두바이 오피스 지구: 지도로 보는 투자 가이드

두바이의 모든 오피스 가격은 세 가지 중 하나이며, 가격을 제시하는 사람은 어느 것인지 거의 말해 주지 않습니다. 물어보는 습관을 들이십시오.

• 호가 — 포털 매물에 적힌 값(Bayut, Property Finder, dubizzle)입니다. 매도자나 임대인의 희망입니다. 실제 거래는 그 아래에서 체결됩니다.
• 등록 매매 — Dubai Land Department에 신고된 거래입니다. 실제로 손이 바뀐 돈입니다.
• 리포트 수치 — 컨설팅사의 집계치(CBRE, Cushman & Wakefield, Cavendish Maxwell, Property Monitor)로, 각자의 방법론에 따릅니다.

아래 표는 마지막 열에 Land Department 수치가 명시된 경우를 제외하면 분수의 양쪽 모두 호가로 계산됩니다. 임대인의 희망을 매도자의 희망으로 나누면 방향은 나오지만 소수점은 나오지 않습니다: 대역은 쓸 만하고, 0.1퍼센트포인트는 그렇지 않습니다. 포털이 자체 ROI를 공개하는 경우 그 차이는 볼 만합니다 — Deira는 포털이 3.68%라고 하는데 여기 값은 3.7–5.8%이며, DIFC는 포털이 9.46%라고 해서 여기의 6.0–9.5% 안에 들어옵니다.

제시받는 평방피트 단가에 대해 한 가지 더: 가격과 면적이 같은 단위에서 나올 때만 의미가 있습니다 — 아래 모든 단가는 한 매물의 가격을 그 같은 매물의 면적으로 나눈 것입니다. 대역은 각 지구의 주류 매물을 담고, 트로피 전층과 220 ft² 서비스드 큐비클은 코멘트 열로 밀어냈습니다: 큐비클과 전층은 다른 상품이고, 둘의 평균은 어느 쪽도 설명하지 않습니다.

숫자 하나만 가져가신다면 이것입니다. 두바이 평균 오피스 임대료 AED 211/ft²/년(Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026, 전년 대비 16% 상승, 점유율 약 94%)을 2026년 1월 1일–5월 19일 등록분에 대한 Land Department 준공 오피스 평균 AED 2,266/ft²로 나누면 도시 전체 총수익률 9.3%가 나옵니다. 실측 임대료 ÷ 등록 거래가 — 이 절에서 가장 견고한 수익률이며, 아래 모든 대역은 이 수치와 비교해 읽어야 합니다.

Land Department 수치 둘이 표를 더 고정해 줍니다: 같은 기간 준공 오피스는 Business Bay에서 AED 2,517/ft², JLT에서 AED 2,050/ft²로 등록되었고, 도시 전체 분양 오피스는 AED 4,349/ft²였습니다(Gulf Business가 2026년 5월 21일 게재한 DLD 등록 분석). Business Bay와 JLT가 합쳐서 도시 준공 오피스 거래의 70% 이상을 차지합니다.

뻔한 산수는 참으십시오. 다른 임대료 시계열과 다른 가격 시계열을 짝지으면 같은 도시가 4.6%에서 12.2%까지 무엇이든 내놓는데, 두 표본이 더는 같은 오피스를 설명하지 않기 때문입니다. 그래서 분양 계산 — 211을 4,349로 나눈 값 — 은 여기 어디에도 나오지 않습니다: 분양 오피스에는 임차인도 임대료도 아직 없으므로 그에 대한 수익률은 아무 의미가 없습니다. 준공 오피스 대 분양 오피스가 그 대신 무엇을 사는 것인지 설명합니다.

매매가와 임대료는 AED/평방피트/년 단위이며, 2026년 8월 10일 Bayut, Property Finder, dubizzle에서 수집했습니다. 총수익률 = 중간값 임대료 ÷ 중간값 매매가. 관리비는 존재하는 경우 Mollak 수치입니다 — 오피스 지수는 어디에도 공개되지 않으므로 주거용 및 복합용도 데이터이며, 모두 대용치로 읽으십시오.

표의 최상단과 최하단을 나란히 놓아 보십시오. Downtown Dubai: 매수 5,716–10,673 AED/ft², 임대 313–548, 총수익률 4.2–7.0%. Dubai Investments Park: 매수 750–1,145, 임대 97–124, 총수익률 9.4–13.3%. 평방피트당 매매가는 5~9배 차이가 납니다. 평방피트당 임대료는 3~4배 차이입니다. 프레스티지는 어떤 임차인이 지불할 금액보다 훨씬 급격하게 매매가에 반영되며, 그 격차를 흡수하는 것이 수익률입니다.

여기서 두 가지가 따라오는데, 어느 브로슈어도 말해 주지 않습니다. Downtown이나 DIFC의 트로피 오피스는 자본을 보존하고 회사를 입주시켜 주지만 수익을 지급하지는 않습니다 — 순수익 비교가 DIFC Grade A를 평균적인 두바이 아파트보다 낮게 놓는 이유입니다. 그리고 저가 구간은 시장이라고 하기 어렵습니다: 2026년 8월 10일 기준 AED 500,000 미만으로 호가된 두바이 오피스 16개 전부가 한 건물에 있었고, DIP 전체 매물은 비즈니스 파크 하나입니다. 매도자 한 명이 가격을 정하면 자신의 유닛을 평가할 비교 대상도, 팔아 넘길 시장도 없습니다.

DIFC와 Downtown — 프라임 쌍. 2,375–8,303/ft²의 DIFC와 5,716–10,673의 Downtown은 두바이에서 가장 비싼 두 주소이자 가장 나쁜 두 수익 자산입니다. 두 곳의 신규 매물은 매매가 아니라 임대됩니다: DIFC 자체 타워, 준공 전에 상당 부분 선임대된 DIFC Square, 그리고 임대 목적으로 지어진 Emaar의 Downtown 상업 공간입니다. DIFC에서 거래되는 것은 구형 스트라타 물건 — 재판매 시장이며, 그것도 얇습니다. 프라임 주소가 목적이라면 중고를 매수하거나 임차하게 됩니다.

Business Bay — 돈이 있는 곳. 주류 구간 1,850–2,935/ft², 임대료 145–263, DLD 준공 거래 2,517, 주거용 대용치 기준 관리비 15–20, 그리고 2025년 준공 오피스 거래 1,230건으로 어느 지구보다 많습니다. 이곳의 트로피 타워는 5,500–7,350/ft²를 호가하며 수익률을 4–5%로 끌어내립니다: Business Bay에서는 지구가 아니라 건물이 수익을 결정합니다. 이곳 다섯 건물은 자체 페이지가 있습니다: Haus of Tenet, Burj Capital, Marasi Bay의 HQ by Rove, LUMENA ALTA, Lumena이며, 다섯 중 넷은 여전히 개발사 측에서 분양 중입니다. Business Bay 가이드가 다섯 곳 모두를 해부합니다.

Sheikh Zayed Road — 가장 최근의 프리홀드. 2,697–7,437/ft², 임대료 99–365, 그리고 주류 집단에서 가장 좁은 수익률 대역 4.9–6.5%입니다: 임대료 한 단위당 가장 많이 지불하는 곳입니다. 수익이 아니라 접근성을 위해 매수하십시오 — 이 도로의 외국인 프리홀드는 2025년 1월부터입니다. 이곳 세 건물은 자체 페이지가 있으며, 그중 둘이 나머지 하나와 같은 시장이 아닌 이유는 7절에서 다룹니다.

JLT와 Barsha Heights — 진짜 2차 시장. JLT는 1,403–2,284/ft²에 DLD 준공 거래 2,050, 2025년 거래 1,067건이며, Barsha Heights는 1,280–3,985에 임대료 119–248입니다. 이 두 곳은 Business Bay 외에 작동하는 2차 오피스 시장을 가진 유일한 지구입니다 — 개인 소유자에게 매입해 리모델링하고 임대할 수 있는 매물이 있습니다. 매입·리노베이션·임대가 계획이라면 실행 가능한 곳은 여기이며, 인테리어 비용 계산에 관한 경고가 하나 있습니다: Barsha Heights 쌍에서는 같은 건물·같은 면적의 인테리어 완비 유닛보다 미완비 유닛이 더 높게 호가되었습니다. Grade A 오피스: 임대 프리미엄을 지탱하는 것에 7개 쌍 전체가 있습니다.

Meydan과 MBR City — 가격을 매기기에 너무 얇고, 양극단의 두 건물. 매매 호가는 2,000–4,000/ft²이고 지구 전체 오피스 임대 매물은 정확히 1건이므로, 그것이 함의하는 7.2%는 증거가 아니라 산수입니다. Meydan Horizon의 Eaton Square는 2026년 9월 7일 브로커 호가 기준 AED 42M부터 전층을 매도하며, 1차 분양 가능 여부는 확인되지 않았습니다. The Symphony는 같은 주소이면서 규모의 반대쪽 끝에 있습니다: 복합용도 타워 2–8층의 오피스 84개로, 2026년 9월 브로커가 사용하는 개발사 피드 기준 AED 2,395,481부터입니다.

세컨더리 벨트 — DSO, DIP, Motor City. 수익률 표의 최상단으로, 각각 7.8–16.3%, 9.4–13.3%, 7.0–11.5%입니다. 두 자릿수 이야기가 나오는 곳이며, 이를 작동시키는 조건은 셋입니다 — 소형 유닛, 해당 지구 기준으로 평방피트 단가가 비정상적으로 낮은 건물, 그리고 전층 요율 대신 가구 완비 요율을 지불하는 소형 임차인입니다. 하나라도 빠지면 수치는 총수익률 8–13%로 떨어집니다. 이 세 곳 중 자체 페이지가 있는 건물은 하나입니다: Motor City의 O1NE District–DAWN, 오피스 AED 5,299,000부터 — Land Department가 그곳에서 기록한 최저 매매가이며, 기록된 범위의 상단은 AED 11,083,000입니다. DSO와 DIP에서는 출발점이 될 공개 목록 없이 개인 소유자에게 매수하게 되므로, 어떤 물건이든 실시간 호가는 저희에게 문의하십시오.

Al Jaddaf — 아무도 가격을 매기지 않은 저렴한 중심부 지구. 1,633–2,056/ft²이고 임대 시계열은 존재하지 않으며, 따라서 표에 수익률도 없습니다. 2025년 1월 프리홀드 전환 때문에 목록에 올랐습니다: 457개 필지 중 329개가 이곳입니다. 이곳에서 자체 페이지가 있는 건물은 Binghatti Spectre입니다.

이 부분이 시간을 가장 많이 절약해 줍니다: «여기서 오피스를 살 수 있습니까»라는 질문의 답이 아니오인 6개 지구이며, 그중 셋은 영구적으로 그렇습니다.

Dubai Media City, Dubai Internet City, d3에 매매 오피스가 없는 것은 있을 수가 없기 때문입니다. 세 곳 모두 TECOM 프리존이며 그 안에 프리홀드는 존재하지 않습니다 — 페이지 제목이 «For Lease»인 데는 구조적 이유가 있습니다. TECOM 자신은 공간을 매도하는 대신 자산을 매입하며, Office Park를 AED 720M에 인수했습니다. 그렇지 않다고 시사하는 브로커 매물은 존재하지 않는 것을 설명하고 있는 것입니다. 관련된 함정이 하나 더 있습니다: 널리 반복되는 «d3 상업용 오피스 AED 1,870,000, 인도 2027년 5월»은 Design Quarter의 주거 분양가를 상업 공간에 잘못 붙인 것입니다.

Al Quoz, Dubai Production City / IMPZ, Dubai South에는 매매 오피스 재고가 없습니다 — 지구 단위와 하위 지구 단위 모두에서, 세 포털 전부에서 그렇습니다. Al Quoz에는 상업용 부동산이 있지만(창고 31개, 필지 5개, 노동자 숙소 2개) 오피스는 0건입니다. 그리고 이 모든 경우에 포털은 빈 페이지를 반환하는 대신 인접 지구의 결과를 대체 표시합니다: Al Quoz 검색은 Business Bay와 JLT를, d3 검색은 Business Bay를 반환합니다. 이 페이지들을 스크레이핑하는 사람은 다른 지구의 매물을 수집해 잘못된 이름으로 분류하게 됩니다.

일곱 번째 행도 0을 반환합니다 — Al Barsha 본체 — 그러나 그것은 닫힌 시장이 아니라 명칭상의 인공물입니다: 그곳에서 매도 중인 상업용 매물은 AED 73–215M의 개발 필지 3건이 전부이고, «Uptown»으로 마케팅되는 오피스 시장은 한 줄 위의 Barsha Heights이며, 거기서는 매수가 충분히 가능합니다.

그리고 Deira는 반대 방향의 함정입니다. Deira에는 매매 오피스 매물 3건 대 임대 매물 2,419건이 있습니다. 살 것이 없는 임대 시장이며, 매물이 존재하는 곳에서도 수익률은 도시 최악입니다: 포털 ROI 3.68%, 여기 계산은 3.7–5.8%, 12개월간 13건 매매에 대한 DLD 평균 거래가는 AED 2,161,437입니다. Bur Dubai도 3.62%로 같은 형태입니다. 두 지구 모두 저렴해 보이지만 그렇지 않습니다.

Sheikh Zayed Road는 55 km에 이릅니다. 이 절의 세 건물이 그 주소를 쓰며, 첫 번째는 나머지 둘로부터 약 30 km 떨어져 있습니다. AHS Tower는 도시 중심부 안쪽 Trade Centre 구간에 서 있고, 오피스 호가는 AED 15.95M부터입니다. RAW DISTRICT와 Samana Business Hub는 아부다비 쪽 끝에 가까운 downtown Jebel Ali에 서 있고, 오피스는 AED 1.2M부터 시작합니다. 가격은 13배 차이, 도로 이름은 하나, 위 표에서는 한 행 — 그러나 임차인도, 임대료도, 그들을 두고 경쟁하는 건물도 다릅니다. 누군가 «SZR 오피스»를 제시한다면 그는 주소를 준 것이지 입지를 준 것이 아닙니다: 어느 쪽 끝인지 물으십시오. Sheikh Zayed Road 오피스: 2025년부터 프리홀드는 정확히 그 구분을 중심으로 구성되었습니다.

위 지도에 관한 실무 메모 하나. 지도는 네 건물을 표시합니다. 여기 20개 건물 중 8개는 독립된 세 출처가 일치하는 필지 좌표를 가지고 있고, 12개는 그렇지 않습니다 — Lumena와 Eaton Square가 그중에 있습니다. 그 12개의 정확한 필지는 요청 시 개발사로부터 받으며, 전망에 대가를 지불하기 전에 물어볼 만합니다.

여기의 대역은 검색 범위를 좁혀 주지만, 당신의 유닛 가격을 매겨 주지는 않습니다. 특정 건물에 대해 먼저 확인할 네 가지입니다.

• 호가 임대료가 아니라 임대차 계약서를 요청하십시오. 위의 대역은 대부분 호가를 호가로 나눈 것이며, 포털이 자체 ROI를 공개하는 경우 그 값은 실질적으로 더 낮게 나오곤 합니다 — Deira 3.68%, Bur Dubai 3.62%. 특정 건물의 등록된 Ejari 임대료는 공개되지 않으므로, 이를 확정하는 문서는 임대인 본인의 계약서입니다.
• 매도자 수를 세어 보십시오. DIP는 비즈니스 파크 하나이고, AED-500,000 미만 오피스 시장 전체가 타워 하나이며, Sports City는 단일 프로젝트의 39개 매물입니다. 한 매도자가 가격을 정하는 곳에서는 평가 기준이 될 비교 대상이 없고, «이런 걸 열 개 사겠다»는 선택지도 없습니다.
• Mollak에서 해당 건물의 관리비를 뽑아 보십시오. 위의 모든 관리비 수치는 Mollak의 주거용 또는 복합용도 대용치입니다. 오피스 중간값은 한 번도 공개된 적이 없기 때문입니다. 프리미엄 상업 타워는 20–40 AED/ft²/년으로 제시되며, 이는 순수익률에서 0.3–1.5퍼센트포인트를 가져갑니다. 특정 프로젝트의 요율은 프로젝트별로 공개됩니다.
• 공과금은 직접 더하십시오. DEWA의 상업용 요금과 지역 냉방 요금은 어느 수익률 표에도 없고 각자의 페이지에 있습니다. 상업용 유닛은 공실 상태에서도 냉동기 용량 요금이 발생하므로, 임대되지 않은 오피스는 대기하는 매달 비용을 청구합니다.

다음에 읽을 것: Business Bay 오피스: 프로젝트별 가이드 — 시장 자금의 52%를 가져간 지구를 건물 단위로 다룹니다. 그다음 457개 필지에 관한 결정은 Sheikh Zayed Road 오피스: 2025년부터 프리홀드로, 무엇이든 예약하기 전에는 상업용 부동산 실사로 가십시오. 시장 전체를 처음부터 끝까지 다룬 것은 두바이 상업용 부동산 투자 가이드이며, 20개 건물 전부는 상업 섹션에 있습니다.