Офисные районы Дубая: инвестиционный гид по карте

Каждая цена офиса в Дубае — это одно из трёх, и тот, кто её называет, редко уточняет, что именно. Научитесь спрашивать.

• Запрашиваемая цена — то, что написано в объявлении на портале (Bayut, Property Finder, dubizzle). Надежда продавца или арендодателя. Реальные сделки проходят ниже.
• Зарегистрированная продажа — сделка, поданная в Dubai Land Department. Деньги, которые перешли из рук в руки.
• Цифра из отчёта — агрегат консалтинговой компании (CBRE, Cushman & Wakefield, Cavendish Maxwell, Property Monitor) по её собственной методологии.

Таблица ниже построена на запрашиваемых ценах с обеих сторон дроби, кроме случаев, где в последней колонке названа цифра Dubai Land Department. Разделите надежду арендодателя на надежду продавца — и получите направление, а не десятую долю: диапазон применим, десятая доля процентного пункта — нет. Там, где портал публикует собственный ROI, разрыв стоит увидеть: для Deira портал говорит 3.68% против 3.7–5.8% здесь; для DIFC — 9.46%, и это попадает внутрь 6.0–9.5%.

Ещё одно о любой ставке за фут, которую вам показывают: она что-то значит только если цена и площадь взяты по одному и тому же лоту — каждая ставка ниже делит цену одного объявления на площадь того же объявления. Диапазоны покрывают основной фонд каждого района, а трофейные этажи и сервисные кабинки по 220 ft² вынесены в колонку комментария: кабинка и целый этаж — разные продукты, и среднее между ними не описывает ни одного из двух.

Если запомнить одну цифру, то эту. Средняя арендная ставка офисов в Дубае AED 211/ft²/год (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026, +16% год к году, заполняемость около 94%), делённая на среднюю цену готовых офисов по Dubai Land Department AED 2,266/ft² для регистраций с 1 января по 19 мая 2026, даёт 9.3% валовых по городу. Замеренная аренда к зарегистрированным продажам: самая надёжная доходность в этом материале и цифра, с которой следует сверять каждый диапазон ниже.

Ещё две цифры Dubai Land Department закрепляют таблицу: готовые офисы зарегистрированы по AED 2,517/ft² в Business Bay и AED 2,050/ft² в JLT за тот же период против AED 4,349/ft² для офф-план офисов по всему городу (анализ регистраций DLD, опубликованный Gulf Business, 21 мая 2026). На Business Bay и JLT вместе приходится более 70% сделок с готовыми офисами в городе.

Сопротивляйтесь очевидной арифметике. Соедините другой ряд аренды с другим рядом цен — и тот же город даст что угодно от 4.6% до 12.2%, потому что две выборки перестали описывать одни и те же офисы. Именно поэтому офф-план расчёт — 211 на 4,349 — здесь не появляется нигде: у офф-план офиса ещё нет ни арендатора, ни аренды, поэтому доходность по нему ничего не значит. Готовые офисы против офф-план объясняет, что вы покупаете вместо этого.

Цены продажи и аренда в AED за квадратный фут в год, собраны 10 августа 2026 на Bayut, Property Finder и dubizzle. Валовая доходность = аренда по середине диапазона ÷ цена по середине диапазона. Сервисный сбор — цифра Mollak там, где она есть: данные по жилью и смешанному назначению, поскольку офисный индекс не публикуется нигде, так что читайте каждую из них как приближение.

Поставьте верх и низ таблицы рядом. Downtown Dubai: 5,716–10,673 AED/ft² на покупку, 313–548 на аренду, 4.2–7.0% валовых. Dubai Investments Park: 750–1,145 на покупку, 97–124 на аренду, 9.4–13.3% валовых. Цена за фут различается в пять-девять раз. Аренда за фут — в три-четыре. Престиж заложен в цену продажи куда круче, чем любой арендатор готов за него платить, и разрыв поглощает доходность.

Из этого следуют две вещи, и ни одну вам не скажет буклет. Трофейный офис в Downtown или DIFC сохраняет ваш капитал и размещает вашу компанию, но дохода вам не платит — именно поэтому сравнение чистой доходности ставит DIFC класса A ниже средних апартаментов в Дубае. А дешёвый край — это едва ли рынок: все шестнадцать офисов в Дубае дешевле AED 500,000 на 10 августа 2026 стояли в одном здании, а весь фонд DIP — это один бизнес-парк. Когда цену задаёт единственный продавец, вам нечем оценить свой лот и некуда его продать.

DIFC и Downtown — премиальная пара. DIFC по 2,375–8,303/ft² и Downtown по 5,716–10,673 — два самых дорогих адреса в Дубае и два худших доходных актива. Новый фонд и там, и там сдаётся в аренду, а не продаётся: собственные башни DIFC, DIFC Square, в значительной части сданный в аренду ещё до сдачи объекта, и коммерческие площади Emaar в Downtown, построенные под аренду. В DIFC торгуется более старый strata-фонд — рынок перепродаж, и притом тонкий. Если смысл в престижном адресе, вы покупаете вторичку или снимаете.

Business Bay — где деньги. 1,850–2,935/ft² в основном фонде, аренда 145–263, сделки с готовыми по DLD на 2,517, сервисный сбор 15–20 по жилому приближению и 1,230 сделок с готовыми офисами в 2025 году — больше, чем в любом другом районе. Трофейные башни здесь просят 5,500–7,350/ft² и тянут доходность вниз до 4–5%: в Business Bay ваш доход определяет здание, а не район. Пять зданий здесь имеют собственную страницу: Haus of Tenet, Burj Capital, HQ by Rove в Marasi Bay, LUMENA ALTA и Lumena, и четыре из пяти всё ещё продаются со стороны застройщика. Гид по Business Bay разбирает все пять.

Sheikh Zayed Road — самый свежий фрихолд. 2,697–7,437/ft², аренда 99–365 и самый узкий диапазон доходности в основном наборе — 4.9–6.5%: здесь вы платите больше всего за единицу аренды. Покупайте тут за доступ, а не за доход — иностранный фрихолд на этой дороге существует только с января 2025. Три здания здесь имеют собственную страницу, а раздел 7 объясняет, почему два из них не на том же рынке, что третье.

JLT и Barsha Heights — настоящий вторичный рынок. JLT по 1,403–2,284/ft² при сделках с готовыми по DLD на 2,050 и 1,067 сделках в 2025 году; Barsha Heights по 1,280–3,985 при аренде 119–248. Это единственные два района за пределами Business Bay с работающим вторичным офисным рынком — фонд, который можно купить у частного владельца, отремонтировать и сдать. Если план — купить, отремонтировать и сдать, выполним он именно здесь; и вот предупреждение про арифметику отделки: в паре по Barsha Heights лот без мебели просили дороже, чем отделанный той же площади в том же доме. Офисы класса A: за что платят надбавку к аренде содержит все семь пар.

Meydan и MBR City — слишком тонко, чтобы оценить, и два здания на противоположных концах. Запрос на продажу 2,000–4,000/ft² и ровно одно объявление об аренде офиса на весь район, так что подразумеваемые 7.2% — арифметика, а не доказательство. Eaton Square в Meydan Horizon продаёт целые этажи от AED 42M по запросу брокера от 7 сентября 2026, наличие на первичном рынке не установлено. The Symphony находится по тому же адресу и на другом конце шкалы: 84 офиса на этажах 2–8 башни смешанного назначения, от AED 2,395,481 по фиду застройщика, с которым работают брокеры, сентябрь 2026.

Вторичный пояс — DSO, DIP, Motor City. Верх таблицы доходности: 7.8–16.3%, 9.4–13.3% и 7.0–11.5% соответственно. Отсюда берутся истории про двузначную доходность, и работают они при трёх условиях — небольшой лот, здание с аномально низкой для своего района ценой за фут и небольшой арендатор, платящий ставку за меблированное, а не ставку за целый этаж. Уберите любое из трёх — и цифра падает до 8–13% валовых. Одно здание из этих трёх районов имеет собственную страницу: O1NE District–DAWN в Motor City, офисы от AED 5,299,000 — самая низкая продажа, которую Dubai Land Department там зарегистрировал, в зафиксированном диапазоне до AED 11,083,000. В DSO и DIP вы покупаете у частных владельцев, и опубликованного списка, с которого можно начать, нет, поэтому спрашивайте у нас актуальный запрос по любому лоту.

Al Jaddaf — дешёвый центральный район, который никто не оценил. 1,633–2,056/ft², арендного ряда не существует, и поэтому доходности в таблице нет. Район в списке из-за перевода в фрихолд в январе 2025: 329 из 457 участков находятся здесь. Binghatti Spectre — здание здесь со своей страницей.

Это часть, которая сэкономит вам больше всего времени: шесть районов, где ответ на вопрос «могу я купить здесь офис» — нет, и в трёх из них навсегда.

В Dubai Media City, Dubai Internet City и d3 нет офисов на продажу, потому что их там не может быть. Все три — свободные зоны TECOM, и фрихолда в них не существует: страницы озаглавлены «For Lease» по структурной причине. Сама TECOM покупает активы вместо продажи площадей — она приобрела Office Park за AED 720M. Объявление брокера, подразумевающее иное, описывает то, чего не существует. Связанная ловушка: широко повторяемое «коммерческие офисы d3 от AED 1,870,000, передача в мае 2027» — это стартовая цена жилого проекта Design Quarter, ошибочно отнесённая к коммерческим площадям.

В Al Quoz, Dubai Production City / IMPZ и Dubai South офисного фонда на продажу нет — ни на уровне района, ни на уровне подрайонов, ни на одном из трёх порталов. В Al Quoz есть коммерческая недвижимость (31 склад, пять участков, два рабочих городка) и ноль офисов. И в каждом из этих случаев порталы подставляют результаты соседнего района вместо пустой страницы: запросы по Al Quoz возвращают Business Bay и JLT, запросы по d3 возвращают Business Bay. Кто бы ни парсил эти страницы, он соберёт объявления других районов и запишет их под неверным именем.

Седьмая строка тоже даёт ноль — собственно Al Barsha, — но это артефакт названия, а не закрытый рынок: коммерческий фонд в продаже там сводится к трём участкам под застройку по AED 73–215M, а офисный рынок, который продают под именем «Uptown», — это Barsha Heights, строкой выше, где покупка вполне возможна.

А Deira — ловушка в обратную сторону. В Deira 3 объявления о продаже офисов против 2,419 об аренде. Это рынок аренды, где нечего покупать, а там, где фонд всё же есть, доходность худшая в городе: ROI по порталу 3.68%, арифметика здесь 3.7–5.8%, средняя сделка по DLD AED 2,161,437 на тринадцати продажах за двенадцать месяцев. Bur Dubai имеет ту же форму при 3.62%. Оба района кажутся дешёвыми и дешёвыми не являются.

Sheikh Zayed Road тянется на 55 км. Три здания в этом разделе имеют этот адрес, и первое стоит примерно в 30 км от двух других. AHS Tower стоит на участке Trade Centre внутри городского ядра, где его офисы просят от AED 15.95M. RAW DISTRICT и Samana Business Hub стоят в центре Jebel Ali у конца дороги со стороны Абу-Даби, где офис начинается от AED 1.2M. Разница в чеке в тринадцать раз, одно название дороги, одна строка в таблице выше — и разные арендаторы, разная аренда, разные здания, конкурирующие за них. Когда вам называют «офис на SZR», вам дали адрес, а не локацию: спрашивайте, с какого конца. Офисы на Sheikh Zayed Road: фрихолд с 2025 года построен именно вокруг этого различия.

Одно практическое замечание по карте выше. На ней отмечены четыре здания; у восьми из двадцати здесь есть координата участка, с которой согласны три независимых источника, а у двенадцати — нет, и среди них Lumena и Eaton Square. Для этих двенадцати точный участок даёт застройщик по запросу — стоит спросить, прежде чем платить за вид.

Диапазон здесь сужает ваш поиск, но никогда не оценивает ваш лот. Четыре вещи, которые нужно запросить по конкретному зданию в первую очередь.

• Просите договоры аренды, а не запрашиваемые ставки. Большинство диапазонов выше делят одну запрашиваемую цену на другую, а там, где портал публикует собственный ROI, он часто оказывается существенно ниже — Deira 3.68%, Bur Dubai 3.62%. Зарегистрированные в Ejari ставки по конкретному зданию не публичны, поэтому вопрос решают собственные договоры арендодателя.
• Считайте продавцов. DIP — один бизнес-парк; весь офисный рынок дешевле AED-500,000 — одна башня; Sports City — 39 лотов одного проекта. Там, где цену задаёт один продавец, нет аналога для оценки, и «купите десять таких» не предлагается.
• Вытащите сервисный сбор здания из Mollak. Каждая цифра сервисного сбора выше — это приближение Mollak по жилью или смешанному назначению, потому что офисная медиана никогда не публиковалась; премиум-башни коммерческого назначения заявляют 20–40 AED/ft²/год, что снимает 0.3–1.5 процентных пункта с чистой доходности. Ставка по конкретному проекту публична, в разрезе проекта.
• Коммунальные услуги добавляйте сами. Коммерческий тариф DEWA и тарифы центрального охлаждения живут на своих собственных страницах, а не в таблице доходности. Для коммерческого лота плата за мощность чиллера начисляется и тогда, когда лот стоит пустым, так что несданный офис выставляет вам счёт каждый месяц ожидания.

Читайте далее: Офисы Business Bay: гид по проектам — район, который взял 52% денег рынка, здание за зданием. Затем Офисы на Sheikh Zayed Road: фрихолд с 2025 года про решение по 457 участкам и Комплексная проверка коммерческой недвижимости прежде, чем что-либо резервировать. Весь рынок от края до края — гид по инвестициям в коммерческую недвижимость Дубая; все двадцать зданий — в разделе коммерческой недвижимости.