AHS Tower Dubai – Bureaux, plans d'étage, prix et livraison

AHS Tower en un coup d'œil

Chaque chiffre ci-dessous provient de la brochure ou du communiqué de presse du promoteur, ou d'une annonce publique datée. Lorsque deux sources divergent, les deux sont indiquées plutôt que l'une choisie.

Les surfaces sont les fourchettes publiées par le promoteur. La brochure ne ventile pas la fourchette des étages complets par type de plateau, si bien que les trois plans d'étage complet portent la même fourchette — demandez la surface mesurée de l'unité précise avant de la valoriser.

Trois prix différents — et un seul est réel aujourd'hui

La principale source de confusion sur ce projet est que « AED 12M » circule encore comme si vous pouviez payer ce montant. Ce n'est pas le cas. Voici ce que chaque chiffre représente réellement.

Prix demandés publics sur Property Finder, relevés le 15 août 2026 (une annonce supplémentaire reprend la ligne AED 15,950,000). Deux mises en garde avant d'utiliser ce tableau. Premièrement, ce sont des prix demandés — le prix effectivement convenu est normalement inférieur, et aucune cession à ces niveaux n'est confirmée publiquement. Deuxièmement, plusieurs surfaces annoncées se situent hors des fourchettes publiées par le promoteur : 2,308 ft² est en deçà du minimum de 2,964 ft² pour un demi-étage et 7,714 ft² dépasse le maximum de 6,695 ft² pour un étage complet. Les surfaces saisies par les agents ne sont pas des surfaces mesurées. Vérifiez le numéro d'unité, le niveau et la surface au regard du SPA avant de formuler toute offre.

Quand AHS Tower doit réellement être livrée

Ce projet est une réhabilitation, non une construction neuve : la structure de 69 étages se dresse déjà sur Sheikh Zayed Road, et ce depuis 2013 environ, date de son achèvement sous le nom d'Al Yaqoub Tower. Ce qui est en cours est un rhabillage complet des façades et une reconstruction intérieure, raison pour laquelle la question de la livraison porte sur l'aménagement, et non sur l'élévation d'une ossature.

Ce ne sont pas les mêmes dates, et nous n'en choisirons pas une à votre place. Le Q4 2026 est la date imprimée dans la brochure et reprise sur les portails de courtage. Le Q1 2027 est plus récent et provient directement du fondateur lors d'un entretien. La communication officielle la plus récente de la société — le communiqué de février 2026 annonçant la vente totale — ne donne aucune date d'achèvement. Considérez le Q4 2026 comme l'objectif marketing et le Q1 2027 comme l'échéance la plus réaliste, et obtenez la date d'achèvement contractuelle ainsi que la clause de pénalité de retard dans le SPA de l'unité précise que vous achetez, car c'est la seule date qui engage qui que ce soit.

• Ce que nous n'avons pas trouvé, après l'avoir cherché : un rapport d'avancement des travaux daté, des photographies à date vérifiable, ou un jalon publié tel que l'achèvement de la structure ou la réception des façades. Rien de tel n'existe dans le domaine public au 15 août 2026 — ni sur ahsproperties.com, ni sur ahstower.com, ni dans la presse spécialisée.
• Nous n'avons pas non plus pu localiser d'enregistrement de projet auprès du DLD ou de la RERA indiquant une date d'achèvement officielle. Si vous achetez, demandez directement à AHS Properties le numéro du compte séquestre et la date d'achèvement enregistrée.
• Pour un achat en revente, ce point compte doublement : un retard décale votre livraison, et il décale aussi le moment où l'échéance finale de 40% à l'achèvement devient exigible.

Comment fonctionne l'achat d'un bureau en revente à AHS Tower

Parce que chaque bureau ici est désormais de seconde main mais pas encore livré, vous achetez un contrat plutôt qu'un immeuble. La mécanique diffère d'un achat ordinaire, et c'est précisément dans ces différences que se joue l'argent.

• Vous reprenez le SPA de quelqu'un d'autre. Avant la livraison, ce qui change de mains est la position de l'acquéreur au titre du contrat de vente (SPA) conclu avec AHS Properties. Vous réglez au vendeur ce qu'il a déjà versé, majoré de la prime qu'il a négociée, et vous reprenez les échéances restant dues selon le calendrier d'origine.
• Le promoteur doit donner son accord. À Dubai, les promoteurs fixent normalement un pourcentage minimum du prix devant être payé avant qu'une cession soit autorisée, et facturent des frais administratifs de transfert. AHS Properties n'a publié ni l'un ni l'autre — demandez la politique de cession par écrit avant de convenir d'un prix, et non après.
• Obtenez un relevé de compte. Demandez directement à AHS Properties le montant versé à ce jour, le montant restant dû et la confirmation qu'aucune échéance n'est impayée. Les quittances du vendeur constituent un recoupement utile, pas un substitut.
• Budgétez les frais publics et d'agence séparément de la prime. Les frais de cession du Dubai Land Department, l'enregistrement Oqood pour une unité off-plan, le NOC et les frais administratifs, la commission d'agence et, pour une unité commerciale, le traitement TVA viennent tous s'ajouter au montant affiché. L'immobilier commercial aux Émirats est traité différemment du résidentiel en matière de TVA — prenez conseil fiscal avant de signer.
• Vérifiez ce que vous obtenez réellement à l'intérieur. Les plans d'étage publiés par le promoteur sont des illustrations d'aménagement meublé. Faites confirmer par écrit si l'unité est livrée en shell-and-core ou aménagée, et quels sont le budget d'aménagement et le cahier des charges.
• Cette section constitue une information générale sur le fonctionnement habituel de la cession off-plan à Dubai. Il ne s'agit pas d'un conseil juridique, et les règles qui vous engagent sont celles de votre SPA. Faites-le relire par un avocat qualifié aux Émirats.

Ce qu'il faut confirmer avant d'acheter un bureau ici

Un bureau Grade A s'achète autant sur ses charges de fonctionnement et sa locabilité que sur son adresse. Voici les points qui s'avèrent le plus souvent différents de ce que l'on avait supposé, et la position honnête sur chacun est qu'AHS Properties ne les a pas publiés.

Charges de copropriété

Non publiées. Aucun montant de charges par ft² n'a été communiqué pour AHS Tower. Pour une tour dotée de trois étages d'agrément, d'une piscine, d'un spa, d'un fitness club, de 17 ascenseurs et d'un service voiturier, il s'agit d'un chiffre déterminant — sur un étage complet, il peut faire varier le rendement net d'un point de pourcentage entier. Demandez le budget prévisionnel avant de signer.

Niveau d'aménagement

À confirmer par écrit. Les plans publiés montrent des bureaux entièrement meublés avec réception, salle de conseil, postes de travail et pantry, légendés « For Illustrative Purpose Only ». Que l'unité soit livrée en shell-and-core, en catégorie A ou aménagée constitue le plus grand écart possible sur votre coût d'entrée.

Attribution des places de parking

La tour compte plus de 500 places avec voiturier, mais le nombre de places attribuées à chaque bureau n'a pas été publié. Demandez combien de places sont rattachées à l'unité précise et si des places supplémentaires peuvent être achetées ou louées.

Juridiction

AHS Tower se situe sur Sheikh Zayed Road, en zone mainland de Dubai, et non en zone franche. Cela conditionne les licences que peut détenir un locataire, et donc à qui vous pouvez louer. Si votre plan repose sur un locataire de zone franche, vérifiez ce point en premier — le DIFC est proche, mais ce n'est pas une adresse DIFC.

TVA

L'immobilier commercial aux Émirats est en principe soumis à la TVA, contrairement au résidentiel. Cela affecte votre acquisition, vos loyers et votre capacité à récupérer la taxe en amont. Prenez un conseil fiscal professionnel plutôt que de présumer que le traitement résidentiel s'applique.

Locabilité

Rien dans le domaine public n'indique le taux de pré-commercialisation locative de la tour ni la présence d'un locataire de référence. Si votre scénario repose sur des revenus locatifs, modélisez-les sur des loyers Grade A comparables et vérifiables sur Sheikh Zayed Road, et non sur les projections du promoteur.

Cette liste est délibérément une liste de questions ouvertes. Lorsqu'un chiffre n'a pas été publié par AHS Properties, nous le disons plutôt que de combler le vide par une moyenne de marché — des charges supposées qui se révèlent erronées coûtent plus cher qu'une inconnue assumée.

Si AHS Tower vous est fermée, voici les options comparables

Les ventes en primaire sont ici terminées, et un achat en revente comporte une prime à laquelle s'ajoutent les échéances restant dues du vendeur. Voici les projets de bureaux Grade A de notre portefeuille où vous pouvez encore acheter directement auprès du promoteur.

• Arada CBD, Aljada — bureaux en pleine propriété (freehold) à Sharjah à partir de AED 2.83M, vendus avec un loyer net fixe contractuel de 8% pendant dix ans dans le cadre d'un Lease Management Agreement. Ticket d'entrée nettement plus bas et revenu contractuel, mais Sharjah plutôt que Sheikh Zayed Road, et une livraison qui n'intervient qu'en 2028.
• Lumena par Omniyat, Business Bay — unités de bureaux, demi-étages et étages complets à Business Bay, à quelques minutes du même pôle DIFC sur lequel AHS Tower est commercialisée. L'équivalent le plus proche en termes de prestige et d'emplacement.
• Haus of Tenet par IRTH, Business Bay — une tour de bureaux Grade A placée sous le signe de l'art, avec des bureaux classiques, jardins et terrasses ainsi qu'un plateau penthouse au niveau 20. L'option si vous souhaitez un plateau plus petit et plus singulier qu'un étage complet ici.
• Pour la société derrière cet immeuble et ses autres projets, voir le profil du promoteur AHS Properties. Pour comparer tous les projets commerciaux et résidentiels que nous couvrons, utilisez le catalogue complet des projets.