Sijainti vaikuttaa Dubain liikekiinteistön tuottoon enemmän kuin mikään muu valittavissa oleva tekijä, eikä kukaan julkaise taulukkoa, joka sen näyttäisi. CBRE, JLL, Savills, Knight Frank ja Cavendish Maxwell raportoivat kaikki Dubain toimistovuokria, ja jokainen niistä pysähtyy ennen kuin asettaa alueen hinnan vuokran viereen. Portaalit pysähtyvät samoin: Bayut ei anna toimistojen keskimääräistä AED/ft²-lukua yhdelläkään 26 aluesivustaan. Niinpä alla olevat 27 riviä on luettu suoraan itse ilmoituksista 10. elokuuta 2026 — mihin toimisto myydään neliöjalalta, mistä se vuokrataan neliöjalalta ja minkä bruttotuoton tämä pari antaa. Useimmilla riveillä murtoluvun kumpikin puoli on pyyntihinta, joten luottakaa vaihteluväliin ja sivuuttakaa desimaali; siellä missä Land Department on rekisteröinyt todellisia kauppoja, rivi kertoo sen.
Dubain toimistoalueet: kartalta etenevä sijoitusopas
Dubain paras toimisto-osoite tuottaa omistajalleen kaupungin huonoimman tulon. Downtown liikkuu 4.2–7.0% bruttotuotossa; Dubai Investments Park, jonka koko kanta on yksi liiketoimintapuisto, liikkuu 9.4–13.3% — koska neliöjalkahinta eroaa niiden välillä viisin- tai yhdeksänkertaisesti, kun vuokra eroaa vain kolmin- tai nelinkertaisesti. Tässä 27 aluetta ja jokaisesta se, mitä toimisto maksaa, mistä se vuokrataan ja minkä tuoton tämä pari antaa, pyyntihinnoilla murtoluvun kummallakin puolella ellei Land Departmentin lukua ole erikseen mainittu — sekä ne kuusi aluetta, jotka eivät myy teille toimistoa mihinkään hintaan.
Neljä näistä alueista ja rakennus, jonka voitte kussakin ostaa
AHS Tower Sheikh Zayed Roadin Trade Centre -osuudella, Haus of Tenet Business Bayssa, Binghatti Spectre Al Jaddafissa ja RAW DISTRICT saman tien Jebel Ali -päässä — neljä aluetta alla olevasta taulukosta, neljällä hintatasolla AED 1.2M:stä AED 15.95M:ään. Napsauttakaa karttamerkkiä tai mitä tahansa riviä päästäksenne rakennuksen sivulle.
Dubain parhaat ja huonoimmat toimistotuotot
- 01 Paras tuottoväli Dubai Investments Park — ja koko kanta on yksi liiketoimintapuisto 9.4–13.3% pyyntivuokra pyyntihinnasta, elokuu 2026
- 02 Huonoin tuottoväli Downtown Dubai — alle AED 21M kohteita ei ole lainkaan 4.2–7.0% pyyntivuokra pyyntihinnasta, elokuu 2026
- 03 Kaupungin keskiarvo Tämän jutun kestävin luku — mitattu vuokra rekisteröityihin kauppoihin 9.3% C&W Core Q1 2026 ÷ DLD 2026
- 04 Business Bay, valmiit kaupat Mitä ostajat todella maksoivat kaupungin vilkkaimmalla toimistoalueella AED 2,517/ft² DLD, 1. tammikuuta – 19. toukokuuta 2026
- 05 Alueet, jotka eivät myy teille toimistoa Kolme kuudesta ei voi myydä: Media City, Internet City ja d3 ovat vain vuokrattavissa 6 tarkistettu kolmelta portaalilta, 10. elokuuta 2026
- 06 Deira Vuokrattavia toimistoja kaikkialla, ostettavia tuskin lainkaan — ja Dubain huonoin tuotto 3 vs 2,419 myynti-ilmoituksia vs. vuokrailmoituksia
Mitä ilmoitettu toimistohinta todella kertoo
Jokainen toimistohinta Dubaissa on yksi kolmesta asiasta, ja hinnan antaja kertoo harvoin kummasta. Oppikaa kysymään.
- Pyyntihinta — se, mitä portaalin ilmoitus sanoo (Bayut, Property Finder, dubizzle). Myyjän tai vuokranantajan toive. Todelliset kaupat asettuvat sen alle.
- Rekisteröity kauppa — Dubai Land Departmentille kirjattu kauppa. Rahaa, joka vaihtoi omistajaa.
- Raportin luku — konsulttiyhtiön koosteluku (CBRE, Cushman & Wakefield, Cavendish Maxwell, Property Monitor), yhtiön omalla menetelmällä laskettuna.
Alla oleva taulukko toimii pyyntihinnoilla murtoluvun kummallakin puolella, paitsi siellä missä viimeisessä sarakkeessa on nimetty Land Departmentin luku. Kun jaatte vuokranantajan toiveen myyjän toiveella, saatte suunnan, ette desimaalia: vaihteluväli on käyttökelpoinen, prosenttiyksikön kymmenesosa ei. Siellä missä portaali julkaisee oman ROI-lukunsa, ero kannattaa katsoa — Deirasta portaali sanoo 3.68% vastaan tämän taulukon 3.7–5.8%; DIFC:stä se sanoo 9.46% ja osuu välin 6.0–9.5% sisään.
Vielä yksi asia jokaisesta neliöjalkahinnasta, joka teille näytetään: se merkitsee jotakin vain jos hinta ja pinta-ala tulevat samasta kohteesta — jokainen alla oleva hinta jakaa yhden ilmoituksen hinnan saman ilmoituksen pinta-alalla. Vaihteluvälit kattavat kunkin alueen valtavirtakannan, ja huippukerrokset sekä 220 ft² palvelutyöpisteet on työnnetty kommenttisarakkeeseen: työpiste ja kokonainen kerros ovat eri tuotteita, eikä niiden keskiarvo kuvaa kumpaakaan.
Tämän jutun luotettavin tuottoluku
Jos viette mukananne yhden luvun, viekää tämä. Dubain toimistojen keskivuokra AED 211/ft²/vuosi (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026, nousua 16% vuodessa, käyttöaste noin 94%) jaettuna Land Departmentin valmiiden toimistojen keskiarvolla AED 2,266/ft² rekisteröinneistä välillä 1. tammikuuta – 19. toukokuuta 2026 antaa 9.3% bruttona koko kaupungissa. Mitattu vuokra rekisteröityihin kauppoihin: tämän osion kestävin tuottoluku, ja se luku, jota vasten jokainen alla oleva vaihteluväli on luettava.
Kaksi muuta Land Departmentin lukua ankkuroi taulukon: valmiita toimistoja rekisteröitiin hintaan AED 2,517/ft² Business Bayssa ja AED 2,050/ft² JLT:ssä samalla jaksolla, kun off-plan-toimistot koko kaupungissa olivat AED 4,349/ft² (Gulf Businessin julkaisema analyysi DLD:n rekisteröinneistä, 21. toukokuuta 2026). Business Bay ja JLT ottavat yhdessä yli 70% kaupungin valmiiden toimistojen kaupoista.
Vastustakaa ilmeistä laskutoimitusta. Yhdistäkää eri vuokrasarja eri hintasarjaan, ja sama kaupunki tuottaa mitä tahansa välillä 4.6% ja 12.2%, koska kaksi otosta ovat lakanneet kuvaamasta samoja toimistoja. Siksi off-plan-laskelma — 211 jaettuna 4,349:llä — ei esiinny tässä missään: off-plan-toimistolla ei ole vuokralaista eikä vielä vuokraa, joten sen tuotto ei merkitse mitään. Valmiit vs. off-plan-toimistot kertoo, mitä sen sijaan olette ostamassa.
Jokainen alue hinnoiteltuna
Myyntihinnat ja vuokrat AED:na neliöjalkaa kohti vuodessa, kerätty 10. elokuuta 2026 Bayutista, Property Finderistä ja dubizzlesta. Bruttotuotto = vaihteluvälin keskivuokra ÷ vaihteluvälin keskihinta. Hoitovastike on Mollakin luku siellä missä sellainen on — asuin- ja monikäyttökohteiden tietoa, koska toimistoindeksiä ei julkaista missään, joten lukekaa jokainen niistä vertailulukuna.
| Alue | Myynti, AED/ft² | Vuokra, AED/ft²/v | Bruttotuotto | Hoitovastike | Mitä luvun takana on |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Investments Park | 750 – 1,145 | 97 – 124 | 9.4 – 13.3% | ei toimistotietoa | Dubain paras pyyntihinnoilla laskettu tuotto, ja koko kanta on yksi rakennus: Schon Business Park, 25 kohdetta. Vuokrat ovat poikkeuksellisen tasaiset, ~100–110. |
| Dubai Silicon Oasis | 973 – 2,268 | 76 – 224 | 7.8 – 16.3% | ei toimistotietoa | Kaupungin halvin neliöjalka. Vaihteluvälin ylälaita 13–16% kuuluu The Apricotin pienille tiloille; kokonaiset kerrokset liikkuvat 8–10%. |
| Motor City | 1,476 – 2,607 | 103 – 196 | 7.0 – 11.5% | ei toimistotietoa | Detroit House on tämän aineiston ainoa rakennus, jossa valmiiksi kalustettu tila vuokrataan 70% kalliimmalla kuin saman kokoinen shell & core -tila samassa talossa. |
| Barsha Heights / TECOM | 1,280 – 3,985 | 119 – 248 | 6.2 – 10.2% | ei toimistotietoa | Ainoa kehittynyt toimistojen jälkimarkkina Business Bayn ja JLT:n ulkopuolella. Kokonaisen kerroksen alennukset painavat hinnan tasolle ~1,500/ft². |
| Jebel Ali | 867 – 3,288 | 86 – 134 | 4.0 – 9.9% | ei toimistotietoa | Kaksi markkinaa yhden nimen alla: vanha vapaa-alueen kanta tasolla 867–1,200 ja uudet off-plan-keskittymät tasolla 1,700–3,300. Niiden keskiarvo on merkityksetön. |
| Arjan | 1,375 – 2,966 | 125 – 169 | 6.0 – 9.6% | ei toimistotietoa | Pienet palvelutoimistot vuokrataan täällä hintaan 351–370 AED/ft²/vuosi, mikä on business center -tuote, ei toimistovuokrasuhde. |
| JVC | 1,668 – 3,299 | 104 – 192 | 5.8 – 9.9% | ei toimistotietoa | 158 kohdetta, lähes yhden rakennuttajan monopolissa ja pääosin off-plan — joten osta-remontoi-vuokraa-skenaariolla ei ole mitään ostettavaa. |
| Business Bay | 1,850 – 2,935 | 145 – 263 | 6.1 – 11.2% | 15 – 20 (Mollak, asuinkohteiden vertailuluku) | DLD:n valmiiden kohteiden kaupat: AED 2,517/ft². Huipputornit tasolla 5,500–7,350 painavat tuoton 4–5% — sama postinumero, eri omaisuuslaji. |
| JLT | 1,403 – 2,284 | 109 – 177 | 6.0 – 9.9% | 14 – 16 (Mollak, asuinkohteiden vertailuluku) | DLD:n valmiiden kohteiden kaupat: AED 2,050/ft². Kalustetut pienet tilat vuokrataan hintaan 242–313 AED/ft²/vuosi, selvästi kerrostason hinnan yli. |
| DIFC | 2,375 – 8,303 | 400 – 719 | 6.0 – 9.5% | 20 – 40 (arvio, premium-tornit) | Ainoa alue, jossa portaalin oma ROI-arvio (9.46%) on samaa mieltä tämän taulukon laskelman kanssa. Myynnissä on vuoden 2011 strata-kantaa; uudet tornit vuokrataan. |
| Sheikh Zayed Road | 2,697 – 7,437 | 99 – 365 | 4.9 – 6.5% | ei toimistotietoa | Yksi tie, kaksi hintamaailmaa: Latifa Tower tasolla 2,700–3,700 vastaan premium-tornit tasolla 5,000–7,400. Freehold kaikille kansallisuuksille vasta tammikuusta 2025. |
| Meydan | 2,000 – 4,000 | 287 (n=1) | ~7.2% — ei luotettava | ei toimistotietoa | Yksi toimiston vuokrailmoitus koko alueella. Yhdestä havainnosta laskettu tuotto on laskutoimitus, ei näyttö — pitäkää lukua 7.2% paikanpitäjänä. |
| Downtown Dubai | 5,716 – 10,673 | 313 – 548 | 4.2 – 7.0% | 18 – 25 (Mollak, asuinkohteiden vertailuluku) | Kaupungin huonoin tuotto ja korkein sisäänpääsy: koko kanta on Boulevard Plaza ja Burj Khalifa, eikä alle AED 21M kohteita ole olemassa. |
| Al Jaddaf | 1,633 – 2,056 | lähde ei palauttanut tietoa | — | ei tietoa | Keskeisistä alueista halvin neliöjalalta, ja freehold kaikille kansallisuuksille tammikuusta 2025 — muunnetuista 457 tontista 329 on täällä. Vuokrasarjaa ei ole, joten tuottoa ei ole. |
| Deira | 1,701 – 2,239 | 63 – 185 | 3.7 – 5.8% | ei toimistotietoa | Portaalin ROI 3.68%; DLD:n keskimääräinen kauppa AED 2,161,437, 13 kaupasta kahdentoista kuukauden aikana. 3 myynti-ilmoitusta vastaan 2,419 vuokrailmoitusta — vuokramarkkina, ei ostomarkkina. |
| Bur Dubai | 2,419 – 5,360 | 195 – 324 (pienet tilat) | 3.6 – 5.0% | ei toimistotietoa | Portaalin ROI 3.62%. Viisi kuudesta myynnissä olevasta kohteesta on yksi off-plan-projekti, joka valmistuu Q2 2027 — toimivaa jälkimarkkinaa ei ole. |
| Dubailand (Majan + DLRC) | 1,127 – 2,759 | lähde ei palauttanut tietoa | — | ei tietoa | 151 kohdetta, lähes kaikki off-plan ja valmistuvat 2027–2028. Halpaa neliöjalalta, eikä mitään remontoitavaa. |
| International City | 1,064 – 2,032 | lähde ei palauttanut tietoa | — | 10 – 14 (Mollak, asuinkohteiden vertailuluku) | 33 kohdetta kahdessa rakennuksessa. Erikseen laskettuna Dragon Martissa ei ole yhtään toimistoa myynnissä. |
| Dubai Sports City | 1,719 – 2,612 | lähde ei palauttanut tietoa | — | ei tietoa | 39 kohdetta 40:stä on yksi off-plan-projekti. Sijaintiinsa nähden kallista neliöjalalta, ja hinnoiteltu uudiskohteena, ei tämän alueen jälkimarkkinana. |
| Al Furjan | 2,007 – 3,151 | lähde ei palauttanut tietoa | — | ei tietoa | Kolme kohdetta, kaikki off-plan, valmistuvat Q3 2027 – Q2 2028. Jälkimarkkinaa ei vielä ole. |
| Al Quoz | ei toimistoja myynnissä (0) | 72 – 303 | — | ei tietoa | Liikekiinteistökantaa on — 31 varastoa, 5 tonttia — ja nolla toimistoa, sekä alue- että osa-aluetasolla. |
| Dubai Production City / IMPZ | ei toimistoja myynnissä (0) | 175 – 180 | — | ei tietoa | Vuokrat ovat silmiinpistävän tasaiset alueen rakennusten välillä. Ostaminen ei ole täällä vaihtoehto. |
| Dubai Media City | ei lainkaan — rakenteellisesti | 125 – 260 | — | ei tietoa | TECOMin vapaa-alue. Freeholdia ei täällä ole periaatteessakaan — vain vuokraus, mitä tahansa jokin ilmoitus antaisi ymmärtää. |
| Dubai Internet City | ei lainkaan — rakenteellisesti | 180 – 280 | — | ei tietoa | Sama TECOMin malli. Yksittäiset tornit vuokrataan kiinteillä hinnoilla — 230 ja 250 niissä kahdessa, jotka otimme otokseen. |
| d3 (Design District) | ei lainkaan — rakenteellisesti | — | — | ei tietoa | Jälleen TECOM, ja tulkintaloukku: portaalihaku d3:n toimistoista palauttaa huomaamatta Business Bayn tuloksia. Älkää lukekaa niitä d3:na. |
| Dubai South | ei lainkaan (0) | — | — | ei tietoa | Portaaleilla ei ole täällä yhtään toimistoilmoitusta, ei myyntiin eikä vuokralle. Alueen oma rakennuttaja pitää liiketilansa vuokrauksessa. |
| Al Barsha (varsinainen) | ei toimistoja myynnissä (0) | 129 – 275 | — | ei tietoa | Vain kolme liikekiinteistötonttia hintaan AED 73–215M. Nimellä ”Uptown” markkinoitu toimistomarkkina on Barsha Heights, yksi rivi ylempänä. |
Miksi Downtown tuottaa Dubain huonoimmin
Asettakaa taulukon ylä- ja alalaita rinnakkain. Downtown Dubai: 5,716–10,673 AED/ft² ostaa, 313–548 vuokrata, 4.2–7.0% bruttona. Dubai Investments Park: 750–1,145 ostaa, 97–124 vuokrata, 9.4–13.3% bruttona. Neliöjalkahinta eroaa viisin- tai yhdeksänkertaisesti. Neliöjalkavuokra eroaa kolmin- tai nelinkertaisesti. Arvostus hinnoitellaan kauppaan paljon jyrkemmin kuin yksikään vuokralainen siitä maksaa, ja tuotto on se, joka ottaa eron vastaan.
Tästä seuraa kaksi asiaa, eikä kumpaakaan kerrota yhdessäkään esitteessä. Huipputoimisto Downtownissa tai DIFC:ssä säilyttää pääomanne ja antaa yhtiöllenne tilat; tuloa se ei teille maksa — ja siksi nettotuottovertailu asettaa DIFC:n Grade A -tilat keskimääräisen dubailaisen asunnon alle. Ja halpa pää on tuskin markkina: kaikki 16 Dubain toimistoa, joiden hinta oli alle AED 500,000 10. elokuuta 2026, sijaitsivat yhdessä rakennuksessa, ja koko DIP:n kanta on yksi liiketoimintapuisto. Kun yksi myyjä asettaa hinnan, teillä ei ole mitään, mihin kohdettanne verrata, eikä mitään, mihin se myydä.
Alue alueelta, ja mitä kussakin voi ostaa
DIFC ja Downtown — huippupari. DIFC tasolla 2,375–8,303/ft² ja Downtown tasolla 5,716–10,673 ovat Dubain kaksi kalleinta osoitetta ja kaksi huonointa tuloa tuottavaa kohdetta. Uusi kanta kummassakin vuokrataan, ei myydä: DIFC:n omat tornit, DIFC Square olennaisilta osin esivuokrattuna jo ennen valmistumista, ja Emaarin Downtownin liiketilat rakennettuna vuokralle. DIFC:ssä vaihtaa omistajaa vanhempi osaomistuskanta — jälkimarkkina, ja ohut sellainen. Jos huippuosoite on pääasia, ostatte käytettyä tai vuokraatte.
Business Bay — siellä missä raha on. 1,850–2,935/ft² valtavirrassa, vuokrat 145–263, DLD:n valmiiden kohteiden kaupat tasolla 2,517, hoitovastike 15–20 asuinkohteiden vertailuluvulla, ja 1,230 valmiin toimiston kauppaa vuonna 2025 — enemmän kuin millään muulla alueella. Huipputornit pyytävät täällä 5,500–7,350/ft² ja painavat tuoton 4–5%: Business Bayssa tulonne ratkaisee rakennus, ei alue. Viidellä täkäläisellä rakennuksella on oma sivunsa: Haus of Tenet, Burj Capital, HQ by Rove Marasi Bayssa, LUMENA ALTA ja Lumena, ja neljä viidestä myy edelleen rakennuttajan puolelta. Business Bayn opas purkaa kaikki viisi osiin.
Sheikh Zayed Road — uusin freehold. 2,697–7,437/ft², vuokrat 99–365, ja valtavirran tiukin tuottoväli 4.9–6.5%: täällä maksatte eniten vuokrayksikköä kohti. Ostakaa täältä saavutettavuuden vuoksi, ette tulon — ulkomaalaisten freehold tällä tiellä on vasta tammikuulta 2025. Kolmella täkäläisellä rakennuksella on oma sivunsa, ja osio 7 kertoo, miksi kaksi niistä eivät ole samoilla markkinoilla kolmannen kanssa.
JLT ja Barsha Heights — todellinen jälkimarkkina. JLT tasolla 1,403–2,284/ft², DLD:n valmiiden kohteiden kaupat tasolla 2,050 ja 1,067 kauppaa vuonna 2025; Barsha Heights tasolla 1,280–3,985 ja vuokrat 119–248. Nämä kaksi ovat ainoat alueet Business Bayn ulkopuolella, joilla on toimiva toimistojen jälkimarkkina — kantaa, jonka voi ostaa yksityiseltä omistajalta, kunnostaa ja vuokrata. Jos suunnitelma on osta-remontoi-vuokraa, se on täällä toteutettavissa — ja tässä varoitus kunnostuslaskelmasta: Barsha Heightsin parissa kalustamaton tila pyysi enemmän kuin saman kokoinen valmiiksi kalustettu tila samassa talossa. Grade A -toimistot: mikä tukee vuokrapreemiota käy läpi kaikki seitsemän paria.
Meydan ja MBR City — liian ohut hinnoitettavaksi, ja kaksi rakennusta ääripäissä. Myynnin pyyntihinta 2,000–4,000/ft², ja tasan yksi toimiston vuokrailmoitus koko alueella, joten siitä seuraava 7.2% on laskutoimitus eikä näyttö. Eaton Square Meydan Horizonissa myy kokonaisia kerroksia hinnasta AED 42M välittäjän pyyntihinnalla 7. syyskuuta 2026, kun ensimarkkinan saatavuus on vahvistamatta. The Symphony on samassa osoitteessa ja asteikon toisessa päässä: 84 toimistoa monikäyttötornin kerroksissa 2–8, hinnasta AED 2,395,481 rakennuttajan syötteessä, josta välittäjät työskentelevät, syyskuu 2026.
Toinen vyöhyke — DSO, DIP, Motor City. Tuottotaulukon kärki: 7.8–16.3%, 9.4–13.3% ja 7.0–11.5% järjestyksessä. Täältä kaksinumeroiset tarinat tulevat, ja kolme ehtoa saa ne toimimaan — pieni tila, rakennus jonka neliöjalkahinta on alueeseensa nähden poikkeuksellisen matala, ja pieni vuokralainen joka maksaa kalustetun hinnan kerrostason hinnan sijaan. Poistakaa näistä yksi, ja luku putoaa 8–13% bruttoon. Yhdellä näiden kolmen rakennuksella on oma sivunsa: O1NE District–DAWN Motor Cityssä, toimistot hinnasta AED 5,299,000 — matalin kauppa, jonka Land Department on siellä kirjannut, kirjatulla välillä AED 11,083,000:een asti. DSO:ssa ja DIP:ssä ostatte yksityisiltä omistajilta ilman julkaistua listaa, josta aloittaa, joten kysykää meiltä minkä tahansa kohteen ajantasainen pyyntihinta.
Al Jaddaf — halpa keskeinen alue, jota kukaan ei ole hinnoitellut. 1,633–2,056/ft², vuokrasarjaa ei ole olemassa, ja siksi taulukossa ei ole tuottoa. Se on listalla tammikuun 2025 freehold-muunnoksen vuoksi: 457 tontista 329 on täällä. Binghatti Spectre on se täkäläinen rakennus, jolla on oma sivunsa.
Haus of Tenet
Business Bayssa nämä markkinat todella tapahtuvat: 1,230 rekisteröityä valmiin toimiston kauppaa vuonna 2025, enemmän kuin millään muulla alueella, Land Departmentin keskiarvolla AED 2,517/ft², kun valtavirran pyyntiväli on 1,850–2,935 ja vuokrat 145–263. Haus of Tenetin Classic-toimistot alkavat 596 ft²:stä ja AED 3.2M:stä — siis 500–3,000 ft² -välin sisältä, jossa lähes jokainen Dubain toimistovuokrasopimus allekirjoitetaan, eli siitä koosta, joka menee vuokralle.
Kuusi aluetta, jotka eivät myy teille toimistoa
Tämä on se osa, joka säästää teiltä eniten aikaa: kuusi aluetta, joilla vastaus kysymykseen ”voinko ostaa täältä toimiston” on ei, ja kolmella niistä pysyvästi.
Dubai Media Cityssä, Dubai Internet Cityssä ja d3:ssa ei ole toimistoja myynnissä, koska niitä ei voi olla. Kaikki kolme ovat TECOMin vapaa-alueita, eikä freeholdia niissä ole olemassa — sivujen otsikko on ”For Lease” rakenteellisesta syystä. TECOM itse ostaa kohteita sen sijaan että myisi tilaa, ja se hankki Office Parkin hintaan AED 720M. Välittäjän ilmoitus, joka antaa ymmärtää muuta, kuvaa jotakin mitä ei ole. Lähisukuinen loukku: laajasti toistettu ”d3:n liiketoimistot hinnasta AED 1,870,000, luovutus toukokuu 2027” on Design Quarterin asuinkohteiden lanseeraushinta, joka on virheellisesti liitetty liiketilaan.
Al Quozissa, Dubai Production Cityssä / IMPZ:ssa ja Dubai Southissa ei ole toimistokantaa myynnissä — ei alue- eikä osa-aluetasolla, kaikilla kolmella portaalilla. Al Quozissa on liikekiinteistöä (31 varastoa, viisi tonttia, kaksi työntekijämajoitusta) ja nolla toimistoa. Ja jokaisessa näistä tapauksista portaalit korvaavat tulokset naapurialueen tuloksilla sen sijaan että palauttaisivat tyhjän sivun: Al Quozin haut palauttavat Business Bayn ja JLT:n, d3:n haut palauttavat Business Bayn. Jokainen, joka kaapii näitä sivuja, kerää muiden alueiden ilmoituksia ja kirjaa ne väärälle nimelle.
Seitsemäs rivi palauttaa myös nollan — Al Barsha varsinaisesti — mutta se on nimeämisen sivutuote eikä suljettu markkina: myynnissä oleva liikekiinteistökanta siellä on kolme kehitystonttia hintaan AED 73–215M, ja nimellä ”Uptown” markkinoitu toimistomarkkina on Barsha Heights, yksi rivi ylempänä, jossa ostaminen on täysin mahdollista.
Ja Deira on ansa vastakkaiseen suuntaan. Deirassa on 3 toimistoilmoitusta myyntiin vastaan 2,419 vuokralle. Se on vuokramarkkina, jolla ei ole mitään ostettavaa, ja siellä missä kantaa on, tuotto on kaupungin huonoin: portaalin ROI 3.68%, tämän taulukon laskelma 3.7–5.8%, DLD:n keskimääräinen kauppa AED 2,161,437 kolmestatoista kaupasta kahdentoista kuukauden aikana. Bur Dubai on samanmuotoinen tasolla 3.62%. Kumpikin alue tuntuu halvalta eikä ole sitä.
Binghatti Spectre
Deirasta Creekin yli katsottuna Al Jaddaf on päinvastainen tapaus: jälkimarkkinaa ei käytännössä ole, ja ostaa voi silti — koska 329 niistä 457 tontista, jotka Dubai Land Department siirsi freeholdiin tammikuussa 2025, sijaitsee täällä. Hinnalla AED 1,633–2,056/ft² se on keskeisistä alueista halvin neliöjalalta. Al Jaddafin toimistovuokria ei julkaise kukaan, joten tuotto on se yksi asia, joka lasketaan rakennus kerrallaan — ja me haemme vuokrasopimukset sitä varten.
Sheikh Zayed Road on kaksi markkinaa kolmenkymmenen kilometrin päässä toisistaan
Sheikh Zayed Road on 55 km pitkä. Kolme tämän osion rakennusta kantaa tuota osoitetta, ja ensimmäinen on noin 30 km kahden muun päässä. AHS Tower seisoo Trade Centren osuudella kaupungin ytimessä, jossa sen toimistot pyytävät hinnasta AED 15.95M. RAW DISTRICT ja Samana Business Hub seisovat Jebel Alin keskustassa lähellä Abu Dhabin päätä, jossa toimisto alkaa hinnasta AED 1.2M. Kolmetoistakertainen hintalappu, yksi tien nimi, yksi rivi yllä olevassa taulukossa — ja eri vuokralaiset, eri vuokrat, eri rakennukset kilpailemassa heistä. Kun joku tarjoaa teille ”SZR-toimiston”, hän on antanut teille osoitteen eikä sijaintia: kysykää kumpi pää. Sheikh Zayed Roadin toimistot: freehold vuodesta 2025 on rakennettu tasan tuon erottelun ympärille.
Yksi käytännön huomio yllä olevasta kartasta. Se merkitsee neljä rakennusta; kahdestakymmenestä täkäläisestä kahdeksalla on tonttikoordinaatti, josta kolme itsenäistä lähdettä on samaa mieltä, ja kahdellatoista ei ole — näiden joukossa Lumena ja Eaton Square. Näiden kahdentoista tarkka tontti saadaan rakennuttajalta pyynnöstä, ja sitä kannattaa kysyä ennen kuin maksatte näkymästä.
Mitä rakennuksesta on tarkistettava ennen kuin luotatte mihinkään aluekeskiarvoon
Tämän taulukon vaihteluväli kapeuttaa hakuanne; se ei koskaan hinnoittele kohdettanne. Neljä asiaa, jotka on haettava ensin siitä nimenomaisesta rakennuksesta.
- Pyytäkää vuokrasopimukset, ette pyyntivuokria. Useimmat yllä olevat vaihteluvälit jakavat yhden pyyntihinnan toisella, ja siellä missä portaali julkaisee oman ROI-lukunsa, se osuu usein olennaisesti alemmaksi — Deira 3.68%, Bur Dubai 3.62%. Nimetyn rakennuksen rekisteröidyt Ejari-vuokrat eivät ole julkisia, joten vuokranantajan omat sopimukset ovat se asiakirja, joka asian ratkaisee.
- Laskekaa myyjät. DIP on yksi liiketoimintapuisto; koko alle AED 500,000 toimistomarkkina on yksi torni; Sports City on 39 kohdetta yhdestä projektista. Siellä missä yksi myyjä asettaa hinnan, ei ole vertailukohtaa, jota vasten arvottaa, eikä ”ostakaa näitä kymmenen” ole tarjolla.
- Hakekaa rakennuksen hoitovastike Mollakista. Jokainen yllä oleva hoitovastikeluku on Mollakin asuin- tai monikäyttökohteiden vertailuluku, koska toimistojen mediaania ei ole koskaan julkaistu; premium-liiketornien vastikkeet ilmoitetaan tasolla 20–40 AED/ft²/vuosi, mikä leikkaa nettotuotosta 0.3–1.5 prosenttiyksikköä. Yksittäisen projektin vastike on julkinen, projekti kerrallaan.
- Lisätkää käyttökulut itse. DEWAn liiketariffi ja kaukokylmän tariffit elävät omilla sivuillaan, eivät missään tuottotaulukossa. Liiketilassa jäähdytystehomaksu erääntyy silloinkin kun tila on tyhjä, joten vuokraamaton toimisto laskuttaa teitä jokaiselta odotuskuukaudelta.
Lue seuraavaksi: Business Bayn toimistot: projekti projektilta -opas — alue, joka otti 52% markkinoiden rahasta, rakennus kerrallaan. Sitten Sheikh Zayed Roadin toimistot: freehold vuodesta 2025 457 tontin päätöksestä, ja liikekiinteistön due diligence ennen kuin varaatte mitään. Koko markkina päästä päähän on Dubain liikekiinteistöjen sijoitusopas; kaikki kaksikymmentä rakennusta löytyvät liikekiinteistöosiosta.
