مناطق المكاتب في دبي: دليل استثماري بخريطة

كل سعر مكتب في دبي هو واحد من ثلاثة أشياء، ونادراً ما يقول لكم من يعرضه أيّها. تعلّموا أن تسألوا.

• سعر مطلوب — ما يقوله إعلان على منصة (Bayut، Property Finder، dubizzle). أمل بائع أو مالك. والصفقات الحقيقية تقع أدناه.
• بيع مسجّل — صفقة مودعة لدى دائرة الأراضي والأملاك (Dubai Land Department). مال انتقل فعلاً.
• رقم من تقرير — تجميع شركة استشارية (CBRE، Cushman & Wakefield، Cavendish Maxwell، Property Monitor)، بمنهجيتها الخاصة.

يعمل الجدول أدناه بأسعار مطلوبة على طرفي الكسر، إلا حيث يُذكر رقم من Dubai Land Department في العمود الأخير. اقسموا أمل المالك على أمل البائع فتحصلوا على اتجاه لا على رقم عشري: النطاق قابل للاستخدام، وعُشر النقطة المئوية ليس كذلك. وحيث تنشر المنصة ROI خاصاً بها تستحق الفجوة النظر — في Deira تقول المنصة 3.68% مقابل 3.7–5.8% هنا؛ ولـ DIFC تقول 9.46% وتقع داخل 6.0–9.5%.

ملاحظة أخرى عن أي سعر للقدم يُعرض عليكم: لا يعني شيئاً إلا إذا كان السعر والمساحة من الوحدة نفسها — كل سعر أدناه يقسم سعر إعلان واحد على مساحة الإعلان نفسه. وتغطي النطاقات المعروض السائد في كل منطقة، مع دفع الطوابق الاستعراضية والمقصورات المخدومة بمساحة 220 ft² إلى عمود التعليق: المقصورة والطابق الكامل منتجان مختلفان، ومتوسطهما لا يصف أياً منهما.

إن حملتم رقماً واحداً من هنا، فليكن هذا. متوسط إيجار المكاتب في دبي AED 211/ft²/year (Cushman & Wakefield Core، MarketBeat Office Q1 2026، بزيادة 16% سنوياً، ونسبة إشغال نحو 94%) مقسوماً على متوسط Dubai Land Department للمكاتب الجاهزة البالغ AED 2,266/ft² للتسجيلات بين 1 يناير و19 مايو 2026 يعطي 9.3% إجمالي على مستوى المدينة. إيجار مقيس على مبيعات مسجّلة: أمتن عائد في هذا القسم، والرقم الذي يجب أن يُقرأ كل نطاق أدناه بالمقارنة معه.

ويثبّت الجدولَ رقمان آخران من Dubai Land Department: مكاتب جاهزة مسجّلة بـ AED 2,517/ft² في Business Bay وAED 2,050/ft² في JLT في الفترة نفسها، مقابل AED 4,349/ft² للمكاتب على المخطط في عموم المدينة (تحليل تسجيلات DLD نشرته Gulf Business، 21 مايو 2026). وتستحوذ Business Bay وJLT معاً على أكثر من 70% من صفقات المكاتب الجاهزة في المدينة.

قاوموا الحساب البديهي. اقرنوا سلسلة إيجار مختلفة بسلسلة أسعار مختلفة فتعطي المدينة نفسها أي شيء بين 4.6% و12.2%، لأن العيّنتين توقفتا عن وصف المكاتب ذاتها. ولهذا لا يظهر حساب المخطط — 211 على 4,349 — في أي مكان هنا: المكتب على المخطط بلا مستأجر وبلا إيجار بعد، فالعائد عليه لا يعني شيئاً. والمكاتب الجاهزة مقابل مكاتب المخطط يوضح ما تشترونه بدلاً من ذلك.

أسعار البيع والإيجارات بالدرهم للقدم المربعة سنوياً، جُمعت في 10 أغسطس 2026 من Bayut وProperty Finder وdubizzle. العائد الإجمالي = منتصف نطاق الإيجار ÷ منتصف نطاق السعر. ورسوم الخدمة هي رقم Mollak حيث وُجد — بيانات سكنية ومختلطة الاستخدام، إذ لا يُنشر أي مؤشر للمكاتب، فاقرأوا كل رقم منها كمؤشر بديل.

ضعوا أعلى الجدول وأدناه جنباً إلى جنب. Downtown Dubai: 5,716–10,673 AED/ft² للشراء، و313–548 للإيجار، و4.2–7.0% إجمالي. Dubai Investments Park: 750–1,145 للشراء، و97–124 للإيجار، و9.4–13.3% إجمالي. سعر القدم يختلف بخمسة إلى تسعة أمثال. وإيجار القدم يختلف بثلاثة إلى أربعة. فالوجاهة مُسعّرة في البيع بحدّة تتجاوز بكثير ما سيدفعه أي مستأجر مقابلها، والعائد هو ما يمتص الفجوة.

يتبع ذلك أمران، ولن يخبركم أي كتيّب بأيّهما. المكتب الاستعراضي في Downtown أو DIFC يحفظ رأس مالكم ويُسكن شركتكم؛ لكنه لا يدفع لكم دخلاً — ولهذا تضع مقارنة العائد الصافي فئة Grade A في DIFC دون متوسط الشقة في دبي. والطرف الرخيص سوق بالكاد: المكاتب الستة عشر كلها في دبي بسعر أقل من AED 500,000 في 10 أغسطس 2026 كانت في مبنى واحد، وكامل معروض DIP مجمّع أعمال واحد. وحين يحدّد بائع واحد السعر، لا تجدون ما تقيسون عليه قيمة وحدتكم ولا سوقاً تبيعونها فيها.

DIFC وDowntown — الثنائي الأرقى. DIFC عند 2,375–8,303/ft² وDowntown عند 5,716–10,673 هما أغلى عنوانين في دبي وأسوأ أصلين من حيث الدخل. والمعروض الجديد في أيّهما يؤجَّر ولا يُباع: أبراج DIFC الخاصة، وDIFC Square المؤجَّر مسبقاً بنسبة كبيرة قبل الإنجاز، والمساحات التجارية لـ Emaar في Downtown المبنية للإيجار. وما يُتداول في DIFC ملكية طبقية أقدم — سوق إعادة بيع، وضعيفة. فإن كان العنوان الأرقى هو المقصد، فأنتم تشترون مستعملاً أو تستأجرون.

Business Bay — حيث المال. 1,850–2,935/ft² في المعروض السائد، وإيجارات 145–263، وصفقات DLD الجاهزة عند 2,517، ورسم خدمة 15–20 على مؤشر سكني بديل، و1,230 صفقة مكتب جاهز في 2025 — أكثر من أي منطقة أخرى. والأبراج الاستعراضية هنا تطلب 5,500–7,350/ft² وتهبط بالعائد إلى 4–5%: في Business Bay المبنى هو الذي يحدّد دخلكم لا المنطقة. وخمسة مبانٍ هنا لها صفحاتها الخاصة: Haus of Tenet، وBurj Capital، وHQ by Rove في Marasi Bay، وLUMENA ALTA وLumena، وأربعة من الخمسة ما زالت تبيع من جهة المطوّر. ودليل Business Bay يفكّك الخمسة جميعاً.

Sheikh Zayed Road — أحدث تمليك حر. 2,697–7,437/ft²، وإيجارات 99–365، وأضيق نطاق عائد في المجموعة السائدة عند 4.9–6.5%: هنا تدفعون الأكثر مقابل كل وحدة إيجار. اشتروا هنا من أجل الوصول لا من أجل الدخل — فالتمليك الحر للأجانب على هذا الطريق يعود إلى يناير 2025 فقط. وثلاثة مبانٍ هنا لها صفحاتها الخاصة، والقسم 7 يشرح لماذا لا يقع اثنان منها في السوق نفسها التي يقع فيها الثالث.

JLT وBarsha Heights — السوق الثانوية الحقيقية. JLT عند 1,403–2,284/ft² مع صفقات DLD جاهزة عند 2,050 و1,067 صفقة في 2025؛ وBarsha Heights عند 1,280–3,985 بإيجارات 119–248. هاتان هما المنطقتان الوحيدتان خارج Business Bay بسوق مكاتب ثانوية عاملة — معروض تشترونه من مالك خاص وتجدّدونه وتؤجّرونه. فإن كانت الخطة شراءً وتجديداً وتأجيراً، فهنا تُنفَّذ، وهنا التحذير على حساب التجهيزات: في زوج Barsha Heights طلبت وحدة غير مفروشة أكثر من وحدة مجهّزة بالحجم نفسه في المبنى نفسه. ومكاتب Grade A: ما يسند علاوة الإيجار يضم الأزواج السبعة كلها.

Meydan وMBR City — أرقّ من أن تُسعّر، ومبنيان على طرفين متقابلين. سعر بيع مطلوب 2,000–4,000/ft²، وإعلان إيجار مكتب واحد بالضبط في المنطقة كلها، فالـ 7.2% التي يفرضها حساب لا دليل. وEaton Square، في Meydan Horizon، يبيع طوابق كاملة من AED 42M بسعر الوسيط المطلوب في 7 سبتمبر 2026، مع عدم تأكّد التوافر من المطوّر. وThe Symphony على العنوان نفسه وفي الطرف الآخر من المقياس: 84 مكتباً في الطوابق 2–8 من برج مختلط الاستخدام، من AED 2,395,481 حسب تغذية المطوّر التي يعمل منها الوسطاء، سبتمبر 2026.

الحزام الثانوي — DSO وDIP وMotor City. قمة جدول العائد: 7.8–16.3% و9.4–13.3% و7.0–11.5% على التوالي. من هنا تأتي قصص العائد ذي الرقمين، وثلاثة شروط تجعلها تعمل — وحدة صغيرة، ومبنى سعر قدمه منخفض بشكل شاذ بالنسبة لمنطقته، ومستأجر صغير يدفع سعر وحدة مفروشة بدلاً من سعر الطابق الكامل. أزيلوا أي شرط منها فيهبط الرقم إلى 8–13% إجمالي. ومبنى واحد في هذه الثلاث له صفحته الخاصة: O1NE District–DAWN في Motor City، مكاتب من AED 5,299,000 — أدنى بيع سجّلته Dubai Land Department هناك، في نطاق مسجّل يصل إلى AED 11,083,000. وفي DSO وDIP تشترون من مالكين أفراد بلا قائمة منشورة تبدأون منها، فاطلبوا منا السعر المطلوب الحالي لأي وحدة.

Al Jaddaf — المنطقة المركزية الرخيصة التي لم يسعّرها أحد. 1,633–2,056/ft²، ولا وجود لسلسلة إيجارات، وبالتالي لا عائد في الجدول. وهي على القائمة بسبب تحويل التمليك الحر في يناير 2025: 329 من 457 قطعة تقع هنا. وBinghatti Spectre هو المبنى هنا الذي له صفحته الخاصة.

هذا هو الجزء الذي يوفّر عليكم أكبر قدر من الوقت: ست مناطق جواب سؤال «هل أستطيع شراء مكتب هنا» فيها لا، ثلاث منها بشكل دائم.

Dubai Media City وDubai Internet City وd3 لا مكاتب فيها للبيع لأنها لا تستطيع أن تحتوي أياً منها. الثلاث مناطق حرة تابعة لـ TECOM والتمليك الحر غير موجود فيها — وصفحاتها تحمل عنوان «For Lease» لسبب بنيوي. وTECOM نفسها تشتري الأصول بدلاً من بيع المساحات، إذ استحوذت على Office Park بـ AED 720M. وأي إعلان وسيط يوحي بغير ذلك يصف شيئاً غير موجود. وفخّ متصل بذلك: العبارة المتكرّرة كثيراً «d3 commercial offices from AED 1,870,000, handover May 2027» هي سعر إطلاق سكني لـ Design Quarter، نُسب خطأً إلى مساحة تجارية.

Al Quoz وDubai Production City / IMPZ وDubai South لا معروض مكاتب فيها للبيع — على مستوى المنطقة والمناطق الفرعية، وعلى المنصات الثلاث كلها. في Al Quoz عقارات تجارية (31 مستودعاً، وخمس قطع، ومخيّمان للعمال) وصفر مكتب. وفي كل حالة من هذه الحالات تستبدل المنصات نتائج منطقة مجاورة بدلاً من إرجاع صفحة فارغة: استعلامات Al Quoz تُرجع Business Bay وJLT، واستعلامات d3 تُرجع Business Bay. ومن يكشط هذه الصفحات سيجمع إعلانات مناطق أخرى ويحفظها تحت الاسم الخطأ.

وصفٌّ سابع يُرجع صفراً أيضاً — Al Barsha نفسها — لكنه أثر تسمية لا سوق مغلقة: المعروض التجاري للبيع هناك ثلاث قطع تطوير بـ AED 73–215M، وسوق المكاتب المسوّقة باسم «Uptown» هي Barsha Heights، صفاً واحداً أعلى، والشراء فيها ممكن تماماً.

وDeira هي الفخّ في الاتجاه المعاكس. تحمل Deira 3 إعلانات مكاتب للبيع مقابل 2,419 للإيجار. سوق تأجير بلا شيء للشراء، وحيث يوجد معروض يكون العائد أسوأ ما في المدينة: ROI المنصة 3.68%، والحساب هنا 3.7–5.8%، ومتوسط صفقة DLD بـ AED 2,161,437 على ثلاث عشرة عملية بيع في اثني عشر شهراً. وBur Dubai بالشكل نفسه عند 3.62%. المنطقتان تبدوان رخيصتين وليستا كذلك.

يمتد Sheikh Zayed Road 55 km. وثلاثة مبانٍ في هذا القسم تحمل ذلك العنوان، والأول يقع على نحو 30 km من الاثنين الآخرين. AHS Tower يقف على امتداد Trade Centre داخل قلب المدينة، حيث تُطلب مكاتبه من AED 15.95M. وRAW DISTRICT وSamana Business Hub يقفان في وسط Jebel Ali قرب طرف أبوظبي، حيث يبدأ المكتب من AED 1.2M. ثلاثة عشر ضعفاً في قيمة الصفقة، واسم طريق واحد، وصف واحد في الجدول أعلاه — ومستأجرون مختلفون، وإيجارات مختلفة، ومبانٍ مختلفة تتنافس عليهم. وحين يعرض عليكم أحدهم «مكتباً على SZR»، فقد أعطاكم عنواناً لا موقعاً: اسألوا عن أي طرف. ومكاتب Sheikh Zayed Road: تمليك حر منذ 2025 مبني تماماً حول هذا التمييز.

ملاحظة عملية واحدة على الخريطة أعلاه. تثبّت الخريطة أربعة مبانٍ؛ وثمانية من العشرين المذكورة هنا لها إحداثيات قطعة تتفق عليها ثلاثة مصادر مستقلة، واثنا عشر لا — ومن بينها Lumena وEaton Square. وفي حالة هذه الاثني عشر تأتي القطعة الدقيقة من المطوّر عند الطلب، ويستحق الأمر السؤال قبل أن تدفعوا مقابل إطلالة.

النطاق هنا يضيّق بحثكم؛ لكنه لا يسعّر وحدتكم أبداً. أربعة أمور اسحبوها عن المبنى المحدّد أولاً.

• اطلبوا عقود الإيجار، لا الإيجارات المطلوبة. معظم النطاقات أعلاه تقسم سعراً مطلوباً على آخر، وحيث تنشر المنصة ROI خاصاً بها يأتي غالباً أدنى بفرق مادي — Deira 3.68%، وBur Dubai 3.62%. وإيجارات Ejari المسجّلة لمبنى بالاسم غير معلنة، فعقود المالك نفسه هي المستند الذي يحسم الأمر.
• عُدّوا البائعين. DIP مجمّع أعمال واحد؛ وسوق المكاتب بأقل من AED-500,000 بكاملها برج واحد؛ وSports City 39 وحدة من مشروع واحد. وحيث يحدّد بائع واحد السعر لا يوجد مقارن تقيسون عليه القيمة، وعبارة «اشتروا عشراً من هذه» ليست معروضة.
• اسحبوا رسم خدمة المبنى من Mollak. كل رقم رسم خدمة أعلاه مؤشر بديل سكني أو مختلط الاستخدام من Mollak، لأن وسيط المكاتب لم يُنشر قط؛ وتُسعّر الأبراج التجارية الراقية بـ 20–40 AED/ft²/year، وهذا يخصم 0.3–1.5 نقطة مئوية من العائد الصافي. والسعر لمشروع محدّد معلن، لكل مشروع على حدة.
• أضيفوا المرافق بأنفسكم. تعريفة DEWA التجارية وتعريفات التبريد المركزي تعيش على صفحاتها الخاصة، لا في أي جدول عائد. وفي الوحدة التجارية يستحق رسم سعة التبريد حتى والوحدة فارغة، فالمكتب غير المؤجَّر يستمر في إرسال الفاتورة إليكم كل شهر ينتظر فيه.

اقرأوا بعد ذلك: مكاتب Business Bay: دليل مشروعاً بمشروع — المنطقة التي استحوذت على 52% من أموال السوق، مبنى بمبنى. ثم مكاتب Sheikh Zayed Road: تمليك حر منذ 2025 لقرار الـ 457 قطعة، والفحص النافي للجهالة في العقار التجاري قبل أن تحجزوا أي شيء. والسوق كاملة من طرف إلى طرف في دليل الاستثمار في العقارات التجارية في دبي؛ والمباني العشرون كلها في القسم التجاري.