Коммерческая недвижимость Дубая: инвестиционный гид

Эти показатели взяты из одного дома, одного документа, одного квартала — CBRE, Q2 2026 против Q2 2025, — поэтому обе половины рынка измерены одинаково. Картину дополняют ещё три замера. JLL, Q2 2026: вакантность офисов по городу 6.1% против 7.7% годом ранее — минимум более чем за десять лет, и всё же не ноль. Savills, Q2 2026: средняя запрашиваемая ставка удержалась на AED 238/ft²/year без роста квартал к квакталу — первый такой квартал с H1 2021: резкий плюс к прошлому году и ровная линия к прошлому кварталу. Cavendish Maxwell, итог 2025 года: продажи офисов на AED 13.1bn по примерно 4,600 сделкам, рост стоимости на 102% — сильнейший год за одиннадцать лет.

Одна оговорка идёт со всем этим: рост аренды — не доходность. Доходность зависит от того, сколько Вы заплатили, что простаивает, сколько забирает сервисный сбор и во что встаёт отделка. Там, где два уважаемых дома расходятся по одному и тому же кварталу — а это бывает, — замеры стоят рядом в материале Офисный рынок Дубая: ставки, цены и предложение.

Почти каждая коммерческая страница на этом рынке написана для инвестора. Читают их двое, и второй подписывает быстрее — он покупает место для работы, а не позицию в портфеле инвестиций.

Если Вы покупаете ради доходности, номер этажа и вид перестают иметь значение, а исход определяют четыре вещи. Первое — цена входа и то, какая из пяти цифр перед Вами: прайс застройщика, фид застройщика, с которым работают брокеры, запрос брокера, запрос по перепродаже и зарегистрированная сделка в Земельном департаменте описывают одно здание по-разному. Второе — сервисный сбор и чиллер, установленные отдельно по каждому зданию и снимаемые с аренды до того, как Вы увидите первый дирхам. Третье — вакантность и срок повторной сдачи: ≈94% заполняемости по городу успокаивают, но Вашему помещению всё равно придётся найти своего арендатора. Четвёртое — +13% это движение аренды, а не доходность.

Если Вы покупаете офис для своей компании, доходность значит меньше, и решают другие четыре. Сначала разрешённое использование: офисный этаж не становится автоматически клиникой, школой или ресторанами. Закон Дубая № 6 от 2019 года закрепляет назначение помещения на уровне реестра, а использование вопреки договору аренды или правилам планирования — основание для выселения по ст. 25(1)(f) Закона 33/2008. Затем отделка: большая часть того, что здесь продаётся, идёт в состоянии shell & core, поэтому Ваша реальная стоимость — покупка плюс стройка. Затем лицензия, которая привязана к виду деятельности и к помещению: разрешение на алкоголь — к оператору и адресу, никогда к самому помещению. И пара вопросов, которые Ваши сотрудники зададут в первый же день: норматив парковки и путь до метро — оба фиксируются в день подписания.

Одно, чего апартаменты для Вас не сделают никогда: офис несёт визовую квоту. Соотношение, которое повторяют консультанты для материковой части Дубая, — одна виза на 9 m² офисной площади, зарегистрированной в Ejari. Это рыночная практика, а не опубликованная норма, и Ваша квота определяется в системе в день подачи.

Честная версия уже той, что звучит в презентациях. Сначала жилой ориентир: Property Monitor, апрель 2026 — все типы 6.68% валовой, апартаменты 7.15%, виллы и таунхаусы 4.98%; Engel & Völkers Middle East, начало 2026 года даёт средний показатель по всем типам около 6.9%. По офисам публичны только брокерские оценки, потому что ни один институциональный дом не публикует ставку капитализации офисов Дубая — Chestertons, февраль 2026: DIFC класс A 6.5–7.5%, Business Bay 7–9%, JLT и Al Quoz до 10%. Поставьте это против жилой базы 6.9%, и трофейный офис в DIFC принесёт Вам меньше, чем средние апартаменты Дубая. Business Bay обходит её чуть-чуть. Дешёвый сегмент и объекты с добавленной стоимостью — на величину до трёх пунктов. То есть «офисы доходнее жилья» — ложь про офисы и правда про дешёвые офисы.

Самая устойчивая доступная цифра делит заявленную аренду на зарегистрированную цену: средняя аренда офиса в Дубае AED 211/ft²/year (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) на средние по DLD AED 2,266/ft² для готовых офисов за 1 января – 19 мая 2026 даёт 9.3% валовой по городу против 7.15% у апартаментов. Два лишних пункта, и большая их часть сидит в дешёвом сегменте. Одно предупреждение, если возьмётесь за арифметику сами: другой набор ставок на другом наборе цен выдаёт для того же города от 4.6% до 12.2%, потому что выборки перестают описывать одни и те же офисы. Что с этими 9.3% делают НДС, сервисный сбор, налог на прибыль и ликвидность — в материале Коммерческая недвижимость против жилой: что меняет чистую доходность.

На порталах этот рынок выглядит огромным. Та часть, которую Вы реально можете купить, мала, и знание, какая именно, меняет Ваш короткий список.

Застройщики первого эшелона не продают коммерческие площади вообще. Emaar говорит это своими словами: офисы, ритейл, образовательные и медицинские площади «построены для сдачи в аренду пользователям», апартаменты — «построены для продажи». Его Integrated Annual Report за 2024 год объясняет почему: более 10.5M ft² арендуемой площади моллов, свыше 3,500 торговых помещений, AED 5.1bn выручки сегмента. Актив с такой отдачей и заполняемостью моллов 98% (CBRE Q1 2026) не нарезают на долевую собственность. Nakheel, Meraas, Wasl, Nshama, Expo City, DMCC, TECOM и Aldar работают по той же модели; собственные новые башни DIFC сдаются в аренду, а DIFC Square был в основном законтрактован до завершения. Единственное исключение в первом эшелоне — Omniyat, который действительно продаёт коммерческий офф-план в Business Bay.

Что действительно продаётся — это долевая собственность (strata): офисные этажи и торговые подиумы, выделенные из жилых башен второго эшелона машиной среднего сегмента — Azizi, Binghatti, Samana, Danube, Imtiaz, Peace Homes и их коллегами. Из двадцати районов настоящий офис в долевой собственности продаётся примерно в восьми: Business Bay, SZR / Trade Centre, downtown Jebel Ali, JVC/JVT, Arjan, Majan/DLRC, Motor City/Sports City и Al Furjan/Discovery Gardens, а JLT, DHCC и Al Sufouh появляются время от времени. В остальных двенадцати то, что продают под вывеской «коммерции», — торговый подиум. И три района не продают ничего по устройству: Dubai Media City, Dubai Internet City и d3 — это свободные зоны TECOM, где фрихолда не существует, только аренда. Торговая половина темы, включая лицензионное правило, на котором спотыкаются покупатели F&B, — в материале Инвестиции в ритейл: трафик, качество арендатора и риск аренды.

Четыре вещи в коммерческой покупке не имеют аналога в жилой. Первую закладывайте в бюджет заранее — она становится к оплате до того, как объект станет Вашим.

• НДС 5%, с продажи и с аренды. Коммерческая недвижимость облагается по стандартной ставке — FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2, — тогда как вторичная продажа жилья освобождена, а первая поставка в течение трёх лет облагается по нулевой ставке. При вторичной коммерческой покупке применяется Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): Вы платите НДС напрямую в FTA, получаете Payment Transaction Number, и «без этого доказательства уплаты НДС по покупке сделка по объекту не может быть проведена». Продажа с действующими арендаторами налогоплательщику может квалифицироваться как передача действующего бизнеса и выйти за пределы этих 5% — выстраивайте это с налоговым консультантом заранее.
• Сборы DLD — 2% с продавца и 2% с покупателя, плюс AED 250 за титул, AED 225 за единую карту, AED 10 knowledge, AED 10 innovation и сбор доверенного агента AED 4,000 + НДС при сумме выше AED 500,000 (страницы услуг DLD, проверено 10 августа 2026). То, что покупатель платит все 4%, — рыночный обычай, а не тариф: в коммерческой сделке 2% продавца обсуждаемы, и мало кто пробует.
• Сервисный сбор и залоговое право, которое Вы можете унаследовать. Сборы устанавливаются по зарегистрированной площади помещения и вообще не могут взиматься без предварительного одобрения RERA аудированного бюджета (Закон 6/2019, ст. 25, ст. 27). Ст. 32 ставит шлюз на переход права: управляющая организация имеет залоговое право на помещение, и «лот не может быть отчуждён, пока эти сборы не уплачены». Поэтому справка об отсутствии задолженности с датой — часть той цены, на которую Вы соглашаетесь.
• Финансирование — это другой продукт. Регулирование LTV Центрального банка ОАЭ по определению покрывает жилую недвижимость, поэтому коммерческое кредитование лежит за его пределами и условия ставит банк: LTV 60–75% на 10–15 лет, а не на 25. Emirates NBD публикует 70% для граждан ОАЭ и 60% для экспатов, до AED 7M, до 15 лет — только по готовой недвижимости во фрихолде или с правом передачи. Опубликованной ипотеки на офис в офф-плане не существует, поэтому большая часть коммерческого офф-плана планируется как покупка за наличные.

Затем налог, которого нет, — самая приятная цифра здесь. Доход физического лица от инвестиций в недвижимость находится вне корпоративного налога ОАЭ независимо от суммы, если деятельность не требует лицензии (Постановление Кабинета министров № 49 от 2023 года, ст. 2(2), подпункт c; руководство FTA CTGTNP1 §3.8.3 и §6.1). Компания платит 0% до AED 375,000 налогооблагаемой прибыли и 9% выше. Для чистой арендной стратегии Вы часто дешевле как физическое лицо, чем как компания, — противоположно совету, который ходит по рынку. Полный чек-лист с правовым основанием — в материале Комплексная проверка коммерческой недвижимости: прежде чем бронировать.

У семнадцати из двадцати есть коммерческая цена с датой и названным источником. Все двадцать ещё строятся: четырнадцать в офф-плане, пять в стройке и Richmond District, чьи коммерческие этажи пока не выведены в продажу. Цены входа на указанные даты, по районам:

Business Bay — пять из двадцати, район с их наибольшим числом.

• Haus of Tenet (IRTH) — офисы от AED 3.2M, запрос брокера, июнь 2026. В продаже.
• Burj Capital (Centurion) — 238 офисов из 243 лотов, shell & core от AED 2.58M по фиду застройщика, а не по опубликованному прайсу, сент. 2026; самая свежая сделка, записанная здесь Земельным департаментом, — AED 3.1M. В продаже, в стройке.
• HQ by Rove (IRTH, Marasi Bay) — офисы с отделкой, мебелью и сервисом от AED 2.92M — минимальная сделка, записанная DLD, сент. 2026, диапазон до AED 12.34M; брокерский канал просит от AED 3,504,009. В продаже.
• LUMENA ALTA (Omniyat) — 132 офиса от 4,502 ft² на 73 уровнях, продажа по лифтовым группам, от AED 12.7M — минимальная сделка, записанная DLD, сент. 2026, диапазон до AED 41.8M. В продаже.
• Lumena (Omniyat) — офисы от AED 25.1M, запрос по перепродаже, авг. 2026. Только перепродажа: стартовая цифра AED 19M до сих пор стоит на собственном сайте Omniyat над словами «officially sold out».

Sheikh Zayed Road и Al Jaddaf — четыре здания, через которые проходит решение о фрихолде от января 2025 года.

• Samana Business Hub (Samana, Downtown Jebel Ali) — офисы от 593 ft² от AED 1.18M — минимальная сделка, записанная DLD, сент. 2026, диапазон до AED 2.91M; ритейл от 445 ft², цена за помещение. В продаже.
• RAW DISTRICT (Imtiaz, SZR у downtown Jebel Ali) — офисы от AED 1.2M, ритейл от AED 2.5M, прайс застройщика, июнь 2026. Только перепродажа: старт был распродан в день выхода.
• Binghatti Spectre (Al Jaddaf Waterfront — участок у воды) — офисы от AED 1.7M, ритейл от AED 2.87M, запрос брокера, сент. 2026. В продаже.
• AHS Tower (Sheikh Zayed Road, отрезок Trade Centre) — офисы от AED 15.95M, запрос по перепродаже, авг. 2026. Только перепродажа, на основании запроса третьей стороны.

Meydan Horizon и MBR City — два объекта по одному адресу, на противоположных концах ценовой шкалы.

• The Symphony (Imtiaz) — 84 офиса на этажах 2–8 башни смешанного назначения из 381 лота, от AED 2,395,481 по фиду застройщика, а не по опубликованному прайсу, сент. 2026; единственная сделка, записанная там Земельным департаментом, — AED 3.43M, а семь торговых помещений подиума просят от AED 5.9M. В продаже, в стройке.
• Eaton Square (Meydan Horizon, MBR City) — целые этажи от AED 42M, запрос брокера, сент. 2026. Доступность не установлена: прайс застройщика не публиковался.

Внутренний пояс — семь зданий в Motor City, Sports City, Dubai Land Residence Complex, DAMAC Hills и International City 2 — и там же самые дешёвые входы.

• Tomorrow Commercial Tower 2 (Tomorrow World, International City 2) — офисы от 391 ft² от AED 680,800 по фиду застройщика, сент. 2026 — самый дешёвый коммерческий вход из двадцати. В продаже, и Земельный департамент не записал в этом здании ни одной сделки.
• Aspirz (Danube, Dubai Sports City) — 266 офисов на этажах 2–15 башни смешанного назначения в 40 этажей, от AED 850,000, прайс застройщика, сент. 2026. В продаже, в стройке. Ни один источник не публикует площадь этих лотов, поэтому ставку за фут вывести нельзя.
• Cove Boulevard (Imtiaz, Dubai Land Residence Complex) — 149 офисов из 436 лотов в 30-этажной башне смешанного назначения, от AED 1,886,668 по фиду застройщика, сент. 2026, до AED 4,330,178. В продаже, в стройке.
• O1NE District–DAWN (AVENEW, Motor City) — офисы класса A над торговым подиумом района, от AED 5,299,000 — минимальная сделка, записанная DLD, сент. 2026, диапазон до AED 11,083,000. В продаже.
• Офисы DAMAC District (DAMAC, DAMAC Hills) — офисы в состоянии core & shell на десяти офисных этажах от AED 6.1M, прайс застройщика, прочитано на собственной странице DAMAC 27 сентября 2026 и не менялось с момента объявления о старте 10 сентября 2025. В продаже: собственная страница DAMAC несёт цену входа, план 60/40 и живой призыв к действию. Один фид, EZRE, до сих пор пишет «Resale only» — это опровергается и той страницей, и реестром Земельного департамента на 50 сделок в районе, где нет ни одного офиса.
• The WOW Tower (Mr. Eight, Dubai Land Residence Complex) — бизнес-блоки на этажах 1–15 башни смешанного назначения в 46 этажей. Коммерческой цены нет: собственная страница здания её не публикует.
• Tréppan Vision (Fakhruddin, Dubai Land Residence Complex) — офисные площади в башне смешанного назначения с умными технологиями. Ни коммерческой цены, ни опубликованной площади. Продаются они по отдельности или сдаются, ни один источник не сообщает.

Al Furjan — два объекта, один из них вообще не продаётся.

• Trussardi Residences (Mira, Al Furjan) — шесть брендированных офисных лотов в башне смешанного назначения с резиденциями, обставленными Trussardi Casa, от AED 2.73M, запрос брокера, авг. 2026, до AED 36,405,100. В продаже.
• Richmond District (Mira / John Richmond, Al Furjan) — отдельная офисная башня и подиум с ритейлом, F&B и велнесом, оба подтверждены в мастер-плане и ни один не выведен в продажу. На рынке ничего нет, поэтому и цены нет; Q1 2029 относится к жилой Tower 1.

Три вещи, которые стоит взять с собой на просмотр. В этом списке нет ни одной цены за квадратный фут, потому что ставка требует цены и площади по одному и тому же лоту, а для десяти из этих двадцати ни один источник их не сопоставляет; там, где сопоставляет, ставку несут карточки планировок самого здания. AED 774,999, которые порталы привязывают к Binghatti Spectre, — это студия: никогда не позволяйте жилой цифре подменять коммерческую. А The WOW Tower, Tréppan Vision и Richmond District идут без цены просто потому, что её никто не публиковал.

Локация делает для коммерческой доходности в Дубае больше, чем любая другая переменная, и работает она в обратную сторону: чем престижнее адрес, тем хуже валовая доходность. По арифметике запрашиваемых цен Downtown Dubai идёт на 4.2–7.0%, а Dubai Investments Park — на 9.4–13.3%: цена за фут различается в пять–девять раз, а аренда за фут — только в три–четыре. Полная таблица — ставки, цены, диапазоны доходности и данные по сервисным сборам, где они есть, — в материале Офисные районы Дубая: инвестиционный гид по карте.

У двух районов есть собственный гид, потому что вопросы по ним специфические. Офисы в Business Bay: гид по проектам разбирает район, который взял 52% денег рынка, здание за зданием. Офисы на Sheikh Zayed Road: фрихолд с 2025 года разбирает изменение правил, открывшее закрытый сегмент: в январе 2025 года Dubai Land Department перевёл 457 участков во фрихолд для всех национальностей — 128 из них вдоль SZR от Trade Centre Roundabout до Water Canal и 329 в Al Jaddaf. Там же аккуратно разобрано название самой дороги: SZR тянется 55 км, этот адрес носят три здания, и первое стоит примерно в 30 км от двух других.

Пробелы стоят для Вас не меньше цифр. Семь из них открыты сегодня.

• Единственная живая цена AHS Tower принадлежит третьей стороне. Ходят три цифры: исторический стартовый вход AED 12M, недоступный с 24 февраля 2026; отсутствие текущей первичной цены, поскольку застройщик объявил о распродаже башни ещё на стройке; и запрос по перепродаже в диапазоне AED 15.95M–44.9M, проверенный 15 августа 2026. Действовать можно только по третьей.
• Никто не сходится в том, кто строит Eaton Square. Property Finder приписывает Renaissance RE; Time Homes и собственный перечень проектов Ellington — Ellington. Прайс застройщика тоже не публиковался, поэтому решите оба вопроса до задатка.
• У восьми из двадцати есть координата участка, с которой согласны три независимых источника; у двенадцати — нет, и среди них Lumena и Eaton Square. По этим двенадцати точный участок берётся у застройщика по запросу.
• Площади офисов Binghatti Spectre не совпадают. Порталы привязывают к цене AED 1.7M «от 597 ft²»; единственные офисные площади в собственной офисной брошюре Binghatti — 1,059.60 / 1,072.84 / 1,094.15 ft². Получите площадь письменно, прежде чем считать сделку: при 597 ft² и при 1,059 ft² это разные покупки.
• «8% net over 10 years» у Aljada CBD живёт в собственном Lease Management Agreement компании Arada, ни на одной публичной странице arada.com, и за этим нет ни банковской гарантии, ни поручительства, ни эскроу-счёта. Попросите у нас сам договор.
• Публичного индекса сервисных сборов по офисам не существует. Ходящие цифры — жилые прокси из Mollak: медиана около 17 AED/ft²/year, 20–40 для коммерческих башен премиум-класса. Ставка по Вашему зданию публична в Mollak, по проекту; поднимите её до того, как считать чистую доходность.
• Три цифры, которые все цитируют, — практика, а не правила: квота одна виза на 9 m², минимальная офисная площадь ~200 ft² для материковой лицензии и брокерская комиссия 2%. Ни одна из них не стоит на странице регулятора.

Читать дальше. Таблица по районам — сердце этого раздела: ставки, цены и диапазоны доходности район за районом, Офисные районы Дубая. За цифрами стоят ещё два материала: Офисы класса A: что держит надбавку к аренде и Готовые офисы против офф-плана: доход сейчас или риск сдачи. Все двадцать зданий с ценами — в разделе коммерческой недвижимости.