두바이 상업용 부동산

네, 토지가 프리홀드인 지역이라면 가능합니다 — 두바이에서 프리홀드는 유닛의 용도가 아니라 토지의 속성이므로, 프리홀드 구역 내의 오피스나 리테일 유닛은 아파트와 동일한 조건으로 외국인이 소유할 수 있습니다. 2025년 1월 Dubai Land Department는 457개 필지를 전 국적자 대상 프리홀드로 전환했습니다. Trade Centre Roundabout에서 Water Canal까지 Sheikh Zayed Road 연변의 128개 필지, 그리고 Al Jaddaf의 329개 필지입니다. u.ae에 따르면 외국인 매수자의 보유 형태는 프리홀드, 용익권, 최장 99년의 리스홀드 세 가지이며, 특정 유닛에 대해 이를 확정하는 문서는 소유권 증서(title deed) 하나뿐입니다. 증서에는 Property Type / Tenure 항목으로 표기되므로, 보유 형태는 자금이 움직이기 전에 유닛별로 증서에서 확인합니다. 진지하게 검토하는 유닛이 있으면 저희에게 요청하십시오. DIFC는 DIFC Law No. 10 of 2018에 따라 자체 등기소를 둔 별도의 법체계입니다.

전체 답변: Sheikh Zayed Road 오피스 — §1, 「프리홀드」가 실제로 무엇에 부여되는가

실제로 거래되는 것은 스트라타 리테일 — 2군 타워의 저층부와 포디움 — 이며, 거래량은 실재합니다. 2025년 3분기 한 분기에만 437건의 리테일 매매, 총 AED 1.15bn(CRC Property)입니다. 대형 몰은 정반대 모델로 운영되며 가격은 이와 무관합니다. Emaar 자체 Integrated Annual Report 2024는 Emaar Malls의 GLA를 10.5 million ft² 이상, 리테일 유닛 3,500개 이상, 해당 부문 매출 AED 5.1bn으로 기재합니다. 반복 임대수익으로 그만한 실적을 내는 자산 자체가 사업이며, 유닛을 분할 매각하면 임차인 구성과 임대료, 가치평가에 대한 통제권까지 함께 넘기게 됩니다. Dubai Retail은 2025년 9월 동일한 모델로 40개 이상의 자산과 13 million ft² 이상의 GLA를 통합했습니다.

전체 답변: 리테일 투자 — §1, 실제로 매수할 수 있는 대상

DLD 등록세는 매도인 2%, 매수인 2%이며, 소유권 증서 AED 250, 통합 도면 AED 225, 지식부담금 AED 10, 혁신부담금 AED 10이 추가되고, AED 500,000 이상 거래에는 수탁 수수료 AED 4,000 + VAT가 붙습니다(DLD 자체 서비스 페이지, 2026년 8월 10일 확인). 매수인이 4% 전액을 부담한다는 통념은 요율표가 아니라 시장 관행이며, 상업용 거래에서 매도인 몫 2%는 실제로 협상 가능하고 이를 요구하는 것은 통상적입니다. 이어 5% VAT, 중개 수수료 2% 및 수수료에 대한 VAT(계약 사항 — 어떤 규정도 정하지 않음), 전매 시 개발사 NOC 약 AED 500–5,000+, 금융을 이용하면 대출금의 0.25%에 AED 250을 더한 모기지 등록비가 발생합니다. 연간으로는 등록 면적에 대한 관리비, 유닛이 임대 중이든 아니든 부과되는 냉방 용량 요금, 그리고 DEWA가 있습니다. UAE에는 재산세와 양도소득세가 없습니다.

전체 답변: 상업용 부동산 실사 — §3, 가격이 아닌 돈

네 — 5%이며, 매매와 임대 모두에 적용됩니다(FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2). 주거용 전매는 면세이고 3년 내 최초 주거용 공급은 영세율입니다. 2차 상업용 매매에는 특별납부제도가 적용됩니다(VATGRE1 §6.4). 매수인이 재등록 전에 VAT를 FTA에 직접 납부하고 납부거래번호(Payment Transaction Number)를 받아 Land Department에 제출해야 합니다. 가이드 자체 표현으로는 「매수에 대한 VAT가 납부되었다는 이 증빙 없이는 해당 부동산의 매수를 진행할 수 없다」고 합니다. 즉 5%는 이전 전에 납부 의무가 발생하며, 분할 납부 계획에서는 각 납부금에 대해 발생합니다. 이 시장에서 가장 흔한 오해는 「상업용 VAT는 매입자 역과세이므로 납부할 것이 없다」는 것인데, 납부할 것은 있습니다. 또한 임차인이 있는 상태로 과세사업자에게 매각되는 유닛은 계속사업 이전으로 인정될 수 있으므로, 사전에 세무 전문가와 구조를 설계할 가치가 있습니다.

전체 답변: 상업용 대 주거용 — §3, VAT와 이전을 좌우하는 숫자

오피스 시장의 한 구간에서는 최대 3%p 높고, 다른 구간에서는 평균적인 아파트보다 낮습니다. 주거용 기준선은 아파트와 빌라 전체에서 총수익률 약 6.9%(Engel & Völkers Middle East, 2026년 초)이며, 아파트만 보면 7.15%입니다(Property Monitor, 2026년 4월). 오피스 쪽은 — 그리고 유통되는 모든 오피스 수익률은 중개사 추정치입니다. 어떤 기관도 두바이 오피스 캡레이트를 공표하지 않기 때문입니다 — Chestertons(2026년 2월)는 DIFC Grade A를 6.5–7.5%, Business Bay를 7–9%, JLT와 Al Quoz를 최대 10%로 제시했습니다. 즉 최상급 오피스는 평균 아파트보다 수익률이 낮고, Business Bay는 소폭 높으며, 2차 및 밸류애드 구간은 최대 3%p 높습니다. 상향식 수치 하나는 성립하는데, 오직 보고된 임대료를 등록된 가격으로 나눈 것이기 때문입니다. 연 AED 211/ft²(Cushman & Wakefield Core, 2026년 1분기)를 DLD 준공 오피스 평균 AED 2,266/ft²로 나누면 도시 단위 총수익률 9.3%가 나옵니다 — 약 2%p 차이이며, 저가 구간에 집중되어 있습니다.

전체 답변: 두바이 상업용 부동산 투자 가이드 — §3, 수익률 그림

중요한 순서로 열두 가지입니다. 소유권 증서 전문 확인, 관리비 요율 및 미납액, 냉방, 허용 용도, VAT와 납부거래번호, 승계할 임대차계약, 가격 산정 근거, 면적 산정 근거, 등록과 에스크로, 인도 조건 및 실제로 공사가 진행되고 있다는 증빙, 실제 사용 시나리오에 대비한 건물의 물리적 제약, 그리고 증서에 기재된 주차 — 건물 자체의 설명과 항상 일치하지는 않습니다. 이 중 둘은 이전을 즉시 중단시킬 수 있습니다. Law 6/2019 제32조에 따라 유닛에 대한 유치권이 되는 미납 관리비, 그리고 VATGRE1 §6.4가 요구하는 VAT 증빙입니다. 각 항목은 검증 가능한 출처가 있습니다. 증서, Mollak Service Charge Index, 냉방 공급사 명세서, Oqood 등록, FTA 포털입니다. 요청하시면 특정 유닛에 대해 그 출처들로 열두 항목 전부를 확인해 드립니다.

전체 답변: 상업용 부동산 실사 — §1, 열두 가지 확인 항목

규정 문언상 AED 2 million이면 가능합니다. 2026년 7월 28일 갱신된 u.ae 골든비자 페이지는 부동산 투자자 경로의 최소 자본을 AED 2 million으로 정하고 「property ownership」이라고 표현합니다 — 용도를 가리지 않는 표현이므로 오피스나 상가도 아파트와 마찬가지로 포함됩니다. 다만 해당 경로의 공표 기간은 u.ae에서 5년, 동일 기준에 대한 DLD 안내에서는 10년이므로, 예약 전에 본인 사안에 적용되는 기간을 GDRFA 또는 ICP로부터 확인하십시오. 자사 사옥을 매수하는 법인이라면 근거가 더 확실한 경로는 오피스 자체를 통한 비자 정원입니다 — 보유 면적에 대응하는 직원 비자이며, 신청 시점에 면허 시스템에서 결정됩니다.

전체 답변: Sheikh Zayed Road 오피스 — §6, 비자 문제