 없이는 해당 부동산의 매입을 진행할 수 없습니다». 임차인이 있는 상태로 과세 사업자에게 매각하는 경우 사업 계속 양도로 인정되어 5% 대상에서 제외될 수 있습니다 — 이는 세무 자문가와 사전에 구조를 설계하십시오.
• DLD 수수료는 매도자 2% + 매수자 2%이며, 소유권 증서 AED 250, 통합 지도 AED 225, 지식 수수료 AED 10 및 혁신 수수료 AED 10, 그리고 AED 500,000 초과 시 수탁 수수료 AED 4,000 + VAT가 추가됩니다(DLD 서비스 페이지, 2026년 8월 10일 확인). 매수자가 4% 전부를 부담한다는 통념은 시장 관행이며 공시 요율이 아닙니다 — 상업용 거래에서 매도자의 2%는 협상 가능하지만, 시도하는 매수자는 드뭅니다.
• 관리비, 그리고 승계될 수 있는 유치권. 관리비는 유닛의 등록 면적을 기준으로 산정되며, 감사된 예산에 대한 RERA의 사전 승인 없이는 부과 자체가 불가능합니다(법률 6/2019 제25조, 제27조). 제32조는 양도를 통제합니다: 관리 주체가 해당 유닛에 유치권을 보유하며 «이 비용이 납부되지 않으면 유닛을 처분할 수 없습니다». 따라서 날짜가 기재된 완납 증명서는 귀하가 합의하는 가격의 일부입니다.
• 금융은 다른 상품입니다. UAE 중앙은행의 LTV 규정은 정의상 주거용 부동산을 대상으로 하므로 상업용 대출은 그 밖에 있고 조건은 은행이 정합니다: 10–15년에 걸쳐 LTV 60–75%이며 25년이 아닙니다. Emirates NBD는 UAE 국민 70%, 외국인 거주자 60%, 최대 AED 7M, 최대 15년을 공시합니다 — 준공된 프리홀드 또는 양도 가능 부동산에 한합니다. 분양 오피스를 위한 공시 모기지는 존재하지 않으므로 대부분의 상업용 분양은 현금으로 계획됩니다.

그다음은 부과되지 않는 세금 — 여기서 가장 반가운 숫자입니다. 개인의 부동산 투자 소득은 해당 활동에 라이선스가 필요하지 않은 경우 금액과 무관하게 UAE 법인세 대상에서 제외됩니다(2023년 내각 결정 제49호 제2조 (2)항 (c)호; FTA 가이드 CTGTNP1 §3.8.3 및 §6.1). 법인은 과세 이익 AED 375,000까지 0%, 초과분에 9%를 납부합니다. 순수 임대 전략이라면 법인보다 개인으로 보유하는 편이 더 저렴한 경우가 많습니다 — 통용되는 조언과 반대입니다. 법적 근거를 포함한 전체 체크리스트는 상업용 부동산 실사: 예약 전에 확인할 것에 있습니다.

20개 중 17개에 날짜와 출처가 명시된 상업용 가격이 있습니다. 20개 모두 아직 건설 중입니다: 14개는 분양, 5개는 공사 중이며, Richmond District는 상업용 층이 아직 출시되지 않았습니다. 표시된 날짜 기준 진입 가격을 지역별로 정리했습니다:

Business Bay — 20개 중 5개로, 가장 많은 지역입니다.

• Haus of Tenet(IRTH) — 오피스 AED 3.2M부터, 중개사 제시가, 2026년 6월. 판매 중.
• Burj Capital(Centurion) — 243개 유닛 중 오피스 238개, shell & core AED 2.58M부터, 공시 가격표가 아닌 개발사 피드, 2026년 9월; 이곳에서 토지청이 기록한 가장 최근 매매는 AED 3.1M입니다. 판매 중, 공사 중.
• HQ by Rove(IRTH, Marasi Bay) — 시공·가구·서비스가 포함된 오피스, DLD 기록 최저 매매가 AED 2.92M부터, 2026년 9월, 최고 AED 12.34M; 중개 채널의 최저 제시가는 AED 3,504,009입니다. 판매 중.
• LUMENA ALTA(Omniyat) — 73개 층에 4,502 ft² 이상 오피스 132개, 엘리베이터 뱅크 단위 판매, DLD 기록 최저 매매가 AED 12.7M부터, 2026년 9월, 최고 AED 41.8M. 판매 중.
• Lumena(Omniyat) — 오피스 AED 25.1M부터, 전매 제시가, 2026년 8월. 전매만 가능: AED 19M 런칭 가격이 여전히 Omniyat 자체 사이트의 «officially sold out»이라는 문구 위에 남아 있습니다.

Sheikh Zayed Road와 Al Jaddaf — 2025년 1월 프리홀드 결정이 관통하는 4개 건물입니다.

• Samana Business Hub(Samana, Downtown Jebel Ali) — 593 ft² 이상 오피스, DLD 기록 최저 매매가 AED 1.18M부터, 2026년 9월, 최고 AED 2.91M; 리테일은 445 ft²부터이며 유닛 단위 호가입니다. 판매 중.
• RAW DISTRICT(Imtiaz, downtown Jebel Ali의 SZR) — 오피스 AED 1.2M부터, 리테일 AED 2.5M부터, 개발사 가격표, 2026년 6월. 전매만 가능: 런칭 물량이 출시 당일 완판되었습니다.
• Binghatti Spectre(Al Jaddaf Waterfront) — 오피스 AED 1.7M부터, 리테일 AED 2.87M부터, 중개사 제시가, 2026년 9월. 판매 중.
• AHS Tower(Sheikh Zayed Road, Trade Centre 구간) — 오피스 AED 15.95M부터, 전매 제시가, 2026년 8월. 전매만 가능하며 제3자 제시가 기준입니다.

Meydan Horizon과 MBR City — 같은 주소에, 가격대의 양극단에 있는 2개입니다.

• The Symphony(Imtiaz) — 381개 유닛 복합용도 타워의 2–8층에 오피스 84개, 공시 가격표가 아닌 개발사 피드 기준 AED 2,395,481부터, 2026년 9월; 토지청이 기록한 유일한 매매는 AED 3.43M이고, 포디움의 리테일 7곳은 AED 5.9M부터 호가합니다. 판매 중, 공사 중.
• Eaton Square(Meydan Horizon, MBR City) — 전층 단위 AED 42M부터, 중개사 제시가, 2026년 9월. 판매 가능 여부 미확정: 개발사 가격표가 공개되지 않았습니다.

내륙 벨트 — Motor City, Sports City, Dubai Land Residence Complex, DAMAC Hills, International City 2에 걸친 7개 건물 — 그리고 가장 저렴한 진입가가 있는 곳입니다.

• Tomorrow Commercial Tower 2(Tomorrow World, International City 2) — 391 ft² 이상 오피스, 개발사 피드 기준 AED 680,800부터, 2026년 9월 — 20개 중 가장 저렴한 상업용 진입가입니다. 판매 중이며, 토지청은 이 건물에서 어떤 매매도 기록하지 않았습니다.
• Aspirz(Danube, Dubai Sports City) — 40층 복합용도 타워의 2–15층에 오피스 266개, AED 850,000부터, 개발사 가격표, 2026년 9월. 판매 중, 공사 중. 어떤 출처도 이 로트의 면적을 공개하지 않아 평방피트당 단가를 도출할 수 없습니다.
• Cove Boulevard(Imtiaz, Dubai Land Residence Complex) — 30층 복합용도 타워의 436개 유닛 중 오피스 149개, 개발사 피드 기준 AED 1,886,668부터 AED 4,330,178까지, 2026년 9월. 판매 중, 공사 중.
• O1NE District–DAWN(AVENEW, Motor City) — 지역 리테일 포디움 위의 Grade A 오피스, DLD 기록 최저 매매가 AED 5,299,000부터, 2026년 9월, 최고 AED 11,083,000. 판매 중.
• DAMAC District offices(DAMAC, DAMAC Hills) — 오피스 10개 층의 core & shell 오피스 AED 6.1M부터, 개발사 가격표, DAMAC 자체 페이지에서 2026년 9월 27일 확인, 2025년 9월 10일 런칭 발표 이후 변동 없음. 판매 중: DAMAC 자체 페이지에 진입 가격과 60/40 플랜, 유효한 행동 유도 버튼이 있습니다. 한 피드인 EZRE는 여전히 «전매만 가능»이라고 적고 있으나 — 해당 페이지와, 오피스가 하나도 포함되지 않은 지역 매매 50건의 토지청 원부가 이를 반박합니다.
• The WOW Tower(Mr. Eight, Dubai Land Residence Complex) — 46층 복합용도 타워의 1–15층 비즈니스 스위트. 상업용 가격 없음: 건물 자체 페이지가 가격을 공개하지 않습니다.
• Tréppan Vision(Fakhruddin, Dubai Land Residence Complex) — 복합용도 스마트 기술 타워 내 오피스 공간. 상업용 가격도, 공개된 면적도 없습니다. 개별 판매인지 임대인지 어떤 출처도 밝히지 않았습니다.

Al Furjan — 2개이며, 그중 하나는 아예 판매 대상이 아닙니다.

• Trussardi Residences(Mira, Al Furjan) — Trussardi Casa 가구가 적용된 복합용도 타워 내 브랜드 오피스 6개 로트, AED 2.73M부터 AED 36,405,100까지, 중개사 제시가, 2026년 8월. 판매 중.
• Richmond District(Mira / John Richmond, Al Furjan) — 전용 오피스 타워와 리테일·F&B·웰니스 포디움으로, 둘 다 마스터플랜에서 확인되었으나 어느 쪽도 판매 출시되지 않았습니다. 시장에 나온 것이 없으므로 가격이 매겨진 것도 없습니다. Q1 2029는 주거 Tower 1에 해당합니다.

현장 방문에 가져갈 세 가지. 위 목록에 평방피트당 가격은 등장하지 않습니다. 단가에는 같은 로트의 가격과 면적이 필요한데, 이 20개 중 10개는 어떤 출처도 그 둘을 짝지어 주지 않기 때문입니다 — 짝지어지는 경우에는 해당 건물의 평면도 카드에 단가가 실려 있습니다. 포털이 Binghatti Spectre에 붙인 AED 774,999는 스튜디오 아파트입니다: 주거 수치를 상업용 수치 대신 쓰는 일은 절대 없어야 합니다. 그리고 The WOW Tower, Tréppan Vision, Richmond District는 공개된 가격이 전혀 없어 가격 없이 제시됩니다.

두바이에서 입지는 다른 어떤 변수보다 상업용 수익에 큰 영향을 주며, 그 방향은 거꾸로입니다: 주소가 명망 있을수록 총수익률은 나빠집니다. 제시가 기준 계산으로 Downtown Dubai는 4.2–7.0%, Dubai Investments Park는 9.4–13.3%입니다 — 평방피트당 가격은 5배에서 9배 차이인데 평방피트당 임대료는 3배에서 4배 차이에 불과합니다. 임대료, 가격, 수익률 구간, 그리고 존재하는 경우 관리비 데이터까지 담은 전체 표는 두바이 오피스 지역: 지도로 보는 투자 가이드입니다.

두 지역은 질문이 특수해서 자체 가이드가 있습니다. Business Bay 오피스: 프로젝트별 가이드는 시장 자금의 52%를 가져간 지역을 건물별로 다룹니다. Sheikh Zayed Road 오피스: 2025년부터 프리홀드는 닫혀 있던 구간을 연 정책 변화를 다룹니다 — 2025년 1월 Dubai Land Department는 457개 필지를 모든 국적에 프리홀드로 전환했고, 그중 128개는 Trade Centre Roundabout에서 Water Canal까지 SZR 연선에, 329개는 Al Jaddaf에 있습니다. 이 가이드는 도로 이름에도 주의를 기울입니다: SZR은 55 km에 이르고, 여기 3개 건물이 그 주소를 쓰며, 그중 첫 번째는 나머지 둘로부터 약 30 km 떨어져 있습니다.

공백은 숫자만큼 가치가 있습니다. 오늘 기준 7가지가 열려 있습니다.

• AHS Tower의 유일한 유효 가격은 제3자의 것입니다. 세 가지 수치가 유통됩니다: 2026년 2월 24일 이후 이용할 수 없는 과거 AED 12M 런칭 진입가, 개발사가 개발 중 완판을 발표해 존재하지 않는 현재 1차 가격, 그리고 2026년 8월 15일 확인된 AED 15.95M–44.9M의 전매 제시가 범위입니다. 행동에 옮길 수 있는 것은 세 번째뿐입니다.
• Eaton Square를 누가 짓는지에 대해 아무도 합의하지 않았습니다. Property Finder는 Renaissance RE로, Time Homes와 Ellington 자체 프로젝트 목록은 Ellington으로 표기합니다. 개발사 가격표도 공개되지 않았으므로 계약금 전에 두 가지를 모두 확정하십시오.
• 20개 중 8개는 독립 출처 3곳이 일치하는 필지 좌표를 갖고 있고, 12개는 그렇지 않습니다 — Lumena와 Eaton Square가 그중에 있습니다. 그 12개의 정확한 필지는 요청 시 개발사로부터 받습니다.
• Binghatti Spectre의 오피스 면적은 서로 일치하지 않습니다. 포털은 AED 1.7M 가격에 «597 ft²부터»를 붙입니다. 반면 Binghatti 자체 오피스 브로셔에 있는 유일한 오피스 면적은 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft²입니다. 거래 가격을 매기기 전에 면적을 서면으로 받으십시오 — 597 ft²와 1,059 ft²는 전혀 다른 매입입니다.
• Aljada CBD의 «10년간 순 8%»는 Arada 자체 Lease Management Agreement 안에 있습니다. arada.com의 어떤 공개 페이지에도 없으며, 은행 보증이나 담보, 에스크로도 수반하지 않습니다. 계약서 자체를 저희에게 요청하십시오.
• 오피스용 공개 관리비 지수는 존재하지 않습니다. 유통되는 수치는 Mollak의 주거 대용치입니다 — 중위값은 17 AED/ft²/year 근처, 프리미엄 상업용 타워는 20–40입니다. 귀하 건물의 실제 요율은 Mollak에서 프로젝트별로 공개되어 있으니, 순수익률을 모델링하기 전에 확인하십시오.
• 모두가 인용하는 세 숫자는 규정이 아니라 관행입니다: 9 m²당 비자 1개 쿼터, 본토 라이선스를 위한 최소 오피스 면적 약 200 ft², 그리고 중개 수수료 2%. 어느 것도 규제 기관 페이지에 없습니다.

다음으로 읽을 것. 지역별 표가 이 섹션의 핵심입니다 — 지역별 임대료, 가격, 수익률 구간: 두바이 오피스 지역. 숫자 뒤에는 두 편이 더 있습니다: Grade A 오피스: 임대료 프리미엄을 뒷받침하는 것과 준공 대 분양 오피스: 지금의 수익인가, 인도 리스크인가. 20개 건물 전체와 가격은 상업용 섹션에 있습니다.