سوق المكاتب في دبي: الإيجارات والأسعار والمعروض
ما تقوله أرقام المكاتب للربع الثاني من 2026 فعلياً
العقارات التجارية مقابل السكنية: ما الذي يغيّر صافي العائد
فجوة العائد بين المكاتب والشقق حقيقية في السوق الثانوية وشريحة القيمة المضافة، وغائبة في الشريحة الممتازة
المكاتب من الفئة A: ما الذي يدعم علاوة الإيجار فعلياً
في الربع الثاني من 2026 نمت إيجارات الفئة B أسرع من الفئة الممتازة، وتراوحت علاوة المكتب المجهّز بين −9% و+70% في مبانٍ قيست مقابل نفسها.
المكاتب الجاهزة مقابل المكاتب على الخارطة: دخل الآن أم مخاطرة تسليم
سُجِّلت المكاتب على الخارطة بسعر AED 4,349/ft² في 2026 مقابل AED 2,266/ft² للمكاتب الجاهزة
الاستثمار في التجزئة: حركة الزوار وجودة المستأجرين ومخاطر الإيجار
مولات دبي يُحتفظ بها ولا تُباع — ما يُتداول فعلاً هو تجزئة القواعد السفلية بالملكية المفرزة.
دليل الاستثمار في العقارات التجارية في دبي
ارتفعت إيجارات المكاتب في دبي بنسبة 13% العام الماضي في حين تراجعت إيجارات المساكن.
مناطق المكاتب في دبي: دليل استثماري بخريطة
Downtown Dubai تمنح مالك المكتب 4.2–7.0%؛ وDubai Investments Park تمنح 9.4–13.3%.
مكاتب Business Bay: دليل مشروعاً بمشروع
استحوذت Business Bay على 52% من أموال المكاتب على الخارطة في دبي، وتسجّل صفقات مكاتب جاهزة أكثر من أي منطقة أخرى.
مكاتب Sheikh Zayed Road: تملّك حر منذ 2025
لعقود، لم يكن بإمكان الأجنبي أن يملك قدمًا مربعة واحدة على Sheikh Zayed Road.
التدقيق النافي للجهالة في العقارات التجارية: قبل أن تحجزوا
ثلاث جهات قادرة على إيقاف أي صفقة تجارية في دبي، وكل واحدة منها تحتفظ بمستند يمكنكم الحصول عليه قبل الحجز
يدرّ المكتب في دبي على مالكه نحو نقطتين مئويتين أكثر من الشقة على مستوى المدينة، وارتفعت إيجارات المكاتب كل عام منذ 2020 في سوق مؤجَّر بنسبة 94%. المشكلة كانت دائماً إيجاد واحد للشراء: كبار المطوّرين يبنون المكاتب والمحلات للتأجير ويحتفظون بها. وهذا يتغيّر — أكثر من عشرة مشاريع تجارية أُطلقت في العام الماضي، مقابل لا شيء تقريباً قبل ثمانية عشر شهراً — والمباني 20 هنا تحمل سعر المكتب أو المحل نفسه.
ارتفعت إيجارات المكاتب بنسب من خانتين على أساس سنوي، ونحو 94% من مساحات المكاتب في دبي مؤجَّرة، والقدرة على تحديد السعر في يد المالك.
Q2 2026 مقابل Q2 2025 · التغيّر على أساس سنوي
ارتفعت إيجارات المكاتب في دبي 13% في عام واحد. تملّكوا مكتباً — ودخلكم من الإيجار ينمو مع السوق. وما زلتم تدرسون القرار — المكتب نفسه يصبح أغلى كل عام تنتظرونه.
المصدر: CBRE، UAE Real Estate Market Review Q2 2026 — Q2 2026 مقابل Q2 2025.
العقار التجاري يدرّ أكثر من السكني لسبب واضح، والفارق في دبي يبلغ نحو نقطتين مئويتين. وأيُّ السببين جاء بكم إلى هنا هو ما يحدّد الأرقام المهمة — وقائمتكم المختصرة تتغيّر معه.
المكاتب تتفوّق على الشقق بنحو نقطتين في هذه المدينة، والمستأجر الذي يدفع يلتزم قبل افتتاح المبنى.
النقطتان حيّاً بحيّ — حيث تتّسعان وحيث تتبدّدان، مع الأسعار والإيجارات والفحوص الاثني عشر قبل أي حجز: مقارنة العوائد · جدول الأحياء · قائمة فحوص العناية الواجبة
صعدت إيجارات المكاتب كل عام منذ 2020 في سوق إشغاله 94%. وتملّك العنوان يوقف هذا التصاعد.
الاستخدام المسموح وعنوان الرخصة وحصة التأشيرات وحساب التجهيز هي الفحوص 4 و11 و12؛ وقاعدة الكحول في مقال التجزئة. وأي تحويل إلى استخدام آخر نجيب عنه لكل مبنى على حدة: الفحوص الاثنا عشر · التجزئة والمطاعم والمقاهي
المشروع التجاري في دبي هو مبنى مكاتب أو تجزئة يُباع وحدةً وحدة، كما تُباع الشقق — شركة تشتري الطابق الذي تعمل منه، أو مستثمر يشتري مكتباً ويؤجّره. والمدينة لم تكن تعرف هذا تقريباً حتى وقت قريب: أبراج مكاتبها بُنيت كنشاط تأجير، يحتفظ بها المطوّرون والمالكون الذين بنوها. وقد تغيّر ذلك، والأبراج الجديدة تُظهره — فمن أصل 8 million ft² من مساحات المكاتب المقرّرة في دبي بحلول 2028، يُباع جزء كبير على الخارطة قبل أن يُبنى. وهذه المباني 20 هي السوق كما هو اليوم، من Business Bay إلى Dubailand، من مكتب بأقل من AED 700K إلى طابق كامل.
لا يوجد مشروع تجاري مطابق لذلك.
Binghatti · Al Jaddaf Waterfront
Imtiaz Developments · Sheikh Zayed Road
IRTH · Business Bay
OMNIYAT · Business Bay
Samana Developers · Downtown Jebel Ali
Centurion Properties · Business Bay
AVENEW Development · Motor City
IRTH Group · Marasi Bay, Business Bay
Imtiaz Developments · Meydan Horizon
Imtiaz Developments · Dubai Land Residence Complex, Dubailand
Danube Properties · Dubai Sports City
Tomorrow World · International City 2
DAMAC Properties · DAMAC Hills, Dubailand
Mira Developments · Al Furjan
AHS Properties · Sheikh Zayed Road
Omniyat · Business Bay
Ellington Properties · Meydan Horizon
Mr. Eight Development · Dubai Land Residence Complex
Fakhruddin Properties · Dubai Land Residence Complex
Mira Developments · Al Furjan
Business Bay هو مركز ثقل هذا السوق — فقد استحوذ على 52% من الأموال في قطاع مكاتب الخارطة في دبي، و5 من المباني 20 هنا تقع فيه. وSheikh Zayed Road وAl Jaddaf هما ممر التملّك الحر: 457 قطعة أرض فُتحت لمشترين من كل الجنسيات في يناير 2025. أما الطرف الاقتصادي فيمتدّ أبعد، إلى Dubai Sports City وInternational City، حيث يبدأ المكتب بأقل من AED 1M. وكل مبنى في هذا القسم موجود هنا — على الخريطة وفي القائمة.
جارٍ تحميل خريطة العقارات التجارية في دبي… كل مبنى موجود في القائمة أيضاً، مع سعره ورابط إلى صفحته.
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
جارٍ تأكيد الأرض بدقة — الموقع موصوف في صفحة المشروع. فتح المشروع
Map data © OpenStreetMap contributors.
أين تشترون، وما التكلفة الحقيقية، وما يجب فحصه قبل أن تدفعوا أي شيء. سبعة وعشرون حيّاً مع أسعار المكاتب المطلوبة والإيجارات المطلوبة والعائد الإجمالي الذي يفرضه كل زوج منها — من 4.2–7.0% في Downtown إلى 9.4–13.3% في Dubai Investments Park — إضافة إلى Business Bay وSheikh Zayed Road مبنى بمبنى. ثم ما لا يشمله السعر: 5% ضريبة القيمة المضافة، و4% لدائرة الأراضي والأملاك (Dubai Land Department)، ورسوم الخدمة ورسوم التبريد — واثنا عشر فحصاً قبل الحجز.
ارتفعت إيجارات المكاتب في دبي بنسبة 13% العام الماضي في حين تراجعت إيجارات المساكن. هنا تجدون أين تتحول هذه الفجوة إلى عائد قابل للتحقيق، وأي المناطق تبيعكم مكتباً بالفعل، وما هي تكاليف الشراء بعد السعر، والمباني العشرين المطروحة في السوق اليوم.
قراءة الدليل
Downtown Dubai تمنح مالك المكتب 4.2–7.0%؛ وDubai Investments Park تمنح 9.4–13.3%. هنا 27 منطقة مع سعر المكتب وقيمة إيجاره والعائد الذي يحققه — والست التي لن تبيعكم مكتباً بأي سعر.
قراءة الدليل
استحوذت Business Bay على 52% من أموال المكاتب على الخارطة في دبي، وتسجّل صفقات مكاتب جاهزة أكثر من أي منطقة أخرى. إليكم تكلفة المكتب، وعالَمَي الأسعار داخل رمز بريدي واحد — السوق الرئيسي يتفوّق على الشقة، والمكاتب المميزة تخسر أمامها — والمباني الخمسة المعروضة للبيع.
قراءة الدليل
لعقود، لم يكن بإمكان الأجنبي أن يملك قدمًا مربعة واحدة على Sheikh Zayed Road. في يناير 2025 حوّلت Dubai Land Department 457 قطعة أرض إلى التملك الحر لجميع الجنسيات — 128 على الطريق و329 في Al Jaddaf. ما هي هذه القطع، وكم يكلّف المكتب هنا وكم يدرّ، ولماذا يفصل بين طرفَي الطريق ثلاثون كيلومترًا.
قراءة الدليل
ثلاث جهات قادرة على إيقاف أي صفقة تجارية في دبي، وكل واحدة منها تحتفظ بمستند يمكنكم الحصول عليه قبل الحجز: الهيئة الضريبية تطالب بنسبتها 5% قبل انتقال الملكية، والمبنى يحتفظ بحق امتياز مقابل متأخرات المالك السابق، والمستأجر القائم له إشعار مدته 12 شهراً. 12 فحصاً، وما أظهرته على عشرين مبنى.
قراءة الدليلارتفعت إيجارات المكاتب 13% خلال العام حتى Q2 2026 بينما تراجعت الإيجارات السكنية 2.6%، وتفوّق نمو فئة B على المتميّز، وسُجِّل مكتب على الخارطة بسعر للقدم يقارب ضعف سعر مكتب جاهز، ولا وحدة واحدة في مولات دبي معروضة للبيع بأي سعر. خمسة مقالات تفكّك ذلك — فارق العائد، وعلاوة فئة A، والجاهز مقابل الخارطة، وما هي تجزئة التملّك الطبقي فعلاً.
ما تقوله أرقام المكاتب للربع الثاني من 2026 فعلياً — الإيجارات ترتفع 13% في حين تراجعت الإيجارات السكنية، ونسبة الشواغر 6.1%، وخط معروض تتباين توقعاته المنشورة بمقدار ستة أضعاف. كل رقم مع مصدره وفترته.
قراءة
فجوة العائد بين المكاتب والشقق حقيقية في السوق الثانوية وشريحة القيمة المضافة، وغائبة في الشريحة الممتازة — كما أن ضريبة القيمة المضافة ورسوم الخدمة وضريبة الشركات والسيولة تعمل جميعها بصورة مختلفة عند شراء عقار تجاري. المقارنة، آلية تلو الأخرى.
قراءة
في الربع الثاني من 2026 نمت إيجارات الفئة B أسرع من الفئة الممتازة، وتراوحت علاوة المكتب المجهّز بين −9% و+70% في مبانٍ قيست مقابل نفسها. ما يمنحه وصف «الفئة A» وما لا يمنحه، مع الأزواج التي تثبت ذلك.
قراءة
سُجِّلت المكاتب على الخارطة بسعر AED 4,349/ft² في 2026 مقابل AED 2,266/ft² للمكاتب الجاهزة — ما يقارب الضعف، لمبنى لم يُوجد بعد. لماذا يدفع المشترون هذا الفرق، وما تكلفته خارج السعر، وكيف يُقيَّم مبنى قبل عامين من تسليم المفاتيح.
قراءة
مولات دبي يُحتفظ بها ولا تُباع — ما يُتداول فعلاً هو تجزئة القواعد السفلية بالملكية المفرزة. وشراؤها يعني شراء مخاطر مزيج المستأجرين، ورهن رسوم الخدمة، وفي حالة المطاعم والمقاهي ترخيصاً يرتبط بالمشغّل وبالعنوان لا بالعقار.
قراءةهل يستطيع الأجنبي تملّك مكتب من الأصل، وكم تكلّف عملية الشراء فوق السعر، ومن يدفع ضريبة القيمة المضافة 5%، وكم يدرّ المكتب مقابل الشقة، وهل يمنح أي من ذلك تأشيرة — الأسئلة التي تأتي قبل الحجز. كل سؤال مُجاب باختصار هنا، والأسئلة 25 كاملة في صفحة الأسئلة المتكرّرة.
نعم، في كل موقع تكون الأرض فيه تملكاً حراً — فالتملك الحر في دبي صفة للأرض لا لاستخدام الوحدة، لذا يمكن لأجنبي تملّك مكتب أو وحدة تجزئة داخل منطقة تملك حر على القدم نفسها التي يتملك بها شقة. في يناير 2025 نقلت Dubai Land Department 457 قطعة أرض إلى التملك الحر لجميع الجنسيات: 128 منها على Sheikh Zayed Road من دوار المركز التجاري إلى القناة المائية، و329 في Al Jaddaf. وتأتي الحيازة بثلاث صور للمشترين الأجانب وفق u.ae — تملك حر، وحق منفعة، وإيجار طويل حتى 99 عاماً — والمستند الوحيد الذي يحسم الأمر لوحدة محددة هو سند ملكية، حيث يظهر تحت بند Property Type / Tenure — أي أن الحيازة تُقرأ من السند، لكل وحدة، قبل تحويل أي مبلغ. اطلبوا منا السند لأي وحدة تفكرون فيها بجدية. وDIFC نظام قانوني منفصل له مسجّله الخاص بموجب DIFC Law No. 10 of 2018.
الجواب الكامل: مكاتب Sheikh Zayed Road — §1، ما الذي يرتبط به «التملك الحر» فعلاً
المعروض للتداول هو تجزئة طبقي — الطوابق الأرضية والمنصات في أبراج الفئة الثانية — وحجمه حقيقي: AED 1.15bn عبر 437 معاملة بيع تجزئة في Q3 2025 وحدها (CRC Property). أما المراكز الكبرى فتعمل بالنموذج المعاكس، والسعر ليس السبب: تقرير Emaar نفسه Integrated Annual Report 2024 يضع Emaar Malls عند أكثر من 10.5 million ft² من المساحة الإيجارية الإجمالية، و3,500+ وحدة تجزئة، وAED 5.1bn من إيرادات القطاع — والأصل الذي يُنتج ذلك من إيجار متكرر هو العمل نفسه، وبيع وحداته يعني التفريط في التحكم بمزيج المستأجرين والإيجار والتقييم معه. وقد وحّدت Dubai Retail 40+ أصلاً وأكثر من 13 million ft² من المساحة الإيجارية الإجمالية على النموذج نفسه في سبتمبر 2025.
الجواب الكامل: الاستثمار في التجزئة — §1، ما يمكنكم شراؤه فعلاً
تسجيل DLD بنسبة 2% من البائع و2% من المشتري، زائد AED 250 لسند الملكية، وAED 225 للخريطة الموحدة، وAED 10 رسم معرفة وAED 10 رسم ابتكار، زائد رسم أمين تسجيل بقيمة AED 4,000 + القيمة المضافة على المعاملات من AED 500,000 (صفحات خدمات DLD نفسها، مراجعة بتاريخ 10 August 2026). والعرف القائل بأن المشتري يدفع 4% كاملة هو ممارسة سوقية لا تعريفة — ففي المعاملة التجارية تكون نسبة 2% الخاصة بالبائع قابلة للتفاوض فعلاً، وطلبها أمر طبيعي. ثم 5% ضريبة القيمة المضافة، وعمولة وسيط بنسبة 2% زائد القيمة المضافة على العمولة (تعاقدية — لا تنظيم يحددها)، وشهادة عدم ممانعة من المطوّر في إعادة البيع بنحو AED 500–5,000+، وفي حال التمويل تسجيل الرهن بنسبة 0.25% من قيمة القرض زائد AED 250. وسنوياً: رسوم الخدم على المساحة المسجلة، ورسم سعة التبريد سواء كانت الوحدة مؤجرة أم لا، وDEWA — ولا توجد ضريبة عقارية ولا ضريبة أرباح رأسمالية في الإمارات.
الجواب الكامل: الفحص النافي للجهالة للعقارات التجارية — §3، الأموال التي ليست السعر
نعم — 5%، على البيع والإيجار على حد سواء (دليل FTA VAT Real Estate Guide VATGRE1 §6.2)، حيث تُعفى إعادة بيع السكني ويخضع أول توريد سكني خلال ثلاث سنوات لنسبة الصفر. وفي البيع التجاري الثانوي تنطبق آلية الدفع الخاصة (VATGRE1 §6.4): يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة مباشرة إلى FTA قبل إعادة التسجيل، ويستلم رقم معاملة الدفع ويجب أن يقدّمه في دائرة الأراضي والأملاك — وبنص الدليل نفسه: «بدون هذا الدليل على سداد ضريبة القيمة المضافة على الشراء، لا يمكن المضي في شراء العقار». أي أن نسبة 5% تستحق قبل النقل، وفي خطة الأقساط تتراكم على كل دفعة. والخطأ الأكثر شيوعاً في هذا السوق هو «ضريبة القيمة المضافة التجارية تُحتسب عكسياً، فلا شيء مستحق» — بل هناك مستحق؛ كما أن الوحدة المؤجرة المبيعة لشخص خاضع للضريبة قد تكون نقلاً لنشاط قائم، وهو ما يستحق هيكلة مع مستشار ضريبي مسبقاً.
الجواب الكامل: التجاري مقابل السكني — §3، ضريبة القيمة المضافة والرقم الذي يفتح باب النقل
في جزء من سوق المكاتب، بما يصل إلى ثلاث نقاط؛ وفي جزء آخر تقل عوائدها عن شقة متوسطة. القاعدة السكنية نحو 6.9% عائد إجمالي عبر الشقق والفلل (Engel & Völkers Middle East، أوائل 2026)، والشقق وحدها عند 7.15% (Property Monitor، أبريل 2026). وعلى جانب المكاتب — وكل عائد مكتبي متداول هو تقدير وسيط، إذ لا تنشر أي مؤسسة استثمارية معدل رسملة لمكاتب دبي — وضعت Chestertons (فبراير 2026) مكاتب فئة A في DIFC عند 6.5–7.5%، وBusiness Bay عند 7–9%، وJLT وAl Quoz عند ما يصل إلى 10%. أي أن المكتب الأرقى يعطي عائداً أقل من الشقة المتوسطة، وBusiness Bay أعلى بقدر متواضع، والقطاع الثانوي وقطاع تحسين القيمة أعلى بما يصل إلى ثلاث نقاط. ورقم واحد من أعلى إلى أسفل يصمد، وفقط لأنه يقسم إيجاراً مُبلَّغاً عنه على سعر مُسجَّل: AED 211/ft²/سنوياً (Cushman & Wakefield Core، Q1 2026) على متوسط DLD للمكاتب الجاهزة البالغ AED 2,266/ft² يعطي 9.3% إجمالي على مستوى المدينة — أي نحو نقطتين، مركّزتين في الطرف الرخيص.
الجواب الكامل: دليل الاستثمار في العقارات التجارية في دبي — §3، صورة العائد
اثنا عشر أمراً، بترتيب أهميتها: سند ملكية مقروء بكامله؛ ومعدل رسوم الخدم والمتأخرات؛ والتبريد؛ والاستخدام المسموح؛ وضريبة القيمة المضافة ورقم معاملة الدفع؛ وعقد الإيجار الذي ترثونه؛ وأساس السعر؛ وأساس المساحة؛ والتسجيل وحساب الضمان؛ وشروط التسليم زائد دليل على أن شيئاً يُبنى فعلاً؛ وفيزياء المبنى مقابل سيناريو استخدامكم الحقيقي؛ والمواقف التي يسجلها السند، والتي لا يطابقها وصف المبنى نفسه دائماً. واثنان منها قادران على إيقاف النقل تماماً — رسوم الخدم غير المسددة التي تمثل رهناً على الوحدة بموجب Law 6/2019 Art. 32، ودليل ضريبة القيمة المضافة المطلوب بموجب VATGRE1 §6.4. ولكل فحص موضع يمكن التحقق منه فيه: السند، وMollak Service Charge Index، وبيان مزوّد التبريد، وقيد Oqood، وبوابة FTA. اطلبوا منا ونحن نُجري الاثني عشر جميعاً مقابل تلك المصادر للوحدة المحددة.
الجواب الكامل: الفحص النافي للجهالة للعقارات التجارية — §1، الفحوص الاثنا عشر
نعم عند AED 2 مليون، بحسب نص القاعدة. فصفحة التأشيرة الذهبية على u.ae، المحدَّثة في 28 July 2026، تضع مسار المستثمر العقاري عند رأس مال لا يقل عن AED 2 مليون وتتحدث عن «ملكية العقار» — وهو تعبير محايد تجاه الاستخدام يشمل مكتباً أو متجراً كما يشمل شقة. والمدة المنشورة لذلك المسار هي 5 سنوات على u.ae و10 سنوات في مراسلات DLD عن العتبة نفسها، لذا اطلبوا من GDRFA أو ICP تأكيد المدة المنطبقة على حالتكم قبل الحجز. وبالنسبة لشركة تشتري مقرها الخاص، فالمسار الأفضل سنداً هو سعة التأشيرات عبر المكتب نفسه — تأشيرات موظفين مقابل المساحة التي تملكونها — وتُحسم في نظام الترخيص وقت التقديم.
