Коммерческая недвижимость в Дубае

Да, везде, где земля во фрихолде — в Дубае фрихолд является свойством земли, а не назначения лота, поэтому офис или помещение ритейла внутри фрихолд-зоны доступны иностранцу для владения на тех же основаниях, что и апартаменты. В январе 2025 года Dubai Land Department перевёл 457 участков во фрихолд для граждан всех государств: 128 вдоль Sheikh Zayed Road от Trade Centre Roundabout до Water Canal и 329 в Al Jaddaf. Для иностранных покупателей, согласно u.ae, право владения существует в трёх формах — фрихолд, узуфрукт и лизхолд до 99 лет, — и единственный документ, который решает вопрос по конкретному лоту, это свидетельство о собственности, где форма указана как Property Type / Tenure. То есть форма владения считывается со свидетельства, по каждому лоту, до того как уйдут деньги. Запросите его у нас по любому лоту, который Вы рассматриваете серьёзно. DIFC — отдельная правовая система со своим регистратором по DIFC Law No. 10 of 2018.

Полный ответ: Офисы на Sheikh Zayed Road — §1, к чему на самом деле привязан «фрихолд»

Торгуется strata-ритейл — первые этажи и подиумы башен второго эшелона, — и объём реальный: только за Q3 2025 это AED 1.15bn по 437 сделкам продажи ритейла (CRC Property). Крупнейшие моллы работают по противоположной модели, и цена здесь ни при чём: собственный Integrated Annual Report 2024 Emaar указывает у Emaar Malls свыше 10.5 million ft² GLA, 3,500+ помещений ритейла и AED 5.1bn выручки сегмента — актив, который даёт столько на регулярной аренде, сам и есть бизнес, а распродажа лотов отдала бы вместе с ними контроль над составом арендаторов, арендной ставкой и оценкой. Dubai Retail в сентябре 2025 года консолидировал 40+ активов и свыше 13 million ft² GLA по той же модели.

Полный ответ: Инвестиции в ритейл — §1, что действительно можно купить

Регистрация DLD — 2% с продавца и 2% с покупателя, плюс AED 250 за свидетельство о собственности, AED 225 за единую карту, AED 10 за knowledge fee и AED 10 за innovation fee, плюс сбор доверительного управляющего AED 4,000 + НДС по сделкам от AED 500,000 (собственные страницы услуг DLD, проверено 10 августа 2026 года). Практика, по которой покупатель платит все 4%, — рыночный обычай, а не тариф: в коммерческой сделке 2% продавца действительно обсуждаемы, и просить об этом нормально. Далее НДС 5%, брокерская комиссия 2% плюс НДС на комиссию (договорная — её не устанавливает ни один регламент), NOC застройщика при перепродаже примерно на AED 500–5,000+ и, при финансировании, регистрация ипотеки по 0.25% от суммы кредита плюс AED 250. Ежегодно: сервисный сбор за зарегистрированную площадь, плата за мощность чиллера — независимо от того, сдан лот или нет, — и DEWA. Налога на недвижимость и налога на прирост капитала в ОАЭ нет.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §3, деньги, которые не являются ценой

Да — 5%, и при продаже, и при аренде (FTA, VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2), тогда как перепродажа жилья освобождена, а первая поставка жилья в течение трёх лет облагается по нулевой ставке. При вторичной коммерческой продаже применяется Special Payment Mechanism (VATGRE1 §6.4): покупатель платит НДС напрямую в FTA до перерегистрации, получает Payment Transaction Number и обязан предъявить его в Land Department — дословно по тексту руководства: «без этого подтверждения уплаты НДС при покупке приобретение объекта не может быть продолжено». То есть 5% становятся к уплате до перехода права, а при рассрочке начисляются на каждый платёж. Самая частая ошибка на этом рынке — «коммерческий НДС идёт по обратному начислению, значит платить нечего». Платить есть что; а сданный в аренду лот, проданный налогооблагаемому лицу, может квалифицироваться как передача действующего предприятия — это стоит структурировать с налоговым консультантом заранее.

Полный ответ: Коммерческая против жилой — §3, НДС и число, которое открывает переход права

В одной части офисного рынка — до трёх процентных пунктов; в другой они дают меньше средних апартаментов. Жилая база — около 6.9% валовой доходности по апартаментам и виллам (Engel & Völkers Middle East, начало 2026 года), при этом по одним апартаментам — 7.15% (Property Monitor, апрель 2026 года). На офисной стороне — и любая офисная доходность в обороте является оценкой брокера, поскольку ни один институциональный дом не публикует cap rate по офисам Дубая — Chestertons (февраль 2026 года) даёт DIFC Grade A на 6.5–7.5%, Business Bay на 7–9%, а JLT и Al Quoz — до 10%. То есть трофейный офис даёт меньше средних апартаментов, Business Bay — умеренно больше, а вторичный и value-add сегмент — до трёх пунктов больше. Одна цифра «сверху вниз» выдерживает проверку, и только потому, что делит заявленную аренду на зарегистрированную цену: AED 211/ft²/год (Cushman & Wakefield Core, Q1 2026) на средние AED 2,266/ft² по готовым офисам DLD даёт 9.3% валовой доходности на уровне города — около двух пунктов, сконцентрированных в дешёвом конце.

Полный ответ: Гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая — §3, картина доходности

Двенадцать пунктов, в порядке значимости: свидетельство о собственности, прочитанное полностью; ставка сервисного сбора и задолженность по нему; чиллер; разрешённое использование; НДС и Payment Transaction Number; договор аренды, который Вы наследуете; база цены; база площади; регистрация и эскроу-счёт; условия передачи плюс доказательства того, что что-то действительно строится; физика здания против Вашего реального сценария; и парковка, зафиксированная в свидетельстве, с которой описание самого здания не всегда совпадает. Два из этих пунктов способны полностью остановить переход права — неоплаченные сервисные сборы, которые являются залогом на лоте по Law 6/2019, ст. 32, и подтверждение НДС, требуемое VATGRE1 §6.4. У каждой проверки есть место, где она проверяема: свидетельство, Mollak Service Charge Index, выписка поставщика охлаждения, запись в Oqood, портал FTA. Попросите нас — и мы прогоним все двенадцать по этим источникам для конкретного лота.

Полный ответ: Комплексная проверка коммерческой недвижимости — §1, двенадцать проверок

Да, при AED 2 million, по формулировке правила. Страница Golden Visa на u.ae, обновлённая 28 июля 2026 года, задаёт маршрут для инвестора в недвижимость при минимальном капитале AED 2 million и говорит о «владении недвижимостью» — нейтральный по назначению термин, который покрывает офис или магазин так же свободно, как апартаменты. Срок, опубликованный для этого маршрута, — 5 лет на u.ae и 10 лет в сообщениях DLD по тому же порогу, поэтому попросите GDRFA или ICP подтвердить тот, который применим именно к Вашему случаю, до брони. Для компании, покупающей собственное помещение, лучше подтверждённый маршрут — визовая ёмкость через сам офис: визы сотрудникам под занимаемую Вами площадь, решаемые в лицензионной системе на момент подачи заявления.

Полный ответ: Офисы на Sheikh Zayed Road — §6, вопрос визы